区分マンション投資の出口戦略を考える。今すぐ売却をすすめる条件とは

不動産投資における「出口戦略」とは、投資の利益を確定するための行動計画を指しますが、本来は「被害を最小にして撤退すること」という意味です。

区分マンション投資の出口戦略は、「いつ売るか」という単純な話ではありません。そのため、区分マンションを所有している投資家にとって、出口戦略は頭を悩ませる問題のひとつです。

今回は、具体的にどのようなことを考えておくべきなのか、紹介していきます。

区分マンション投資の出口戦略の考え方

区分マンションを所有する投資家は、物件の利回りやキャッシュフローに目が行きがちです。マンション販売会社に、利回りとキャッシュフローをアピールされて購入に至った方もいるでしょう。

しかし、短期的な利回りとキャッシュフローの数字が良いというだけでは区分マンション投資が成功したとはいえません。出口を確定してこそ、成功したと言えるはずです。まずは、出口戦略を立てる上で考えるべき主な要素を紹介します。

インカムゲインを分析する

インカムゲインとは、家賃収入から管理費・修繕積立金、固定資産税などを差し引いた差益のことです。前述したように、区分マンション投資では、インカムゲインを目的としていることが多いはずです。

出口戦略を考える際は、中長期的なインカムゲインを見なくてはなりません。現状は利回りも良く、多くのキャッシュフローを生み出していたとしても、入居者の入れ替わりや大規模修繕工事などがあれば、利回りとキャッシュフローするからです。

また、年数が経過すれば、家賃収入は下がり、修繕積立金は上がる傾向にあります。収入が減り支出が増えれば、利益は減ります。
収支は常に一定といかないからこそ、将来的な収支変動を見極めて売却をする必要があります。

キャピタルゲインを分析する

キャピタルゲインとは、購入価格よりも売却価格の方が高い場合の売買差益のことです。

区分マンション投資では、立地条件や管理・運用次第でキャピタルゲインが得られることもあります。周辺の相場が上昇し、買ったときよりも高く売れたケースも少なくありません。

ただし、区分マンションの場合は、資産価値のほとんどが建物の価値です。土地とは違い資産価値が年数の経過とともに下がるため、築年数が浅いほど高く売れる傾向があります。

出口戦略を考えるならば、所有物件が、経年劣化による価格下落を超えるだけの相場上昇を見込むことができるのか、見極める必要があります

区分マンションの出口戦略の立て方

収支に関する基本的なことをふまえ、具体的にはどのようにして出口戦略を考えればよいのでしょうか。

◆相場を見極める

今の収支がどのように変化していくのかというのは、ニュースや新聞などの情報から推測することができます。

例えば、2020年以降に急速に増えたリモートワークの影響はどうでしょうか。新型コロナウィルスの影響で、多くの企業でリモートワークの導入が進みました。

東京都の調査では57.8%の企業でリモートワークを導入し、そのうち継続意向の企業は8割にも上るという結果が出ています。リモートワーク化が進み毎日会社に出社する必要が無い人にとっては好立地の駅近物件に住む必要性は高くありません。

投資用の区分マンションは駅近くの好立地物件が多く。需要が下がれば家賃や物件価格が下がるという点は懸念材料となりえるでしょう。

また、オリンピック以降の外貨の引き上げなどもニュースとしてわかりやすいのではないでしょうか。2013年の東京オリンピック開催決定以降、インバウンド需要に伴い多額の外貨が投資され、大きく地価が上昇した地域も少なくありません。

開催が不透明ではありますが、2021年以降はインバウンド需要は減少が予想されています。これが物件価格にどう影響してくるのかというのも、出口戦略を立てる上では重要な要素です。

◆プロに相談する

今後も安定した家賃収入が見込めて、物件の価格相場も上昇傾向にある物件であれば、今すぐに売るという選択は損だと思われるはずです。

しかし、将来を判断することは容易ではありません。一棟マンションを所有していれば、複数ある部屋の空室率を見ながら、全体の収支をコントロールすることができるかもしれませんが、区分マンションでは、なんらかの事情で、突然空室になったりトラブルが起きたりして、収入がゼロになるリスクがあるからです。

そのため、所有するマンションを売ったらいくらのキャピタルゲインが見込めるか、常に把握しておくことも重要です。そして、今の収支と、売却益を総合的に判断することで、出口が見えてくることもあります。

もし自身で判断することに不安あるのならば、プロに相談し、出口戦略を立ててみると良いでしょう。

区分マンションの老朽化と売却タイミング

新築に比べて低価格で購入できる築古物件は、高利回りが期待できます。豊富なキャッシュフローを生んでくれるとして、購入するケースも多いようです。

しかし、単年の利回りが良くても、築古物件は築古がゆえに長期間にわたって高い利益を生み続けられることはありません。建物の老朽化という観点からも、区分マンションの出口戦略は重要です。

築古の区分マンションの問題

築古の区分マンションは、一定期間を過ぎれば出費が大きくなり、また、売却しようにも買い手がなかなかつかない状況を招きやすいといえます。

例えば、住宅設備の老朽化です。今までは入居者の入れ替わりのタイミングで表層の改装やハウスクリーニングだけで済んでいた物件も、年数がたつとそれだけでは済まないケースも多くなります。特にお風呂、キッチン・トイレなどの水回りについては古い設備を嫌う入居者は多いため、交換する必要がでてきます。水回りを交換するとなると、大きな出費となります。

物件に様々な問題が生じた結果として、多額の費用を払って交換をするか、それとも家賃を下げて募集するのか。空室を避けるために何らかの選択が必要です。どちらにしても収益を圧迫する可能性があります。

マンション建て替えの実情

区分マンションは、古くなったからといってオーナーの意志で解体・再建築できるものではありません。法改正があり、以前に比べ要件は緩和されましたが、今でもマンションの建て替えはとても難しいものです。

国土交通省のマンション政策の現状と課題によると、平成31年4月時点でのマンションの建て替え実績は累計でわずか244件です。令和10年には、築40年超えのマンションが197.8万戸にまで増加するようです。

仮に建て替えが実現したとしても、過去の例では所有者が1,000万円以上の建築負担金を支払うなど、相応の負担が生じています。また、建て替えに伴う入居者の立ち退きや、完成までの期間の損失、さらに完成後は費用負担に見合う収益を見込むことができるのかなど、問題は多々あります。

売れなくなったまま放置してしまうと、様々なリスクが生じます。だからこそ、どこまでその物件に投資を続けることができるかを見極めるための、出口戦略が重要といえます。

区分マンションを売却するコツ

いざ所有する区分マンションを売却するとなれば、少しでも損をしない形で売却したいものです。ここで、区分マンションを売却する際のコツを紹介します。

売却に適した市場情報を逃さない

区分マンション投資は経済の影響を大きく受けます。

過去のケースでは、次の条件が整うとマンション価格が大きく値上がりします。

 

• 「株価上昇」
• 「低金利」
• 「積極的な融資」

常に経済情報をチェックし、定期的に物件サイトの売り出し状況も確認をして、
高く売れる時期を逃さないことが、出口戦略では欠かせません。

 

家賃を高く維持する

マンション投資で購入者が意識するのは、いくらの収支になるかです。

特にローンを組みレバレッジをきかせる投資が多いので、ローン返済額と家賃収入のバランスが、
価格決定に大きな影響があります。

数年内に売却の予定があるのであれば、なるべく家賃を高く維持すると売却が有利になります。

賃貸中であれば、更新料をなしにして入居者に退去しないでもらう。もしくは家賃を値上げ交渉する。

空室であれば、募集の際にADを出して優先的に客付けをお願いする、など利回りが良い状態で出口を迎えたいです。

大規模修繕工事の前に動く

大規模修繕工事が直近に予定されると、管理費・修繕積立金の値上げや、一時金の徴収などがあることもあります。

購入者は不確定な支出や、計画の変更を嫌いますので、売却しずらくなります。

長期修繕計画を事前に確認をして、大規模な工事が行われる前に売却することも戦略です。

購入当初から、いつ売却をするのか見定めておく長期的な戦略も必要です。

 

早めに不動産会社に相談しておく

自身で売却するタイミングを見極めることは大切ですが、「もう手放したほうが良いかもしれない」と感じた時点で、不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

メリットはいくつかありますが、一つは、その時点での物件価値を詳しく調べてもらうことができることです。いくらで売れるか見通しが立っていれば、判断がしやすくなります。
また、市況を注視している不動産のプロに相談することで、多くの情報が得ることができます。

いずれにせよ、売却をする意思がなければ相談ができないわけではないので、話を聞いてみるといいでしょう。

専門の事業者を選ぶ

不動産事業者によって、専門としている分野が違います。そのため、自身の所有する不動産を売ることを得意とする会社を見つけることが大切です。

区分マンションに関しては、一件あたりの金額が小さい傾向にあるため、一部の大手不動産会社はあまり取り扱わないという声もあります。スムーズに、かつ高く売ることができる可能性が高いため、できるだけ区分マンションを専門として扱う不動産事業者に相談してみることをおすすめします。