サブリース問題とは。サブリースのトラブル事例と対処方法

サブリース問題とは。サブリースのリスクや被害にあった際の対処方法

サブリースは空室の有無に関わらず安定した収入を得られる手段として、特に不動産投資初心者や賃貸住宅経営に時間を割けない副業オーナーにとっては大きなメリットがあります。

 

しかし、サブリース契約さえ結べば長期的な収益が確約されるわけではありません。賃料引き下げや中途解約など、思いもよらないトラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。

 

今回は、不動産投資におけるサブリース問題について解説します。

サブリース問題を解説

サブリースによって生じうるトラブルを、総じて「サブリース問題」と呼びます。まずはサブリース問題の具体例や、サブリース会社が中途解約を行う理由について解説します。

サブリース問題とは

サブリース問題の具体的な内容としては以下のようなものが挙げられます。

 

• 家賃の引き下げ
• 家賃の未払い
• 中途解約
• サブリース会社の倒産

 

いずれもオーナー側からすると突然発生するトラブルであり、損失も大きいことから不動産投資を続けることが不可能になるケースもあります。

 

サブリース問題は2017年頃より深刻化し、さまざまな事件がメディアによって取り上げられました。その中には、レオパレス21や大東建託といった大手有名企業も含まれており、世間の注目を集めました。

 

サブリース自体は賃貸契約形態の一種であり、仕組みそのものに問題はありません。しかし、サブリース契約においてサブリース会社は「借り手」となることから、借地借家法によって、その権利は手厚く保護されています。それを濫用（らんよう）し、不当な家賃低下の提案や、一方的な中途解約をするサブリース会社も存在します。大手サブリース会社と個人投資家が対立する時に、大手企業の権利だけが優先されることには、さまざまな意見があります。

不動産会社がサブリース契約を打ち切る理由

サブリース契約は空室や家賃滞納が生じた場合、サブリース会社がその損失を補填し、オーナーに定められた賃料を支払うという仕組みになっています。つまり、オーナーとサブリース会社は一方が得をすれば、もう一方は損をするという関係にあるのです。

 

サブリース会社側からすると、入居ニーズが低く収益を上げられない物件は借り続けるメリットがありません。そのため契約を途中で打ち切ってしまうということになります。

なぜサブリース契約を打ち切ることができるのか

「30年間の家賃保証！」というような謳い文句に惹かれて契約したのに、一方的に中途解約されてしまったというケースも散見されます。これは契約違反にはならないのでしょうか。

 

実は、サブリース契約は普通の賃貸借契約と変わりはありません。借りる相手が一般の賃借人ではなく、サブリース会社になっただけです。借り手が途中で契約を解除するというのはごく一般的なことであり、サブリース会社においても例外ではありません。

 

契約に「10年間途中解約はしない」と記されていたとしても、借地借家法第30条において、賃借人に不利な特約は無効とすると定められているため、サブリース側の中途契約が認められる場合があります。

 

また、大家が賃借人に対して、部屋を借り続けることを強制できないのと同じく、サブリース会社からの解約申し入れをオーナーが拒絶することは原則として不可能です。

 

上記のような問題を受け、令和2年より施行されたサブリース新法においては、オーナーに説明すべきリスク内容の明確化がなされ、中途解約の可能性について事前に説明することが義務づけられています。

 

とはいえ、中途解約が禁止されているわけではありませんので、すでに契約を結んでいるならば、中途解約を阻止する方法は存在しないのが現状です。

サブリース問題に巻き込まれたらどうなる？

サブリース問題に巻き込まれた場合、家賃の低下や家賃未払いといった金銭的なリスクが生じます。また、サブリース会社に対する法的措置の対処、所有している不動産の管理や入居者の確認などが必要になり、心身ともに大きな負担になってしまいます。

サブリース問題に巻き込まれた場合の対処法と、起こりうるリスクについてご紹介します。

サブリース問題の対処方法

サブリース問題に巻き込まれた場合に取るべき対処法としては、次のようなものがあります。トラブルの内容や状況によってベストな方法を取るようにしましょう。

契約解除すべきか判断し、必要な場合は手続きをする

家賃低下や未払いなど、サブリース会社と契約が結ばれている中で問題が生じた場合には、契約解除をすべきか検討する必要があります。

 

サブリース契約の中途解約をオーナー側から行うのは難しいといわれていますが、手順を踏めば解約は可能です。一人で契約解除の手続きをするのが不安な場合は、専門家の力を借りると良いでしょう。

 

また、サブリース会社側からの契約解除やサブリース会社の倒産により、契約が終了してしまった場合にも、改めて新しいサブリース会社を選ぶか、管理委託会社を選ぶか、自主経営するか検討しなくてはなりません。

管理状態や入居者を確認する

サブリース期間中の物件管理や入居者管理はサブリース会社が行うのが一般的です。そのためオーナーが把握していない問題が生じている恐れがあります。物件はきちんと清掃やメンテナンスがされているか、空室は何部屋あるか、問題のある入居者はいないかなど、現状を把握することが重要です。

サブリース契約を破棄されたらどうなる？

サブリース契約を破棄された場合、その後の不動産運用において費用や時間、手間などのコスト増につながる場合があります。その主な理由は以下の通りです。

新たなサブリース会社の選定、契約

サブリース契約を破棄された後、続けてサブリースによって不動産運用を行いたいのであれば、他のサブリース会社を探し、新たに契約を結ぶ必要があります。

 

しかし、サブリース契約を破棄される物件は、他のサブリース会社も敬遠する可能性があります。サブリース会社を探し回ったあげく、どことも契約が結べないという事態にもなりかねません。

家賃収入の低下

中途解約を機にサブリースをやめ、自主管理や管理会社による管理委託を選択する際にもリスク発生の恐れがあります。サブリース契約のメリットは、入居率に関わらず安定した家賃収入を得られる点にあります。そのため、入居率によってはサブリース契約時より家賃収入が低下してしまう恐れがあります。

修繕コストの発生

先ほど触れた通り、原則として、サブリース契約中の物件管理はサブリース会社が行います。適切に管理されていれば問題ありませんが、ずさんな管理により不具合が放置されているケースも少なくありません。その結果、新たに修繕コストが発生し、思わぬ出費が生じる場合があります。

サブリースを切られたら不動産を売却するのも一手

先ほどご紹介した通り、サブリース契約が途中で破棄されるのは、契約した物件が利益を生み出せる魅力的なものではないと判断された可能性があります。そのような物件は、オーナーにとっても良いものとはいえません。特に建物の管理がされていない、空室が多いという場合は、利益を得るまでに修繕費や入居募集のコストがかさみ、赤字が膨らんでしまう恐れがあります。

 

そのため、サブリースを切られたら不動産売却を検討するのもひとつの手段です。

 

サブリース問題のトラブル事例

サブルース問題のトラブル事例について紹介をします。所有者であれば遭遇する可能性があります。参考にしてください。

サブリース業者が倒産し賃料滞納

サブリース業者の経営が悪化してしまうこともあります。そうすると家賃送金の遅れが発生し、賃料滞納してしまい最悪のケースでは倒産します。

ワンルームマンションの販売会社の倒産事例では、オーナーから管理委託を受けた3000室すべての入居者家賃を数か月に滞納して、敷金と共に回収ができなくなりました。

被害にあったオーナーさまから聞いた話では、最初は数日の送金の遅れであったのですが、それが恒常的になってしまい。完全に家賃が停止するのに1年ほどかかったようです。

遅延しているだけでは、滞納による解約の申し立てができなかったそうです。

サブリース業者は本業の賃貸運営ではなく、別の投資事業で大きな赤字を発生させてしまい、その穴埋めに家賃を使用してしまい、運営が継続できなくなったようです。

サブリースだから安心するのではなく、その業者の経営状態について気にかけるようにしてください。

 

サブリース減額による失敗

サブリース契約の締結時に30年一括借り上げの業者もあります。 しかし期間が30年でも賃料が変わらず一定である保証はありません。サブリース業者は入居者の立場で減額交渉をすることができます。

契約書に記載されていますが、数年ごと改定ができる内容になっています。賃貸契約では家賃不減額の特約は無効になります。

しかし、言葉巧みな説明により、「同一家賃が契約時間中は継続する」と誤認しているオーナーが多く、締結から数年後にトラブルが発生します。

契約内容は確認し、経年劣化で値下がりをする前提で、収支計算をしてサブリース契約を締結してください。

サブリースの減額は拒否できない！？家賃減額の回避の方法について

 

サブリース契約が解除できないトラブル

売却する時にサブリースを解約した方が、利回りが良くなり、価格が高くなるケースがほとんどです。売主からサブリースを解除する交渉が必要です。

しかしサブリース業者が解約を拒否してトラブルになるケースが頻発しています。

サブリース業者は管理で利益を得ているので、解約するとマイナスになってしまう。賃貸が良好な物件はサブリース契約を持続させたい。残念ながら、売却して関係が終わるのであればなおさら権利主張をしてきます。

また、サブリース業者は借地借家法の借主として保護されるので、オーナーは不利になります。裁判でサブリース業者の権利が認められている判例があり、解約に応じるつもりが無ければ、解約を拒絶します。サブリースの解約はできない可能があることを理解して契約に臨んでください。

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サブリースのトラブルを防ぐポイント

信用できるサブリース会社を選ぶ

管理戸数や設立年数など調査してなるべく信用できる会社を選びましょう。

事業内容や売上高などの、情報公開がしっかりなされている会社は、お客様を安心させようという姿勢があり信用ができます。ホームページやＷＥＢの口コミなども参考になります。

また、過去に行政処分を受けていないかなども調べましょう。

サブリース以外の手段も検討

本当にサブリースが必要なのか、一度立ち止まって考えましょう。一度契約すると長期にわたり影響が大きく、オーナーから解約は原則できません。

集金代行や自主管理なども賃貸運用の手段として選択できます。特に入居率が高いエリアや、築年数が新しい競争力がある物件はサブリースにする必要がそもそもないかもしれません。

賃料設定は慎重にする

サブリース賃料が実際の家賃相場と比較して適切かチェックしましょう。相場家賃と比較して高い場合は、契約後の早い時期に減額交渉があるかもしれません。交渉が成立しない場合は解約になることもあります。サブリース契約が解約になっても困らないように、家賃相場を調査して契約に臨んでください。

サブリース問題に巻き込まれたら素早く売却する

サブリース問題には家賃の低下や未払い、中途解約などさまざまなケースがありますが、いずれにしても不動産投資の収益を下げるだけではなく、問題解決のために余計な手間や時間がかかってしまうなど、多大な損失を生み出してしまいます。

 

発生するコストに対し、今後の収益が望めないと判断したら、物件はなるべく早く売却するようにしましょう。

素早く現金化できる良い買取業者を探そう

不動産は現物資産であることから流動性が低く、現金化しにくいという特徴があります。しかし、運用がうまくいっていないのであれば、保有期間が長ければ長いほど管理費や税金がかさみ、大きな損失となります。

 

仲介業者を介して第三者に売却するとなると、買手がつくまでに時間がかかります。素早く売却したいのであれば、買取業者に依頼すると良いでしょう。業者によっては「即時買取」のサービスを行っており、早い場合は3日程度で買い取ってもらうことも可能です。サブリース問題で生じた傷口を広げないためにも、買取業者に売却し、素早く現金化するというのも賢明な出口戦略のひとつであるといえます。