収益物件の買取。買取業者選びのために必要な基礎知識とは

保有する収益物件を売却する方法は、第三者に売却する売買仲介だけではありません。買取を専門に行う事業者（買取業者）に、収益物件を直接買い取ってもらうという方法があります。

今回は、買取業者を選ぶ際に押さえておくべき基礎知識を紹介します。

収益物件の買取業者とは

売買仲介と買取を行う事業者にはいろいろな違いがあります。まずは、それぞれの事業者の特徴についてをみていきましょう。

売買仲介業者とは

売買仲介業者とは、売主と買主の売買を仲介する不動産事業者のことを指します。売買仲介業者は、オーナーと媒介契約を結び、広告出稿や関係会社との協力によって、買主を探します。

売買が成立すれば、オーナーは売買仲介業者に仲介手数料を支払います。

ちなみに、同じ売買仲介業者が売主と買主、双方の仲介を行うこともあります。これを両手仲介といいます。

売買仲介のメリット

売買仲介で売るメリットは、買取よりも高く売れる可能性がある点にあります。

詳しくは後述しますが、買取の場合は購入する事業者が、仕入れた不動産に付加価値をつけて再販売することが多いため、必然的に金額が安くなります。しかし売買仲介ならば、新たな投資家がその物件に投資するため、市場価格で売却をすることができます。

ただし、最近ではインターネットで相場価格がすぐに調べられることもあり、買取業者に近い、安い価格で物件を仕入れる一般の投資家も増えているようです。

売買仲介のデメリット

デメリットは、どのくらいの期間で売れるかわからない点にあります。市場に出してみたものの、なかなか購入希望者があらわれず、予定よりも長い期間、もしくは予定よりも安い金額で手放さなければならなくなるケースもあるのです。

オーナーチェンジの売却で成功したい方必見！ 物件が売れないときの対処法と注意点も解説！

 

買取業者とは

買取業者とは、自社で直接、不動産の買い取りを行っている不動産事業者のことを指します。買取業者は、収益物件に対して独自の査定基準を設けており、それを元に物件を買い取ります。値付けは、入居率の高さ、賃料を元にした利回りなどを用いるのが一般的です。

買取事業者の場合、区分マンションや一棟マンション、ビルなど特定の物件種類を専門としている会社も多くいます。こういった会社は不動産を買取った後にリフォームなどを施して付加価値を上乗せしています。買取再販には高度なノウハウが必要なため、特定の分野に特化した方が効率的だからです。

買取のメリット

買取のメリットは、不動産をすぐに現金化できる点にあります。買取業者は査定価格を出すのも早く、現金で支払うので契約から引き渡しまで短期間で済みます。

また、売買仲介の場合は、買主が賃貸経営を引き継ぐことが多いため、空室が少ない状況など一定のニーズがある物件の方が売れやすいといえます。その点、買取ならば、買取事業者がそのまま物件を活用するわけではないので、経営状況が思わしくなくても売却しやすいというメリットがあります。

買取のデメリット

デメリットは、売買仲介よりも価格が安いことです。一般的な買取では、物件を購入した後で様々なコストをかけて物件にリノベーションなどを行い、市場価値を高めます。また、物件購入後にも売却できないことなどのリスクを抱えるため、金額が安くなることが多いのです。

ただし、買取業者によっては独自のルートを持っていることがあり、その場合は、相場よりも高く買るケースもあります。

【参考】一棟アパートも買取業者に買い取ってもらえるか

アパートは、買取業者では対応できないのではないかと考えてしまいがちですが、アパート買取業者も数多くあります。

建物が老朽化や損傷が激しかったり、空室があるアパートは、売買仲介では買い手がつきにくいことも多く、むしろ、専門の事業者に売却した方が高く売れることもあります。

収益物件を売却する最適のタイミングはいつ！？高く売る方法について

オーナーチェンジ物件の買取

オーナーチェンジ物件とは、所有者が賃貸した状態で売りに出している物件のことをいいます。オーナーチェンジ物件では、売却が決まれば、所有者がオーナーから買主に変わり、入居者との賃貸借契約は買主が引き継ぎます。

このオーナーチェンジ物件の買取についてみていきます。

オーナーチェンジ物件でも買取してもらえるか

オーナーチェンジ物件であっても買取は可能です。

買主には、収益物件として購入した時点から家賃が入るというメリットがあります。買取業者によっては、契約が残っている期間はそのまま賃貸とし、その後、リノベーションなどして、一般的な買取と同じようにして運用しているケースもあります。

オーナーチェンジ物件を買取で売却する5つのメリット！ 買取業者の選び方も紹介

第三者の為の契約

オーナーチェンジ物件は、買取業者がそのまま買い取る方法以外に、第三者の為の契約を利用して買取業者が投資家に売却する方法があります。

第三者の為の契約はいわゆる三為契約といわれるもので、買取業者はオーナーから物件を購入しますが、その登記を行わず、オーナーから投資家に直接登記を移転させます。

この場合、買取業者は登記移転の為の司法書士への費用や不動産取得税などを払わなくてよいといったメリットがあります。

 

収益物件の買取の流れ

買取での手続きの流れは、仲介と比較して期間が短く、手間が少ないのが特徴です。

（１）物件調査

不動産業者に査定の相談をして物件の調査が開始されます。

物件の種別によりますが、現地調査・役所調査・近隣の成約事例・市場で販売活動中の物件などを調査し情報を収集します。物件に問題がないか、再建築が可能かのなども合わせて調べます。

 

（２）価格査定

物件調査によって集めた情報を元に、それぞれの個別性を判断して価格査定します。

買取になりますので再販価格から諸経費と業者の利益を引いた価格になります。

 

買取価格　＝　再販価格　―　諸経費（リフォーム費用、税金など含む）―　業者利益

マンション買取の相場はいくら？ 計算方法と高額買取を実現するコツ

（３）価格決定

価格や引渡し条件を交渉し合意したら、買取業者と売買契約書を締結します。

手付金は売買価格の1割以内、ローン特約なし、修補責任は免責にするのが普通です。

 

（４）決済

権利書と売買代金を引き換えにします。司法書士が立ち合いのもと同時履行で行います。

ローンなどがあれば抵当権を抹消するために決済日までに返済をします。

 

（５）入居者へ連絡

収益物件は入居者付きの売買が多いので、賃貸借契約の引継ぎを行います。

賃貸条件は同一で権利義務を売主から引き継ぎます。

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保有する収益物件の買取の時の注意点

専門の買取業者に依頼すれば、収益物件を買い取ってもらうことができます。しかし、いくつか注意すべき点もあるので、紹介します。

融資が下りない物件は買取できないことも

担保としての価値がなく、融資が難しい物件もあります。その場合は、買取不可とされるケースがあります。

◆耐震基準

買取業者は、空室が目立つ物件でも買取をしてくれますが、新耐震基準かどうかを厳しくみている場合があります。1981年6月以前に建てられた建物の場合は、現行の基準を満たしていない可能性が高く、買取をしてもらえないこともあります。

◆物件構造

物件には木造や鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造などの構造があります。それぞれに法定耐用年数があり、これを超えている建物についても、買取をしてもらえない可能性があります。

構造・用途	法定耐用年数
木造	22年
鉄骨造	34年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

税金が安くなるタイミングでの売却

不動産売買では、譲渡所得に対して税金が課せられます。そのため、売却価額が、取得した金額から経費を引いた額よりも大きい場合には、注意が必要です。

とくに注意すべきなのは、不動産の所有期間です。税率は、5年を境にして以下のようになります。

	税率
短期譲渡所得（5年以内）	39%
長期譲渡所得（5年超）	20%

居住用の不動産であれば、譲渡所得に対して3,000万円まで控除される特例がありますが、投資用の不動産にはそれがありません。

譲渡所得がでないケースも多いですが、高く売れる場合には注意しておきましょう。
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