ワンルーム投資コラム

不動産投資で騙される人の特徴とは。騙された場合はどうすれば良い?

自身の資産形成や資産運用の選択肢として、不動産投資は決して悪い選択ではありません。しかし、「投資」である以上はリスクの可能性もきちんと把握し、無理のない計画を立てなければなりません。

 

その一方で、不動産投資会社の言葉巧みな営業によって、詐欺まがいの契約を行ってしまうようなケースも少なくありません。今回は、不動産投資で騙される人の特徴や、もし騙された際の対応などについて紹介します。

不動産投資で「騙された」と思う人の特徴とは

不動産会社の営業社員に「確実に儲かる超優良物件です!」、「人気物件なので早く契約しないと売れてしまいますよ」などと甘い言葉で騙されてしまった、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産投資で「騙された」とはどのような状況をいうのか、まずはその手口や騙される人の特徴について解説します。

不動産投資で騙されるとはどういう状況か

不動産投資で「騙される」状況とは、大きく分けて以下の3つの状況を指します。

  • 購入費用を払ったにも関わらず、不動産を所有できなかった
  • 不動産を購入したが、購入前の想定よりも大幅にしたまわる運用実績だった
  • 意図せざるかたちで詐欺行為に加担させられてしまった

 

具体的なケースは以下にご紹介します。

不動産投資で騙されたケース

不動産投資で騙される状況は、さまざまなタイミングで、さまざまなパターンで起こりえます。その中からいくつか具体的な例をご紹介しましょう。

 

手付金を支払ったけど不動産を所有できなかった:契約後不動産会社と連絡が取れなかったケース

投資用不動産の販売営業担当者に「優良物件だから他の人が買わないよう、手付金だけでも払ってほしい」と言われ、手付金を払うと音信不通になるというケースです。当然のことながら物件は手に入らないため、手付金の分だけ損をしてしまいます。

運用時に不利益を出してしまった:利益の出ない物件をつかまされた

「高利回りが約束されています」とセールスされ、物件を購入したものの、思うように利益が出ない、経費がかかり、利益が少ない、もしくは赤字になっている。

 

売却しようとすると購入時より遥かに安い値しかつかず、売ることもままならない…ということもあります。

 

不動産の知識があまりない投資家に、不動産会社が不良物件や不当に高価な物件を販売するというパターンです。

運用時に不利益を出してしまった:サブリース契約により損失が生じた

サブリースとは不動産会社が不動産オーナーから物件を丸ごと借り上げ、運用を行う方式です。不動産運用の手間がかからない、空室リスクに悩まされることがないというメリットはありますが、自分で賃貸経営を行うより収入は少なくなります。さらに、定期的に保証金額の減額が行われるため、損失に転じてしまうというケースもあります。

 

特に悪質なサブリース会社は、保証金額の見直しといったオーナーに不利益な情報を伝えず、美点ばかりを強調して契約を結ばせることもあります。

 

現在では「サブリース新法」により、サブリース業者はオーナーに対し、契約前に重要事項を説明することが義務づけられています。とはいえ、最終的に判断するのはオーナー自身ですので、サブリース契約に関する知識を自ら学ぶ姿勢も必要です。

詐欺行為をさせられてしまった:住宅ローンを組んでしまった

投資用の不動産を購入する際、住宅ローンを利用することは禁じられています。しかし、不動産投資ローンより遥かに金利の安い住宅ローンを提案し、投資用不動産の購入を促す悪質な不動産会社も存在します。知らずに住宅ローンで投資用不動産を購入してしまうと契約違反と判断され、金融機関から一括返済を迫られる恐れもあります。

なぜ不動産投資で騙されるのか

不動産投資で騙されるケースに共通しているのは、投資家が不動産会社の言うことを鵜呑みにしていることです。不動産会社は利益を出すため、さまざまなセールストークを繰り広げます。その中には大げさな表現や嘘も隠されています。

 

騙されないためには投資家自身が知識をつけ、セールストークの中に潜む問題を見つけ出すことが重要です。
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不動産投資で「騙された」と思った時の対策

上記でご紹介したとおり、不動産投資にはさまざまな「騙しの手口」が存在します。もし騙されて損失を出してしまった場合はどうすれば良いのでしょうか。

不動産投資は自己責任なのか?

上記でご紹介したように、投資初心者が不動産会社に騙されるケースは多々あります。特にサブリースは後述する「かぼちゃの馬車」事件をはじめ、さまざまなトラブルが生じており、たびたび社会問題にまで発展しています。

 

このような問題を受けて、2020年には「サブリース新法」が施行、2021年には「賃貸住宅管理業に係る登録制度」が創設されるなど、不動産投資に関わる法整備も進められています。

 

とはいえ、最終的に判断するのは投資家自身です。もし、不動産会社に騙されて利益のでないダメな物件を購入してしまった場合でも、それはあくまで「自己の投資判断」と見なされます。

 

不動産投資を行う際には、販売会社の甘言に踊らされず、バラ色の将来を夢見ることはやめましょう。必ず自分自身で情報を集め、しっかり考えて決断することが重要です。

スルガ銀行「かぼちゃの馬車」事件の代物弁済は特例

サブリース契約が社会的な問題となるきっかけとなった事件の一つに、「かぼちゃの馬車」事件があります。

 

「かぼちゃの馬車」は女性専用のシェアハウスとして企画された収益不動産です。その運営システムは以下のようなものでした。

 

不動産会社スマートデイズ(旧社名・スマートライフ)が、「かぼちゃの馬車」を建設し、投資家に販売します。同時にサブリース契約を結んで管理・運営を行います。入居者の募集や、家賃の集金、清掃や設備の交換など実務上の運営は全てスマートデイズ社が行います。

 

投資家はスマートデイズからの賃料を受け取り、銀行への返済をし、残りを利益とします。

 

しかし、ある時点からスマートデイズからオーナーへの賃料が支払われなくなり、オーナーはローンの返済がままならない状態になりました。多くの人は多額の負債を抱えて苦境に立たされることになりました。

 

調査が進められる中で、入居率が購入時よりもはるかに低かったことや、サブリース契約の悪用、建築会社からスマートデイズに支払われる法外な額のキックバックなど、スマートデイズの悪質な手口が明るみに出ました。

 

スルガ銀行との癒着もその一つです。スルガ銀行は「かぼちゃの馬車」のオーナーに全面的に融資を行っていました。その中には明らかに返済能力を超えたものもあり、融資審査の書類の改ざんや偽造にスルガ銀行の行員が関わっていることも判明しました。

 

「かぼちゃの馬車」オーナーから委任を受けた被害弁護団は、スルガ銀行と交渉を重ね、2020年3月に以下のような方法でオーナーの債務を解消することが決まりました。

 

  1. スルガ銀行がオーナーに解決金を設定し、融資の一部と相殺
  2. 残りの債権を他社に譲渡
  3. オーナーは不動産を当該他社に代物弁済し、債務を解消

 

このような決着がつけられたのも、被害者団体によるスルガ銀行前のデモ活動や、マスコミを通じた世論形成といった、多人数による粘り強い追及を行ったためと言われています。

 

この決着は不動産投資業界でも「異例」とされ、本来、自己責任である不動産投資に救済措置がなされたことに対しては、投資の原則を無視したとして疑問の声も上がっています。

 

かぼちゃの馬車事件の決着はあくまで特例です。不動産会社に騙された場合であっても、救済措置を受けられる可能性は非常に低いと考えておいた方が良いでしょう。

不動産投資は損切も重要

不動産投資で騙され、赤字が膨らんでいる場合は思い切って不動産を売却する、すなわち「損切」も選択肢の一つです。その理由として挙げられるのが以下の3点です。

 

物件の価値がさらに下がる前に売却できる

株や投資信託のような金融商品と異なり、不動産は経年とともに価値が下がります。中には土地の再開発などによるニーズの高まりから価値が上がるケースもありますが、赤字が続く不良物件ではそのような一発逆転も望みにくいでしょう。

 

これ以上所有していても黒字に転じる可能性は低いと判断した時点で、即売却に踏み切ることで、損失を最小限に留めることができます。

売却で得た利益で新しい不動産を購入できる

たとえ「損切」でも、不動産を売却すればまとまった金額が手元に残ることもあります。その売却益を元手に、新しい有益な不動産を購入することも可能です。持ち続けても赤字しか生み出さない物件より、利益を得られる可能性があります。

融資枠が広がる

ローン返済中に不動産を売却する際、売却益でローンを完済するというケースが多く見られます。手残りはないかもしれませんが、ローンがなくなる分、金融機関からの融資枠が広がるため、新たにローンを組みやすくなります。新しい不動産投資を行う機会を持つこともできます。
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不動産投資で「騙された」と思ったら、素早く売却

不動産投資は比較的安定した利益を、長期的に得られる投資法として注目されています。しかし、投資の初心者を騙す悪徳不動産会社も少なからず存在しているのが現実です。不動産投資で「騙された」と思ったら、損失が膨らむ前にすばやく売却することをおすすめします。

素早い売却には買取業者に任せるのも一手

不動産を売却するに当たり問題になるのがその流動性の低さです。不動産は買手がつかなければ売却ができないため、売却活動を始めてから売買契約を締結し、手元に現金が入るまでに長い時間を要します。損失の大きい不良物件であればなおさら、買手がつかずいつまでも経費だけがかかると

いうことにもなりかねません。

 

そのような場合は、買取業者に売却するのも一つの手段です。業者自身が物件を買い取ってくれるため、早い場合は数日で現金化できます。不動産会社に騙され、不良物件を抱えて悩んでいる方は、一度買取業者に相談してみてはいかがでしょうか。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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