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投資マンション基礎知識
「賃料が安く利回りが悪いので新たに賃貸募集をしたい」、「空室にした方が高く売れる」など、所有している物件の資産価値を高めるため、現在契約中の入居者の追い出しを希望するマンションオーナーは少なくありません。
実際、オーナーチェンジ物件の取引で追い出しについて多くの相談があります。
今回はオーナーチェンジの追い出しについて解説しています。オーナチェンジの追い出しを検討する場合、重視する点は経済合理性です。
知っておきたい賃貸借契約の基本知識・具体的な追い出す方法など、立ち退き料の相場やメリット・デメリットも押さえておきましょう。
目次
オーナーチェンジ物件の追い出しには入居者との交渉や立ち退き料など、大きな労力と費用が必要です。追い出し交渉に投資した時間とお金に対して、それ以上の利益が見込めるケースでなければ意味がありません。もし、それでも追い出しをしたい場合は事前に計画を立てください。
例）空室にすると500万円高く売れると言われ、120万円かけて追い出し交渉をおこなった場合
交渉の末、120万円かけて追い出しが実現。新しい入居者の月額賃料が1万円上昇しました。これは約10年運用しないと回収できない金額なので、このままではメリットは少ないといえるでしょう。ただし、売却が前提であれば家賃が1万円高くなると売買価格で240万円高くなる可能性（利回り５％で取引）があり、意味があるかもしれません。
利回りから売却価格を求める計算式（年間家賃収入÷利回り）
| 1万円 × 12ヶ月 ÷ 5％ ＝ 240万円 |
関連記事：ワンルームマンション投資の利回り、東京の相場はどのくらい！？計算方法や考え方も解説
賃貸借契約には普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類があります。オーナーチェンジ物件の追い出しには、２つの契約内容の違いを理解することが重要です。
普通賃貸借契約は借地借家法で守られており、借主の意思で契約満了後も契約更新ができます。貸主が退室を希望しても正当事由がなければ退去させられません。
賃貸契約において入居者側が保護されており、もし、「マンションを売りに出したい」などのマンションオーナーの正当事由に当たらない個人的な事情の場合、追い出しには入居者に立ち退き料を支払う必要があります。
サブリース契約を結んだ場合も同様です。
定期賃貸借契約には更新の取り決めがなく、契約期間終了後は貸主に物件が返ってくる契約になります。
もし、借主が契約更新を希望した場合でも、オーナーの合意がなければ再契約できません。定期賃貸借契約では、契約終了後は追い出しのための正当事由は不要で、貸主に立ち退き料を支払う必要もありません。
(株)TOCHU立ち退き交渉が難しい理由は、まず一番はお金の問題です。オーナーは立ち退き料を安くしたいし、入居者は多く取りたい。ここでまず揉めるんですよ。
立ち退き料の相場って、家賃の6カ月から12カ月分の家賃ぐらいって言われてるんですけど、これがなかなか両者の希望と合わないんですよね。
でもね、お金の問題だけじゃないんです。そもそも絶対に出たくないという人もいます。「気に入ってるから出たくない」「'次の物件探すの面倒」とか。特に高齢の方だと、「次の賃貸の審査通らないかも」って心配する人もいるんです。
立ち退き交渉の難しさは、単にお金の問題だけじゃなくて、法律の問題、入居者の事情、将来の不安など、様々な要素が絡み合ってるんです。これを全部考慮しながら交渉しなければいけないので、本当に難しいんです。
追い出しを希望しても、すぐに追い出しはできません。事前に入居者と話し合いを重ね、段階を踏んだ上でようやく実現します。
2年で更新になっている契約が一般的です。更新の1年〜6カ月前から話し合いをおこないましょう。退去させる権利は貸主側にありません。しかし、住んでいる物件に特にこだわりがなければ多くの借主は応じてくれます。
退室の合意と引き換えに、更新料、退去時の原状回復費用を免除することが一般的です。
更新時に次回の契約から普通賃貸借契約を定期賃貸借に切り替える方法もあります。次の契約終了まで入居者に猶予があるので、心理的ハードルも下げられるでしょう。
しかし、定期賃貸借契約が適用できる物件は、平成12年3月1日以降の契約に限りますので注意が必要です。
借主に賃貸契約の解除事由に該当するような問題があれば、正当事由なしでも追い出し可能です。例えば、賃貸滞納、転借、ペット飼育、騒音などのトラブル、反社会的勢力などが解除事由に当たります。
まずは賃貸管理を依頼している会社に交渉を依頼します。条件をこちらから提示して、お互いが納得する金額の着地点を見つけましょう。どこまで払えるかは、退去による資産価値の上昇によって変わってきます。交渉が難航するときは、弁護士に相談することをお勧めします。
(株)TOCHU結局ね、立ち退き交渉ってケースバイケースなんです。お金の問題で解決するケースもあれば、時間をかけて粘り強く交渉しなきゃいけないケースもある。中には、最終的に立ち退きを諦めざるを得ないケースだってあるんです。
だからこそ、さっき言ったように、立ち退きありきで考えるんじゃなくて、本当にそれが最善なのかを慎重に考える必要があるんです。経験上、安易に立ち退きを選択するのは、オーナーさんにとっても、入居者さんにとっても、良い結果にならないことが多いんですよ。
立ち退き料の相場について法的な取り決めはなく、対象となる物件や借主の経済的な状況などで変わってきます。一般的には、現在の家賃の6〜12ヶ月分で、その中でも6ヶ月分を支払うケースが多く見受けられます。立退料の支払うことで正当事由になります。
原状回復費用の免除や、引っ越しや次の住居の敷金・礼金費用などを考慮して、相互が折り合う金額を話し合いましょう。
追い出しのメリットは、空室による所有物件の価値向上や家賃の適正化、住民トラブルの防止などがあります。
実需のファミリータイプマンションなどは、空室の方が高く取引されることも。家賃と広さが正比例しないので、投資効率が悪い物件になりがちです。そのような物件は利回りが低いため、オーナーチェンジでは特に不利になります。
相場よりも安い賃料がついていると利回りが悪くなります。
追い出しにより、相場に合った家賃条件で新しい入居者を募集できるので、利回りの改善が期待できます。
入居者トラブルはマンションオーナーを悩ます大きな問題です。滞納や問題のある入居者が退出することで、ストレスから解放されるでしょう。そもそも問題がある入居者がいると、買い手は嫌がり売買すらできません。
追い出しのデメリットは、追い出しにかかるお金と手間、それにともなう精神的ストレスになります。
追い出しにはそれなりの費用が必要です。立ち退き料からはじまり、交渉が難航した場合には弁護士の相談費用、裁判費用なども追加されます。もし、裁判まで行くと裁判費用で100万円以上よけいにかかることもあります。
普通賃貸借契約の場合、借主の意向が尊重されるため、追い出し交渉が数か月から1年と長引くことがあります。定期賃貸借契約のケースでも、契約期間満了まで待たなければいけません。
住という生活に欠かせない事柄で相手がいる交渉なので、感情的になってしまう場合も。長期間の話し合いを続けたが、交渉が破断に終わってしまい今までの苦労が泡と消えてしまう可能性もあります。
追い出しにはメリットもデメリットもあり、どちらを選択するべきとは一概にいえません。しっかり、メリット、デメリットを把握した上で、天秤にかけ経済的合理性で判断しましょう。
もし、追い出しの判断に迷った場合は、専門的知識の豊富な専門家に相談してください。
(株)TOCHU立ち退きによって価格などに影響があるかどうかは、物件のタイプによっても違ちがいます。
ファミリータイプの物件の場合は、間違いなく空室の方がいいですね。ファミリータイプの物件は入居目的で買われる人が多いため、入居者がいる場合は売れにくい。また、投資物件として売ろうとしてもローンが利用できない可能性が高いため、売却は難しくなってしまいます。
一方、ワンルームタイプの物件の場合は、入居者付きの方がいいんです。投資目的で買う人は、すぐに家賃収入が得られる状態の方が喜ばれます。
ただし、これも一概には言えません。例えば、ワンルームでも、すごく家賃の安い長期入居者がいる場合は、空室の方がいいかもしれない。新しいオーナーさんが家賃を上げやすくなるからです。
結局のところ、オーナーチェンジ物件の売却は、単純に入居者がいるかいないかだけじゃなくて、物件の特性、入居者の状況、市場の動向、買主のニーズ、これら全部を総合的に判断する必要があります。だからこそ、経験豊富な不動産会社に相談するのが大切です。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
立ち退きを依頼する不動産会社を見極めるポイントは、オーナーチェンジ案件をたくさん取り扱ってる会社を選ぶことがポイントですね。しかし、矛盾するようですが、よほどの事情がない限り、そもそも立ち退きをおすすめしない会社を選ぶことが重要なんです。
なぜかっていうと、立ち退きって、すごく手間がかかるし、成功確率も低いんですよ。だから、経済的な合理性をちゃんと説明してくれる会社がいいんです。例えば、「立ち退きに100万かかるけど、それで物件の価値が500万上がります」みたいな説明ができる会社なら、立ち退き交渉を検討する価値はあるかもしれません。
当社をはじめとしたきちんとした会社なら、安請け合いはしないんです。立ち退きの手間を考えると、「オーナーチェンジのまま売った方がいいんじゃないですか」と提案するのが普通なんですよ。
だから、見極めるポイントは、単に「立ち退きできます」という会社じゃなくて、メリット・デメリットをきちんと説明してくれる会社。そして、必要なら「このままの方がいいですよ」と言ってくれる会社。そういう会社を選ぶのが大切です。