ワンルームマンション投資が儲からない！？
失敗事例と投資成功ポイントを解説

ワンルームマンション投資は、サラリーマンでも始めやすい投資ということもあり、高い人気を誇っています。

しかし、全ての人がもれなく成功しているわけではなく、なかには苦戦を強いられている人がいるのも事実です。そういった方の体験談を聞いたり、読んだりして「ワンルームマンションは実は儲からないんじゃないかな」と疑念を抱く人もいることでしょう。

しかし、ワンルームマンション投資は本当に儲からないのでしょうか。今回は、ワンルームマンション投資が儲かるかどうかを検証し、成功のポイントを考えてみたいと思います。

ワンルームマンション投資が儲からない原因

価格が減少する

特に新築は、購入してから最初の数年間で大きく価格が下がります。新築から中古になっただけで2割ほどは価格が下がる可能性があります。それだけ価格が減少してしまうと、その後の家賃収支がプラスでも挽回することが難しいです。新築を購入すると儲からない確率が高くなります。

また、中古物件でも資産価値が減少していくので、あらかじめ価格減少を計算に入れておかないと儲かりません。

管理費・修繕積立金の値上がり

ワンルームマンションの管理費と修繕積立金は築年数が経過すると値上がりします。新築時に長期修繕計画で値上げが、あらかじめ予定されています。初めから適正な管理費にしないのは、収支がマイナスだと販売できなくなるからです。

築年数が経過し管理費等が値上がりをすることで、収支が悪化し儲からない状態になります。

節税効果だけで購入

購入年度は様々な経費が発生し、家賃収入と相殺しても赤字になることが多く、所得税と住民税を節税できます。しかし、翌年以降は経費にできる金額が少なく、家賃収入により黒字になり、納税になるケースがほとんどです。

単年度の節税だけを目的に購入しても増税になってしまうので、長期的な視点で考えましょう。

金利上昇により返済増加

変動金利で投資ローンを組んでいる方が大半です。金利が上昇すると返済額が増加し、収支が赤字になってしまうケースがあります。

また、儲からないので売却をしたくても売却代金よりローン残が大きい場合は、差額の不足金を用意できなければ処分ができません。資金が用意できない場合は、儲からない状態で運用を続けなければなりません。

利回りが低く、収支がマイナスになりやすい

アパートや一棟マンションと比べてリスクが少ないのですが、その分、ワンルームマンションは期待利回りが低い商品です。中古で利回り５％ほどの商品が多くなります。そのために、購入後に空室や家賃低下により、収支がマイナスになりやすいです。

また、購入時に将来必要となる経費が計上されていない、もしくは、少なく見積もられているケースが多くあります。例えば、入居者退去後のリフォーム代や、経年劣化により設備交換費用などです。販売した不動産会社は負担をすることはなく、すべてオーナーの負担になります。リフォームはクロスの交換などあれば1回あたり20～30万円ぐらいを覚悟する必要があります。そもそもの利回りが低く、経費が多くかかるので長期的に考えると収支が悪化します。

投資の勉強が不足している

不動産投資の初心者用に、オススメできると言われているワンルームマンション投資ですが、勉強が不足していると、リスクとデメリットが大きくなり儲かりません。

「取引の相場価格や相場家賃が分からない状態で、2割高く物件購入してしまった。」

「節税効果だけを期待して購入して、数年後から効果が無くなり、マイナスの収支の物件を保有している。」

「購入時に収支シミュレーションを行っていなかった。」など

自己資金が不要で、フルローンで気楽に始めることができるので、このようなケースは非常に多くなります。投資を開始する前に、時間とお金を使ってしっかりと学んでおきましょう。

儲からない収支シミュレーション

実際に運用した場合の収支シミュレーションをしてみましょう。

ワンルームマンションの購入価格、返済期間、金利、家賃、管理費を想定して試算します。家賃、管理費などは築年数による増減も反映さています。

シミュレーションは厳しく収支が合わなければ投資を見合わせることも大切です。

ワンルームマンションを新築購入した場合の月額収支

購入時の想定

• 価格：3,000万円（頭金10万円）
• 返済期間：35年
• 金利：1.5％
• 月返済額：91,549円
• 家賃：105,000円（経年で下落）
• 管理費・修繕積立金：9,800円（経年で値上げ）

月間収支シミュレーション

年数	月額収入	月額支出	月額収支
購入時	105,000円	101,349円	3,651円
5年後	105,000円	101,349円	3,651円
10年後	103,000円	103,349円	▲349円
15年後	101,000円	103,349円	▲2,349円
20年後	99,000円	104,349円	▲5,349円
25年後	94,000円	104,349円	▲10,349円
30年後	90,000円	105,349円	▲15,349円
35年後	86,000円	106,349円	▲20,349円

新築の投資スタート時は家賃高くプラス収支ですが、

10年以降は赤字になってしまいます。

月々の返済額は変わらず、家賃が低下し、管理費が上昇するためです。

全期間のトータル収支を計算するには

月額の収支のほかに、固定資産税都市計画税や、家賃収入の納税のコストも加算する必要があります。

入居者が入退室をするとリフォーム費用が発生します。また空室期間は無収入になります。

なお、付帯設備（エアコンや水回り）は交換費用が不定期で発生します。

また、売買の際に発生する仲介手数料などのコストも必要です。

ワンルームマンション投資で儲かるためにはトータル収支がプラスにならなければなりません。

ワンルームマンション投資が儲からない事例

短期的な判断

Aさんは、本業の会社の将来性に不安があり、不労所得で副収入を増やしたいと、様々な投資セミナーに参加をしました。

その中で初めて参加したマンション投資セミナーで、利回りが高い物件に出会い購入を即決、その日のうちに売買契約まで締結をして、ローンの申し込みもしました。証券の投資は利回りが３％ほどでしたが、その物件は6％近い利回りでしたので直感を信じていました。

しかし購入から3か月後に入居者が退去することになり状況が崩れます。新たな募集賃料で計算すると大きく利回りが低下することが判明。もともと相場よりも高い無理をした賃料設定になっていたようでした。相場を調べずに直感で短期的な判断で購入いたので、家賃が高いことに気が付きませんでした。

購入した価格では利回りが悪いので売れないことも判明し、マイナス収支ですが所有を続けることになりました。

管理費・修繕積立金の改定

Ｂさんは知人の紹介で出会った、営業パーソンに勧められ、新築マンションを35年ローンで購入。スタート時の収支は若干のマイナスですが、将来の為の積立金と思って納得します。

順調にローンが完済されれば年金対策になると考えてリスクを感じていなかったのですが、購入から12年後に管理費と修繕積立金が合計月額7,000円も上がることに。月のマイナスが大きく出ることになりました。このころから家族から所有を続ける意味がないと反対されることが多くなり、売却査定に出すとローン残金と売却価格の差が600万円もマイナスで乖離していることがわかります。

そして、長期修繕計画を確認すると、7年後にも再度値上がりする計画があり、管理組合で資金が足りなくなる状態で分譲されていることも分かりました。合法的な詐欺だと、販売した会社に掛け合いましたが、分譲時に重要事項説明しており、資料も添付しているとして取り合ってもらえませんでした。

ローン残金と売却価格が折合うまでマイナスを続けるしか、対応ができなく無くなってしまいました。

サブリースに騙された

「サブリースだから家賃が保証されます。信頼関係で成り立っているので、一歩的な減額請求はありません、万が一の入居トラブルや設備不具合があってもアフターフォローを10年提供するので安心してください。弊社から投資ローンで購入して頂いた方だけの、お得なおプランです。」このような言葉を信じて購入をしましたが、半年後に販売会社が倒産することになり、大きな負担が発生します。

現地を確認すると、実際は入居していた痕跡が無く、販売するために一時的に利回りを操作する目的のサブリースだったことが判明しました。すぐに賃貸募集するもサブリース賃料の60％減でなければでなければ入居者が決まらず、赤字の物件を所有するなりました。

 

ワンルームマンション投資の成功とは何か

「ワンルームマンション投資の成功」と聞くと「儲けた」という図式が頭の中にある人は多いことでしょう。その解答は正解です。しかし、もっと踏み込んで「何が土台になって成功したか」を聞くと、意外にはっきりと把握できていない人は多いようです。

では、「何が土台となって儲かったか」まで、落とし込んで考えてみましょう。

ワンルームマンション投資の成功パターン

ワンルームマンションの成功パターンは2つに大別することができます。「家賃収入が維持ができているパターン」と「高値で売却できたパターン」です。

言うまでもなく、ワンルームマンション投資は良い物件を手に入れることが何にも増して重要です。しかしそれだけでは不十分で、時間経過とともに起こる家賃の下落を避けなければなりません。

家賃収入を継続的に得るためには、空室を徹底的に避け、しかも良い状態で維持しなければなりません。それができない場合には、無収入の期間が発生したり、家賃減額のリスクを負うからです。そうならないための総合的な物件管理が非常に重要となるのです。

次に、売却が上手く行くパターンです。これも物件管理が大きなカギになります。投資用不動産の売却先は、多くの場合が別の投資家です。そのため、売却先の投資家は売ろうとするワンルームマンションの収益性を徹底的に検討します。そして、希望に沿うならば売却が可能になり、沿わなければ値切られるか破談になります。

ワンルームマンション投資の失敗とは

では、ワンルームマンション投資の失敗はどの様な状態を指すのでしょうか。

簡単に言うならば、前述した成功パターンの逆です。つまり家賃が思うように入ってこない状態と、売りたくても売れない状況になってしまうことを失敗といって良いでしょう。

家賃収入と金融機関への返済がマイナス（赤字）になってしまう状況や、売却価格が購入した時の物件価格を大幅に下回った場合などは、はっきりと失敗と言える状況です。

ワンルームマンション投資は儲からない？

では、ワンルームマンション投資は本当に儲からないのでしょうか。

答えはNOです。良い物件を購入し、良い状態を維持すれば、高いレベルの家賃を維持することが可能ですし、売却先も決まりやすいのです。

これは入居者の立場から考えれば一目瞭然です。誰であっても良い部屋に住みたいですし、気持ち良く生活できる物件であれば、引っ越しも考えません。

別の投資家の立場であっても、高い家賃がキープできている物件は高くても欲しいはずです。

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ワンルームマンション投資を成功させるポイント

それではワンルームマンション投資を成功させるポイントとは、どの様な物が挙げられるのでしょうか。

ワンルームマンションの物件探し

物件探しは最も重要な要素です。絶対に、収益性の高い物件を選ばなければなりません。

まず可能であれば新しくて、良い立地にある物件で、手の届く価格にある物件です。

こういった物件を探していると、新築ワンルームマンションが目に入ることでしょう。しかし、焦って新築物件を購入してしまうと、思わぬ落とし穴に入ることもあります。

新築物件は良い立地にあり、高い入居率が期待できますが、新築プレミアム（プレミア）という付加価値が販売価格にのっているため、利回りが落ちてしまうのです。新築プレミアムとは簡単に言えば、マンション開発会社がとる利益のことです。販売価格にプレミアムがのる分だけ、投資家に入る利益は減ります。

では、中古マンションでなるべき安く買えるものを探せば良いのかというと、それも違います。投資費用を抑えることばかりを考えると、本当に人気の無い物件を掴まされることもあり得ます。

つまり、「入居者から見た物件の魅力」と「投資費用」のバランスの取れた物件を探すのが大きなポイントとなるのです。

ちなみに、この様な物件に当てはまるのが築浅の中古物件です。築浅の物件は中古物件なので、新築と比べて大きく値を下げます。その一方で設備の老朽化はそれほど進んでいません。その結果、家賃の期待ができて、しかもリーズナブルな価格で入手が可能です。不動産投資家にとって魅力のある物件なのです。

購入後のワンルームマンション経営・管理

購入後の経営における不動産管理も大きなポイントとなります。

物件の状態を悪くしてしまうと、空室の発生や次の入居者が見つ駆りにくくなり、家賃の減額も余儀なくされてしまいます。

また、空室期間中も、ローン支払いやと固定資産税などの税金が発生します。儲かるどころか赤字に転落してしまいます。

家賃は一旦下がってしまうと簡単には回復ができません。そうすると収入が落ちてしまい、利回りも併せて落ちてしまいます。この状態でも赤字になってしまうのです。

さて、物件管理というと、部屋のメンテナンスを連想することでしょう。しかし、物件管理は部屋だけの問題ではありません。入居者の人間性まで見切らなければならないのです。どんなに物件を良くしても、入居者の扱いが乱雑だと物件は傷んでしまいます。そのため、入居者の審査まで含めて気をつけなければならないのです。

ワンルームマンション投資の出口戦略

出口戦略は可能な限り高値で物件を売却することが重要です。そのため、タイミングを見切るのが非常に大切になります。

また、出口戦略を成功させるためには、良い売却先を見つけなければなりません。これは個人の投資家では非常に難しい作業です。

さて、不動産取引は個人でも不可能ではありませんが、実際問題としては困難です。宣伝ツールに乏しい個人と、販売網がしっかり整っている不動産会社では、やはり勝負にはなりません。

そのため、出口戦略を成功させるためには、良い不動産会社の助力が必要です。良い販売会社は営業力も高いため、有力なパートナーとなるのです。

ワンルームマンションの出口戦略に関してはこちらで詳しく紹介しています。

区分マンション投資の出口戦略を考える。今すぐ売却をすすめる条件とは

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ワンルームマンション投資の成功のためにはパートナー探しが重要

ワンルームマンション投資をこれから始めようとしている人、あるいは既にワンルームマンション投資を始めている人にとって、不動産会社の存在は非常に大きいです。

では、どの様な会社が良いパートナーになり得るのでしょうか。

購入時、良い条件の物件を提案してくれる不動産会社

先にも挙げたように、ワンルームマンション投資は、入居率だけを見るべきではありません。仮に入居率が上がったとしても、物件の購入費用が膨らんでしまえば利回りが落ちてしまうからです。

そのため、ワンルームマンションの購入時、不動産会社を選ぶ際には「物件の入居のしやすさ」だけを提案する会社では無く、投資費用を併せて考えてくれる「収益性の高い物件」を提案してくれる会社が良いでしょう。

購入時に不動産会社を探す際は、物件の利回りやリスクなども教えてくれる会社を探すのがポイントです。耳に優しい言葉だけを言ってくる会社は避け、悪い部分まできちんと説明してくれる会社を探しましょう。

物件管理や出口戦略も任せられる不動産会社を探す

物件管理が非常に大切なポイントであることは前述の通りなのですが、これを個人でやるならば、少々ハードルが高いです。物件管理は単に部屋を管理するだけでは無く、入居者の管理も必要になるからです。

そのため、管理はプロに任せるのがおすすめ。不動産会社で物件管理も専門的にしているところもあるので、その様な会社に依頼すると良いでしょう。

また、出口戦略に関しても、良い不動産会社を見つけるのが大きなポイントです。単に売りっぱなしと捉えるのでは無く、売却のタイミングまで提案してくれる会社がおすすめです。

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