コンパクトマンションの資産価値について。投資の強みとは！？

1LDKや2LDKといった間取りが主流で、単身者や2人暮らし世帯などの少人数での居住向けに作られているコンパクトマンション。ワンルームとファミリータイプの中間にあたると考えるとイメージがしやすいかもしれません。このようなコンパクトマンションは、ワンルームやファミリータイプの物件では満たせないニーズを捉えており、近年人気が集まっています。「購入してしばらく居住していたが、結婚や出産などのライフスタイルの変化に伴い、売却や賃貸を検討したい」といった問い合わせも増えているため、今回は投資対象としてのコンパクトマンションという観点から、その資産価値を中心に解説します。

コンパクトマンションには資産価値がある。その理由とは

立地条件が良い物件が多い

前述の通り、コンパクトマンションはファミリータイプよりも、住居面積の小さな物件です。ファミリータイプほど分譲用地を確保する必要がないこともあり、立地条件の良いエリアで分譲されることもよくあります。都心や駅から近い物件も豊富で、周辺の施設も充実しており、利便性の面で大きな強みを持っています。

分譲価格が高い

上記の通り、立地条件が良いことに加え、ワンルームタイプと比べて設備が充実している物件も豊富です。投資用としてではなく、実際に居住する層をターゲットに販売されているため、分譲価格はファミリータイプに引けを取りません。

ライフスタイルの変化に伴うニーズの高まり

現代日本では少子高齢化や晩婚化が進み、世帯あたりの人口は減少傾向が続いています。シニア世代の2人暮らしやDINKs（ディンクス）には、ワンルームでは手狭で、ファミリータイプでは広すぎて経済的ではない、と、ライフスタイルにフィットする物件がありませんでした。こうした層のニーズをとらえた物件が、コンパクトタイプのマンションです。さらには、近年ではワンルームでは物足りない単身者などからの人気も高まっています。

こうした現代のライフスタイルに合致した物件として需要は確実に存在するため、コンパクトマンションは資産価値が高いと言えます。

現時点でコンパクトマンションの分譲はまだ少ない

しかし、コンパクトマンションは最近になって注目を浴びるようになったタイプの物件のため、まだ市場における供給は少ないのが現状です。市場では今も、30㎡以下のワンルーム、または50㎡以上のファミリータイプの分譲が主流なのです。需要に供給が追いついていない可能性も十分にあります。

今後も世帯あたりの人口の減少傾向は続くと見られ、コンパクトマンションのターゲット層となる世帯数は増加していくと予想されます。すなわち、需要が高い状態が今後も継続されるため、資産価値も下がりにくいと考えられるのです。

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コンパクトマンション投資の強み

家賃が下がりづらい

都心で駅から近い、利便性の高いエリアで分譲されることの多いコンパクトマンションは、その立地条件の良さから家賃も下がりづらいと考えられます。特に若い世代には通勤などに便利であるため、需要は継続する可能性が高いでしょう。

一方、郊外の場合はこのような若い世代をターゲットとしづらくなるため、家賃も都心の物件と比較すると下がりやすい傾向にあります。物件の選定時には注意しましょう。

競争力がある

ワンルームやアパート、戸建の賃貸などと比較すると、管理状態や設備が充実していることが多いのがコンパクトマンションの特徴です。実需があり分譲販売しているタイプの物件であるため、高級感やデザイン性をアピールポイントとしている物件が多く見られます。賃貸市場では希少性があるため、他のタイプの物件と比べ、高い競争力を持っていると考えることができます。入居者にとって魅力的に映るため、ある程度家賃が高くても入居したいと考える人も多くなります。

入居期間が長い

コンパクトマンションのターゲットとなる層は、DINKsや2人暮らしのシニア世代です。こうした層はライフスタイルの変化が単身者ほど多くないこともあり、入居期間が長期化する傾向にあります。物件を気に入ってくれれば長期的に居住してくれるため、収益が安定することがメリットです。

入退室が多ければ、その分リフォーム費用なども必要となり、空室期間には収入がなくなるリスクもあります。そのような心配から解放されるのは、大きな強みと言えるでしょう。

利回りが良い

家賃は物件の面積に比例しません。仮に面積が2倍だからといって、家賃も2倍になることはないのです。このため、物件面積が狭いほど、利回りは良くなります。ファミリータイプより、コンパクトタイプのマンションの方が一般的には利回りが良いのです。

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コンパクトマンションを売却するか、貸し出すか迷ったら

コンパクトマンションを購入して居住していたが、ライフスタイルの変化に伴い、ファミリータイプの物件に引っ越すことになった、という事例もよくあります。このような場合、売却すべきか賃貸物件として入居者を募集するか、判断に迷うこともあるでしょう。

そのような時は、売買と賃貸、それぞれで査定することをおすすめします。まずは現状の資産価値を把握し、今後の戦略を検討するのです。なお、査定の際には複数社に依頼することがポイントです。

賃貸運営する場合、長期的な視点で運用を考えるとともに、出口戦略を予め定めておくことが非常に重要です。場合によっては定期借家契約などで空室にできるようにすることも必要です。

分譲マンションを賃貸に出すメリットとデメリット コツや注意点について解説

売却する場合も、自分の物件の資産価値を正しく把握するとともに、相場価格の情報収集もしっかりと行います。これらの情報をもとに適切な売却価格を割り出し、不動産会社と交渉を重ねるようにしましょう。

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