ワンルーム投資コラム

コンパクトマンションは売れない!?
後悔と失敗しない為に知るメリット・デメリット

マンション室内 写真

 

コンパクトマンションは売れないのか

コンパクトマンションは売れない? そんなことはありません。

コンパクトマンションのメリット・デメリットを知り、戦略を立てて臨むことで、コンパクトマンションの売却は可能です。

実需向けに売却するのか、投資向けに売却するのか、立地やマンションのグレードによりどちらが高く売れて得なのかを、売買事例などから判断して決めることが大切です。

購入したコンパクトマンションを一度賃貸にしてしまうと、投資向けとしてしか売れなくなります。

入居者が退去するまで、実需で売買することはできなくなりますので注意が必要です。

売却の予定があるのであれば、コンパクトマンションに精通している不動産会社に相談の上、後悔をしないように慎重に進めましょう。

 

 

コンパクトマンションとは、どんな物件なのか

晩婚化や未婚化など社会状況の変化にともない、人気が再燃しつつあるコンパクトマンション。

はっきりした定義がないため、コンパクトマンションとは具体的に何を指すのかわからない方も多いと思います。

そこで、コンパクトマンションとはどんな物件か具体的にみていきましょう。

 

部屋の広さは30~50平米

コンパクトマンションは1~2人用を対象としていて、部屋の大きさは30~50平米程度。

間取りでいうと1LDK~2DKになります。

ワンルームでは狭いが、ファミリータイプでは広すぎる層をターゲットにしています。

 

単身者やDINKS(ディンクス)向け

コンパクトマンションは、単身者、DINKS、シニア、投資家向けの物件です。

少子晩婚・高齢化によって、新しいニーズが生まれています。

以前は売りに出されることが少なかったコンパクトマンション。

独身時代に購入し、結婚後、子供ができたため手狭になってファミリータイプに引越する人たちが、残ったコンパクトマンションを売却するか、賃貸に出すという選択を選ぶことが増えています。

投資対象としても都心で賃貸需要があり安心できます。

今後人口が少なくなっても都心の世帯数の増加が予想されるため、賃貸需要は今後も伸びていくでしょう。

 

都心駅近の好立地な物件が多い

都心部でファミリータイプを購入すると高額になりますが、コンパクトタイプであれば総額もそこまで高くありません。

都心や駅近の立地が良い物件も多く並びます。

ファミリータイプが立てられないような、小規模な土地の上に建てられるケースが多いのも特徴です。

 

コンパクトマンションが売れない5つの理由

コンパクトマンションはワンルームマンションとファミリータイプのちょうど中間に位置する物件です。

一定の層に人気のあるコンパクトマンションですが、売却の際に懸念される点がいくつかあります。

 

住宅ローン控除が受けられない

登記面積で40平米以上でないと住宅ローン控除が受けられません。

2021年度の税制改正により、住宅ローン控除が適用される物件の対象が「床面積50平米以上」から「40平米以上」へと変更になりました。

適応対象は広がったものの、コンパクトマンションだと対象外になる物件も含まれています。

 

賃貸にすると利回りが悪い

投資ワンルーム物件に比べて、広さのわりに家賃が高くありません。

また割安なワンルーム物件の相場が影響して、広さと家賃が正比例しない傾向があります。

場合によっては、空室にして売却した方が得になる可能性もあります。

相場の賃料、相場利回りを知り総合的な判断をしてください。

 

投資マンションの利回り相場についてはこちらから確認ください。

【ワンルームマンション投資の利回り相場】計算方法や考え方を解説

 

管理体制が悪い

所有者に投資家が多いと、居住しているオーナーの多い物件と比べて、管理状態をこまめに把握しないため、共用部の清掃などの管理体制が悪くなりがちです。

投資対象物件の場合、管理費を安く抑えるため、管理人も巡回管理になるケースが多いでしょう。

反対に、入居者に賃借人が多い場合、ゴミ出し、駐輪場など、居住者の共用部分の管理が難しく、荒れてしまうことがあります。

 

新築と比較される

単身者やDINKSは経済的に余裕があり、価格よりも物件条件を優先する傾向があります。

ローンが組めれば、新築の方が魅力的と考える人も多いでしょう。

中古の場合は100%ローンが組めない場合や、追加でリフォーム費用が必要になることもあります。

 

ファミリータイプと比べ、設備グレードが下がる

ファミリータイプに比べて、全体的な設備の品質が下がります。戸数が少ないので外観、デザイン、共有部の設備も安価になりがちです。

特に投資マンションのデベロッパーが分譲している時は、収益性を重視して、販売する際の価格を優先しているので質が下がります。

 

高値売却ができる理由とは?

コンパクトマンションが売れない場合の対策

次にコンパクトマンションが売れない時の対処方法についてみていきましょう。

リフォームをする

空室の場合は、現状回復するためにリフォームを入れましょう。
コンパクトマンションの購入希望者は、特に一次取得者が多く、比較対象が新築物件になってしまうため、見た目のきれいさは重要な要素です。

また、付帯する設備もグレードを上げる、備品をリニューアルすることも大切なポイントです。

購入者にとって魅力のある物件作りを心がけましょう。

 

購入の客層を戦略的に変える

購入のターゲットとなる客層を変更するのも方法です。

空室の場合、賃貸に出してオーナーチェンジとして投資用で販売する方が売却できる場合もあります。
賃貸と売買を同時で募集することも検討しておく必要があります。

なお、賃貸をつけるときには相場よりも高くつけられるように工夫をする。

 

逆に、賃貸中の部屋を空室になるまで待ってから売却する場合には、退去するまで売却を待つ、退室交渉をするなど状況を見て判断が必要になります。

オーナーチェンジで売却するのか、空室にして売却するのか状況をみて考えましょう。

それぞれ狙う客層がことなります。

価格を改定する

不動産会社に相談をして、周辺の売却中のライバル物件について調べましょう。

その地域の相場観を把握して戦略を練ることは必須です。

売却しようとしている物件が、ライバルよりも高い場合には成約しずらいです。

売却ができない場合、期間を決めて価格改定し戦略的に進めていきましょう。

 

どんなコンパクトマンションが売りやすいのか

人気のあるコンパクトマンションとはどんな物件なのでしょうか。

具体的に条件をあげると、広さは40㎡以上で、築年数が新しい物件が人気です。

他にも、都心や駅近のような利便性の高い物件や、管理体制が良好な公共施設が充実している物件も人気です。

 

特に都心6区は若い単身者に人気があり、希少性も出てきているので、適正価格であれば成約までが早いでしょう。

また、そのような物件は、賃貸の需要が高く、資産価値が下がらないので、投資家にも人気があります。

高値売却ができる理由とは?

 

コンパクトマンションのメリット

コンパクトマンションは有効な対策を立てれば、決して売れないことはありません。

条件が揃った物件であれば、なおさら優良な物件といえるでしょう。

次にコンパクトマンションのメリットについてみていきましょう。

 

好立地で購入できる

コンパクトマンションは、ファミリータイプ゚に比べて、部屋の専有面積が狭いので、都心駅近のような購入価格が高額になる場所でも、比較的安価で購入できます。

 

資産形成できる

独身時代から、家賃を払うのではなく、ローン返済をするので、完済すれば資産にできます。

かつては住宅を取得するまでは賃貸が当たり前でした。

しかし、晩婚化や未婚者の増加により、家賃を払う期間が長期化しています。

そのため、その家賃をローン返済に充てた方が得策だと考える人が増えてきています。

 

投資ワンルームより設備が良い

最近では、競争力を高めるため、展望ラウンジやゲストルームなど、共有施設の付加価値を売りにした物件が増えきました。

また、女性向けにセキュリティが強化された物件や、宅配ボックスを配置した単身者の生活に合わせた物件など、共有設備の充実している点も魅力です。

 

1~2名で十分な広さ

コンパクトマンションは、限られた空間を最大限活用できるように、部屋の間取りが工夫されています。

1~2名で生活するには十分な広さがあります。

 

実需と賃貸どちらにも対応

都心や駅近物件という好立地の物件が多く、一定層からのニーズが見込まれるコンパクトマンションは、実需としても居住用としても、投資用の賃貸としても高い需要が見込めるでしょう。

 

 

コンパクトマンションのデメリット

良い売買を実現するためには、デメリットの把握も重要なポイントです。

最後にコンパクトマンションのデメリットについてみていきましょう。

 

広さに対して割高

コンパクトさが売りの性質上、専有面積に対して、水回り部分が占める割合が高くなってしまうので、その分ファミリータイプに比べ、㎡単価は割高になります。

 

また、物件の用地を仕入れるときに、都心などの利便性が良く不動産価値の高い場所を購入するケースが多く、その分のコストは販売価格に転嫁されます。

 

ライフスタイルの変化に対応するコスト

売却してローン完済しないと、次の購入物件のローンが組めない場合もあります。

また、賃貸に出すときも追加の費用や手間がかかります。

 

管理組合が機能しない

オーナーに投資家が多いと、収益化が目的のため、管理・修繕にまで意識が向きません。

また、小規模で戸数が少ない物件が多く、修繕積立金が十分に積み上がらないため、必要な大規模修繕工事ができない可能性もあります。

 

デベロッパー・施工会社に大手が少ない

コンパクトマンションの場合、事業規模がそれほど大きくないため、大手のデベロッパーや施行会社はあまり取り扱いません。

大手のブランドがないと、信用度が低くなってしまうため、中古になった時に資産価値が低くなります。

コンパクトマンションは、今後増えることが予想される単身者やシニア層などに最適で、立地条件の良さや共有設備の充実などメリットも多く、需要も高まっていくでしょう。

しっかり、デメリットを把握したうえで戦略的に行動していくことが重要です。

コンパクトマンションの売買に詳しい不動産会社に相談のうえ、後悔をしないように進めていくことをおすすめします。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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