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「サブリースが危ない」というのは本当!? 注意すべきポイントとは

イエローカードを出すビジネスパーソン

 

利用者も多く、上手に利用すればメリットも多いサブリース。しかし一方で、「サブリースにはリスクがある」という声も多く聞かれます。今回は、サブリースについて注意すべきポイントを中心に解説します。

 

サブリースが危ないと言われる理由

 

家賃が下がる可能性がある

「30年一括借り上げ」などのセールストークでサブリース契約を決める方も多いようですが、契約してしまえば安心、というわけにはいきません。物件は築年数が経つごとに劣化し、これにあわせて家賃も下がっていくため、サブリース会社から減額交渉を持ちかけられる可能性は否定できません。サブリース会社は、借地借家法により入居者と見なされ、交渉する権利を持っています。

サブリースを利用する場合に限ったことではありませんが、不動産投資においては、「家賃が下がらない」という前提のもとに立てられた収益計画は、あまりに楽観的で大きなリスクがあるのです。

サブリースの減額は拒否できない!?家賃減額の回避の方法について

業者からの解約が可能である

契約で定める予告期間(通常は数か月程度)を守っていれば、サブリース会社がサブリース契約を解約することは原則として可能です。前述の通り、入居者と見なされるサブリース業者から解約の申し出がある場合に、オーナーが引き留めることはできません。

サブリース契約の締結時に、「オーナーがローンを完済するまでは解約しませんよ」といったことをサブリース会社の担当者が言うこともあるようですが、これをそのまま信じてしまうのは危険です。

 

費用負担が大きい

サブリース契約をしていても、原状回復のためのリフォーム費用、設備交換費、水回りなどのトラブル対応費などは一般的にオーナーが負担する必要があります。「サブリース契約をした後は、オーナーには何の負担もない」と考えていませんか? 実際には、築年数が経つほどに、想定外の支出が増えていきます。

サブリースの原状回復費用は誰が負担する!?費用負担の内容とは

収入が少なくなる

サブリース会社への手数料として、家賃の20%程度を支払う必要があります。礼金や更新料などもオーナーではなくサブリース会社の収入となるため、サブリース契約をしない場合に比べ、利益は少なくなってしまいます。

 

サブリース会社が倒産する

サブリース契約をすれば、入居者からの家賃滞納についての不安はなくなります。しかし、サブリース会社の経営が悪化し、最悪の場合は倒産してしまうこともあります。サブリース会社からオーナーへの家賃の送金が遅れる、担当者に連絡してもなかなか返事がない、といったことが目立つようになると、オーナーとしては注意しておく必要があります。

 

入居者を選べない

入居者の選定を行うのは、オーナーではなくサブリース会社です。会社によっては入居審査が甘く、家賃の滞納や住民間のトラブルを引き起こす人物が入居する可能性もあります。入居者が設備を破損してしまった場合などは、オーナーが修繕費を払う必要が生じ、想定外の出費を招くことになります。

 

利回りを操作される

物件を購入する際、利回りをよく見せるために、高額でサブリースをすることもあります。持ち出しになると購入者がつかず、金融機関の評価額が低くなります。希望する販売価格で売れないため、賃料が逆ざやでも販売する業者がいるのです。

 

免責期間が設定されている

多くのサブリース契約では、免責期間が設定されています。この期間中は、オーナーには家賃が入りません。入居者の退去時の1~2か月程度を、入替のための免責期間とする例が多いようです。契約時には、このような項目もしっかりと確認することが大切です。

 

オーナーからの解約を認めないサブリース会社も

サブリース契約を解約したいとオーナーが考えても、サブリース会社がこれを認めない事例が多くあります。借地借家法による判例などを根拠として、入居者としての権利を主張する会社もあるようです。近年、サブリース会社の競争状況も熾烈化しています。このため、サブリース会社としても一度締結した契約の解除は簡単には認めたがらず、なかなか解約できないという事例も増えているようです。

 

サブリース契約を解約できないと売却価格が下がる

前述の通り、サブリース契約の解除は難航することが多くあります。「オーナーが物件を売却するからといって、サブリース契約の解除の正当な理由にはならない」と主張するサブリース会社もあります。契約を解除できない場合、オーナーチェンジ物件として売却し、サブリース契約は引き継ぐことになります。

サブリースの場合、家賃利回りが下がるため、売却価格にもこれが反映されてしまうことに注意しましょう。
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サブリース契約、注意すべきポイント

 

セールストークは冷静に分析する

「一括借り上げ」、「家賃の値下げなし」などのセールストークについては、根拠がないことも多い点に注意しましょう。こうした提案を持ちかけられた場合、どのような根拠があるかを営業担当者に確認します。根拠がない提案を持ちかける業者を信頼してはいけません。自分で判断ができない場合は、即決するのではなく別の業者に話を聞くなど、幅広い視野で判断することが大切です。

 

契約内容を理解する

オーナーにとって不利な条文がないか、しっかりと確認しましょう。特に、解約や内装費用の負担などは要注意です。オーナーにとって不利な場合は、修正に応じてもらえるよう交渉しましょう。修正ができない場合、慌ててそのサブリース会社と契約する必要はありません。さまざまな業者があるため、条件を吟味して選択しましょう。

 

賃貸管理業者の登録を調べる

賃貸住宅の管理業者には、国土交通省による登録制度が整備されています。サブリース業者も対象となるため、業者が信頼できるかどうかを判断するために、この制度を活用しても良いでしょう。

 

サブリースが必要な物件か

空室リスクの少ないエリアにある物件なら、サブリース契約をせずとも安定した家賃収入を見込めるかもしれません。所有する物件の立地などの条件を総合的に評価し、どの程度競争力があるのかを判断しましょう。競争力の高い物件なら、あえてサブリース契約をして利益を減らす必要はないかもしれません。また、売却する予定がある場合なども、サブリース契約をしてしまうと、解約で手間取る可能性があります。このようなプランも踏まえて、サブリース契約をするかどうかを決定しましょう。

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「サブリースは危ない」、具体的な事例

サブリースの解約で売却が白紙

サブリース契約していた物件を売却することを決めたAさんは、サブリース会社との粘り強い交渉の結果、解約の合意に至ることができました。しかし、物件の売買契約締結後、引き渡しの直前に、サブリース会社の担当者が退職してしまいます。ほどなく、サブリース会社から解約は認められない、と連絡を受けることになりました。その担当者を信用して、解約について正式な書面で合意書を作成していなかったため、新しい担当者との交渉は一向に進みません。これに時間がかかってしまい、売買契約の買主から、物件の購入は白紙にしたいと言い渡されてしまいました。サブリース契約を継承する場合、物件の利回りが悪くなってしまうことなどから、買主は購入を踏みとどまったようでした。

サブリース契約の解約に合意した場合は、速やかに書面やメールなどで履歴を残すことが大切です。

サブリースの減額交渉で収支が悪化

購入した物件について、10万円で5年間のサブリース契約を締結していたBさん。ある日、「収支が悪化しているため、サブリース賃料を改定したい」とサブリース会社から連絡を受けます。もともとは相場が9万円の部屋でしたが、購入時に収支を良くするために10万円でサブリース契約を約束していたものを、サブリース会社は7.5万円に値下げしたいと言います。

収支プランが大きく変わってしまうため、この値下げについては拒否したBさんでしたが、サブリース会社は解約を申請してきました。実は、物件には入居者がつかず、長期間にわたって空室が続いていたようです。その後、現在の相場である8.5万円で物件の運営を続けているBさんですが、もともとの家賃の10万円で収支計画を立てていたため、毎月の収支は赤字になってしまいました。

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コラム監修

コラム監修

伊藤幸弘

資格

宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人

書籍

『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』

プロフィール

2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。

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