ワンルーム投資コラム

ワンルームマンション投資の利回りとは!?
利回りが低いなら売却がおすすめ!

ワンルームマンション投資を行う中で、投資の成否を分けるのが利回りです。

 

もう既に不動産投資を行っている人であればご存知の点も多いかもしれませんが、ワンルームならではの利回りにおける注意点や、投資失敗の判断などについては改めて知っておきましょう。

また、利回りの悪いワンルームマンション投資なら、売却も考えなければなりません。

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東京23区のワンルームマンションの平均利回り

東京23区の平均利回りを弊社の取引事例(2021年4~2022年3月)を元に計算をしました。

築年数ごとに表すと次のようになります。

2022年中古ワンルームマンション投資の平均利回り

  • 新築:3%後半
  • 中古(築1~20年):5%
  • 中古(築21~40年):7%

※サンプル数500件

 

2015年からワンルームマンション価格が高騰しており、利回りが低下している状態です。

それに合わせるように金利も安くなっているので、売買取引が維持できていますが、今後の動向に注視する必要があります。

ワンルームマンションの価格推移について。東京の相場情報を専門会社が解説

 

ワンルームマンション投資の利回りとは

利回りとは投資した金額に対して、どのくらいの利益が出たのかを表したものです。

不動産投資に限らず、投資の世界において、どのくらいの利回りを実現できるのかは最も重要な指標です。そして、不動産投資における利回りとは表面利回りと実質利回りの2つがあります。利回りの計算方法は不動産投資を始めるにあたっ必ず押さえておきたいポイントです。

ワンルームマンションの利回り計算方法

前述のように、不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2つの計算方法があります。表面利回りは他の投資でも使われる利回りの考え方に近いものですが、不動産投資の場合には実質利回りのほうがより正確な値を表しています。


表面利回りは以下の式で計算されます。


表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100

例えば、2,000万円のワンルームマンションを購入し、年間の家賃収入が100万円だとすると利回りは(100万円÷2,000万円)×100=5%の利回りとなります。

 

一方で実質利回りとは年間家賃収入から必要経費を差し引いた後に、購入価格で割って計算した利回りです。必要経費とは例えば、各種の管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などのランニングコストです。


実質利回りは以下の式で計算されます。

実質利回り=(年間の家賃収入ー必要経費)÷物件価格×100

 

表面利回りは不動産投資の基本的な考え方ですが、不動産投資物件の収益力を正確に測るためには実質利回りを活用するべきです。必要経費を考慮しないで表面利回りだけ計算した場合には高い利回りが期待できるように思いますが、実際には必要経費が多く発生して実質利回りが想定よりも低くなってしまったということも起こりえます。不動産投資は必要経費がたくさんあります。表面利回りと実質利回りの計算方法や違いをよく理解した上で不動産投資をするようにしましょう。

ワンルームマンション投資の利回りが低い

ワンルームマンション投資は他の不動産投資と比べて利回りが低いと言われることもあります。そう言われる要因は主に2つあります。

 

1つ目は空室の状態が続くことです。

 

不動産投資には空室のリスクがつきまといます。空室の状態が長期化すれば、ローンの返済や必要経費の支払いばかりが続き、結果的に実質利回りは低くなります。そして、入居者が入らない空室状態を改善するために家賃を下げると、入居者が入ったとしても実質利回りは低くなります。利回りが低いと投資した元本の回収までに長期間を要することになります。

 

2つ目は不動産投資会社の利益が上乗せされているからです。特に新築のワンルームマンションでおきることですが、投資用の物件を販売する会社によって、物件価格に自社の利益を上乗せするため自然と利回りが低くなってしまうのです。投資用不動産を販売する会社が適正な利益をとるのは、当たり前のことです。しかしながら、その経費分だけ投資利回りが悪くなることは事実ですので、頭に入れておきましょう。

投資の利回りが低い場合は何をすれば良いのか

上述の通り、実質利回りは実質利回り=(年間の家賃収入ー必要経費)÷物件価格×100で計算されます。このうち物件価格は購入してしまった後では下げることはできません。また、各種の管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などのランニングコストも必ずかかってくるものです。したがって、実質利回りを上げるために変更できるのは年間の家賃収入だけということになります。家賃収入を増やすことができれば、利回りは改善します。

 

しかし、築年数が経過するとたいていの場合は家賃を下げる必要があります。築年数の古い物件と新築物件であれば当然、新築物件のほうが人気が出るからです。したげって、築年数が経過しても家賃を下げる必要がない状態にすることが必要です。そのために出来る対策としては設備の改善とリフォームです。

 

設備の改善とは物件の修繕やネット環境の整備などです。競合の物件にない付加価値を付けることによって家賃を下げることなく入居者を入れることが可能になります。

 

しかし、小手先の設備の改善では人気の低下に歯止めがかからないことがあります。その場合にはリフォームやリノベーションを考えましょう。リフォームをして外観も内面も新築同様に綺麗にして、設備も最新にすれば、築年数が経過しても新築に近い家賃を維持することができる可能性があります。

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利回りを良くする方法

ワンルームマンション投資で、より利益のある売買取引を実現させる手段として、利回りを良くしてマンションの価値をあげる方法があります。

 

更新時に入居者と交渉

2年に1回の賃貸更新の際に、入居者と家賃の値上げ交渉をするのも一つの手です。更新料を受け取らない代わりに、家賃の値上げを認めてもらうなど、売買価格を高くするためには、そちらの方が得になるケースもあります。サブリースの場合は、解約を申請し、家賃収入を増やすことも選択肢になります。

 

次回募集時に可能な限り高くする

空室が生まれ、入居者を募集するタイミングは、利回りを良くするチャンスにもなります。まず、リフォームをしっかり実施し、マンション自体の価値を高めることで、家賃の値上げや、空室リスクを減らせます。また、敷礼無しやフリーレントを付けることによって、入居時の初期費用を抑える代わりに家賃を割高に設定することも手の一つです。空室をできるだけ減らすためにも、可能であればAD(不動産賃貸募集の広告料)を1ヵ月分用意できるとなお良いでしょう。これらの施策により、利回りを少しでも上げることによって、相場よりも1割高く売買が成立した事例もあります。

 

管理組合総会に出席し値下げの議案を出す

ワンルームマンションを所有すると、自動的に管理組合総会のメンバーになります。管理組合総会では、修繕積立金や管理費の規約変更などの話し合いが行われます。その際に、決議が取れれば、管理費・修繕積立金の値下げも可能です。また、多くの管理組合はマンションの管理を専門の管理会社に業務委託しています。組合総会で許可されれば、管理会社自体を変更して管理費をおさえるという選択肢もあります。

 

相場の利回りを把握して、賢く取引を成功させてください。情報を持っていないと、大きな損に繋がる可能性もあるので、こまめに情報収集を行う癖をつけておきましょう。

 

低利回りのワンルームマンションは売却したほうが良い?

利回りが低い物件を保有していると「売却したほうがいいのでは?」と考えるようになるでしょう。一方で低い利回りの物件が売却できるのか不安に思う方もいます。しかし、実際には利回りが低くても売却することは有力な方法です。

損切りすることで投資の失敗をカバーすることができる

損切りとは主に株式投資で用いられる言葉であり、利益を期待して株式を購入したにもかかわらず、株価が下落し、売却して損失を確定させることです。損切の目的はこれ以上赤字を拡大させないことです。

 

不動産投資の売却時には利回りが高いほうが投資家の目にとまりやすく、利回りが低いと売却のハードルが上がるのも確かです。投資家としては当然のことながら利回りの高い物件を購入して利益を出したいと考えているからです。

 

しかし、投資においては利益を確保することと同じくらい損失を最小限に抑えることが重要です。これは不動産投資においても同じで損失の拡大を防ぐために早めに損切りすることも必要なのです。

 

赤字を放置して、そのまま垂れ流して損失が拡大するよりは損失を最小限に抑えてリスク回避したほうがいいでしょう。また、損切りによって損失を最小限に抑えれば、現在の債務超過が解消されて、また新しい物件を購入することもできます。逆に損切りをしないとローンの返済ができなくなり、借金を背負ったまま永遠に不動産投資市場から撤退しないといけなくなります。損切りをすることで投資の失敗をカバーすることは十分に可能なのです。

低利回りのワンルームマンションの売却で注意したいこと

利回りが低いワンルームマンションであってもなるべく高く売却したいものです。それでは、売却時にどのようなことに注意すれば高額で売却できるのでしょうか?

低利回りでもなるべく高く

低い利回りのワンルームマンションでもなるべき高く売却する方法は主に2つあります。

 

ワンルームマンションに限らず不動産投資物件は入居者を埋めた状態で売ると最も高く売れます。入居者がいれば次のオーナーは購入時から安定した賃料収入を得ることができ、それがある意味でプレミアとして売却価格に上乗せされます。しかし、空室の状態である場合には購入後の収支計画が立てにくく、入居者が入るのか不安になってしまう投資家もいます。賃料収入が入ってこない可能性があると投資家は想定賃料を保守的に算出し、購入時に価格交渉をしようとしてきます。できるだけ高く売却するためにも空き家の状態である場合は入居者を埋めてから売却しましょう。

 

2つ目は高く売却してくれる不動産投資会社を見つけることです。ワンルームマンションを売却するためには多くの買い手を集めて、物件をPRし、売り手と買い手の交渉を仲介してくれる不動産会社の存在が不可欠です。投資家は不動産会社の実績や評判を確認した上で購入の仲介を依頼しますので、投資家に信頼されている不動産投資会社を見つけることが重要です。また、1つの不動産投資会社ではなく、複数の会社に相談をして一番高く売れそうな会社を見つけることも重要です。

 

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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