ワンルーム投資コラム

サラリーマンは不動産投資のカモにされるって本当?
失敗するパターンや対策

サラリーマンにとって、貴重な不労所得となりうるのが不動産投資です。しかし不動産業界にはサラリーマンをカモとして狙った業者や商品があり、それに捕まってしまうと大損してしまいます。

 

本記事では、サラリーマン不動産投資家がカモにされる理由や、失敗するパターンを説明します。また、具体的な対策や被害に遭った場合の対処法も紹介します。

サラリーマンがカモにされる理由

サラリーマンが不動産投資でカモにされるといわれる理由は、主に3つあります。

不動産投資や管理の知識が足りていない

不動産投資には、さまざまな知識や経験が求められます。物件ひとつを購入するにしても、物件の適正な価格を見極めるためには、周辺相場や物件そのものの価値を見極める目が必要です。

 

しかし多くのサラリーマン不動産投資家は素人に近く、物件購入や管理を適切に判断できる経験を持ち合わせていません。

本業の存在で不動産投資に専念できない

サラリーマンは、本業や家族の存在により不動産投資に専念できません。

 

不動産投資では、購入後にもさまざまな管理業務が発生します。

 

たとえば賃貸マンションの運営では、入居希望者の審査や契約締結、退去時の修繕工事実施など、オーナーが判断しなければならない事項は多くあります。

 

もちろん、多くの管理業務は不動産管理会社に委託できます。しかし、そういった委託コストを見込んでいない場合が多く、赤字経営の要因となります。

ローンが通りやすい

サラリーマンは社会的に高い信用性を持っているため、ローンが通りやすいです。

 

よほど自己資金を持つ人でない限り、不動産の購入にローンは必須です。サラリーマンは毎月の給与収入が安定して入ってくることから、ローン審査が通りやすい傾向にあります。

 

そのため、相場がわからず、業者にいわれるままに多額の資金を借り入れてしまう事態に陥ってしまいます。長期的な視点での資金計画ができておらず、結果的に赤字経営になるおそれがあります。

サラリーマンが不動産投資のカモにされた失敗例

知識がなく、管理についてもうるさく言ってこないサラリーマン不動産投資家は、絶好のカモとしてターゲットにされてしまいます。

 

サラリーマン不動産投資家がカモにされた失敗例を紹介します。

物件を高値で買わされる

相場をわかっていないサラリーマン不動産投資家は、相場より高い不動産を買わされてしまうケースが多くあります。

 

なかでも新築のワンルームマンションや、欠陥が多い中古物件を知らずに高い値段で買わされてしまうケースはしばしば耳にします。

 

周辺相場を知り、適正価格を把握できる知識が必要といえます。

想定していなかったコストで赤字経営

サラリーマン不動産投資家の中には、不動産の管理にかかるコストも把握していない人がいます。購入後に想定していなかったコストが次々と発覚してしまい、赤字を抱えてしまうことがよくあります。

 

ちまたには、「家賃収入8万円、不動産ローン返済が8万円で毎月収支は0円ですが、ローンを完済する35年後には、家賃収入8万円が手に入りますよ。」といった勧誘で、ワンルームマンションの投資を誘引する会社があります。

 

しかしこの勧誘文句には、不動産投資にかかる固定資産税や管理費、修繕費などの各種コストや、経年劣化に伴う家賃収入の減少が見込まれていません。

 

そのため、知識の乏しい高所得のサラリーマンがカモにされてしまいます。

 

結果として、毎月のキャッシュフローが赤字の物件を購入してしまう被害が発生しています。

悪質なサブリース会社と契約してしまった

サラリーマン不動産投資家の場合、物件の自主管理は難しいです。そのため、必然的に管理会社への委託方式や、サブリース会社に一棟まるごと賃貸するサブリース方式を選択します。

 

しかし、中には悪質なサブリース会社に捕まるケースがあります。

 

サブリース方式は、一棟まるごとサブリース会社に賃貸して、サブリース会社が入居者に転貸するサービスです。オーナーはサブリース会社に賃料の約10~20%を手数料として支払い、管理や入居者募集などをすべて任せることができます。

 

管理委託方式と異なり、サブリース方式ではサブリース会社側が借家人として借地借家法で保護されます。そのため、オーナーからの契約解除が難しい傾向にあります。

 

中には、ずさんな物件の管理であるにも関わらず、家賃収入の20%をサブリース料として取られ、契約解除もできないというケースもあります。

 

信頼のおけるパートナーを選ぶ目も必要といえます。

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カモにされないための対策

サラリーマン不動産投資家は、どのようにすればカモにされずに済むのでしょうか。

知識を身に着ける

カモにされないためには、不動産投資に関する知識を身に着けることが重要です。

 

特に身につけておかなければならないのは、不動産投資を始めてみないとわからない、コスト面に関する知識です。

 

初期費用とランニングコストにどういったものがあり、どれだけかかるのかを試算しましょう。不動産仲介会社の提案してくる表面利回りが、実際にどれだけ下がるのかを確認できます。

 

費用の一覧は以下のとおりです。

初期費用

概要
建物にかかる消費税 
  • 新築の建物を法人から購入する場合にかかる
  • 土地、売主が個人である中古建物は非課税 
不動産取得税 
  • 不動産を取得した者に対して課される税
  • 「取得した不動産の固定資産評価額 × 税率4%」(土地と住宅については、2024年3月31日まで軽減税率3%)がかかる
印紙税 不動産の売買契約書やローンの金銭消費貸借契約書に課税される
住宅ローンにかかる各種手数料(ローンを借りる場合) 利用する金融機関により、団体信用保険の掛け金や融資手数料、保証会社手数料などが発生する
火災・地震保険料 火事や水害などの自然災害が発生した際に保険金が下りる火災保険や地震保険の掛け金も発生する
水道加入負担金 
  • 水道利用申込の際に水道局に支払うお金
  • 地方公共団体(自治体)により負担する金額は異なるため、物件のある水道局に確認が必要

ランニングコスト

概要
所得税・住民税 不動産収入に対してかかる
固定資産税
  • 所有している不動産に対して毎年発生する
  • 固定資産税評価額の1.4%が課税される
都市計画税
  • 都市計画区域に物件がある場合にかかる
  • 固定資産税評価額の0.3%が課税される
管理委託費 家賃収入の約5%が相場
サブリース料
  • 管理委託とは別で、物件そのものをサブリース会社に一棟丸ごと貸すサブリース方式の場合にかかる
  • 家賃収入の約10〜20%が相場
ローンの支払手数料 毎月のローンの支払手数料
建物の定期検査・メンテナンス代 エレベーターや受電装置など、設備が多いほどそれに対応した定期検査が必要
修繕費 建物で日常的に発生する小規模な修繕だけでなく、数十年に1度の大規模修繕についてのコストがかかる

 

不動産投資にはこのように、たくさんのコストが発生します。

 

不動産投資をする際は、必ずこれらのコストを具体的に試算したシミュレーションを作成して、収支を自分の目で確かめましょう。経年劣化による家賃収入の減少も織り込む必要があります。

 

そうすれば、どんな物件も適正な価格で判断できるようになり、カモにされることもないでしょう。

不動産投資に専念する時間が設けられるか確認する

不動産投資に専念する時間が設けられるか、確認することも大切です。

 

不労所得のイメージが強い不動産投資ですが、実際には日々物件の市場価値や流行は変動します。利回りをよくするためには、長い時間をかけて物件の研究を重ねる必要があります。

 

また、自らの物件を適切に管理できるほど面倒を見ることができるのかを考えましょう。サラリーマンの場合、本職があるため自主管理は難しいでしょう。

 

不動産管理会社に管理を委託するため、長い期間任せられるような信頼できるパートナーを見つける必要があります。

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すでに被害に遭ってしまった場合は?

サラリーマン不動産投資家がすでにカモにされるような被害にあってしまった場合、どう対処すればよいのでしょうか。 

弁護士に相談する

周辺相場より高い不動産を購入させられたからといって、不動産会社を訴えることはできません。

 

適法な手続きで売買契約を締結しているため、引き渡しを受けた後は、その不動産をうまく活用していくしかないでしょう。

 

しかし、相手方の不法行為が疑われるような場合は、損害賠償請求などが可能なこともあります。

 

たとえば、中古物件において説明されていない欠陥が発見した場合、条件に適合すれば、売主に対して損害賠償や契約の解除を要求できることもあります。

 

弁護士にしか扱えないトラブルもあるため、弁護士に相談してみましょう。

不動産管理会社を変更する

自らの物件の管理を依頼している不動産管理会社からカモにされている場合は、契約に則って解約手続きを行いましょう。

 

管理業務委託契約の場合は、原則3カ月前の予告で解約することが可能です。

 

しかし、サブリース契約の場合は注意が必要です。前述したとおり、サブリース契約では借主であるサブリース会社は借地借家法で保護されるため、オーナーからの解約は難しいです。

 

サブリース契約書の内容を確認しながら、弁護士などと相談して解約の交渉をしましょう。

投資物件を売却する

所有している投資物件を、早い段階で売却してしまうのもひとつの選択肢です。

 

一度高い物件を購入してしまったら、あとはその物件をうまく収益化させるしかありません。収益化のめどが立たない場合は、赤字が累積しないうちに売却し、損切りするのも手といえるでしょう。

 

なお、不動産会社によって、扱う物件の得意不得意があります。そのため、投資物件を売却する際は、投資物件に特化した不動産会社に相談することをおすすめします。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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