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ワンルームマンション投資の詐欺に要注意!不動産投資の詐欺対策とは?

ワンルームマンション投資詐欺に要注意

近年、ワンルームマンション投資が注目を集めています。老後の資金確保や副収入源として魅力的に映る一方で、悪質な詐欺案件も後を絶ちません。ワンルームマンション投資詐欺の特徴や見分け方、そして安全に投資を始めるためのポイントを解説します。

マンションの価格がわかる

目次

ワンルームマンション投資の購入の詐欺手法

安定的な家賃収入や節税効果など、正しい知識を見つけていれば資産形成において有効な手段となるワンルームマンション投資ですが、儲け話を利用して騙そうとしてくる不動産会社も一定数存在しています。

詐欺の手法も、購入と売却時では注意する点が異なります。まず、購入時に気をつけるべきポイントをチェックしていきましょう。

ワンルームマンション投資の購入時に関連する詐欺手法

  • 価格詐欺
  • 手付金詐欺
  • サブリース詐欺
  • 架空賃貸詐欺
  • 婚活・デート商法
  • 買取保証付き
  • 収支シュミレーション詐欺
  • 融資詐欺

価格詐欺

業者が売主で、市場相場よりも高く買わされてしまう手法です。

物件を転売をする手法で、業者としては登記を介さずに済み、いわゆる三為(さんため)契約を行い、高く売りつけるというものです。たとえば、相場価格通りの1,500万円で仕入れをおこない、リフォームやバリューアップなどを行うことなく、買い手に1,900万円で転売するといった手法です。

売主からすれば、1,900万円で売れたはずの物件が、1,500万円で手放してしまったことになり、買主からしても本来1,500万円で購入できた物件であるため、双方にとって損害が発生してしまいます。

関連記事:三為業者の見分け方を解説!実は三為契約はメリットがある?

手付金詐欺

マンションの売買契約締結後、手付金を支払ったが、業者から引き渡しができなくなったと一方的に契約を破棄し、手付金を騙し取る手法です。その直後から、その業者は倒産したり、連絡が全くつかない状態になったりして、事前に支払った手付金が一切戻ってこない状況に陥ります。

実在しない物件や手に入らない物件の購入を持ちかけてくるケースもあります。

サブリース詐欺

サブリース会社の「家賃を永久保証」「35年家賃保証」といった謳い文句を信じて物件を購入したけれども、実際には2年ごとの賃料見直しとなり、相場よりも低い賃料での契約を迫られ、拒否するとサブリース契約を打ち切られてしまう、といったものです。

当初の保証賃料が相場の価格よりも高い場合も注意が必要です。高い賃料の分だけ物件価格が上乗せされており、相場よりも2割も高い物件価格で過剰融資されている可能性もあります。

架空賃貸詐欺

入居者がいない物件(空室物件)にもかかわらず、架空の入居者(サクラ)と高額で賃貸契約したことにして、高利回りの投資物件であると偽り、高い価格で販売するという手法です。売買後、偽の入居者が解約して空室が発生してしまいます。なかには、部屋を確認するも入居していた痕跡がなく、電気・ガス・水道の契約も全くされていなかったケースもあります。

婚活・デート商法詐欺

婚活パーティーなどで出会い、親密になったところで投資用マンション購入の勧誘をもちかける手法です。買い手は、この関係を壊したくないので、投資用マンションを購入してしまうという恋愛感情を利用した詐欺行為です。

買取保証付き詐欺

「購入後、問題が発生した場合、損しないように物件を買い取ります」と口約束を結ぶが、実際には買い取りしてもらえないという手法です。買い取りに対応してくれた場合でも、相場からかなり安い金額に設定されることも多く、ひどいケースでは「担当者が退職したのでわかりません」と全く相手にされない場合もあります。

収支シミュレーション詐欺

実際に詐欺に当たるか微妙な線引きになりますが、メリットばかりを買い手に並べ、実際のリスクを矮小化し、収支シミュレーションをごまかして伝える詐欺です。

自己資金なしで資産形成

マンション経営を続けるうえで必要になる、リフォーム・設備交換費用・固定資産税経費の計上がない。また、年を追うごとに家賃が下がり、管理費が上がることも想定されていない。さらに、空室率も少なく見積もりをされており、甘いシミュレーションになっている、などの手法による詐欺です。

実際にはローン完済までに多額の自己資金が必要ですが、事前にその説明は一切ないことも多いです。

節税効果

実際に節税効果があるものの、諸経費が多く計上できる1年目は還付されるが、2年目以降は納税が必要になるケースが多いという事実を知らされないまま購入されられてしまう手法です。

価格が下がらない

都心や駅近の物件は立地が良ければ希少性があるので、古くなっても価格が下がらないシミュレーションを提示される手法。しかし、実際は老朽化で都心や駅近の物件であっても価格は下がります。相手側のシミュレーション騙されずに物件サイトで検索して、自分でも調べましょう。

不労所得で年金対策

不労所得として将来の年金対策になりますと、業者からワンルームマンションの購入を勧められる手口です。しかし、キャッシュフローがプラスにならなければ、年金の足しにはなりません。むしろ、多額のローンを背負ってしまい老後の重しになってしまうことも。

生命保険代わり

団信(団体信用生命保険)で死後、ローンが一括返済できると説明され、生命保険の代わりにマンションを購入。しかし、収支が悪化すると、生命保険として考えたときには割高になってしまいます。また、年々、物件価格が安くなっていくため、保証される額が少なくなるのに、逆に負担は増えてしまう恐れもあります。

融資に関連した詐欺

ワンルームマンション投資をはじめる際に、ほとんどの人が金融機関からローンを組んで購入資金を用意します。そのタイミングを悪徳業者から狙われることも多いため注意が必要です。

値引き契約(二重売買契約)

たとえば、実際には1,900万円の契約を購入する予定なのですが、頭金や自己資金を使わないように、金融機関に2000万円の契約書を提出し、虚偽報告をする手法です。

実際に取引する物件価格が記載された売買契約書と、金融機関に提出する売買契約書の2種類を作成するため、二重売買契約とも呼ばれます。

値引き前の2,000万円の売買契約書で、減価償却として確定申告をおこなう行為は立派な脱税であり、犯罪です。

審査書類の改ざん

多額の融資を組めるように、金融機関が借り手の預金通帳や源泉徴収のコピーを偽造して、貯蓄や所得の改ざんを行います。不正融資が発覚すると最悪の場合、ローンの一括返済を要求され、破産してしまう危険性もあります。

住宅ローンで投資をする

最初から住む意思がないにも関わらず、居住用とし融資を組む(住宅ローンを利用する)、いわゆる「なんちゃって不動産投資」と呼ばれる手法です。一時期、住民票だけ移転し、実際にはその物件はすぐに賃貸として投資用に運用する場合です。最初から住んでいないケースも。住宅ローンの仕組みを不正利用した手法です。

関連記事:不動産投資でのフラット35住宅ローン悪用 不正利用がバレたらどうなる?

伊藤幸弘(株)TOCHU
代表取締役
伊藤幸弘
これまで、詐欺被害に遭われた方からの相談をたくさん受けてきましたが、未だにデート商法のような手法も多いですね。「私と付き合うなら」「結婚する前提なら」といったことを匂わせながら近づいてきて、「安定した資産が必要だ」と言って投資を誘ってくるのです。合コンのようなイベントが入り口になっていて、パーティー気分で買わせようとするケースもあります。

 

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ワンルームマンション投資の売却の詐欺手法

ワンルームマンション投資の売却時を狙ってくる詐欺も少なくありません。売却時における詐欺の手法も押さえておきましょう。

ワンルームマンション投資の売却の詐欺手法

  • 査定価格詐欺
  • 囲い込み
  • 複数物件まとめて詐欺
  • 売買契約と媒介契約を誤認させる

査定価格詐欺

売主に対して、故意に割安な事例額の情報を提供、または偽造した事例を提示することで、相場を大きく下回った価格で売買契約を迫る手法です。

業者は顧客に対して、適切な事例を情報提供しなければならなりませんが、強引な会社になると事例の紹介や査定書作成すらも行わないとこともあります。

囲い込み

売主側の不動産会社が、他の不動産会社からの購入検討者の紹介や申込みを断り、売主を囲い込んでしまう行為です。具体的には、買主側の不動産会社からの問い合わせに対して「既に申し込みが入っている」など嘘をつき、物件の募集を制限します。売主側の不動産会社が、買主も自社で見つけてくることで、売主・買主双方から手数料を得ようとする(両手仲介)ため、囲い込みが行われます。

売主にとっては、早期売却の機会損失になってしまうケースや、長期間買い手が見つからないことを理由とした値下げなどを要求されてしまうケースもあります。

関連記事:【悪徳業者に要注意】投資マンション売却の囲い込み

複数物件まとめて詐欺

A物件、B物件、C物件の3件を合計で6,000万円という約束でそれぞれと売買契約します。価格の安いA・Bは合計3500万円で売却できましたが、Cの申込みはキャンセルなったと報告され、売れ残ってしまいました。しかし実際には、最初からCの申し込みはなく、A・Bを安く買うために、Cを合わせることで合計の売却価格を高く見せただけ、というものでした。

売買契約と媒介契約を誤認させる

不動産会社に売却を依頼する媒介契約を締結したつもりが、売買契約にサインさせられているという手法です。

伊藤幸弘(株)TOCHU
代表取締役
伊藤幸弘

売却時の詐欺は、最近になって特に増えているように感じます。たとえば、媒介契約書だと言いながら、売買契約書にサインさせるケースです。契約を締結してしまっているので解約はできません。売主は買主も決まっていない状態であるにもかかわらず、諸々の条件に同意して売却することになっているという、ひどい詐欺行為です。

しかも、契約書の売買代金が相場よりも著しく低いこともあります。結局、よくわからないペーパーカンパニーが買主になり、不適切な価格で売却されてしまうといった詐欺行為が増えてます。

 

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ワンルームマンション投資詐欺の特徴と見分け方

ワンルームマンション投資は、適切に行えば安定した収入源となる可能性がある一方で、詐欺的な案件に巻き込まれるリスクも存在します。詐欺的な勧誘や案件の特徴的な兆候をいくつか紹介します。

不自然に高い利回りの提示

詐欺的な勧誘の最も顕著な特徴の一つが、非現実的に高い利回りの提示です。一般的に、ワンルームマンション投資の利回りは4%~6%程度が相場とされています。都心部であればさらに低い可能性もあります。これを大きく上回る、たとえば10%以上の利回りを謳う案件には十分な警戒が必要です。

高利回りの提示は、投資家の期待値を不当に高め、冷静な判断を鈍らせます。現実の不動産市場においてこれほど高い利回りを持続的に実現することは極めて困難です。むしろ、このような提示自体が詐欺的な意図を持つ可能性が高いと考えるべきでしょう。

強引な勧誘や短期間での契約の迫り

もう一つの重要な警告サインは、強引な勧誘手法短期間での契約締結を迫る態度です。「今だけの特別価格」「期間限定」といった言葉で焦らせ、十分な検討時間を与えないような勧誘には要注意です。

適切な投資判断には、物件の詳細な調査、市場動向の分析、自身の財務状況の精査など、相応の時間が必要です。信頼できる不動産会社であれば、じっくりと検討する時間を与えてくれるはずです。

物件の実態が不明確

詐欺的な案件では、物件の具体的な情報が曖昧であったり、現地確認を拒否されたりすることがあります。これは非常に危険な兆候かもしれません。

投資判断において、物件の所在地、築年数、設備の状態、周辺環境などの詳細情報は不可欠です。これらの情報が明確に提供されない場合や、「セキュリティの都合上」などの理由で現地確認を断られる場合は、詐欺の可能性を強く疑ってもよいかもしれません。

必ず物件の実態を自分の目で確認し、周辺環境や需要などを独自に調査することが重要です。

詐欺的なセールストークの特徴

詐欺的な勧誘では、しばしば誇大な表現や非現実的な約束が使われます。「絶対に儲かる」「リスクなし」「今がラストチャンス」といった断言的な表現や、過度に楽観的な将来予測を示すセールストークには十分な注意が必要です。

現実の不動産投資には必ずリスクが伴います。市場の変動、空室の可能性、物件の劣化など、様々な要因が収益に影響を与える可能性があります。これらのリスクを無視したり、軽視したりするセールストークは、詐欺的な意図を隠している可能性が高いです。

信頼できる提案とは、リスクと機会の両方が適切に説明され、投資家自身が判断できるような情報が提供されることであることを念頭に置きましょう。

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ワンルームマンション投資詐欺の最新トレンド

投資詐欺の手口は時代とともに進化しています。ここでは、近年見られるワンルームマンション投資詐欺の最新トレンドについて解説します。これらの新しい手口を知ることで、より効果的に詐欺を回避することができるでしょう。

SNSを利用した勧誘

ソーシャルメディアの普及に伴い、InstagramやFacebookなどのSNSを通じた投資勧誘が増加しています。これらを利用して、投資の成功例を誇張して紹介し、興味を引く手法が見られます。

SNSを通じた勧誘の特徴として、華やかなライフスタイルや高額な収入を強調する投稿が多いことが挙げられます。「不動産投資で人生が変わった」「月収100万円達成」といった刺激的な文言とともに、高級車や豪華な旅行の写真を掲載するなどして、投資の魅力を過度に強調します。

しかし、これらの投稿の多くは誇張された内容である可能性が高く、実際の投資リスクが軽視されがちです。SNSの特性上、成功例のみが強調され、失敗例や詐欺被害の実態が見えにくくなっているのも問題です。

このような勧誘に対しては、SNS上の情報を鵜呑みにせず、公式情報や信頼できる情報源で裏付けを取ることが重要です。また、個人的なメッセージでの勧誘には特に注意が必要です。

オンライン説明会を利用した手口

新型コロナウイルスの流行以降、対面での説明会やセミナーに代わり、オンライン説明会が増加しています。投資詐欺においても、オンライン上での巧妙な勧誘手法が見られるようになりました。

オンライン説明会では、対面での説明に比べ、詳細な情報確認が難しくなる傾向があります。画面共有機能を使って資料を提示されても、じっくりと内容を吟味する時間が取りにくく、また質問がしづらい雰囲気も生まれやすいです。

さらに、オンライン上では参加者の表情や反応が読み取りにくいため、勧誘側は強引な営業をかけやすくなります。また、録画された説明動画を使用することで、大量の勧誘を効率的に行うことも可能になっています。

このような状況下では、より慎重な判断が求められます。オンライン説明会に参加する際は、事前に企業の信頼性を確認し、説明内容を録音するなどして後で見直せるようにすることが重要です。また、不明点があれば必ず質問し、納得できるまで説明を求めることが大切です。

伊藤幸弘(株)TOCHU
代表取締役
伊藤幸弘

不動産業界でもデジタル化が進んでいますが、不動産投資詐欺を行う会社は、極端にアナログであることも特徴です。最近では、顧客との契約に電子契約サービスを使用することも一般的になってきましたが、詐欺会社は必ず紙の契約書で契約を結びます。電子契約だと、デジタルデータで詐欺の痕跡が残ってしまうからです。

前述の媒介契約書だと思って契約したら、実は売買契約だったという詐欺行為も、ほぼ間違いなく紙の契約書で行われます。

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ワンルームマンション投資における詐欺の境界線

ワンルームマンション投資の世界では、明らかな詐欺行為から、グレーゾーンに位置する行為まで、様々な形態の不適切な勧誘が存在します。

合法的な営業と詐欺的な勧誘の違い、そしてその境界線上にある事例について詳しく解説します。

合法的な営業と詐欺的な勧誘の違い

合法的な営業と詐欺的な勧誘の最大の違いは、情報提供の透明性顧客の利益の尊重にあると考えて問題ないでしょう。

合法的な営業では、物件の特徴や投資リスクを明確に説明し、顧客の判断を尊重します。十分な検討時間を与え、重要事項説明書など法的に必要な書類を適切に提供します。また、顧客の財務状況や投資目的に合わせたアドバイスを行います。

一方、詐欺的な勧誘では、重要事項の説明が不足していたり、虚偽の情報を提供したりします。強引な契約締結を迫り、十分な検討時間を与えません。法的に必要な書類の提供を怠ったり、その内容を軽視したりすることもあります。さらに、顧客の状況を考慮せず、無理な投資を勧める傾向があります。

これらの違いを認識することが重要ですが、実際にはこの境界線が曖昧なケースも多く存在します。

グレーゾーンの事例と判断基準

法的には問題がなくても、倫理的に疑問が残る事例は少なくありません。グレーゾーンな勧誘方法は、判断が難しいケースが多々あります。

たとえば、将来の家賃上昇を過度に強調する営業や、サブリース契約の長期的リスクを軽視する説明などがグレーゾーンの事例として挙げられます。また、税制優遇措置を過大に評価し、そのリスクを説明しないケースや、物件の将来価値について根拠の薄い楽観的な予測を示すような場合も、グレーゾーンに該当します。

これらは、直ちに違法とはいえないものの、投資家にとって不利益となる可能性が高いものです。すべての重要情報が明確に提供され、投資に伴うリスクが適切に説明されているか、提案が顧客の長期的利益につながるものか、十分な検討時間が与えられ自由な判断が可能かなどを確認することが大切です。

これらの基準を満たさない案件は、たとえ法的に問題がなくても、投資家にとってリスクが高いと考えるべきでしょう。

自身だけでは判断しかねる場合は、他の不動産会社をセカンドオピニオンとして相談するなどして、本当に納得ができるまで決断をしないようにしましょう。

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警戒するべき不動産会社の5つの特徴

詐欺をおこなう悪徳業者にはいくつか特徴があります。その特徴を把握して、危険な兆候を見逃さないようにしましょう。

強引な営業スタイル

とりあえず会いましょう」と顧客の都合を一切考えず強引に迫り、ファミレスで缶詰にされ、長時間の説得で急激な決断を迫ってくるような営業マンは注意が必要です。

断っても電話を切ってくれないような傾向が営業にみえたら、警戒した方がよいでしょう。断れない、気持ちの優しいお客様を探しているのです。

不動産業の免許がない

宅建免許がないまま販売委託の形式で不動産売買にかかわることはできません。不動産免許なく不動産を仕入れや転売する行為はそもそも違法になります。契約の直前で、関連会社の名前で取引をするなど、変更があった場合には注意が必要です。そのような業者は、取引後に責任をとることはありません。

ホームページに代表者・社員の写真がない

オンライン上での取引が当たり前の時代に、自社のホームページに代表者や社員の写真がない会社も一度疑ってみるべきでしょう。なぜかというと、違法な行為をしているので社員の出入りが多く安定しない。違法な活動をしているので顔を出せないといった可能性があります。

物件情報や取引相手を明確に表示しない

自社の物件情報取引相手の事例を紹介できない業者は、実際に販売用の物件が仕入れられていないので、資料がそろっていない可能性があります。また、高値で探している優良な買主がいない証かもしれません。いずれにしろ、根拠となる情報が提供できないので、信用の構築ができないと判断してください。

代表者が定期的に変わる

代表者が頻繁に変わる会社は、出資者が別に存在している可能性があります。トラブルがある度に別の会社を作る、長く続けるつもりがないなど、コンプライアンスに問題があるケースも見受けられます。

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悪徳業者の詐欺を防ぐ対策

悪徳業者は不当に利益を得ようとあらゆる手を使ってきます。詐欺行為を見抜くためには、なによりも正しい知識や情報を得ることが重要です。

不動産投資の仕組みを勉強する

まず一番大切なことは、不動産投資に対する正しい知識を持つことです。WEB、本、セミナーなどで情報収集をじっくりと行いましょう。慌てて不利な契約を結ばないように、売買の決定前にはまとまった時間を作ることも大切です。学んだ知識はリスクを避け、利益の源泉になります。

納得できるまで質問する

非常に高額な取引になる不動産投資で、相手側に遠慮をしてはいけません。個人的な感情ではなく、ドライに投資商品としてのリターンを勘定して理屈で考えましょう。営業パーソンの熱意に惑わされてもいけません。それが、自分の成績のための熱意か、お客さんのためのものなのか冷静に見極めましょう。

セカンドオピニオン

購入も売却も冷静に判断するために第3者の客観的な視点が必要です。シミュレーションや物件査定額など、別の不動産業者への相談も積極的におこなっていきましょう。自分では問題がないと思っていても、見落としているリスクがあるかもしれません。投資としてリスクとリターンの見合いがとれているかなども確認しましょう。

物件の適性相場を調べる

業者から提示された価格・家賃が適切な提案なのかを判断するために、あらかじめ物件サイトで相場を調査しておきましょう。

ワンルーム投資詐欺に騙されやすい人の特徴

ワンルームマンション投資詐欺の被害にあいやすい方にも特徴があります。その傾向が自分自身に当てはまる場合は特に注意しましょう。

30~40代独身

30〜40代の独身の方は特に注意が必要です。その年代で独身の方は、配偶者に反対されることがないため、客観的な判断ができないことがあります。近年では本業以外でも資産形成をする副業を推進する風潮もありますので、興味関心が向きやすいのです。

まだ自宅を購入していない方も多く、ローンの枠が残っているため、購入するハードルが低く、詐欺師に狙われやすいのです。

公務員・上場企業の会社員・医者

公務員や上場企業の会社員、医者などは社会的な信用があり収入も安定してるため、ローンが通りやすいです。職業的にも安定したエリートが多いため、自分で事業をしたことや、投資の知識がない方も少なくありません。金銭的な余裕がある一方で、自分の職業以外の経験が貧しいため、巧みな悪徳業者の誘いに乗ってしまうことがあります。

関連記事:不動産投資で騙される人の特徴とは。騙された場合はどうすれば良い?

伊藤幸弘(株)TOCHU
代表取締役
伊藤幸弘

人の話を信用しすぎる人根拠を深く確認しようとしない人は要注意です。

また、本文にもあるように、騙される人は、公務員や上場企業の社員の方が多いです。いわゆるエリートと呼ばれる方で、有名企業に入り、そこでずっと仕事している人は、自分の本業以外にあまり関心がないため、適切な投資判断ができないケースもあります。特に、デスクワークやエンジニアなどで、社外との関わりのない職種の方が被害に遭うことが多いです。

外部の人や外の世界との接点が少ない仕事をしてる人が狙われやすい。逆に考えれば、そういった人に狙いを定めて、アプローチをしてくる詐欺会社が多いということです。

 

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不動産投資の詐欺にあった場合の対処法

いくら気をつけていても相手は百戦錬磨の悪徳業者です。気付いたときには、騙されてしまっている場合もあります。もし、詐欺にあってしまった場合の対処方についても知っておきましょう。

監査官庁や不動産協会に相談する

不動産詐欺に遭った場合に相談に乗ってくれる専門の機関があります。まずはそこに相談してみましょう。たとえば、免許行政庁や消費生活センター、宅地建物取引業保証協会など被害状況に合わせて相談してください。

関連記事:不動産投資はクーリングオフできるのか?不動産投資のやめ方を知りたい

弁護士に相談する

売買契約締結後でも、解約できるケースがあります。法的被害にあった際は、慌てず弁護士にまず相談しましょう。裁判をせずに話し合いで解決できるケースもあります。

早期に売却をする

悪徳業者に掴まされた物件を売却して、早期に損切りする手もあります。新築ワンルームマンションのような値下がりが早い物件は、所有しているだけで損害が広がる可能性があります。残債と比較して持ち出しになっても、損切の方がトータルで得になることもあるでしょう。

収支をプラスにする

自己資金を投入しローンの一部繰り上げ返済を行い、キャッシュフローをプラスにするのも一つの手です。キャッシュフローがプラスにできれば、投資を継続してもマイナスが広がらず、物件価格の動向のみに意識を集中できます。残債が減少して売却価格が折合うまで待つことも方法です。

不動産投資についての正しい知識を持つことが悪徳業者からあなたを守ってくれます。正しい知識を身につけ、信頼できる不動産会社をみつけることも重要でしょう。

詐欺ではなくても気をつけたい。ワンルームマンション投資のリスクと注意点

ワンルームマンション投資は、適切に行えば安定した収入源となる可能性がある一方で、様々なリスクも存在します。これらのリスクは詐欺とは異なり、通常の投資活動に付随するものですが、十分な理解と対策が必要です。ワンルームマンション投資における主要なリスクとその注意点について解説します。

空室リスク

空室リスクとは、入居者が見つからず、家賃収入が得られない期間が生じるリスクです。ワンルームマンション投資において最も一般的なリスクの1つで、直接的な収益低下につながる重要な要因です。

空室リスクに影響を与える主な要因として、立地条件、物件の魅力度、地域の需給バランス、賃料設定、季節要因などが挙げられます。たとえば、交通の便が悪い場所や、周辺施設が充実していない地域では空室リスクが高くなる傾向があります。また、設備が古い、内装の質が低いなど、物件自体の魅力が乏しい場合も空室のリスクが高まります。

空室リスクへの対策としては、まず立地調査を十分に行い、地域の将来性や需要動向を把握することが重要です。また、適切な賃料設定や物件の維持管理、入居者ニーズの把握なども効果的です。さらに、複数物件への分散投資によってリスクを分散させることも一つの方法です。

家賃下落リスク

家賃下落リスクは、経済状況の変化や競合物件の増加により、家賃が下落するリスクを指します。長期的な収益性に大きな影響を与えます。

家賃下落リスクは、経済状況や競合物件の増加、地域の衰退、建物の経年劣化などが要因として挙げられます。たとえば、景気後退期には家賃下落圧力が高まりやすく、新築物件の供給増加による需給バランスの変化も家賃下落につながる可能性があります。

ワンルームマンションを購入するにあたり、将来的な発展が期待できる地域を選ぶことが一番の対策です。また、需給バランスの調査や差別化戦略の実施、柔軟な賃料設定、定期的なリノベーションなども効果的な対策です。

物件価値の下落リスク

建物の経年劣化や地域の衰退により、物件の資産価値が低下するリスクを指します。将来の売却を考える上で重要となる部分です。

物件価値の下落リスクに影響を与える要因としては、建物の老朽化、地域の衰退、不動産市場の変動、新しい規制や法律の制定などがあります。築年数の増加に伴う物理的劣化や、人口減少による地域全体の価値低下、景気循環や金利変動による市場全体の価格変動などが物件価値に影響を与えます。

このリスクへの対策としては、立地重視の物件選びや建築品質の高い物件を選択すること、計画的な修繕を行うことなども資産価値の維持に貢献します。

サブリース契約のリスク

サブリース契約は、一定期間の家賃保証があるため魅力的に見えますが、リスクも存在します。サブリース会社の経営悪化や契約条件の変更により、安定した収入が得られなくなる可能性があります。

近年増加しているのが、サブリース会社が経営破綻したことによる、家賃保証が突然なくなるケースです。他には、契約更新時に大幅な条件変更を求められる場合もあります。さらに、サブリース契約では物件の管理をサブリース会社に任せることが多いため、物件の状態が適切に維持されない可能性もあります。

サブリース契約時には、まずサブリース会社の財務状況や実績を十分に調査することが重要です。また、契約内容を細かく確認し、不利な条件変更が行われないよう注意が必要です。サブリース契約に頼りすぎず、自主管理との併用や複数の物件に分散投資するなど、リスク分散を図ることも有効な対策となります。

伊藤幸弘(株)TOCHU
代表取締役
伊藤幸弘

プロとして恥ずかしいレベルの見通しが甘すぎるシミュレーションを出してくる不動産会社はいまだに多く、一般消費者は誤認してしまいます。「家賃は下がりません」といった、ありえないシミュレーションを鵜呑みにせずに、他の不動産会社にも相談して、情報が正しいのかをきちんと判断しましょう。

また、節税効果といった、短期的な視点で投資判断しないことも重要です。不動産投資は、5年後、10年後にどうなるか、長い目で見る必要があります。DCF法(物件保有中の賃料収益や売却益と、物件価格を割り出して算出する不動産価値の算定方法)などを使って、将来いくらで売れるか、トータルでどれくらいリターンがあるかをきちんと計算して物件を購入する必要があります。

不動産投資も、投資といいながらビジネスです。経営者的な視点で、勉強して改善を繰り返していく姿勢が大切です。「これを買えば大丈夫」といった簡単なものではないことを肝に銘じておきましょう。

 

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安全なワンルームマンション投資の始め方

ワンルームマンション投資を安全に始めるためには、慎重な準備と適切な知識が必要です。信頼できる不動産会社の選び方、適切な物件選びのポイント、そしてリスク管理と長期運用の考え方について解説します。

信頼できる不動産会社の選び方

安全な投資の第一歩は、信頼できる不動産会社を選ぶことです。以下のポイントを考慮して、慎重に選択することが重要です。

まず、会社の実績や評判を調査します。長年の営業実績がある会社や、業界内での評価が高い会社は信頼性が高いといえます。顧客の口コミや評価サイトの情報も参考になりますが、偏った情報に惑わされないよう注意が必要です。

次に、不動産業の免許の有無を確認します。宅地建物取引業者免許を持っていることは最低限の条件です。免許番号を確認し、国土交通省のウェブサイトで有効性を確認することができます。

また、会社の情報開示の姿勢も重要なポイントです。ホームページに代表者や社員の情報、会社の沿革、財務状況などが明確に記載されている会社は、透明性が高く信頼できる可能性が高いです。逆に、これらの情報が不明確な会社は警戒が必要です。

大手不動産会社や地域に根ざした老舗企業は比較的信頼度が高いといえますが、規模だけでなく、顧客対応の質や専門知識の豊富さなども考慮に入れるべきです。

また、初回の相談時の対応も重要な判断材料となります。丁寧な説明、顧客の要望やリスク許容度の確認、無理な勧誘をしないなど、顧客本位の姿勢が見られる会社を選ぶことが大切です。

適切な物件選びのポイント

信頼できる不動産会社を見つけた後は、適切な物件選びが重要になります。以下のポイントを考慮して、慎重に物件を選択することが求められます。

  • 立地
  • 築年数
  • 物件の設備・内装

立地は最も重要な要素の一つです。交通の便が良く、生活に必要な施設(スーパー、病院、学校など)が近くにある場所が理想的です。また、将来的な開発計画がある地域や、人口増加が見込まれる地域も有望です。

築年数も重要な判断基準です。新築物件は初期投資が高くなりますが、当面の大規模修繕の心配がありません。一方、築古物件は初期投資を抑えられますが、修繕費用の負担が大きくなる可能性があります。自身の投資方針に合わせて選択しましょう。

物件の設備や内装の質も重要です。エアコン、セキュリティシステム、インターネット環境などが充実している物件は入居者にとって魅力的です。また、間取りの使いやすさや収納スペースの充実度なども考慮すべきポイントです。

周辺環境も忘れてはいけません。騒音や日当たり、眺望などは実際に現地を訪れて確認することが大切です。また、同じ地域の競合物件の状況も調査し、自身の物件の競争力を見極める必要があります。

最後に、将来性も考慮に入れましょう。地域の発展計画や、人口動態の予測などを調べ、長期的な視点で物件の価値を判断することが重要です。

これらのポイントを総合的に判断し、自身の投資目的や財務状況に合った物件を選ぶことが、成功への近道となります。

リスク管理と長期運用の考え方

ワンルームマンション投資を成功させるためには、適切なリスク管理と長期的な視点での運用が不可欠です。

まず、投資はリスクを伴うものであることを常に認識しておく必要があります。空室リスク、家賃下落リスク、物件価値の下落リスクなど、様々なリスクが存在することを理解し、それぞれに対する対策を講じておくことが重要です。

リスク管理の基本は、自己資金の範囲内で無理のない投資を心がけることです。借入金に頼りすぎると、予期せぬ事態が発生した際に深刻な財務問題に陥る可能性があります。自身の収入や資産状況を冷静に分析し、無理のない範囲で投資を行いましょう。

また、分散投資の考え方も重要です。複数の物件に投資することで、特定の物件や地域のリスクを分散させることができます。ただし、管理の手間や初期投資額が増えるため、自身の能力と資金力に応じて判断する必要があります。

長期運用の視点も忘れてはいけません。不動産投資は短期的な値上がり益を狙うものではなく、長期的な収益を目指すものです。短期的な市場の変動に一喜一憂せず、10年、20年といった長期的な視点で投資を考えることが大切です。

定期的なメンテナンスや適切なリノベーションを行うことで、物件の価値を維持・向上させることも長期運用には欠かせません。これらの費用も考慮に入れた資金計画を立てておく必要があります。

また、税金や保険などの知識も重要です。不動産投資に関連する税制や、火災保険などの各種保険について理解を深め、適切に活用することで、より効率的な運用が可能になります。

最後に、常に最新の情報をキャッチアップする姿勢が大切です。不動産市場の動向、法律や税制の変更、新しい投資手法など、関連する情報を継続的に学び続けることで、より良い投資判断が可能になります。

伊藤幸弘(株)TOCHU
代表取締役
伊藤幸弘

付き合う不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

金額の根拠や、収支のシミュレーションをしっかり示してくれる会社であることは、信頼できる会社かどうかを見極める大きなポイントです。

他にも、担当者が宅建免許などの資格を持ってるか、HPに担当者の写真が出ているかなど、当たり前のことを当たり前にやってる会社を選ぶことをおすすめします。

また、行政処分を受けたことがある会社は気をつけましょう。行政処分が解除されても、同じようなことを再びやってしまう可能性もあります。行政処分の情報は、国土交通省や各都道府県のサイトなどで確認することができます。

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コラム監修

コラム監修

伊藤幸弘

資格

宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人

書籍

『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』

プロフィール

2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。

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