ワンルーム投資コラム

オーナーチェンジの買取で物件を売却するメリット!
買取業者の選び方も紹介

オーナーチェンジの取引き

 

オーナーチェンジ物件買取で売却を成功させるために、取引の仕組や流れを知っておきましょう。これから売却を考えるオーナー様は必見です。

買取の5つのメリット、3つのデメリット、高価買取で売却するコツや注意点についても解説します。

 

オーナーチェンジ物件を売却する方法は、買取と仲介がある

オーナーチェンジ売却 買取と仲介の比較表

買取とは

不動産会社が直接物件を買い取る形態です。

その後、不動産会社が物件の買主を探して転売することになります。

 

仲介とは

売却する物件の媒介契約(売却依頼)を不動産会社と締結します。

その後、買主と売買契約が成立した際に、成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。

オーナーチェンジの仲介については下記も確認ください。

オーナーチェンジの売却で成功したい方必見!

 

オーナーチェンジ物件の売却の仕組み

オーナーチェンジとは、現在の入居者が物件に居住したまま不動産を売買し、オーナーだけがかわる仕組みのことです。賃貸借契約は新しいオーナーに引き継がれ、入居者には特に事前に了承を得る必要はありません。オーナーの変更後に、家主が変更になった旨などを知らせるようにします。

オーナーチェンジの仕組み

オーナーチェンジ買取の5つのメリット

 

賃貸中のまま引渡しできリフォーム不要

オーナーチェンジの場合、入居者が居住したまま物件が売買されます。現在の状態のまま引き渡す契約のため、リフォーム費用の負担はありません。

 

修補義務なし

引き渡し後に水漏れや設備不良のトラブルがあったとしても、売主に修復義務はないため、修繕費用等を請求されることはありません。

 

仲介手数料が不要

「買取」を選択すれば仲介手数料がかからないという費用面でのメリットもあります。

 

スピーディに引き渡しできる

買主が見つかるまで売買契約が成立しない仲介とは異なり、不動産会社との交渉がまとまれば早期に取引を完了できます。早ければ数日~1か月程度で売却できることもあります。

 

広告掲載がない

オーナーチェンジ買取であれば、広告を掲載することもないため、物件売却を周囲に知られることもありません。

 

オーナーチェンジ買取のデメリット

 

仲介より価格が安くなる

買取での売却の場合、諸経費や税金、不動産会社が確保する利益などのために、売却価格は相場価格と比べて安くなることが一般的です。

 

ファミリータイプは売りづらい場合がある

ファミリータイプの物件をオーナーチェンジ買取で売却しようとすると、ワンルームなどに比べて利回りが低いためになかなか売れない場合があります。

利回りが低くなる理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例しないことにあります。

たとえ面積が3倍だからといって、3倍の家賃を設定しては、入居者はつきません。

このため、面積の広いファミリータイプの物件は利回りが低くなりがちで、収益性が低いと判断されて投資物件としての魅力も乏しい傾向があるのです。

 

家賃が安いと価格が下がる

上記と関連して、家賃の低い物件は利回りが低く、収益性も乏しいと見なされます。

物件の価値に影響を及ぼし、売却価格が低くなることが一般的です。

高値売却ができる理由とは?

オーナーチェンジ物件の買取業者の選び方

 

専門会社に依頼をする

オーナーチェンジ物件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

そうではない会社の場合、相場価格も把握しておらず、査定価格が不当に安い場合もあります。

 

資金力のある買取業者を選ぶ

中間省略登記で第三者に販売しようとする業者は要注意です。

転売が成立しないと買取の資金がないことがあり、最悪の場合、転売が成立するまで引き渡しができないケースもあります。

違約金を支払わない業者もいるため、手付金が安すぎないか、しっかりと確認しましょう。

目安は価格の10%程度で、あまりに少ない場合は注意が必要です。

ワンルームの買取相談はこちら

 

オーナーチェンジ物件を高値で売却するコツ

ポイントのグラフを書くビジネスパーソン

家賃を高くする

家賃が安いと、物件の収益性が乏しいと見なされることは先ほどご説明しました。

逆に、家賃が高ければ利回りが高く、収益性の高い物件という評価が得られます。

売却価格にもポジティブな影響を及ぼし、高い価格での売却を期待できます。

入居者募集の時点で高い家賃を設定しておくとスムーズですが、このほかに更新時に家賃を上げるという手段もあります。

 

市場相場が良い時に売却をする

オーナーチェンジ物件に限らず言えることですが、物件を売却するときには「売りどき」を見極めることが非常に重要です。

特に注目したいのが、「市場価格の推移」、「金利」、「株価」の3つです。

市場価格が上昇傾向なのか、下落傾向なのか、まずは過去10年程度の推移を確認し、現状がどちらのトレンドにあるのかを把握します。

 

その上で、今後の動向を見極めるヒントとなるのが「金利」と「株価」です。金利が下がると、低金利の恩恵を期待して住宅ローンを組む人が増えるため、不動産価格は上がります。

金利が上がれば、逆に不動産価格は下がると予測されます。

また、株価は不動産価格と似たような動きを取ります。

株価が上昇しているうちは、不動産価格も上がる傾向にあると考えて良いでしょう。

 

ファミリータイプは空室になるのを待つ

ファミリータイプの場合、オーナーチェンジ買取では売りづらく、仮に売れたとしても高値にはならないことがほとんどです。

賃料が相場よりも大幅に高い場合を除き、空室にして売却する方が良いでしょう。

 

高値売却ができる理由とは?

 

買取でオーナーチェンジ物件を売却するときの注意点

 

入居者トラブル

オーナーチェンジにあたっては、入居者の契約等は基本的には同一の条件が引き継がれます。

しかし、中には買主がすぐに退室交渉や家賃値上げを行おうとして、トラブルになるケースもあります。

 

賃貸管理・サブリースが解約できない

入居者との契約はオーナーが変わっても引き継がれますが、管理会社との契約は引き継がれず、新しいオーナーが新たに管理会社と契約するケースが多く見られます。

売主が管理会社との契約を解約できないと、引き渡しに影響が生じたり、減額請求をされたりすることもあります。

契約によっては解約予告期間が設けられていることもあり、この場合すぐに解約ができません。

契約書を改めて確認しておきましょう。

 

オーナーチェンジ買取の流れ

  1. 物件調査
  2. 価格査定
  3. 価格決定
  4. 売買契約締結
  5. 決済
  6. 入居者連絡

1、物件調査

入居者がいるため、室内への立ち入り調査はありませんが、役所調査・現地調査・賃貸契約書・重要事項調査報告書などの調査が行われます。

 

2、価格査定

以下の方法を用いて、価格を査定するのが一般的です。

 

事例比較法

多数の不動産取引の事例を参照して、対象となる不動産の価格や利回りを査定する方法です。

適切な事例を選択した上で、時点修正等を加えて価格を算出します。

 

DCF法

収益をベースとして、対象となる不動産の価格を求める方法の1つです。

対象不動産が将来生み出すと予測される各期間の純収益を現在価値に割り引き、

それらの現在価値の合計値を資産価値として算出します。

 

3、価格決定

査定された価格やその根拠を契約当事者間で確認し、価格交渉などを経て最終的に価格を決定します。

 

4、売買契約締結

価格など諸条件で合意できたら、契約書に署名捺印します。

特に重要なのは、「いつまでに」「いくらで」引き渡すか、という点です。

お互いの認識に齟齬がないよう、しっかりと確認しましょう。

また、手付金の支払いもこの段階で行われます。

 

5、決済

司法書士が立会いの下、所有権移転と、合意した金額の支払いが、無事に完了することを確認します。

なお、抵当権は一括で返済する必要があります。

 

6、入居者連絡

物件の所有者が変更されたことを入居者に通知します。

家賃の振込先や新しい管理会社(変更される場合)など、入居者に直接関わる部分は特に分かりやすく伝えることが大切です。

新しいオーナーである買主が通知することが多く、売主は特に対応する必要はありませんが、

新旧のオーナーが連名で通知する場合などは、文面をしっかり確認しましょう。

 

オーナーチェンジ物件の買取で売却した事例

物件購入の為に買取売却

独身時代に複数件、投資用マンションを購入していたAさんは、結婚を機に自宅を購入することになりました。

ローンを組もうとしたところ、金融機関は投資用マンションの返済を要求。Aさんは物件の売却できるタイミングをコントロールしたかったため、仲介ではなく買取での売却に踏み切りました。

売却と返済を同時に実現することができ、自宅も購入できたため、非常に満足されています。

 

多忙な方は買取で手間なし

地方在住の開業医であるBさんは、本業が忙しく時間が取れないため、出張買取で決済をすることになりました。

司法書士と営業担当者がご自宅に伺い、その日のうちに代金支払いと所有権移転を完了。

東京までの往復時間や手間を考えれば、非常にメリットの大きい選択だったとおっしゃっていました。

手間がかからずに喜ばれた取引になりました。

ワンルームマンションの買取ならお任せください。

オーナーチェンジ物件の買取相談をする

オーナーチェンジ物件の売却を検討している場合は、実績が豊富な専門会社に相談してみましょう。

どのような方法で売却を進めるべきかは、物件やお客様の状況によってさまざまです。

信頼できるプロフェッショナルに相談することで、最適なプランで満足度の高い取引を成立させましょう。

買取相談は下記から

ワンルームの買取相談はこちら

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


ベストカンパニー2021
投資用マンション専門
顧客満足度93%

投資マンションオーナに 
役立つコラム


書籍プレゼント


本ページをご覧の方のみに、全国書店・Amazonにて1,540円で販売をしております書籍を無料でプレゼントいたします。下記よりダウンロードください。
本書でお伝えしたいのは、投資マンションのオーナーさまが、「売却に成功」することと、「基本的な知識」と「取引事例」を得てもらうことです。
後悔なく、納得した、満足できる売却をしてもらいたい。
株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

    氏名
    メールアドレス



    おかげさまで、累積取り扱い件数 
    \ 10,000件突破 /
    \ 無料 / 相場検索
    物件の売却相場を検索

      物件住所必須
      築年数必須
      家賃月額必須
      広さ必須
      管理費・修繕

      積立金月額
      必須
      お名前必須
      e-mail必須

      お問い合わせ

      Fudousan Plugin Ver.1.6.6