収益物件をオーナーチェンジでなぜ売るのか、理由を知り、自身の投資の参考にしてください。
オーナチェンジのトラブルを防ぐチェックポイントや、売れない場合の対策についても解説をしています。
損切り、利益確定など売る目的は様々ですが、投資オーナーは是非知っておきましょう。
オーナーチェンジ物件とは
まず、オーナーチェンジ物件の定義について詳しく見ていきましょう。
入居者がいる状態で売買される物件
オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいる状態で売買される収益物件のことを指します。通常の不動産売買では、物件を空室にしてから売却するのが一般的ですが、オーナーチェンジ物件の場合は、入居者がいる状態のまま新しいオーナーに引き継がれます。
また、たとえば居住用の分譲マンションに住んでいたオーナーが、一時的な転勤や事情があり住まなくなった場合、売却するのではなく賃貸で貸し出すケースがあります。そういった物件の売買でも、オーナーチェンジ物件と呼ばれるケースがあります。
入居者がいることで、物件の収益性を直接確認できるのが特徴です。ただし、入居者との関係性やトラブルの可能性など、通常の売買とは異なる注意点もあります。
賃貸借契約も引き継がれる
オーナーチェンジ物件では、入居者との賃貸借契約も新しいオーナーに引き継がれます。つまり、家賃収入や敷金、保証金などの権利義務が新しいオーナーに移ります。このため、新オーナーは物件取得後すぐに安定した収入を得ることができます。
売買の際、特に買主は引き継がれる賃貸借契約の内容をしっかりと確認することが重要です。契約期間や家賃の設定、敷金や保証金の金額など、物件の収益性に直結する情報を見落とさないようにしましょう。また、入居者とのトラブルを避けるために、契約内容の変更については慎重に検討する必要があります。
以上のように、オーナーチェンジ物件は入居者付きで売買される物件であり、賃貸借契約も引き継がれるのが特徴です。次項では、オーナーがなぜこのような物件を売却するのか、その理由について見ていきます。
なぜオーナーチェンジで売るのか、アンケートランキング
直近の成約されたオーナー約300人にアンケートをした結果、下記のような結果になりました。
オーナーチェンジで、なぜ売却したのかアンケート
（2022年 有効回答 合計158人 ※複数回答可）
１位 資産整理 75
２位 収支改善 43
３位 手間 42
４位 相場がいい37
５位 その他 18
６位 相続 2
（その他の売却の理由）
自身が居住する住宅で住宅ローンを申し込むため。
空室が出たため
10年前後で売却を考えていた
結婚をしたため
別の物件の購入
オーナーチェンジ物件の売却相談は増えている？
オーナーチェンジでなぜ売るのか 8つの理由
オーナーチェンジ、つまり所有者の変更に伴う不動産売却は、様々な事情からそうせざるを得ないケースが存在します。
家族構成の変化、転勤、資金需要の発生など、物件を手放さなければならない状況に直面することがあります。また、不動産投資の観点から、より高い収益を求めてオーナーチェンジを決断するケースもあるでしょう。
収益がマイナスで損切
オーナーチェンジ物件を売る原因の半数以上がこのタイプに分類されます。月々の支払いが自己資金からの持ち出しになり、損失をこれ以上広げないために売却するケースです。たとえ売却できても、ローンが売却価格以上になってしまい追い銭が必要になることが多いでしょう。
購入時の収支シュミレーションが甘く、価格も不動産会社の言いなりで、高く買ってしまっているケースが多いです。
ワンルームマンション投資の収支の見極め 失敗の理由と売却すべきとき
利益確定
賃貸運営の収支と売買収支の合計がプラスで収益確定できる、まさに理想的なケース。
様々な要因が絡み合い相場の上がり下がりもあるので、売却タイミングの見極めはなかなか困難です。そもそもはじめに安く買わなければ、利確は難しいでしょう。
別の資産に組み替え
損をしている収益物件を売却し、ローンを新たに組み直して、別の投資不動産のアパートや1棟物件を購入したパターン。また、売却により利確した資金を元手に、株式やリートを購入するケースです。
住宅ローンのため
投資ローンがあると収入状況によっては、住宅ローンが組めない可能性があります。その場合、金融機関の勧めで、収益物件を手放すケースも出てきます。
家族の希望
マンション投資に後ろ向きの周囲の要望で売却するパターン。
例えば、結婚前の婚約者からの希望であったり、内緒ではじめたワンルームマンション購入が配偶者や家族にばれてしまったりと、対象も理由も人さまざまです。
資産整理
不動産投資を続けていくと、ライフステージの変化によって売却を迫られる場合があります。
例えば、相続対策で購入したものの「子供にいらない」といわれるケースや、定年退職によって収入がなくなり、今後ローンを抱えるリスクを憂慮してなど、物件を購入した当時と状況が変わり資産整理が必要になったことで売却に至ります。
投資意欲の減退
購入時ほどの投資熱を維持できなくなったり、レバレッジをきかせる投資ローンを多く抱えていることが心理的なストレスになったりと、モチベーションの低下も売却理由の一つです。
「古い物件を所有したくない」や「今後が面倒」など、投資意欲を減退させる理由は様々ですが、長期的かつ大きな金額が動く不動産投資の精神面に与える影響は見過ごせません。
住宅ローンを悪用した賃貸運営だった
オーナーチェンジ物件が売却される理由の一つに、住宅ローンを悪用した賃貸運営が挙げられます。本来、住宅ローンは自己居住用の住宅購入に利用するものですが、一部のオーナーが低金利の住宅ローンを利用して収益物件を購入し、賃貸運営を行っているケースがあります。また、分譲マンションを住宅ローンで購入し、事情があり住まなくなったため、賃貸に出すことで、住宅ローンを返済しながら賃貸運営を行っているケースがあります。
このような不正行為が発覚した場合、金融機関からローンの即時返済を求められることが一般的です。もし、一括で返済する資金がなければ、自己破産しなければならない可能性もあります。また、不正利用が悪質な場合は、詐欺罪などの刑事罰に問われる可能性もあります。
昨今、住宅ローンを悪用・不正利用した事件や関連した報道が頻発していることもあり、すみやかに売却しようと考えるオーナーが増えています。
プロが語るオーナーチェック物件の売却理由
オーナーチェンジ物件の売却理由を確認する方法
オーナーチェンジ物件の売却理由を確認するには、物件の現地確認と不動産会社への確認が有効です。ここでは、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
物件の現地確認をする
オーナーチェンジ物件の売却理由を確認するには、まず物件の現地確認を行うことが重要です。物件の状態や周辺環境を直接見ることで、売却理由に関する手がかりが得られる可能性があります。たとえば、物件の老朽化が進んでいたり、周辺の環境が悪化していたりする場合は、オーナーが物件の収益性に不安を感じて売却を決めた可能性があります。
現地確認の際は、建物の外観や設備の状態、周辺の環境などを詳しくチェックしましょう。また、入居者の生活の様子を観察することで、物件の管理状態や入居者とのトラブルの有無なども推測できます。
ただし、現地確認だけでは売却理由のすべてを把握することは難しいため、次に説明する不動産会社への確認も併せて行うことが重要です。
不動産会社に確認する
物件の売却理由について直接オーナーに聞くことは難しいケースがほとんどです。そのような時は、物件を仲介している不動産会社に確認してみましょう。不動産会社はオーナーとの交渉を通じて、売却理由について一定の情報を得ていることが多いです。ただし、オーナーのプライバシーに関わる内容については教えてもらえない可能性もあります。
不動産会社への確認では、物件の売却経緯や、オーナーの売却理由に関する情報を聞き出すことを目指します。また、物件の管理状況や入居者とのトラブルの有無、周辺相場との比較など、物件の収益性に関する情報も確認しておくと良いでしょう。
不動産会社から得られた情報と、現地確認で得られた情報を組み合わせることで、オーナーチェンジ物件の売却理由をある程度把握することができます。売却理由を正しく理解することは、物件の収益性やリスクを評価する上で非常に重要です。
オーナーチェンジ物件の売却理由を確認する方法について理解したところで、次項ではオーナーチェンジ物件のメリットについて詳しく見ていきます。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件には、一般的な収益物件にはないメリットがあります。ここでは、そのメリットについて一つずつ詳しく解説していきます。
すぐに家賃収入が得られる
オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、物件取得後すぐに家賃収入が得られることです。通常の収益物件は入居者を募集する必要がありますが、オーナーチェンジ物件はその手間が省けます。
物件取得後すぐに収入が得られるということは、投資回収の開始が早まることを意味します。また、入居者募集の際に発生する広告費用なども抑えられるため、初期投資を抑えることができます。
ただし、既存の入居者との関係構築や、物件の管理業務などは、オーナーチェンジ後も引き続き必要になります。スムーズな引継ぎを行うためにも、物件の現状や課題をしっかりと把握しておくことが重要です。
空室リスクを抑えられる
入居者がいない物件を購入した場合、入居者が見つかるまでは家賃収入が得られません。オーナーチェンジ物件なら、そのような空室リスクを抑えられます。
特に、入居者の入れ替わりが少ない物件や、人気のエリアに立地する物件は、空室リスクが低く、安定した収益が期待できます。また、既存の入居者は物件に満足していることが多いため、長期的な入居につながる可能性もあります。
ただし、物件の状態や設備、周辺環境などによっては、入居者が退去するリスクもあります。オーナーチェンジ物件を購入する際は、物件の魅力を十分に検討し、空室リスクを適切に評価することが重要です。
投資計画が立てやすい
既に入居者がいる物件であれば、過去の家賃履歴などから将来の収支をある程度予測しやすくなります。そのため、オーナーチェンジ物件は投資計画を立てやすいというメリットがあります。
物件の収益性を正確に把握することで、適切な投資判断を下すことができます。また、将来の修繕費用なども予測しやすくなるため、長期的な資金計画を立てることもできます。
ただし、過去の収支実績はあくまで参考情報であり、将来の収益を保証するものではありません。入居者の入れ替わりや、物件の老朽化、周辺環境の変化などによって、収益性が変動する可能性もあります。投資計画を立てる際は、こうしたリスク要因も考慮に入れておく必要があります。
オーナーチェンジ物件のメリットについて理解を深めたところで、最後に、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるコツについて見ていきましょう。
プロが語るオーナーチェンジ物件の売却のトラブル・注意点
収益物件のオーナーチェンジでトラブルを防ぐチェックポイント
オーナーチェンジで交渉するも契約が締結できない、契約が決まった場合でも引き渡し後に買主から費用負担を請求されてしまうなど、オーナチェンジにともなうトラブルは少なくありません。さらに、家賃の数千円の違いが利回り換算で、売買価格にすると数百万円の差を生むことも。オーナーチェンジで売買契約を結ぶ際は、細心の注意が必要です。
最新の賃貸契約書を確認
契約内容が、今までの賃料、敷金、更新料などと変わっていることがあります。賃貸管理会社に任せきりにせずに、最新の契約書を自ら確認しましょう。更新時に変更していることも多く、注意したいポイントです。
管理費等の変更予定はないか
管理組合の総会で決定する管理費・修繕積立金の変更予定は、売却前に買主に告知するべき大切な情報です。総会で値上げの議案が上程される場合にも、結果がどうなるかわかりませんが、念のため買主に通知をしておきましょう。他にも、大規模修繕工事の予定がある場合も必ず伝えてください。
賃貸管理の解約
オーナーチェンジの際に、買主が管理会社を自由に選べる権利がないとトラブルの原因になります。また、サブリース契約している場合、解約前提で売買すると契約違反の恐れがあるため注意が必要です。
管理委託契約をしっかり確認し、売買契約前に賃貸管理の解約についても話し合っておきましょう。
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賃貸契約更新の時期をずらす
同一条件で更新するのか、退室するのか、更新の手続きはだれが行うのか、更新料は誰が収益とするのかなど、オーナーチェンジ後の当事者間の条件の調整は慎重に進めましょう。可能であれば不確定要素が大きいので、更新の時期をずらすのが賢明です。契約直後に退去の申し出があると、居住者との談合を疑われてしまいます。
設備の不具合
オーナーチェンジの場合、買取オーナーは契約前に部屋の状況の確認ができないため、契約後に隠れた設備故障や管理会社から修理の依頼があると、後々に修理費用の請求をされてしまうことがあります。事前にできるだけ部屋の状況を確認して、買主に隠さず伝えることでトラブルを防ぎましょう。
必要な修繕を売主がしないのであれば、その費用分を売買価格で調整します。
保証会社の引継ぎ
売買の前に入居者の保証会社の引継ぎ方法を確認しておきましょう。
賃貸管理会社が変わると自動的に解約になってしまい、新たな保証会社の加入が必要です。入居者の承諾がとれるか、審査に落ちないか、費用負担は誰にするかなど、調整が必要になります。
売れないオーナーチェンジ物件の特徴
収益物件がオーナーチェンジで売れない場合の対策
価格を安くすれば売れますが、それは最終手段にしたいと感じるでしょう。価格改定に頼らない方法を紹介します。
入居者に退室交渉
ファミリータイプなど利回りが悪くなってしまう物件に有効な手段です。賃貸更新にあわせて12〜6カ月前から交渉を開始し、立退料を払い退去に合意してもらいます。立退料の相場は家賃の6～12ヶ月分が目安です。
売却は立ち退きの正当事由にならないので注意が必要です。入居者と退室交渉をする際は、法的なトラブルを避けるために事前に弁護士と相談しましょう。
家賃値上げ
利回りが良くなれば売りやすくなります。空室の場合はAD（不動産広告）を出して家賃を高くつけることも有効でしょう。契約更新時の更新料の免除と引き換えに、月額家賃の値上げ交渉をおこなうのも一つの手です。また、サブリース契約を解除することも有効です。
数千円の月額家賃の上積みが、売却時に参考になる売買価格へ与える影響は少なくありません。
ワンルームマンション投資の利回りの計算方法
業者買取
投資家が売買価格を決定する基準は家賃利回りです。しかし、業者買取の場合、現在の利回りだけなく、退去後の物件価格も基準に入ります。売却したい物件の家賃が安い場合、売買価格が抑えられるため、業者目線で魅力的に映る可能性も。広さに比べて家賃が安くなってしまうファミリータイプの物件には、有効な選択肢といえます。
オーナーチェンジ物件を買取で売却する5つのメリット！ 買取業者の選び方も紹介
安定した家賃収入を期待できるオーナーチェンジ物件を売却する理由は、人それぞれです。その一方、オーナーチェンジ時の売買トラブルを避けるために、買主に物件情報をオープンに伝えるなどの努力は欠かせません。
オーナーチェンジで売れない場合も、正しい知識やそれに基づく適切な対処法を把握することで、売れ残りを防ぐことや条件の良い売買契約を結ぶことも可能でしょう。
収益物件のオーナーチェンジの売買に迷ったら、専門知識の豊富な専門業者に相談してください。
オーナーチェンジ物件が売れない場合の対処法
代表取締役伊藤幸弘
オーナーチェンジ物件の売却相談は、確実に増加傾向にあります。従来から需要のあるワンルームマンションや区分マンションの売買は引き続き堅調ですが、近年特に目立つのがファミリータイプの物件です。
この背景には、高齢化社会の進展が大きく影響しています。使用していないマンションを賃貸に出しているケースや、ライフスタイルの変化に伴う住み替えが増えています。
相続による物件の承継も要因です。少子化の影響により、親世代から受け継ぐ物件が増加する一方で、実際に使用する予定のない物件をどう活用するかという課題に直面する方が増えています。このような場合、即座に売却するのではなく、賃貸に出して保有し続けるという選択をされる方も少なくありません。
都心部では依然として賃貸需要が旺盛であり、空き家化を避けながら入居者を確保できる状態を維持することで、オーナーチェンジ物件としての売買市場が形成されています。つまり、投資用として購入された区分マンションで入居者がいる状態での売買もあれば、もともと居住用だった分譲マンションが賃貸物件として市場に流通しているケースも存在します。一口にオーナーチェンジ物件といっても、その成り立ちや背景は多様化していると言えるでしょう。