ワンルームマンション投資の家賃保証は売却で損をする！？
知っておきたい解約と売却の関係

家賃保証（サブリース）は、入居者が退去した際の、家賃収入がなくなるリスクを防いでくれます。
また、入居者の方が滞納等をしてもオーナー様には家賃が支払われます。
オーナーは家賃が入らない不安から解放されます。
物件を中長期で所有するオーナー様にとってはメリットが大きく感じることが多いようです。
また、投資マンションの販売会社は、物件を家賃保証にして、オーナーさまに空室リスクを感じさせないようにして、利回り計算を確実にして、販売をしやすくするメリットもあるようです。
販売会社によっては、すべての部屋を家賃保証で分譲しているケースもあります。
しかし、当然ながらデメリットもあります。家賃保証の金額は、相場の賃料から15～20％くらいになります。
所有をしているだけであれば、織り込み済みの数字であっても、売却となると思わぬ障害になります。
それは、利回り計算にマイナスの影響を与えてしまうためです。

ワンルームマンション投資の家賃保証は利回りに影響が大きい

中古で投資マンション売却を行うときに、家賃保証の家賃が、相場賃料と比べて安いために、期待利回りが低くなり、高く売却できなくなってしまいます。
実はデメリットが大きくなることが多いのです。
月額家賃が15,000円の違いで、売買価格は360万円も変わってしまうケースもあります。
この事実を知った時に、「購入時に売却の時のことまで考えなかった」と語るオーナーさまも多いです。

具体的なケースを見てみましょう。

利回りにより売買価格が変わる計算例

①家賃保証79,000円と　②相場賃料94,000円を、同じ利回り（５％）で売買した場合

①79,000×12÷5％＝18,960,000

②94,000×12÷5％＝22,560,000

①－②＝▲3,600,000

家賃保証か否かで、大きな差が出てしまいます。
これほどの値動きがあるのは、家賃から見て大きすぎる、異常なのでは？と疑問に思われる方もいるかもしれません。
購入希望のお客様はいくらの利回りになるのか、価格を決める重要な要素の一部になります。
ローンを組んで購入する方が大半のために、返済額を差し引いた月々の手残りがプラスになることが、絶対の条件だったりするので、非常に大切になります。

サブリースは解約できない！？契約解除と正当事由について解説

ワンルームマンション投資の家賃保証は買主に嫌われる

中古で投資マンションを購入される方は、購入後に自身でいろいろと手を打って、家賃を上げたいと考えています。
入居者の方から直接送金にして手取り家賃を高くしたいと考えていたり、賃貸管理の手数料の安い不動産会社に任せたいと考えていたりする方が大半です。

よって、家賃保証だからと言って、高く売れる理由にはなりません。
むしろ、家賃保証だと、管理会社から原状回復のリフォーム費用の高額な請求をされたり、家賃保証の値下げ交渉があったり、することがあるので購入しない。
よく知らない不動産会社（前オーナーの依頼していた賃貸管理会社）で、家賃保証であれば購入しないと、あらかじめ宣言される方が全体の半数以上になります。

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ワンルームマンション投資の家賃保証の売却はどうすればいい

もちろん安定志向の買主にとっては、メリットが大きく映る可能性もあります。
一概に家賃保証だから安くなってしまうと言えることではありません。
しかし、「家賃保証の物件＝高く売れる」とは投資マンションの売買では限らないのです。

「家賃保証は解約できない」と思われている方は少なくありません。
実際、取引の現場では、年々解約が厳しくなっている状態です。
それは、解約が多くなってしまうと、家賃保証している管理会社の収益が悪化してしまうからです。
特に新築分譲をしている会社は、近年の分譲が少なくなっているので、新規の案件よりも、解約のほうが増えていることもあると聞きます。
また、昔は分譲をしていたが、今は新築分譲をしていない会社の場合は、家賃保証の解約が進むと、会社の収入がなくなり存続できなくなります。
よって、徹底的に解約に合意をしないと宣言する会社もあります。
家賃保証の具体的な解約についての詳細は、下記のコラムもご覧ください。
【売買価格が20％も変わる？】サブリース解約と投資マンション売却

解約後の家賃利回りで売却をする

契約の内容や、管理会社との交渉によっては、解約ができる場合もあります。
あきらめてはいけません。粘りずよく可能性を探っていくことも必要なります。
解約ができる場合は、買主の方に、家賃保証の解約を前提として、実際に入居者が支払う家賃の金額で利回り計算をしていただき、購入価格を出していただきます。
仮に解約ができなかったり、想定家賃よりも大きく下がってしまった場合には、白紙解約にするといった条件での取引も可能です。
その方が高く取引ができる可能性が高くなります。

家賃保証の物件を売却を検討するときには、取引に精通している信頼のできる投資マンション専門会社に相談をお勧めします。
専門で取引件数が多ければ、家賃保証の管理会社の名前を聞いただけで、解約が可能か最新の情報を持っていることが多くなります。
解約ができるのか、そして、解約した方が高く売れるのか相談の上で、賢く売却を進めてください。

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