サブリースのデメリットについて解説
注意ポイントと業者の選び方とは？

「サブリースを検討しているけれど、なんとなく不安がある」という方に、あらかじめ把握しておきたい注意点をご説明します。メリットだけではなくデメリットについてもご紹介したうえで、業者の選定ポイントもお伝えしますので、サブリース契約をお考えの方はぜひご覧ください。

サブリース契約とは

サブリース契約は、不動産オーナーと不動産会社の間で結ばれる特殊な賃貸借契約です。この契約の下では、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者への転貸や管理業務を行います。

不動産オーナーと不動産会社の間で結ばれる契約

サブリース契約では、不動産オーナーが所有する物件を不動産会社に一括で貸し出します。通常の賃貸借契約とは異なり、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸するという特殊な形態を取ります。不動産オーナーは、物件の所有権を保持したまま、不動産会社に物件の管理・運営を任せることになります。

不動産会社が物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸する

サブリース契約では、不動産会社が物件を一括で借り上げ、入居者への転貸を行います。不動産会社は、物件の管理・運営に関する全ての業務を行い、一定の金額（賃料）をオーナーに支払います。このような形態を取ることで、オーナーは物件の管理業務の負担などもなく、安定した賃料収入を得ることができます。

サブリースのメリット

サブリース契約は、不動産オーナーにとって魅力的なメリットを提供します。ここでは、サブリースのメリットについて、具体的に説明します。

空室リスクを回避できる

サブリース契約の最大のメリットは、空室リスクを回避できることです。通常の賃貸借契約では、入居者が見つからない場合、オーナーは賃料収入を得ることができませんが、サブリース契約では、不動産会社が物件を一括で借り上げるため、たとえ入居者が見つからない場合でも、オーナーは一定の賃料収入を得ることができます。

賃料収入が安定する

サブリース契約では、不動産会社から一定の賃料収入を得ることができるため、オーナーの賃料収入が安定します。不動産会社は、入居者から得た賃料収入から一定の金額をオーナーに支払うため、たとえ入居者の入れ替わりがあっても、オーナーの収入は安定して得ることができます。

管理業務から解放される

サブリース契約では、不動産会社が物件の管理・運営に関する全ての業務を行うため、オーナーは管理業務から解放されます。通常の賃貸借契約では、オーナーが自ら入居者の募集や物件の維持・管理を行う必要がありますが、サブリース契約では、これらの業務を不動産会社に任せることができます。これにより、オーナーは物件の管理に関する手間や時間を省くことが可能です。

投資マンション経営の
お悩み相談はこちら

サブリースのデメリット

サブリースは、不動産オーナーにとって手軽に安定した賃料収入を得られる魅力的な選択肢として知られています。しかし、その一方で、サブリースにはいくつかの潜在的なデメリットが存在することも忘れてはなりません。

サブリースを検討する際、多くの方が収入の安定性や管理の手間の省略といったメリットに目を向けがちですが、リスクや問題点について十分に理解することが重要です。

直接契約よりも収入が減る

さきほどご説明のとおり、サブリース時にオーナーに保証される家賃は、直接契約の場合の80～90%です。また、家賃以外の収入（礼金や更新料など）は原則としてサブリース業者の取り分となり、オーナーには入りません。物件の条件が良く、空室期間がほとんど見込まれないということであれば、直接契約の方が収益面ではメリットが大きいことになります。

オーナーからの解約は容易ではない

オーナーとサブリース業者の契約においては、後者が借主として借地借家法による保護を受けます。貸主であるオーナーから解約を申し出たとしても、正当事由がないと容易には成立させることができません。契約更新を拒否することも、同様の理由から難航する可能性があります。

サブリースは解約できない！？契約解除と正当事由について解説

サブリース業者から途中解約されるリスクがある

さきほどオーナーからの解約は困難とご説明しましたが、これとは逆に借地借家法により保護される立場であるサブリース業者からの解約や更新の拒否は容易に行えます。オーナーにとっては大きなリスクとなり得るため注意しましょう。

家賃の減額を交渉される可能性がある

収入が安定することがサブリースの大きな魅力ですが、得られる額が変わらないわけではありません。老朽化、周辺の物件との競合状況などにより、サブリース会社が入居者に対して家賃を下げざるを得ない状況となれば、オーナーにも減額の交渉を持ちかけられる可能性があるのです。

入居者の選定での決定権がない

サブリースの場合、入居者の募集は不動産業者が行います。入居者の決定にあたり、オーナーがまったく関与できません。別のサブリース業者に転貸されたり、家賃滞納などのリスクがある相手が入居したりするリスクがあります。

売却時に買い手がつかないリスクがある

売却時にもサブリース契約を解約できない場合、サブリース契約が新しいオーナーに引き継がれることになります。しかし、買い手としては管理会社を自分で選びたいと考えるため、こうした物件の購入は避けることが多くなってしまいます。

買い手がなかなか見つからない物件では、満足のできる価格で売却できる可能性は低くなってしまうでしょう。

また、サブリース契約をした物件は利回りが低くなることも、売却価格にはネガティブな影響を及ぼします。

サブリース物件の売却と解約について解説。物件価格が20％も変わる！？

高値売却ができる理由とは？

サブリースにまつわる様々な問題・事件

サブリースは、不動産オーナーにとって魅力的な選択肢ですが、同時に様々な問題や事件も発生しています。ここでは、サブリースにまつわる代表的な問題や事件について説明します。

かぼちゃの馬車問題

数年前、不動産会社スマートデイズが提供したサブリース物件「かぼちゃの馬車」が大きな問題となりました。同社は、30年間にわたる家賃保証と8%以上の高利回りを謳い、投資用シェアハウスを販売しましたが、ある日突然オーナーに賃料の大幅な減額を迫り、最終的には家賃の支払いを完全に停止しました。

この事態により、オーナーたちは家賃収入を失っただけでなく、物件購入時に組んだローンの返済にも苦しむことになりました。中にはこの負担に耐えかね、自己破産に追い込まれる人もいたのです。

事件が明るみに出た後の調査で、スマートデイズが金融機関と結託し、書類の改ざんなどを行って、通常では認められないような多額の融資を行っていたことが判明しました。かぼちゃの馬車事件は、不動産会社と金融機関が組んだ巧妙な不動産詐欺事件だったのです。

この事例は、サブリース契約の危険性を如実に示しており、投資家は契約内容を十分に吟味し、リスクを慎重に見極める必要があることを教えてくれます。

レオパレス21問題

レオパレスは、30年間の家賃保証を売りにしていましたが、物件の入居率が低下した際、入居開始から10年以上経過した物件については契約を一方的に解除し、10年未満の物件に対しては家賃の減額を強要するなど、オーナーに不利な条件変更を行ったことで訴訟問題に発展しました。

この問題に加えて、テレビ東京系列の番組「ガイアの夜明け」が、レオパレスの物件に違法建築の疑いがあることを報道しました。同社の不適切な営業姿勢だけでなく、建築基準法に違反する施工の実態も明らかになったのです。

報道を受けて実施された調査の結果、多くの物件で違法建築が確認され、取り壊しや損害賠償が必要となりました。一連の事件により、同社に対する社会的信頼は大きく損なわれることとなりました。

レオパレス事件は、サブリース契約におけるオーナーのリスクと、不動産会社の責任について改めて考えさせられる事例です。投資家は、契約内容だけでなく、会社の信頼性や建物の品質についても十分に吟味する必要があるでしょう。

逆ざやサブリース

逆ざやサブリースとは、不動産会社がオーナーに支払う賃料が、入居者から得られる賃料を下回る状態が続くことを指します。この場合、不動産会社は赤字経営となり、倒産リスクが高まります。オーナーは、不動産会社の倒産により、賃料収入を得ることができなくなるリスクがあります。

投資物件の販売会社が、購入後のサブリース契約も行うケースにおいて、売却時に投資家に謳ったサブリース賃料が、実際に運営する上で実態と乖離してしまったことで発生するケースが近年増えています。

逆ざやサブリースは、不動産会社の収支計画の甘さや、入居者の募集・管理における問題点を浮き彫りにしました。不動産会社は、適切な賃料設定や入居者の募集・管理を行う必要があります。オーナーは、サブリース契約を結ぶ際、不動産会社の収支計画や入居者の募集・管理体制を十分に確認する必要があります。

ワンルームは
高値で売却できます

サブリースの検討時に注意するポイント

サブリースは、不動産オーナーにとって収入の安定性や管理の手間を省けるメリットがある一方で、リスクや注意点も存在します。サブリースを検討する際は、問題点を十分に理解し、適切に判断することが重要です。

本当にサブリースする必要があるかを考える

都心、駅近、築浅など、物件としての競争力があるのであれば、得られる収入を減らしてまで家賃保証をするメリットはないかもしれません。競争力がある物件なら、空室期間がほとんどないまま、次の入居者が決まるからです。

賃料相場を把握する

サブリース業者と契約する金額が安くならないよう、交渉は慎重に進めましょう。いったん契約すると、長期にわたって変更できない可能性もあります。納得のいく賃料で契約できるよう、賃料相場をしっかりと調べておくことが大切です。築年数、広さ、設備、駅からの距離といった条件が類似する物件の賃料をできる限り多くチェックするうちに、相場をつかめるようになります。同じ駅に対象となる物件が少ない場合は、隣駅なども確認しましょう。だいたい100件程度はチェックしたいところです。

維持修繕の費用の目安を確認する

入居者の退去時の内装工事について、オーナーはリフォーム業者の決定プロセスに関わることができない場合がほとんどです。不動産業者の関連会社に発注して、高額な工事費用を請求するケースもあります。適正な価格となっていることを確認するためにも、一般的にはどの程度かかるのかを事前に確認しておくと良いでしょう。

賃料減額の基準をすり合わせる

家賃減額については、どのような状況になれば交渉となるのかを、あらかじめオーナーとサブリース業者で打ち合わせておくことが大切です。明確な基準もないままたびたび家賃減額の交渉を持ちかけられるのは、オーナーとしては大きな負担となります。契約後10年間は減額なし、入居者の家賃が10%減額となった時点で交渉に入る、などの条件について、事前に両者間で合意しておきましょう。

サブリース業者の経営状況を確認する

収入の安定がメリットのサブリースですが、そもそも不動産業者の経営が安定していないのでは元も子もありません。最悪の場合、不動産業者が倒産し、収入を得られなくなってしまうことすらあります。経営状況の資料を開示するよう依頼したり、実際に会社を訪問することで不審な点がないかを確認したりするようにしましょう。

免責期間をチェックする

「サブリース契約をすれば、ずっと収入は確保される」、そう考えがちですが、家賃保証の対象とならない期間が生じる場合があることに注意しましょう。契約によっては、一定の免責期間が設定されている場合があります。「契約日から○か月は対象外」、「入居者の退去時の免責期間の特約」などが契約に含まれていないかは要確認です。

ファイナンシャル・プランナーによる
みらい収支シミュレーションはこちら

サブリース契約時の注意点

サブリース契約を検討する際は、以下の点に注意が必要です。ここでは、サブリース契約の注意点について、具体的に説明します。

免責期間の有無を確認

空室が発生した一定期間は、賃料保証を免責されると設定されているケースがあります。この場合、空室が発生したら不動産会社はオーナーに賃料を支払う必要がありません。免責期間の有無や期間を確認しましょう。

賃料保証の見直し・賃料改定を確認する

サブリース契約では、不動産会社が賃料保証を行いますが、この賃料保証は契約期間中に見直される場合があります。また、賃料改定の条件や頻度も契約によって異なります。

契約期間と更新条件を確認する

サブリース契約の期間は、契約によって異なります。また、契約期間が満了した場合の更新条件も契約によって異なります。

違約金を確認する

サブリース契約では、オーナーが契約を途中解約する場合、違約金が発生する場合があります。違約金の金額や条件は、契約によって異なります。

一般的には、月額賃料の3～12カ月程度が相場といわれています。

サブリース解約時の違約金の相場についてはこちらで詳しく解説しています。

サブリース解約における違約金の相場はいくら？解約時の注意点やリスクも解説

解約条件を確認する

サブリース契約では、オーナーや不動産会社が契約を解約できる条件が定められています。解約条件は、契約によって異なります。

修繕費用の負担を確認する

サブリース契約では、物件の修繕費用の負担者が定められています。修繕費用の負担者は、契約によって異なりますが、ほとんどの契約でオーナー負担とされています。

サブリース会社が担当するリフォームの種類や、追加工事が必要になった場合の手順と費用分担について、明確にしておきましょう。

また、サブリース会社が選定する業者によっては、高額な費用が発生する可能性があります。このリスクを最小限に抑えるためには、契約締結前に業者選定の基準や見積もりについて確認し、必要であれば条件の見直しを求めることが賢明です。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

サブリース業者の選び方

サブリースを活用する際、サブリース業者選びは非常に重要です。信頼できる優良なサブリース業者と提携することで、安定した収益と物件の適切な管理を実現できる一方、悪質な業者を選んでしまうと、トラブルに巻き込まれるリスクがあります。

サブリース業者の選び方について、押さえておくべきポイントを解説します。

複数社の見積もりを比較する

一社のみに相談して即契約を結んでしまうのではなく、何社かを比較して最適な業者を選ぶよう心がけましょう。それぞれのウェブサイトなどから見積もりを依頼しても良いですし、一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。上記でご説明した注意点を中心に各社を比較して、ご自身の希望に最も適した業者を選びます。

賃料査定の根拠の具体性を確認する

業者から提案されるサブリース家賃の根拠はしっかりと確認しましょう。オーナーから依頼する場合は、実際に募集中の物件や成約事例などにもとづき査定してもらいます。提示する家賃に根拠がない業者は、信頼性に欠け、今後管理業務を委託する際にも不安が残ります。こうした業者との契約は回避するべきでしょう。

収支計画のシミュレーションをチェックする

候補業者には、収支計画を提出してもらいましょう。ここで見通しの甘いシミュレーションを提示する業者には、安心して業務を委託することはできません。必要な経費が計上されていない、老朽化による家賃低下が想定されていないなど、現実的ではないシミュレーションである場合は特に注意しましょう。

担当者との相性

今後長期にわたってやり取りをする必要があるため、担当者と気持ちよくコミュニケーションが取れるか、価値観が同じかといった要素も非常に重要です。レスポンスが遅い、質問してもなかなか思うような回答が得られない、といったことが続くと、無用な時間や労力を費やしてしまうことになりますし、トラブルにつながる場合すらあるのです。

業者の実績を確認する

管理戸数、満室率などの実績数値はしっかりと確認しましょう。また、営業の手法や客付けのためのネットワークについても確認したうえで、安心して業務を任せられる業者かを判断します。

サブリースのトラブル事例

マンション投資を始めることにした40代のAさんは、サブリースで物件の管理を業者に委託しました。

契約から5年が経ったある日、サブリース業者から急に解約を申し渡され、交渉もむなしく契約が終了することになりました。解約後、物件の状況を確認したAさんは、契約していたサブリース業者からさらに別のサブリース業者に転貸されていたという事実を初めて把握します。その上、物件の入居者は家賃を滞納したまま連絡がつきません。転貸先のサブリース業者は複数の物件をまとめて管理しているため、この物件の詳しい状況まで把握していないとのことでした。

入居者の強制退去のために6か月近くかかったうえ、裁判費用と内装費用による出費は約100万円にもなりました。

ワンルームマンション投資
コンサルティングはこちら