ワンルーム投資コラム

ワンルームマンション投資の成功例とメリットを紹介
成功する7つのポイントとは!?

成功と失敗の標識

 

この記事では、ワンルームマンション投資で成功するための考え方を解説。

成功する7つのポイントや、初心者が気を付けるべき注意点も紹介しています。

不動産投資の勉強し、具体的な成功例を知り、あなたの不動産投資を成功に導いてください。

 

 

ワンルームマンション投資の成功の考え方

投資の全期間において、どれだけの利益が残すことができたのか、純資産の増加で考えます。購入後に物件価格は下がっていくので、売却だけでブラスになることは困難です。運用中のキャッシュフローをプラス収支で維持し、そこから得た利益で売買の損失を補うイメージを持ちましょう。

具体的に計算式で示すと下のイメージになります。

 ①収入 − ②支出 +(③売却価格 - ④購入価格)= プラスになったら投資成功

家賃、礼金、更新料、節税還付金

管理費、修繕積立金、金利、保証料、固定資産税、リフォーム・設備交換費

売却価格−仲介料−登記費用

物件価格+登記費用+取得税+仲介料

 

最終的に利益を出し成功するためには、とにかく「安く買う」、「運営をうまく行う」、「高く売る」しかありません。

そのためには、情報収集し知識を増やし実行する。このPDCAを繰り返すことで成功の確率は確実に上がるでしょう。

 

 

ワンルームマンション投資が成功する7つのポイント

投資の成功にはPDCAサイクルを繰り返すことに加えて、成功に近づくためのポイントがいくつかあります。このポイントをしっかり把握しておくことが成功への近道です。

 

中古を購入する

元々の価格が高く設定されているため、価格と家賃の値下がりが早い新築ワンルームマンション。新築プレミアムがあるため、入居した瞬間から大きく市場価値が落ちてしまいます。また、管理費の値上がりも10年以内に実施されることが予想されます。

しかし、中古物件の場合、価格の値下がりスピードは緩やかです。中古ワンルームマンションは取引件数も多いので、その事例の中から価格や家賃を把握でき、相場が分かりやすいというメリットも。管理費も落ち着いており、今までの管理体制が把握しやすい所もうれしい点です。

物件の見定めが大切になりますが、投資の成功確率が上がるのは間違いありません。

 

立地を選ぶ

賃貸需要が高いエリアを選ぶことが大切です。東京であれば、都心部の世帯数は今後も増加が予想されます。

東京では2035年まで、少子化、晩婚化、高齢化の影響で、独身世帯やDINKSが増えていくので、ワンルームの重要性は増々高まるでしょう。

職場に近い、駅に近い、コンビニが近い、利便性が高い立地を選んでください。山手線の内側であれば、賃貸は安定しており空室率も低いのでお勧めです。

 

タイミングを逃さない

買いと売り、それぞれ適したタイミングがあります。売買相場は上がり下がりを繰り返しており、安い時に買って高い時に売るのが鉄則です。相場の指標は、株価、金利、金融政策、取引数などの指標と連動しているので、常にチェックしておきましょう。

ワンルームマンションの価格推移について。東京の相場情報を専門会社が解説

良い不動産会社と担当者を選ぶ

取引業者や担当者の選択も大切なポイントです。営業担当者の雰囲気や電話対応の良し悪しで、その会社の営業方針などが透けて見えるので判断材料にしましょう。

また、不動産会社が価格を提案してくる際、その査定額に客観的な根拠を示してこない場合にも注意が必要です。自社の情報だけ開示するような業者は具体的な営業手法や購入顧客を持っていない可能性があります。

不動産会社といっても分野はさまざまです。特定の分野に特化した会社は専門領域の販売事例を多く持ち、良い情報が集まります。ワンルームマンション専門の不動産会社に相談することをお勧めします。

 

長期シミュレーションをする

収支のシミュレーションは最低でも15年スパンで計算してください。賃料の値下がり、管理費の値上がり、リフォーム代、空室期間などが計算に入っているか、また、予想が甘すぎないか冷静に収支を試算することが求められます。少しでもリスクを感じたら購入を見送った方が良いでしょう。

このシミュレーションはキャッシュフローをプラスにするために必要不可欠です。キャッシュフローがプラスにならないと自己資金の投入が必要になり、投資が続けられなくなります。

15年後の家賃予想は、同じエリアの15年古い物件の募集家賃を参考にしましょう。販売会社の試算をそのまま鵜呑みにせず、自分でも確認してください。

 

物件情報を収集する

良い物件に出会う確率は100分の1です。特に中古物件は一物一価で定価がありません。1軒購入するまでに、最低でも100軒は物件を吟味しましょう。相場観を養うためには、物件サイトで継続的に情報を受け取ることが有効です。新着物件情報をメール通知してもらう設定を忘れずにしましょう。

適正価格の物件は成約になり、サイトから削除されていくので注意が必要です。自身が購入してもいいと感じた物件がいつまでも登録されている時は、相場よりも価格が高いと判断して差し支えありません。

ワンルームは足が速く、お買い得な物件はすぐ売れてしまうでしょう。〇〇駅などエリアを指定して購入している投資家は少なく、利回り、価格、築年数などの市場価値のみで判断され買われていきます。

 

不動産投資の勉強をする

セミナー、勉強会、書籍、個別相談などを行い、勉強をしてください。情報弱者は成功しません。知識を得ることで生産性が上がり利益の源泉になります。

ワンルームマンションは初心者でも始めやすい不動産投資ですが、経験が浅いにもかかわらず勉強をする時間や意欲がない方は失敗しますのでお勧めしません。絶えず勉強を続けながら、PDCAを回して改善を図る経営者的な発想が必要です。

 

高値売却ができる理由とは?

 

ワンルームマンション投資のメリット

マンション一棟などの不動投資に比べて購入価格が安く、FX投資などに比べて値動きが穏やかで安定感があるなど、メリットも多いワンルームマンション投資。そのメリットを活かせばサラリーマンや不動産投資初心者でも無理なく始められます。

 

不労所得

物件を所有して借主がつけば、毎月安定した家賃収入が入ってきます。人生100年時代の今、働かなくて稼げる手段を持つことは大きな魅力です。ローン完済後は、維持管理費を除けば全て利益になるため、年金の代わりにもなるでしょう。

 

管理を委託でき手間がかからない

賃貸・建物の管理を不動産会社や管理業者に委託できるので、マンションオーナーが直接活動する必要はありません。

本来マンション経営するためには、まず賃貸募集し入居者を集め、入居者が決まった後は毎月の集金や更新時の対応、退去者が出た場合にはリフォームを実施し、日々の全体の清掃なども欠かせません。建物が古くなれば修繕工事など、さまざまな活動が必要です。しかし、そのすべてを不動産会社に委託できます。

 

レバレッジを効かすことができる

ワンルームマンションならサラリーマンでも物件担保のローンを利用して、少額の自己資金からスタートが可能です。

不動産投資初心者は、多額の自己資金を持っていない方がほとんどでしょう。しかし、物件自体を担保にでき、フルローンも組めるので、少ない自己資金から収益性を高められます。

 

値動きが緩やか

証券などに比べて、値動きがゆっくりしています。価格変動に粘性があり、極端に急落するリスクも少ないでしょう。売却しない限り不動産として資産は残ります。また、建物が災害等でなくなったとしても土地の持ち分は残り、資産価値が0円になる心配もありません。

 

分散投資できる

1億円のアパートと、2000万円のワンルーム5件を購入する場合を比較すると、ワンルーム5件の方がリスク分散できます。比較的手頃な価格で購入できるワンルームマンションは、利回りや立地など条件の異なる物件を複数運用できる点も魅力です。

 

生命保険代わりにできる

マンション購入する際、団体信用生命保険に加入しておけば、マンションオーナーが不幸にも不慮の事故などに遭った場合、残りの住宅ローンの残高は保険金で完済されます。所持しているマンション自体もそのまま残るので、生命保険代わりにもなるでしょう。

 

流通性が高い

取引数も多く流動性が高いので、適切な価格であればすぐに買い手が見つかります。郊外のアパートのように売れずに困ることもありません。また、資金化したい場合は1ヶ月以内に現金化も可能です。

 

初心者でも始めやすい

投資額が他の不動産投資に比べて手頃で、空室のリスクも低いのでローリスクな投資といえます。不動産の知識がない状態でスタートしても管理委託できるので、不動産投資の勉強にもなるでしょう。

まずはご相談ください!

ワンルームマンション投資の初心者の注意点

投資経験が浅い初心者が陥りがちな落とし穴がいくつかあります。はじめは誰でも初心者からのスタートです。失敗して気付く前に、注意事項を事前に把握しておきましょう。

 

甘いシミュレーション

投資経験が浅いため初心者に散見されるが見通しの甘さです。「最悪の状況を想定していない」、「シミュレーションする期間が短い」など、現実をみない甘い計算ならシミュレーションする意味がありません。

不動産会社自体も、物件を購入してもらいたいあまり希望的な試算を提示することも少なくありません。相手側の提案を鵜呑みにせず、自分自身でもチェックを忘れずにしましょう。

 

衝動買い

物件や不動産会社を吟味せずに、初めて参加したセミナーなどで、その場の勢いで購入することは控えましょう。適正な価格なのか事例など比較検討してください。努力をせずに成功できるほど甘くありません。

 

購入会社やサブリースを過信

「投資が上手くいかなければ購入した会社が守ってくれる」、「サブリースで家賃保証だから安心できる」と過度に取引業者を信用してはいけません。過信は裏切られます。

サブリースでも家賃は下がりますし、解約を申し込まれることもあります。そしてトラブルがあれば責任はオーナーが負います。

投資にはリスクが伴います。何か問題があった場合は全て自己責任だという覚悟が必要です。

 

 

ワンルームマンション投資に向いている人

投資にもさまざまな種類があり、その性質によって向き不向きが変わってきます。比較的安定していてサラリーマンでも始めやすいワンルームマンション投資ですが、どのような人が向いているのでしょうか。

 

長期的な運用をする

購入して数年で転売すると、手数料などの諸経費の分まで回収できません。収益をプラスにするためには最低でも5年以上は長期的な家賃収入を得ることが必要です。証券のように短期で売り買いしたい方向けの投資ではありません。順調に収益を上げる物件は売却しない、どっしりと構える方がワンルームマンション投資には合っているでしょう。

 

自己資金にゆとりがある

家賃の値下がりや、入居者退去、リフォームなど状況が変化した場合に、一部繰上げ返済や、費用負担ができる金銭的な余裕がなければ、運用が途中で頓挫してしまいます。

 

学ぶ姿勢がある

ワンルームマンション投資は学んだことや経験したことを生かすことで、生産性が上がり利益を増やせます。学ばなければ確実に損します。

徐々に物件を増やすのであれば、なおさらです。学び続けてPDCAの好循環を回していくことで、リターンは確実に大きくなっていくでしょう。

 

ワンルームマンション投資の成功例を紹介

サラリーマンでも始めやすく人気のマンルームマンション投資。身近な人の事例を参考に、成功のヒントを探っていきましょう。

30代のHさんの事例

公務員として働きながら、副業でできる投資を模索していたHさん。さまざまな投資を比較検討した結果、手間がかからないメリットや年収を考慮して、ワンルームマンションを購入しました。

物件の値下がりリスクを踏まえて、価格が落ち着いた中古マンションを選択したHさんは、地道に貯めていた貯金からローンの繰り上げ返済をしながら、買い足し続けたワンルームマンションは、今では合計4部屋に。その賃貸収入から、年間200万円程度の実質的な利益を得ています。また、購入から数年後に査定をしたところ、購入価格以上になっており、家賃収入だけでなく、資産価値もプラスになっています。

 

40代のOさんの事例

ワンルームマンション投資に興味があり、初めは新築の物件を検討していたOさん。しかし、いろいろと検討をしているうちに、新築が割高なことが判明しました。そこで、中古マンションのポータルサイトをチェックすることに。毎日、最新情報を確認した結果、価格相場を把握することができるようになりました。6カ月ほどして安い物件を発見し購入に成功。契約後に聞いた話ですが、Oさんの後に申し込みが5件あったようです。物件の購入にはスピード感が大切だと気が付き、今後もよい物件と判断したら迷わず購入する予定です。

 

40代のAさんの事例

不動産投資を始める前に、不動産会社のセミナーを複数受講したり、投資書籍を30冊読破したり勉強熱心なAさん。数々の物件と融資条件を吟味した結果、中古ワンルームマンションを合計5部屋購入しました。

その後も、不動産投資の勉強を欠かさず続けたAさんは、収支シミュレーションを見直しをすることに。所持する物件の1部屋売却し、その売却益からローンの繰り上げ返済も完了。キャッシュフローを大きくプラスにすることができました。次の購入物件の頭金を、月々の家賃から確保しているので、自己資金を投下せず、さらに物件を増やす予定です。

 

 

投資用ワンルームマンションで成功する道のりは人それぞれです。しかし、学び続ける姿勢は共通しています。絶えず不動産投資を勉強し続けPDCAサイクルを回していけば、収益化し成功を収めることは現実的な目標になるでしょう。

 

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引士・ファイナンシャル・プランニング技能士・住宅ローンアドバイザー
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社東・仲を設立し現在にいたる。


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