ワンルームマンション投資を辞めたい人が急増？その理由と上手な辞め方

不動産投資として、初心者でも始めやすいと考えられているワンルームマンション投資、しかし中には様々な理由から辞めたいと考えている人も多いようです。

では、ワンルームマンション投資を辞めたい理由はどういったものなのでしょうか。上手な辞め方についても紹介します。

ワンルームマンション投資を辞めたい人が語る、その理由とは

不動産投資は投資の中でも安定した賃料収入が得られるため魅力的な選択肢です。不動産投資というと莫大な初期費用がかかるためハードルが高いと思われがちですが、ワンルームマンション投資であれば初期費用を抑えつつ始めることが可能です。

一方で始めたワンルームマンション投資から手を引きたいと考えている方がいるのも事実です。それではなぜワンルームマンション投資を辞めたい人が発生するのでしょうか。以下に理由をまとめてみました。

• ワンルームマンション投資は利回りが低い
• 借金リスクがある
• 面倒くさい

それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

ワンルームマンション投資は利回りが低い

不動産投資にはワンルームマンション投資のほかにも、一棟マンション投資や戸建て投資がありますが、ワンルームマンション投資は利回りが低くなります。それはマンションの1部屋に投資する手法であり、他の物件と比べて家賃収入が少ないからです。

利回りとは投資金額に対して毎年回収できる割合のことで、利回りが低いということは、投資資金を回収するまでに長い時間がかかることを意味します。

たとえば年間の家賃収入が50万円で、物件価格が1,000万円だとします。この場合の表面利回りは5％なので、資金の回収に20年かかる計算です。

ここから管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費を差し引くと、実際の手取り利回りは3％程度に下がることもあります。

初期費用の回収に時間がかかると、物件の価値が下がり売却時の利益も減少するため、多くのオーナーが早めに物件を手放す傾向にあります。

また、そもそも不動産投資では経年劣化によって建物や設備の修繕が必要となり、当初の想定以上に経費がかかります。ただでさえ利回りが低い上に、経費がかかるとさらに利回りが悪化します。思ったほど、お金が残らないという感想を持つ人は多いようです。

借金リスクがある

不動産投資は株式投資や債券投資と異なり大きな初期費用がかかります。ワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比べると安く済みますが、それでも最低数百万円以上はかかることを覚悟したほうが良いでしょう。そのため、一般的には銀行からローンを借り入れて投資を始めます。

「不動産投資は長期的に安定した収入が見込めます！」という不動産会社のセールストークに乗ってしまい、深く考えずに投資を始める方が多くいますが、最初は賃料収入から借金を返すことになります。予想に反して入居者が入らなかった場合には賃料収入が得られずローンの返済だけが続くことになってしまい、辞めたいと思う投資家も多く存在しています。

面倒くさい

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資では入居者がいないと賃料収入を得ることができません。したがって、入居者を募集して賃貸契約を締結する必要があります。しかし、安定した収入があり確実に賃料を支払ってくれる入居者を見つけることは容易なことではありません。新しく入居者が入るたびに厳格な審査をしなければなりません。

また、入居者がマンションの他の住民とトラブルを起こしたり、賃料の支払いが遅れるなどの事態も起こりえます。さらに固定資産税の支払いや賃貸収入から税金を収めるなどの手続きも発生します。

不動産管理会社に委託すればこれらの管理を行ってくれますが、その分管理手数料がかかってしまい、賃料収入が目減りしてしまいます。

 管理の手間や煩雑さはストレスを招く

ワンルームマンション投資では、管理の手間や煩雑さも大きな問題です。

物件のメンテナンスや入居者対応など、日常的な管理業務は想定以上に時間と労力を要します。

特に初めての投資の場合、どのように対応すればよいのか分からず、ストレスを感じることも多いかと思います。

入居者がほかの住民とトラブルを起こしたり、賃料の支払いが遅れる可能性もあります。これらのトラブルが発生すると、対応に追われるだけでなく、収益にも悪影響が出ます。特に遠方に住んでいる場合、トラブル対応がいっそう難しくなります。

年間に20万円以上の収入がある場合、確定申告も必要になります。複雑で専門知識が必要な確定申告のおかげで、不動産投資を面倒に感じるかもしれません。

自己管理を選ぶ場合は、時間と労力をしっかりと確保する必要があります。

 管理会社に依頼すると収益性が低下する

管理の手間を省くために管理会社に依頼すると、確かに手間は減りますが、その分管理費がかかるため、収益性が低下します。

たとえば、管理会社に月額1万円を支払うとすると、年間12万円がコストとしてかかります。

この費用は、賃料収入から引かれるため、手取りの収益が少なくなります。管理の手間を減らす一方で、収益が減ることをどうバランスさせるかが課題となります。

収支シミュレーションが不十分な場合、支出が想定以上に増え、毎月の収入を上回ることがあります。

赤字が増え続けるとワンルーム投資を続けることに疑問を感じるでしょう。

突発的な出費や一時的な空室による収益減であれば、改善の余地があります。しかし、継続的に赤字が増え続ける場合、「損切り」を検討する必要があります。

毎月の収支が赤字の場合は、常に物件の売却価格を把握し、適切な手放すタイミングを見極めることが重要です。

空室率の上昇と家賃下落

ワンルームマンション投資では、空室率の上昇と家賃の下落も大きな問題です。

 空室率の上昇

日本は人口減少時代に突入しています。人口減少が進むほど賃貸需要は減少し、空室率が上昇します。空室が続くとその間の収入はゼロになるため、効果的な空室対策が必要です。

特に築年数が古い、部屋の面積が狭い、駅からの距離が遠い物件は、長期的な空室リスクが高く、注意が必要です。

 家賃の下落

賃貸住宅の家賃は、建物の経年劣化に伴い少しずつ下落していきます。家賃下落率は、年換算で1%程度といわれています。

また、新しい物件が増えると競争が激しくなり、家賃を下げざるを得なくなることがあります。

 管理費や修繕積立金の負担増

ワンルームマンションの維持には、管理費や修繕積立金が必要です。人手不足による人件費上昇などを理由に年々費用が増加する傾向にあり、オーナーの負担が増します。

特に物件が古くなると、修繕費がかさむため、手取りの収益が減少します。

管理費や修繕積立金の負担が大きくなると、利回りがさらに低下するため、長期的な視点で計画を立てることが重要です。

 物件の老朽化と資産価値の下落

物件の老朽化と資産価値の下落も無視できません。物件が古くなるとメンテナンス費用が増え、賃料を維持するのが難しくなります。

また、築年数が古くなると資産価値が下がり、売却時に思ったよりも低い価格でしか売れないことがあります。

これを防ぐためには、物件の購入時に将来的な価値を見極めることが重要です。

関連記事：ワンルームマンション投資は失敗して危険？赤字になるのは本当！？

辞めたいという理由で売却相談に来る人の傾向

 

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ワンルームマンション投資の上手な辞め方

上記のような理由から、ワンルームマンション投資を辞めたいと思う人は少なくありません。しかし、その一方で「どのタイミングで辞めたらいいのか」「ローン・借金が残っていたらどうすればいいのか」など辞め方が分からないという方もいるでしょう。

では、具体的にワンルームマンション投資を辞めるタイミングや残っている借金の対応方法について解説します。

ワンルームマンション投資を辞めるタイミング

ワンルームマンション投資は始めるのは簡単ですが、辞めるタイミングは難しいです。一般的に、不動産投資家の間では以下のような場合は辞めるタイミングであると考えられています。

• 空室が続いている
• 目的を達成した
• ローンを完済した

それぞれのタイミングについて見ていきましょう。

空室が続いている

不動産投資は、入居者がいることによって賃料収入が見込めます。賃料収入からローンを返済したり、修繕費などを支払います。したがって、空室状態が続き新規の入居者がいない状態では赤字経営となりますので、「損切り」という意味でワンルームマンション投資を辞めるタイミングの目安となります。

目的を達成した

不動産投資を始める方の多くは長期的に安定した収入を得ることです。しかし、それ以外に目的がある場合や収益目標が存在し、それらの目的を達した場合には辞めても問題ありません。結局の所、自分自身が投資の結果に満足したら経営を辞めてもいいでしょう。

ローンを完済した

ローンを組んで投資を始めた場合は賃料収入からローンを返済します。ローンを返済すれば、それ以降の賃料収入はすべて利益となりますが、ワンルームマンション投資を辞めたいと考えているならばローンを返済した時点で投資を辞めても良いでしょう。

相続対策や資産の組み換えを検討するタイミング

ワンルームマンション投資を辞めるタイミングとして、相続対策や資産の組み換えを考える時が挙げられます。

たとえば、高齢の親から不動産を相続する場合、そのまま保有するよりも売却して現金化し、ほかの資産に組み換えるほうが有利な場合もあります。

特に、相続税対策として不動産を現金化しておくことで、税負担を軽減できる可能性があります。

これにより、資産の流動性を高め、必要なときに柔軟に対応できるようになります。

金利上昇により、ローン返済負担が経営を圧迫し始めている

最近の経済状況では、金利が上昇することがあります。金利が上昇すると、ローンの返済負担が増加し、経営を圧迫する可能性があります。

特に変動金利のローンを利用している場合、月々の返済額が急に増えることがあります。

こうした状況では、無理に投資を続けるよりも早めに物件を売却し、リスクを回避するほうが賢明です。

売却によって得られた資金を使って、より安定した投資先を探すことも一つの手段です。

経済環境の変化で、不動産市況の先行きに不透明感がある

経済環境の変化によって不動産市況の先行きが不透明になることもあります。

たとえば、景気の後退や金融政策の変更などが影響を与えます。

このような時期には、不動産価格が下落するリスクがあります。

そのため、市況が悪化する前に売却を検討することが重要です。適切なタイミングで売却することで、資産価値の低下を防ぎ、より有利な条件で取引できます。

ワンルームマンションの売却時、残債はどうなる？

ワンルームマンションを売却する際に、「ローンの残債があるけど売却しても大丈夫なの？」と心配になる方もいらっしゃいます。結論から言えばローン残債があってもワンルームマンションの売却は可能です。ただし、売却代金がローン残債を上回る場合と下回る場合とで対応が少し異なります。つまり、売ったお金で借金が全て返せるか、それとも返せないかが重要です。

売却代金がローン残債を上回る場合は売却代金でローン残債を清算すれば問題ありません。清算した後に抵当権の抹消手続きを行います。

一方で、売却代金がローン残債を下回る場合は自己資金を用意する必要があります。自己資金を使ってローン残債を返済しないと抵当権の抹消手続きを行うことはできません。

詳しくはこちらの記事で紹介しています。

関連記事：投資マンション売却とローンの注意点。売却の際には必ずローン残債を確認

ワンルームマンションを売却するメリット

ワンルームマンションの経営を辞めて売却するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。一般的なメリットは以下の通りです。

• 現金化できる
• 維持コストが不要になる
• 税負担が減る

現金化できる

ワンルームマンションを売却することで不動産資産を現金にすることができます。賃料収入が少なく利回りの少ない場合は資産を現金化して株式投資などを行うことで、より高い利回りが期待できます。ローンの返済が終わっていない場合には返済に充当することで負担を減らすことができます。

維持コストが不要になる

ワンルームマンションに限らず物件は経年劣化をするので、メンテナンスが定期的に必要になります。新規入居者を募集するために結構な額の修繕費がかかることもあります。ワンルームマンションを売却すれば維持費の必要性がなくなり、その分の負担が軽減されます。

税負担が減る

不動産を所有すると固定資産税や都市計画税などの複数の税金がかかります。しかし、売却することでこれらの税金の負担が軽減されます。

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ワンルームマンション売却のポイント

ワンルームマンションの売却は、タイミングと手順を正しく理解することで、より有利に進められます。

また、売却にはさまざまな費用がかかりますが、これらを事前に理解し適切に計画を立てることでスムーズな売却を実現できます。

ここでは

• ワンルームマンション売却の流れ
• ワンルームマンション売却時の諸費用

について解説します。

 ワンルームマンション売却の流れ

ワンルームマンションの売却には、いくつかのステップがあります。

手順は以下の通りです。

1. 売却の準備
2. 不動産会社の選定
3. 売却価格の決定
4. 販売活動
5. 売買契約の締結
6. 物件の引渡し

下記で詳しく解説していきます。

1.売却の準備

売却を決めたら、まずは物件の評価を行います。

不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を把握しましょう。また、必要な書類を準備します。
物件の状態を確認し、必要な修繕や清掃を行うことで、よりよい条件で売却できる可能性が高まります。

2.不動産会社の選定

信頼できる不動産会社を選び、売却の仲介を依頼します。

不動産会社は物件の宣伝や購入希望者の紹介を行ってくれます。複数の会社に相談し、比較検討することが大切です。
不動産会社の選定は、売却の成否を左右する重要なポイントですので、慎重に行いましょう。

3.売却価格の決定

査定結果や市場の動向を踏まえ、売却価格を設定します。

価格設定が高すぎると買い手がつかないことがありますし、低すぎると損失が出ることになります。
適正な価格を設定するために、不動産会社とよく相談しましょう。

4.販売活動

不動産会社が物件の広告を行い、購入希望者を募ります。

内見希望者には、物件を実際に見てもらい、説明を行います。

内見時には、物件の魅力をしっかりとアピールすることが大切です。

5.売買契約の締結

購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。

契約書には、売買価格、引渡し時期、支払い条件などが記載されます。

契約前には、条件をしっかりと確認し、不明点があれば解消しておきましょう。

6.物件の引渡し

契約が締結されたら、物件の引渡しに向けた準備をします。

引渡し日には、購入者とともに物件の確認を行い、鍵の引渡しや名義変更などの手続きを行います。

引渡しが完了したら、売却代金の受け取りが行われます。

ワンルームマンションの売却は、タイミングと手順を正しく理解することで、より有利に進められます。

自身の状況や市場の動向をしっかりと見極め、適切な判断を下すことが重要です。
売却を検討する際には、信頼できる専門家の意見を参考にし、慎重に進めましょう。

 ワンルームマンション売却時の諸費用

ワンルームマンションを売却する際には、さまざまな費用がかかります。これらの費用を事前に把握しておくことで、スムーズに売却を進められます。

不動産仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売却時にかかる最も大きな費用であり、売却を依頼した不動産会社に支払う手数料です。この費用は成功報酬として支払われるため、売却が成立した場合にのみ発生します。

国土交通省が限度額を定めており、手数料率は売買金額で変動します。400万円を超える売買金額の物件については一律＜3%+ 6万円＞の速算法が用いられます。なお仲介手数料には別途消費税が課税されます。

不動産仲介手数料の計算方法は、売却価格に応じて以下のように決定されます。

売却価格	手数料
売却価格が200万円以下の部分	売却価格×5%+ 消費税
売却価格が200万円を超え400万円以下の部分	売却価格×4%＋2万円+ 消費税
売却価格が400万円を超える部分	売却価格×3%+6万円+ 消費税

参考：宅建協会 売買物件の仲介手数料（売買金額×3%+60,000円）の60,000円って何の費用？

登記費用

登記費用は、ローンを組む時に設定した抵当権抹消の手続きにかかる費用です。自分でも手続きできますが、書類に不備があったりすると、法務局に出向かなくてはなりません。

自分で手続きする場合1,000〜2,000円程度かかり、司法書士に依頼すると数万円かかります。

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金です。売却価格に応じて税額が異なり、数百円から数十万円程度が必要です。たとえば、売却価格が1,000万円の場合、印紙税は1万円です。

不動産売買契約書に対する印紙税の税額は、以下のように売却価格に応じて決まります（2024年現在の税額を基にしています）

• 10万円以上 50万円以下：200円
• 50万円以上 100万円以下：500円
• 100万円以上 500万円以下：1,000円
• 500万円以上 1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円以上 5,000万円以下：1万円
• 5,000万円以上 1億円以下：3万円
• 1億円以上 5億円以下：6万円
• 5億円以上 10億円以下：16万円
• 10億円以上 50億円以下：32万円

譲渡所得税

譲渡所得税は、物件の売却によって得た利益に対して課される税金です。

購入価格や売却価格、取得費用、譲渡費用などを考慮して算出されます。

利益が大きい場合には、数十万円から数百万円の税負担が発生することがあります。

そのほかにも、場合によってはリフォーム費用や引っ越し費用が発生することがあります。物件をよりよい状態で売却するためには、リフォームやクリーニングを行うのが効果的です。

また、引っ越しに伴う費用も考慮しておきましょう。

信頼できる専門家と相談しながら進めることで、費用面での不安を解消し、納得のいく売却を目指しましょう。

ワンルームマンションの売却時の税金に関してはこちらで詳しく紹介しています。

関連記事：投資マンション売却にともなう税金と確定申告について解説

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ワンルームマンションは失敗する可能性が高い？

ワンルームマンション投資は、多くの人にとって手軽に始められる不動産投資の一つですが、「失敗する可能性が高い」といわれることも少なくありません。

では、本当にワンルームマンション投資は危険なのでしょうか。ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを詳しく見ていきます。

 ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資の最大のメリットは、少額で始められることです。

一般的に、一戸建てやファミリータイプのマンションに比べて購入価格が低いため、初めての投資として手を出しやすいのが特徴です。

また、都心部のワンルームマンションは、単身者や学生などの需要が高く、空室リスクが比較的低いといわれています。

さらに、適切な管理と戦略を立てることで、安定した収益を上げることが可能です。たとえば、物件選びの際に立地や周辺環境をしっかりと調査し、管理会社の選定を慎重に行うことで、収益性を高められます。

リフォームや設備の充実を図ることで、入居者の満足度を高め、長期的な賃貸契約を得ることも可能です。

 ワンルームマンション投資のデメリット

一方で、ワンルームマンション投資にはデメリットも存在します。

最大のリスクは、空室時には収入がゼロになる点です。

特に、新築物件が多く供給されるエリアでは、競争が激しくなり、空室期間が長くなることがあります。

空室が続くと、その間の固定費（ローン返済、管理費、修繕積立金など）をカバーする必要があり、資金繰りに影響が出ることがあります。

また、築年数が経過するにつれて物件の価値が下がり、家賃の減額や修繕費の増加が発生するリスクもあります。

さらに、経済状況や金利の変動によっては、ローンの返済負担が増加し、収益が圧迫されることもあります。

ワンルーム投資での失敗事例から学ぶポイント

ワンルームマンション投資を始めたある方のお話では、最初の投資がうまくいったことで、欲を出して次々と物件を購入してしまったそうです。

次第に空室や家賃下落により収入が減少し、ローン返済が困難になっていったとのこと。

安易な買い足しはローン地獄になりかねません。投資は一つずつ確実に成功させ、資金力や経験を積んでから次の物件を考えましょう。

借り手が退去すると次の入居者が決まるまでローンの支払いが続き、家賃を下げないと入居者が見つからない状況にも直面します。

これにより、収入が減り自己資金の持ち出しが増えていくので、物件購入前に空室リスクをしっかりと見極めることが重要です。

立地条件や市場の需要をよく調査し、空室が長引かない物件を選ぶことが大切です。

また、空室率を想定した資金計画を立て、万一の空室期間にも耐えられるように備えておきましょう。家賃が下落する可能性も考慮し、購入時の家賃を前提に収支計算をしないことが重要です。

ワンルーム投資のリスク管理方法とは？

ワンルームマンション投資のリスクを最小限に抑えるためには、オーナーがビジネス感覚を持って運用することが重要です。

まず、市場調査を徹底的に行い、需要の高いエリアや将来性のある物件を選ぶことが大切です。

次に、資金計画をしっかりと立て、無理のないローン返済計画を組むことが重要です。

また、不動産会社の選定も慎重に行う必要があります。
信頼できる管理会社を選ぶことで、物件の管理や入居者対応を円滑に進めることができます。

さらに、定期的なメンテナンスやリフォームを行い、物件の価値を維持・向上させることもリスク管理の一環です。

ワンルームマンション投資がおすすめ人

ワンルームマンション投資は、少額から不動産投資を始めたい人に向いています。

また、不動産投資に興味があり、リスク管理のための知識を身につける意欲がある人にもおすすめです。

市場調査や資金計画をしっかりと行い、長期的な視点で投資を考えることができる人には、ワンルームマンション投資は適した選択肢となるでしょう。

投資にはリスクが伴いますが、適切な管理と戦略を持って臨めば、ワンルームマンション投資でも十分な利益を上げることが可能です。

状況や目標に合った投資方法を選び、成功への道を歩んでいきましょう。

ワンルームマンション投資を辞める相談をしてみる

「ワンルームマンション投資を辞めたい」と思っても、なかなか決心がつかないこともあるかと思います。そのような場合は専門家に相談することを検討しましょう。

経験豊富で対応の早い不動産会社を選ぼう

ワンルームマンションを売却する場合には、不動産会社を通じて行うのが最もおすすめです。実績がある不動産会社に依頼すれば最も高い金額で売却することが可能になります。

不動産会社は自社のホームページで実績を公表している場合や直接問い合わせることで得意領域や実績を聞くことができます。経験豊富な不動会社を見つけてワンルームマンションを辞める相談をしてみましょう。

相談する不動産会社の善し悪しで、結末は大きく変わる