ワンルームマンション投資はやめとけといわれる理由とよくある失敗

不動産投資にはリスクがつきものですが、その中でも「ワンルームマンション投資はやめとけ」といわれることがあります。

ワンルームマンション投資がなぜ危険なのか、また実際にどういう失敗があるのかを詳しく解説します。

すでに投資を始めており、思うように成果が出せずに後悔している人も手遅れではありません。失敗で終わらせないための対策を紹介するので、早めに行動しましょう。

ワンルームマンション投資はやめとけ！といわれる理由

なぜ「ワンルームマンション投資はやめとけ」といわれるのか、ほかの投資との違いとも合わせて解説します。

空率リスクが高い

マンション投資の広告などでは「景気に左右されにくい不動産投資は株式より安定している」といわれますが、当然リスクがあります。

実際、以下のような理由から家賃の安い郊外部に引っ越してしまい、都市部の物件の空室が増えたというケースも見受けられました。

• コロナ禍で入居者の収入が減り、都市部の高額な家賃が払えない
• テレワークの普及で都心に住む必要がなくなった

また、ワンルームマンションは価格が安く購入しやすいというメリットがある反面、入居者の安定しにくさがデメリットとして挙げられます。

居住人数の少ないワンルームマンションは、結婚や転職、退職といった入居者ひとりの事情の変更で急に引っ越す可能性が高い傾向にあります。また、新生活が始まる3〜4月のタイミングなどある程度入退去の時期が決まっており、その時期以外で空室が出た場合、次の入居者が決まらず空室期間が長期化するリスクがあります。

実質利回りが低くなりやすい

ワンルームマンション投資は、購入時と維持にかかるコストが家賃収入に対して割高になってしまい、実質利回りが低くなります。

部屋数に関わらず、水回りなどの必要な設備は変わりません。そのため、ファミリータイプの物件と比べてワンルームマンションのほうが購入金額は割高になります。

しかも、ファミリータイプの物件と比べて入退去が多くなりやすいワンルームマンションは、そのたびにクリーニングや修繕が必要です。

さらに、入退去が多いということは空室リスクが増えることを意味します。

一棟投資と違って、ワンルーム投資の場合には空室期間の収入は基本0円です。トータルでは利回りが低くなりやすい点も、ワンルームマンション投資をやめておいたほうがよい理由のひとつです。

価格下落リスクがある

不動産投資には、建物や設備の老朽化による価格下落のリスクがあります。

「ローン完済後は売却して現金資産や老後資金に」といったマンション投資の売り文句がありますが、果たしてそのときに満足いく価格で売却が可能かは疑問が残ります。

売却したいと思ったときの物件相場や景気がどうなっているかは誰にもわかりません。

特にニーズが限定的なワンルームマンションは、時間がたつほど売りにくくなり、納得いく価格で売却できないどころか損失が出てしまうおそれもあります。

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ワンルームマンション投資の失敗例

ワンルームマンション投資の具体的な失敗例をいくつか紹介します。

失敗例その1：将来への不安につけこんだ投資話

上がる税金、もらえるかわからない年金、先行き不透明な景気…。こういった将来への不安と自衛意識から、ワンルームマンション投資に手を出す20歳代の若年層が増えています。

独立行政法人 国民消費者センターも、20歳代からの不動産投資に関する相談割合が増えているとして注意喚起をしています。

引用：独立行政法人 国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！－マンションへの投資にはリスクがあり、必ず儲かるわけではありません－」

NHKのニュースでは、「このまま働き続けても、将来十分な蓄えを作るのが難しいのではないか」といった理由からワンルームマンション投資に手を出し、3年間マイナス収支が続いているという20代男性の事例が取り上げられていました。

不動産の物件価格は上昇傾向にあり、その分ローン額や利息も大きくなります。そのため月々の家賃収入よりローンの返済額が上回り、この男性のように収支がマイナスになる場合があります。

男性は「いつか取り返せるだろう」と不安の中支払いを続けていますが、同記事の中で専門家は今後管理費や修繕費が高くなり、マイナス収支の幅が大きくなるリスクについて言及しています。

失敗例その2：サブリース契約の罠

ワンルームマンション投資を検討する人は、空室時に無収入になることに対して不安を感じます。そういった不安を取るために、サブリースによる家賃保証をうたっている販売会社もあります。

サブリースとは、オーナーが保有する賃貸住宅をサブリース会社が借り上げ、オーナーに一定の金額を賃料として支払うシステムです。

独立行政法人 国民生活センターの「投資用マンションの勧誘について説明義務違反による損害賠償請求を認めた事例」では、あるサラリーマンのサブリース契約に関するトラブルが判例として紹介されています。賃料保証があるサブリース契約をしており、その後賃料を1割下げるといわれたため解約したところ入居者が退去してしまい、無収入になり不安から相談を行い裁判に発展しています。

サブリース契約は、「一定の賃料収入が見込める」「管理の手間がかからない」と一見メリットばかりのシステムですが、近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しており消費者庁からも注意喚起されています。

参考：消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」

失敗例その3：想定外に増えるコスト

若者だけではなく、信用力と資産がある程度あり、多額のローンが組める中高年もワンルームマンション投資のターゲットとなります。

ワンルームマンション投資で家計破綻の危機に陥った40代男性の事例があります。

参考：Yahoo!Japanニュース『「ワンルーム投資で不労所得」のはずが一転「家計破綻」の危機…でも売るに売れない事情とは』

「団体信用生命保険に入るのでもし亡くなった際にはローンがなくなり保険代わりになる」といった勧誘により新築ワンルームマンション投資を始めた男性ですが、4年目に収支が同額、5年目には赤字となってしまいます。

収支が悪化した理由は、年を追うごとに増えていく管理費と修繕費でした。この男性はマンションの売却を試みるも思ったような値段が付かず、もしものときに家族の生活を守るはずのマンション投資で結局債務整理まで検討する事態となってしまいました。

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ワンルームマンション投資を失敗で終わらせないための対策

「現在はかろうじて収支がプラスだけど、この先どうなるか」「あまり収支がよくないけど、ここから投資を成功させることはできるのか」という不安があるかもしれません。

ワンルームマンション投資を失敗で終わらせないために、できることが見つかる可能性があります。具体的な対策を紹介します。

収益を減らさない工夫

キャッシュフローの改善のために重要なのが、空室期間を減らすことです。

管理会社の質や営業力によっても入居率は変わるため、管理会社の見直しも検討してみましょう。

また、管理を委託しているのであれば、手間は増えますが自主管理に切り替え、管理コストを下げて月々の収益を上げる方法もあります。

また、以下のような入居率を上げる工夫もキャッシュフローの改善につながります。

• ペット可にする
• 家具付きマンションにする
• コストがあまりかからない範囲で内装や設備をリフォームする

ローンの借り換え・繰り上げ返済

収益を見直したあとは、ローンの見直しです。

ローンの借り換えによって、低金利のローンへの変更や金利条件（変動金利・固定金利）の見直しによって利息の負担が減る可能性があります。

また、資金に余裕があれば繰り上げ返済を行うのも効果的です。

一例として以下の条件で、繰り上げ返済を行わなかった場合と、5年ごとに200万円ずつ計3回繰り上げ返済を行った場合の違いを見てみましょう。

• 借入金額2,500万円
• 元利均等方式
• 3％固定金利
• 返済期間30年

繰り上げ返済	返済回数	返済総額	元金分	利息分
なし	360回	3,794万4,372円	2,500万円	1,294万4,372円
あり	266回	3,398万9,616円	2,500万円	898万9,616円
差	94回	395万4,756円	－	395万4,756円

 

このように、繰り上げ返済によって借入金の元本を減らすことで、支払う利息と返済総額を削減でき、キャッシュフローの改善につながります。

早めの出口戦略が重要

ワンルームマンション投資は続けていればそのうち利益が出てくるかもしれないと思うかもしれませんが、さまざまな予期できない要素も関係してきます。

ワンルームマンション投資での失敗を避け、成功で終わらせるには「購入金額＋諸費用＜売却価格＋家賃収入」となるようなタイミングでの出口戦略について考える必要があるでしょう。

現在収支が赤字の場合も、損失額をできる限り少なくするために、物件の資産価値が落ちる前に早めの売却を検討するのも賢い選択といえます。

将来の余裕のために始めたワンルームマンション投資が不安やストレスの元になったら本末転倒です。すぐ売却という判断ができなくても、出口戦略を考えるための材料として、投資マンション専門の会社に一度相談してみて、プロの意見を参考にするのがおすすめです。