ワンルーム投資コラム

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?
トラブルを防ぐチェックポイント!

ワンルームマンションの外観

 

オーナーチェンジ物件を売却する理由を知り、自身の投資の参考にしてください。

オーナチェンジのトラブルを防ぐチェックポイントや、売れない場合の対策についても解説をしています。

損切り、利益確定など売る目的は様々ですが、投資オーナーは是非知っておきましょう。

 

 

オーナーチェンジ物件を売る7つの理由

 

収支がマイナスで損切

オーナーチェンジ物件を売る原因の半数以上がこのタイプに分類されます。月々の支払いが自己資金からの持ち出しになり、損失をこれ以上広げないために売却するケースです。たとえ売却できても、ローンが売却価格以上になってしまい追い銭が必要になることが多いでしょう。

購入時の収支シュミレーションが甘く、価格も不動産会社の言いなりで、高く買ってしまっているケースが多いです。

ワンルームマンション投資の収支の見極め 失敗の理由と売却すべきとき

 

利益確定

賃貸運営の収支と売買収支の合計がプラスで収益確定できる、まさに理想的なケース。

様々な要因が絡み合い相場の上がり下がりもあるので、売却タイミングの見極めはなかなか困難です。そもそもはじめに安く買わなければ、利確は難しいでしょう。

 

別の資産に組み替え

損をしているワンルームを売却し、ローンを新たに組み直して、別の投資不動産のアパートや1棟物件を購入したパターン。また、売却により利確した資金を元手に、株式やリートを購入するケースです。

 

住宅ローンのため

投資ローンがあると収入状況によっては、住宅ローンが組めない可能性があります。その場合、金融機関の勧めで、投資マンションを手放すケースも出てきます。

 

家族の希望

マンション投資に後ろ向きの周囲の要望で売却するパターン。

例えば、結婚前の婚約者からの希望であったり、内緒ではじめたワンルームマンション購入が配偶者や家族にばれてしまったりと、対象も理由も人さまざまです。

 

資産整理

マンション投資を続けていくと、ライフステージの変化によって売却を迫られる場合があります。

例えば、相続対策で購入したものの「子供にいらない」といわれるケースや、定年退職によって収入がなくなり、今後ローンを抱えるリスクを憂慮してなど、物件を購入した当時と状況が変わり資産整理が必要になったことで売却に至ります。

 

投資意欲の減退

購入時ほどの投資熱を維持できなくなったり、レバレッジをきかせる投資ローンを多く抱えていることが心理的なストレスになったりと、モチベーションの低下も売却理由の一つです。

「古い物件を所有したくない」や「今後が面倒」など、投資意欲を減退させる理由は様々ですが、長期的かつ大きな金額が動くマンション投資の精神面に与える影響は見過ごせません。

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オーナーチェンジでトラブルを防ぐチェックポイント

オーナーチェンジで交渉するも契約が締結できない、契約が決まった場合でも引き渡し後に買主から費用負担を請求されてしまうなど、オーナチェンジにともなうトラブルは少なくありません。さらに、家賃の数千円の違いが利回り換算で、売買価格にすると数百万円の差を生むことも。オーナーチェンジで売買契約を結ぶ際は、細心の注意が必要です。

 

最新の賃貸契約書を確認

契約内容が、今までの賃料、敷金、更新料などと変わっていることがあります。賃貸管理会社に任せきりにせずに、最新の契約書を自ら確認しましょう。更新時に変更していることも多く、注意したいポイントです。

 

管理費等の変更予定はないか

管理組合の総会で決定する管理費・修繕積立金の変更予定は、売却前に買主に告知するべき大切な情報です。総会で値上げの議案が上程される場合にも、結果がどうなるかわかりませんが、念のため買主に通知をしておきましょう。他にも、大規模修繕工事の予定がある場合も必ず伝えてください。

 

賃貸管理の解約

オーナーチェンジの際に、買主が管理会社を自由に選べる権利がないとトラブルの原因になります。また、サブリース契約している場合、解約前提で売買すると契約違反の恐れがあるため注意が必要です。

管理委託契約をしっかり確認し、売買契約前に賃貸管理の解約についても話し合っておきましょう。

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賃貸契約更新の時期をずらす

同一条件で更新するのか、退室するのか、更新の手続きはだれが行うのか、更新料は誰が収益とするのかなど、オーナーチェンジ後の当事者間の条件の調整は慎重に進めましょう。可能であれば不確定要素が大きいので、更新の時期をずらすのが賢明です。契約直後に退去の申し出があると、居住者との談合を疑われてしまいます。

 

設備の不具合

オーナーチェンジの場合、買取オーナーは契約前に部屋の状況の確認ができないため、契約後に隠れた設備故障や管理会社から修理の依頼があると、後々に修理費用の請求をされてしまうことがあります。事前にできるだけ部屋の状況を確認して、買主に隠さず伝えることでトラブルを防ぎましょう。

必要な修繕を売主がしないのであれば、その費用分を売買価格で調整します。

 

保証会社の引継ぎ

売買の前に入居者の保証会社の引継ぎ方法を確認しておきましょう。

賃貸管理会社が変わると自動的に解約になってしまい、新たな保証会社の加入が必要です。入居者の承諾がとれるか、審査に落ちないか、費用負担は誰にするかなど、調整が必要になります。

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オーナーチェンジで売れない場合の対策

 

価格を安くすれば売れますが、それは最終手段にしたいと感じるでしょう。価格改定に頼らない方法を紹介します。

 

入居者に退室交渉

ファミリータイプなど利回りが悪くなってしまう物件に有効な手段です。賃貸更新にあわせて12〜6カ月前から交渉を開始し、立退料を払い退去に合意してもらいます。立退料の相場は家賃の6~12ヶ月分が目安です。

売却は立ち退きの正当事由にならないので注意が必要です。入居者と退室交渉をする際は、法的なトラブルを避けるために事前に弁護士と相談しましょう。

 

家賃値上げ

利回りが良くなれば売りやすくなります。空室の場合はAD(不動産広告)を出して家賃を高くつけることも有効でしょう。契約更新時の更新料の免除と引き換えに、月額家賃の値上げ交渉をおこなうのも一つの手です。また、サブリース契約を解除することも有効です。

数千円の月額家賃の上積みが、売却時に参考になる売買価格へ与える影響は少なくありません。

ワンルームマンション投資の利回りの計算方法

 

業者買取

投資家が売買価格を決定する基準は家賃利回りです。しかし、業者買取の場合、現在の利回りだけなく、退去後の物件価格も基準に入ります。売却したい物件の家賃が安い場合、売買価格が抑えられるため、業者目線で魅力的に映る可能性も。広さに比べて家賃が安くなってしまうファミリータイプの物件には、有効な選択肢といえます。

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安定した家賃収入を期待できるオーナーチェンジ物件を売却する理由は、人それぞれです。その一方、オーナーチェンジ時の売買トラブルを避けるために、買主に物件情報をオープンに伝えるなどの努力は欠かせません。

オーナーチェンジで売れない場合も、正しい知識やそれに基づく適切な対処法を把握することで、売れ残りを防ぐことや条件の良い売買契約を結ぶことも可能でしょう。

オーナーチェンジの売買に迷ったら、専門知識の豊富な専門業者に相談してください。

 

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引士・ファイナンシャル・プランニング技能士・住宅ローンアドバイザー
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社東・仲を設立し現在にいたる。


ベストカンパニー2021
投資用マンション専門
顧客満足度93%

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    株式会社東・仲 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
    今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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