ワンルーム投資コラム

オーナーチェンジで管理会社を変更する方法
【気を付けたい6つのポイント】

不動産営業 図面を持つ女性

今回は、オーナーチェンジ物件の売却にともない管理会社を変更する場合の流れや注意点について解説します。

管理会社を変更する3つのメリットや、管理会社が協力してくれない場合の対処法についても解説しています。オーナーであれば知っておきたい基礎知識です!

 

賃貸管理には3つのタイプがある

集金代行

不動産販売会社などがオーナーに代わり、家賃の回収をおこなうシステムです。

一般的に手数料として家賃の3~5%がかかります。

家賃回収のほかにも、入居者募集や家賃滞納時の催促、退去時の立ち会いなどの業務も委託することができます。

 

サブリース

管理会社がオーナーから物件を借り上げ、それを入居者に転貸するしくみをサブリースと言います。家賃保証契約とも呼ばれます。

一般的には集金代行よりも手数料が高額ですが、たとえ空室になったとしてもオーナーには一定の収入が入るというメリットがあります。

 

直接管理

オーナーが物件を直接管理するタイプです。

コストを抑えるうえでは一定のメリットはあるものの、入居者の募集、契約に関する事務手続き、家賃の回収・管理、退去時の対応など、入居者や不動産業者とやり取りしつつ、さまざまな作業に対応する必要があります。

副業で賃貸の直接管理は、手間と時間がかかるのでおすすめできません。

 

オーナーチェンジで管理会社を変更する 3つのメリット

オーナーチェンジにより物件の所有者が変更される場合、管理会社は引き継がれず、新たなオーナーのもと別の管理会社と契約することが一般的です。

これまでの管理会社から変更するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

 

管理内容を納得して依頼できる

新しいオーナーが自ら、管理会社のサービス内容などを比較検討したうえで管理を委託することができるため、これまでの管理会社を引き継ぐパターンよりも納得感が生まれやすいと言えます。

管理会社を選ぶときは、提供されるサービスの内容に加えて、担当者の対応がよいかも確認しましょう。今後もやり取りをすることになるため、連絡がなかなか取れない、質問をしても回答が返ってくるのが遅い、といった場合は要注意です。

また、滞納保証や24時間サポートなどの体制も確認し、自身の要望を満たす管理会社を選びましょう

 

管理費用を安くできる可能性がある

管理手数料の相場は、家賃の3~5%です。契約するサービスの内容によって金額は異なりますが、同等のサービスであれば安価な手数料のほうが望ましいと言えます。

月単位で見ればそれほど変わらないように思えても、長期的にマンションを経営すると収益には大きな差が生まれます。

コスト意識をしっかり持って、経営を進めることが大切です。

月々の管理費のほかに必要となる、更新手数料、仲介手数料、退去時の立ち会い費用、リフォーム費用なども、管理会社を変更することで支出を抑えられる可能性があります。

 

空室率の改善

営業力の優れた管理会社は、ほかの不動産会社などとのネットワークも駆使しつつ、集客に強みを発揮します。賃料の値下げ要求がある場合にも、さまざまな提案をおこない家賃の下落を避けることもできるでしょう。

デベロッパーなど、賃貸管理を専門としていない会社の場合には、賃貸物件の営業力が低い場合もあります。オーナーが変更となったタイミングで営業力のある賃貸管理会社に切り替えることで、収支を改善できる可能性が高まります。

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オーナーチェンジで管理会社を変更する流れ

  1. 売買契約締結
  2. 売主から管理の解約通知
  3. 物件引渡し(所有権移転、敷金の移転)
  4. 管理解約 (鍵、入居者資料の引継ぎ)
  5. 新しいオーナー(管理会社)から入居者へ連絡

売買契約締結

物件の価格で双方が合意に達したら、売買契約を締結します。買主は、いつ頃引き渡しを希望するかを伝えます。

 

売主から管理会社への解約通知

売主(旧オーナー)は、引き渡し時期に間に合うよう、管理会社に解約通知を行います。解約期限が定められていることがあるため、契約書をよく確認しましょう。

 

物件引き渡し

物件の所有権を移転します。また、敷金の返還義務は新しいオーナーへ移転されるため、新旧オーナー間で敷金の精算を行います。

 

管理契約の解約

このタイミングにあわせて、鍵や入居者資料を新しいオーナーへ引き継ぎます。

 

新しいオーナー(または管理会社)から入居者へ連絡

オーナーが変わったことを入居者に通知します。家賃の振込先や、新しい管理会社の連絡先などの情報もここに記載します。

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オーナーチェンジで管理会社を変更する 6つのポイント

 

解約予告期間を確認する

管理会社によっては、解約期日を定めていることもあります。通常であれば解約日の1~2か月程度前に解約通知を行いますが、6か月前の通知が必要な場合もあるため、旧オーナーは注意して確認します。その間に空室が出た場合の対応なども、管理会社と打ち合わせておかねばなりません。解約にどの程度の期間が必要かは旧オーナー(売主)が買主に情報を提示する必要がありますが、買主も一定の時間がかかる点は留意しておきましょう。

 

違約金をあらかじめ計算する

管理会社との契約の終了時には、違約金が発生するケースもあります。管理会社により金額が異なるため、旧オーナーは管理契約書をしっかり確認しておき、円滑に解約を進められるようにします。精算の方法などは、あらかじめ仲介会社を通じて打ち合わせをしておきましょう。

 

サブリースは解約に難航することも

多くのサブリース契約には、正当な理由にもとづく解約を認める旨記載されていますが、オーナーによる物件の売却は「正当な理由」にあたらないと主張する管理会社もあります。なかには裁判にまで発展する事例もありますが、時間も費用もかかるため、実際にはオーナーが立退料を支払って合意解約となるケースが多いとされます。

交渉が難航するようであれば、取引の知識や経験が豊富な仲介会社に相談しましょう。

 

敷金、鍵などの引き継ぎを忘れずに

入居者の退去時には、敷金を返還する義務があります。この返還義務は、新しいオーナーへと引き継がれるため、敷金は新旧オーナーのあいだで忘れずに精算しておきましょう。鍵なども確実に引き継ぎます。

 

保証会社を引き継げない場合がある

管理会社を変更すると、保証会社の契約も終了してしまうことがあります。このまま放置しておくと、入居者の保証会社がないことになってしまいます。

新オーナーは、新しい管理会社と連携して、どのような対応をするかを検討する必要があります。

 

入居者の案内は慎重に

昨今では、賃貸管理会社の変更を装い、実際のものとは異なる振込先を案内するという詐欺も見られます。

入居者に不要な心配をかけないよう、通知書面は信頼感を持ってもらえるような内容を作成することが大切です。

できれば、新旧管理会社連名で変更の合意書を用意してください。

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オーナーチェンジで管理会社の協力を得られない時は

旧管理会社が解約を通知すると、変更合意書への捺印を拒むなどの非協力的な態度を取ることもあります。こうした場合、基本的には交渉は契約当事者である売主(旧オーナー)が行う必要があります。

旧管理会社の態度が軟化しない場合は、旧オーナーは入居者の協力をあおぎ、変更合意書に捺印をもらうなどの対応を行います。入居者の協力も得られない場合は、弁護士などの専門家に相談して、必要に応じて法的措置をとる可能性もあります。

買主としては、旧管理会社の解約ができないような物件は購入するべきではありません。仮にその管理会社が引き続き管理を続けることになれば、購入後にも管理会社とトラブルが生じるリスクが高いためです。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引士・ファイナンシャル・プランニング技能士・住宅ローンアドバイザー
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社東・仲を設立し現在にいたる。


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