ワンルーム投資コラム

ワンルームマンション投資は節税になる?
節税の仕組みや注意点を解説

 

ワンルームマンション投資は本当に節税になる?

初期費用を安く抑えられるため、他の不動産投資に比べて必要資金が少なく、サラリーマンのような個人にも人気のワンルームマンション投資。

それに加えて、節税効果を期待してワンルームマンション投資を始めた人も多いと思います。

しかし、ワンルームマンション投資での節税だけを目的にした購入と運用はお勧めしません。

なぜなら、ワンルームマンション投資には節税効果はあるものの、その期間は限られており、長期的にはプラスに働きにくく、向き不向きがあるからです。

そこで実際の例を交えながら、ワンルームマンションに投資した際の節税の仕組みや注意点についてみていきましょう。

 

ワンルームマンションで節税になる税金の種類

ワンルームマンション投資において、節税効果が見込める税金は、

確定申告後に節税効果が生まれる取得税と住民税、

ワンルームマンションを相続する際に節税効果がある相続税と贈与税です。

どの税金も納税額が多い方が、節税メリットがより大きくなります。

 

所得税や住民税は、不動産賃貸で発生した損益とサラリーマンとしての収入が損益通算され、その結果によって、税金の還付を受けることができます。

 

相続税や贈与税は基礎控除を超える部分の納税額を抑えたり、現金から不動産に組み替えることによって、評価額を下げたりする効果が期待できます。

 

節税の仕組みについて解説

それでは実際にそれぞれの節税の仕組みについて解説していきます。

 

所得税・住民税の節税の仕組み

会社からの給料と、不動産投資により発生した家賃収入を合算して申告することを損益通算といいます。

所得税や住民税を算出する際に損益通算が認められているため、もし不動産投資で赤字が出た場合は、本業の給与から、その赤字分を差し引いた金額を申告できます。

 

損益通算によって収入よりも経費が上回ると課税対象額が減るため、その結果、節税になり、給料所得から税金が還付されます。

 

<所得税のシミュレーション>

600万円の給与所得にかかる所得税の計算

600万円×20%(税率)−42万7,500円(控除額)=77万2,500円(所得税額)

もし、家賃収入より経費が100万円高くなり、損益通算がマイナスになる場合の計算式

500万円×20%(税率)−42万7,500円(控除額)=57万2,500円(所得税額)

損益通算によって、所得に100万円の赤字が発生したことにより、20万円の節税効果が生まれました。

 

<住民税のシミュレーション>

600万円の給与所得にかかる住民税の計算

600万円×10%(税率)+均等割額4,000円=60万4,000円

もし、家賃収入より経費が100万円高くなり、損益通算がマイナスになる場合の計算式

500万円×10%(税率)+均等割額4,000円=50万4,000円

損益通算によって、所得に100万円の赤字が発生したことにより、10万円の節税効果が得られました。

つまり、所得税と住民税合わせて30万円の節税効果が生まれたことになります。

 

減価償却の計算方法を解説

ワンルームマンション投資において、減価償却も経費として計上できます。

減価償却とは、簡単に表現すると建物や設備の経年劣化に対処するための代金のことです。

建物や設備には耐用年数があり、減価償却を計算する際は、その耐用年数を元に算出します。

この耐用年数に応じて償却率が設定され、年間の減価償却費を算出できます。

 

1,000万円の木造の新築マンションを例に減価償却費を計算してみましょう。

木造の耐用年数は22年と定められています。この場合、1年で1/22が償却されるので、償却率は0.045になり、下記のような計算式になります。

 

1,000万円×償却率0.045=減価償却率45万円/年

この場合、定められた耐用年数である22年間、減価償却として毎年45万円の経費を計上できます。

 

経費計上できる支出

どこまでが不動産投資において経費と考えられるのでしょうか。

簡単にいうと「不動産事業に必要な支出かどうか」が基準となり、家賃収入を得るために必要な費用はすべて経費として計上できます。

 

経費一覧

  • 税金:固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、など
  • 管理費:管理委託費、賃貸管理代行手数料 居住スペースの設備の保守管理や共用設備の清掃にかかる費用
  • 修繕費:入退去時の室内の修繕やリフォーム費用、物件のクリーニング費用、修繕積立金
  • 損害保険料:地震保険、火災保険
  • 入居者募集のための費用:不動産会社に支払う手数料、不動産広告の掲載料
  • その他:減価償却費、不動産投資ローン、税理士へ報酬など

詳しい確定申告についてはこちらから、確認してください。

投資用マンションの確定申告をする方法は? 必要書類や経費について解説!

 

相続税・贈与税の節税の仕組み

相続税や贈与税も不動産投資によって、負担を軽減できる税金です。

現金をそのまま相続すると全額が相続税の対象となります。

しかし、現金から不動産に組み替えることによって、相続税の基準となる相続税評価額を圧縮できます。

ケースによっては、現金の3分の1程度に圧縮されることもあります。

 

不動産の相続税や贈与税は、土地と建物部分を別々に計算します。

一般的に土地は取引される価格の80%、建物自体は70%程度の評価額になります。

 

購入金額が土地1,500万円、建物1,000万円の場合の計算

 

1,500万円×80%+1,000万円×70%=1,900万円

3,000万円で購入した物件の評価額が1,900万円に評価額が下がり、結果として1,100万円分の評価額を圧縮できたといえます。

 

ワンルームマンションでの節税の注意点

 

税務調査の対象になることも

場合によっては、税務署から税務調査を受けるケースもあります。

例えば、減価償却の金額を増やしたいために、実際の建物価よりも根拠なく評価額を大きくして申告した。

また、物件購入時に売買代金に値引きがあったが、申告時には値引き前の契約書で計算が開始されているなどといった例があります。

他にも、経費の水増しも、税務調査の対象になり、修正を求められます。

税務調査によって、申告に悪質な不正が認められた場合には、より重い追加課税が必要な重加算税になることもあります。

 

物件売却のときに税が増える

物件を売却する際に、売却益に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は売却益から算出されますが、減価償却費を差し引くことができます。

節税のために減価償却を早く進めていくと、物件売却時に利益が多くなるので、より多く税金を収めることになります。

建物本体と給油器やエレベータなどの付帯設備を分けて減価償却する場合、付帯設備は建物に対して償却期間が短いので、短期的には節税効果は高まりますが、減価償却が早く進みます。

売却の際には注意しましょう。

 

融資が受けづらい

節税を狙いマンション投資を行うと、損益通算を利用するため、マンション投資の事業自体は赤字になってしまいます。

その結果、金融機関からの評価が下がってしまい融資が受けられなくなるリスクがあります。

 

追加購入のローンが承認されない

金融機関は、マンション経営の実績に対して、融資額を審査します。

マンション経営が赤字だと金融機関の評価が悪くなり、追加購入の際に新たな融資が組みにくくなる恐れがあります。

 

自宅の購入時にローンが減額

節税により、所得が少なくなっているため、新たなローンを組みづらくなる可能性があります。

また借入り限度額にも影響がでる心配も出てきます。

 

節税の期間が短く、効果が小さい

初年度は経費の計上が最大になるので、節税効果が高く還付される金額も多くなります。

しかし、2年目以降は、家賃収入よりも経費が少なくなり納税が必要になることも。

収支がマイナスになった場合は、自己資金の持ち出しになるケースも考えられます。

結果的に節税になった以上に負担が大きくなる恐れもあります。

 

換金性が悪く、資産価値が下がる

相続税は安くできたものの、流通性の悪い郊外や古い物件を相続した場合、現金化したくても評価額以上に安くしないと売れないこともあります。

また、築年数に応じて価格は下がっていくので、資産価値が大幅に下落すると、節税効果以上のマイナスになってしまう恐れも。

相続後も所有する場合は、収支が安定している物件を選定しないと、赤字の物件を相続させてしまうので注意しましょう。

サブリースの家賃保証物件の場合も安心できません。

相続後に家賃の値下げ交渉が発生することもあり、サブリース契約だからといって同じ家賃を永久保証されるわけではありません。

 

【実例】ワンルームマンション投資に失敗して売却した例

実際に節税効果を期待してワンルームマンションを購入したものの、当初の期待に反して思うような結果を得られず失敗してしまった実例を紹介いたします。

 

節税効果が続くと思って購入した

Hさんは、「節税効果があるので、費用負担がありません」という営業トークにつられて物件を1件購入しました。

初年度は、節税効果もあり、確定申告後、大きな還付金が返ってきました。

それに気を良くしたAさんは、立て続けに3件購入し、その結果、2年目も還付金が発生しました。

しかし3年目以降は、計上できる経費が少なくなり、家賃収入が増加。逆に納税金額が増える結果に。

それに加えて、固定資産税が合計4件分かかってくるため、結果的に増税になってしまいました。

物件を購入した会社にクレームの問い合わせをするも、担当者がすでに退職しており保証されないとの返答がありました。

赤字が積み重なることが予想され、物件を売却出来たとしても多大な損害は免れないのですが、結局5年目に物件を手放すことになりました。

 

本業が減収になり、節税にならない

個人事業を営むAさんは、大きな利益が見込める仕事の依頼があり、節税効果を期待して物件を購入しました。

しかし予定していた本業の案件が流れてしまったため、減収になり、赤字のワンルームだけが残ることに。

節税効果以上に自己資金の負担が大きくなってしまいました。

繰り上げ返済などでキャッシュフローの改善を試みたものの、そもそも赤字で還付を受ける予定の物件だったので、結局、いつまでも利益回収ができません。

その結果、物件を数年であきらめて手放しました。

 

ワンルームマンション投資の節税に向いていない人

今まで述べてきたように、ワンルームマンション投資の節税は期間が限定的であったり、リスクがあったりと万人向けの節税対策とはいえません。

では、節税目的でのワンルームマンションに向いていない人とは具体的にどのような人でしょうか。

 

年収に大きな変動がない会社員

ワンルームマンション投資での節税には、不動産賃貸の損益とサラリーマンの収入の合算である損益通算がマイナスになることによって、初めて節税の効果があります。

しかし、マンションを購入した最初の年は節税効果が最大になるものの、その後は節税効果が徐々に減っていきます。

節税効果は長期的に期待できず、安定しないため、年収に大きな変動がないサラリーマンにはあまりおすすめできません。

 

そもそも納税額が少ない(所得が1,000万円以下)

そして、元々所得が低く、納税額が少ない方にもおすすめしません。年収1,000万円を超えると所得税の税率も23%になり、税負担も大きくなります。

しかし、それ以下の所得の方はワンルームマンション投資で発生する節税金額も少ないため、向いていないといえるでしょう。

 

節税効果よりも、総合的な利益で考える

節税効果よりも投資として利益が確保できるかの視点で考えることが大切です。

そもそも、ワンルームマンション投資も長期的に安定した収入を得ることが目的であり、節税以上に赤字を出してしてしまうと、意味がありません。

きちんと黒字収支を期待できる物件であれば、安定した収入が期待できるため、投資で得た利益を正しく納税するメリットの方が大きくなります。

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