ワンルーム投資コラム

サブリースのデメリットについて解説
注意ポイントと業者の選び方とは?

商談をするビジネスマン

 

「サブリースを検討しているけれど、なんとなく不安がある」という方に、あらかじめ把握しておきたい注意点をご説明します。メリットだけではなくデメリットについてもご紹介したうえで、業者の選定ポイントもお伝えしますので、サブリース契約をお考えの方はぜひご覧ください。

 

サブリースの仕組みとメリット

サブリースとは、不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、別の入居者に転貸する形態を言います。オーナーには入居者の有無にかかわらず家賃が保証されます。業者や契約にもよりますが、直接入居者と契約をする場合の家賃収入の80~90%が保証されることが一般的です。

安定して収入を得られるというメリットのほか、一連の管理業務を業者に委託できる点も魅力です。また、入居や退去にともない発生する広告料や原状回復費用も業者負担となることも、オーナーにとっての大きな利点でしょう。ただし、これらは業者により対応の程度が異なりますので、契約をしっかり確認することも忘れないようにしましょう。

 

サブリースのデメリット

 

直接契約よりも収入が減る

さきほどご説明のとおり、サブリース時にオーナーに保証される家賃は、直接契約の場合の80~90%です。また、家賃以外の収入(礼金や更新料など)は原則としてサブリース業者の取り分となり、オーナーには入りません。物件の条件が良く、空室期間がほとんど見込まれないということであれば、直接契約の方が収益面ではメリットが大きいことになります。

 

オーナーからの解約は容易ではない

オーナーとサブリース業者の契約においては、後者が借主として借地借家法による保護を受けます。貸主であるオーナーから解約を申し出たとしても、正当事由がないと容易には成立させることができません。契約更新を拒否することも、同様の理由から難航する可能性があります。

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サブリース業者から途中解約されるリスクがある

さきほどオーナーからの解約は困難とご説明しましたが、これとは逆に借地借家法により保護される立場であるサブリース業者からの解約や更新の拒否は容易に行えます。オーナーにとっては大きなリスクとなり得るため注意しましょう。

 

家賃の減額を交渉される可能性がある

収入が安定することがサブリースの大きな魅力ですが、得られる額が変わらないわけではありません。老朽化、周辺の物件との競合状況などにより、サブリース会社が入居者に対して家賃を下げざるを得ない状況となれば、オーナーにも減額の交渉を持ちかけられる可能性があるのです。

 

入居者の選定での決定権がない

サブリースの場合、入居者の募集は不動産業者が行います。入居者の決定にあたり、オーナーがまったく関与できません。別のサブリース業者に転貸されたり、家賃滞納などのリスクがある相手が入居したりするリスクがあります。

 

売却時に買い手がつかないリスクがある

売却時にもサブリース契約を解約できない場合、サブリース契約が新しいオーナーに引き継がれることになります。しかし、買い手としては管理会社を自分で選びたいと考えるため、こうした物件の購入は避けることが多くなってしまいます。

買い手がなかなか見つからない物件では、満足のできる価格で売却できる可能性は低くなってしまうでしょう。

また、サブリース契約をした物件は利回りが低くなることも、売却価格にはネガティブな影響を及ぼします。

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サブリースの検討時に注意するポイント

 

本当にサブリースする必要があるかを考える

都心、駅近、築浅など、物件としての競争力があるのであれば、得られる収入を減らしてまで家賃保証をするメリットはないかもしれません。競争力がある物件なら、空室期間がほとんどないまま、次の入居者が決まるからです。

 

賃料相場を把握する

サブリース業者と契約する金額が安くならないよう、交渉は慎重に進めましょう。いったん契約すると、長期にわたって変更できない可能性もあります。納得のいく賃料で契約できるよう、賃料相場をしっかりと調べておくことが大切です。築年数、広さ、設備、駅からの距離といった条件が類似する物件の賃料をできる限り多くチェックするうちに、相場をつかめるようになります。同じ駅に対象となる物件が少ない場合は、隣駅なども確認しましょう。だいたい100件程度はチェックしたいところです。

 

維持修繕の費用の目安を確認する

入居者の退去時の内装工事について、オーナーはリフォーム業者の決定プロセスに関わることができない場合がほとんどです。不動産業者の関連会社に発注して、高額な工事費用を請求するケースもあります。適正な価格となっていることを確認するためにも、一般的にはどの程度かかるのかを事前に確認しておくと良いでしょう。

 

賃料減額の基準をすり合わせる

家賃減額については、どのような状況になれば交渉となるのかを、あらかじめオーナーとサブリース業者で打ち合わせておくことが大切です。明確な基準もないままたびたび家賃減額の交渉を持ちかけられるのは、オーナーとしては大きな負担となります。契約後10年間は減額なし、入居者の家賃が10%減額となった時点で交渉に入る、などの条件について、事前に両者間で合意しておきましょう。

 

サブリース業者の経営状況を確認する

収入の安定がメリットのサブリースですが、そもそも不動産業者の経営が安定していないのでは元も子もありません。最悪の場合、不動産業者が倒産し、収入を得られなくなってしまうことすらあります。経営状況の資料を開示するよう依頼したり、実際に会社を訪問することで不審な点がないかを確認したりするようにしましょう。

 

免責期間をチェックする

「サブリース契約をすれば、ずっと収入は確保される」、そう考えがちですが、家賃保証の対象とならない期間が生じる場合があることに注意しましょう。契約によっては、一定の免責期間が設定されている場合があります。「契約日から○か月は対象外」、「入居者の退去時の免責期間の特約」などが契約に含まれていないかは要確認です。

 

サブリース業者の選び方

ビルの外観

複数社の見積もりを比較する

一社のみに相談して即契約を結んでしまうのではなく、何社かを比較して最適な業者を選ぶよう心がけましょう。それぞれのウェブサイトなどから見積もりを依頼しても良いですし、一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。上記でご説明した注意点を中心に各社を比較して、ご自身の希望に最も適した業者を選びます。

 

賃料査定の根拠の具体性を確認する

業者から提案されるサブリース家賃の根拠はしっかりと確認しましょう。オーナーから依頼する場合は、実際に募集中の物件や成約事例などにもとづき査定してもらいます。提示する家賃に根拠がない業者は、信頼性に欠け、今後管理業務を委託する際にも不安が残ります。こうした業者との契約は回避するべきでしょう。

 

収支計画のシミュレーションをチェックする

候補業者には、収支計画を提出してもらいましょう。ここで見通しの甘いシミュレーションを提示する業者には、安心して業務を委託することはできません。必要な経費が計上されていない、老朽化による家賃低下が想定されていないなど、現実的ではないシミュレーションである場合は特に注意しましょう。

 

担当者との相性

今後長期にわたってやり取りをする必要があるため、担当者と気持ちよくコミュニケーションが取れるか、価値観が同じかといった要素も非常に重要です。レスポンスが遅い、質問してもなかなか思うような回答が得られない、といったことが続くと、無用な時間や労力を費やしてしまうことになりますし、トラブルにつながる場合すらあるのです。

 

業者の実績を確認する

管理戸数、満室率などの実績数値はしっかりと確認しましょう。また、営業の手法や客付けのためのネットワークについても確認したうえで、安心して業務を任せられる業者かを判断します。

 

サブリースのトラブル事例

マンション投資を始めることにした40代のAさんは、サブリースで物件の管理を業者に委託しました。

契約から5年が経ったある日、サブリース業者から急に解約を申し渡され、交渉もむなしく契約が終了することになりました。解約後、物件の状況を確認したAさんは、契約していたサブリース業者からさらに別のサブリース業者に転貸されていたという事実を初めて把握します。その上、物件の入居者は家賃を滞納したまま連絡がつきません。転貸先のサブリース業者は複数の物件をまとめて管理しているため、この物件の詳しい状況まで把握していないとのことでした。

入居者の強制退去のために6か月近くかかったうえ、裁判費用と内装費用による出費は約100万円にもなりました。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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