ワンルームマンション投資のサブリース知識。メリットとデメリットとは！？

 

ワンルームマンションに投資している方なら、サブリースの仕組みを利用していることも多いでしょう。多くの利点がある一方で、利用しない方がメリットが大きいケースも。損をすることのないよう、正しい知識を身につけましょう。

 

 

ワンルームマンション投資にはサブリースが必要？

 

購入時に業者から提案されて、あまり検討することもなくサブリースを利用することにした方もいらっしゃるかもしれません。しかし、サブリースは長期にわたり収益に大きな影響を及ぼす要素で、売却の出口戦略に制約が生じることもあります。メリットとデメリットを理解したうえで契約することが大切です。

 

ワンルームマンション投資のサブリースとは

 

不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、別の入居者に転貸することをサブリースと言います。入居率にかかわらず一定のサブリース家賃が保証されるという点が大きな特徴です。物件の購入時、セットでサブリースを提案されるケースが多くあります。

 

サブリースとマスターリースの違い

 

ここまで、「サブリース」という言葉で概要をご説明してきましたが、本来サブリースとは、不動産業者がオーナーから借り上げた物件を第三者に転貸する仕組みについて、不動産会社と入居者の契約を指す用語です。一方、マスターリースはこの仕組みのうち、不動産会社とオーナーの契約を指します。しかし現在では、この仕組み全体を「サブリース」と呼称することもよくあります。

 

サブリース新法について知りたい

 

サブリース新法は、サブリースを提供する不動産業者とオーナーの間のトラブルを防ぐため、2020年に施行されました。誇大広告や不当な勧誘等の禁止、契約締結前の重要事項説明と書面交付、契約締結時の書面交付などについて定められています。

 

ワンルームマンション投資におけるサブリースのメリット

 

収入が安定する

 

特にワンルームマンションは、入居者のライフステージ等の変化による入退出が多く、どうしても空室期間が生じてしまいます。サブリースはそのような期間も家賃を保証するため、空室に伴うリスクが大きく低減されます。

 

空室対策が不要

 

上記とも関連しますが、空室期間をできる限り短くするためのさまざまな対策を、オーナーが講じる必要はありません。入居者の募集なども不動産業者が対応します。

 

賃貸管理の手間から解放される

 

サブリース契約の場合、賃貸管理業務も不動産会社に任せることができます。副業として投資を行う場合などは特に時間の制約が生じやすいため、大きなメリットと言えるでしょう。

 

賃料滞納の心配をしなくてよい

 

各種トラブルの対応も不動産業者が行うため、時間や手間の削減に役立つだけではなく、仮に入居者が賃料を滞納したとしても、オーナーの月々の収入が減ることはありません。

 

確定申告の手間を削減

 

入退去時はさまざまな費用が発生するため、管理も煩雑になりがちですが、サブリースならこれらの費用はまとめて清算になります。また、家賃収入は一定のため、確定申告時の収支計算が簡素化されます。

ワンルームマンションの売却
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ワンルームマンション投資におけるサブリースのデメリット

 

家賃保証額が相場賃料より安い

 

オーナーに保証される月々の金額は、入居者が不動産業者に支払う賃料の8～9割程度となることが一般的です。

 

更新料や礼金はオーナーの収入とならない

 

サブリースを利用しない場合、更新料や礼金はオーナーの収入となることが一般的です。一方、サブリース利用時はすべてサブリースを提供する不動産業者の収入となります。

 

サブリースを解約されるリスクがある

 

サブリース契約の場合、不動産業者の側から、いつでも解約できます。オーナーは期間内に解約されるリスクを抱えることになります。

 

オーナーからサブリースを解約することは困難

 

逆に、オーナーからサブリースを解約することは相当に困難です。「借地借家法による正当事由がないため解約できない」などの内容で、オーナーからの解約の申し出が却下されるケースが散見されます。

 

賃料保証額の改定による収入減のリスク

 

契約当初の賃料が将来にわたり保証されるわけではない点にも注意が必要です。一定期間が過ぎたあとで契約内容の見直しに伴い、賃料保証額が減額されるケースも多発しています。

 

解約時に多額の違約金を請求されるリスク

 

サブリースを解約できたとしても、その際に多額の違約金を請求されることもあります。違約金の相場は、家賃収入の約6か月分とも言われています。

 

オーナーは入居者を選べない

 

サブリースの場合、入居者の募集から決定まで、不動産業者が対応します。オーナーには決定権がありません。

 

リフォームや修繕の業者が指定される

 

サブリースを利用している場合でも、リフォームやメンテナンスにかかる費用はオーナーが支払う必要があります。しかし、業者を選定し、業務を依頼するのは不動産業者です。時には高額な費用を請求されることもあります。

 

サブリース業者が倒産するリスクも

 

万が一サブリース業者が倒産してしまうと、オーナーの収入となるはずの家賃保証料や敷金などの回収が困難になる場合もあります。入居者との契約引き継ぎには多大な労力もかかります。

 

ワンルームマンション投資のサブリースを成功させるには

 

業者を慎重に選ぶ

 

これまでご説明してきたとおり、サブリースにはリスクも伴います。こうしたリスクについてしっかりと説明責任を果たし、実績も豊富な信頼できる不動産業者を選ぶことが、成功への鍵となります。倒産リスクを回避するため、経営状況も十分に確認しましょう。

 

空室期間の観点で物件を選定する

 

不動産業者から家賃保証額を下げられないためには、空室期間が長期化する見込みのない物件を選択するように購入時に意識することが大切です。空室期間が長期化すれば不動産業者の損失が拡大し、家賃保証額を下げようとする動きにつながるからです。立地条件や間取りなど、十分に検討しましょう。

 

契約条件をしっかりと検討する

 

不動産業者から言われるがままに契約書にサインをするのではなく、各条件をしっかりと確認しましょう。家賃保証額のほか、修繕やリフォームなどの費用の分担、免責期間、解約条件などは特に注意が必要です。

 

物件の収益性を見極める

 

ワンルームマンションの価値は、一般的には年が経つにつれ減少します。条件がよさそうに見える物件でも、収支がかろうじて黒字、という程度なら、将来性の点で低く評価するべきです。

 

物件に競争力があればサブリースは不要

 

空室によるリスクを回避することがサブリースの大きなメリットですが、裏を返せば、空室期間が短期で済みそうな物件であれば、サブリースを利用しないほうがオーナーにとってはメリットがあることも多いのです。物件の条件から慎重に検討し、サブリースを利用するかどうかを決定しましょう。