不動産投資と住宅ローン。どちらも人生の大きな決断に関わる金融商品ですが、同時に利用することは可能なのでしょうか。多くの人が、不動産投資で資産形成をしながら、自分の住む家も持ちたいと考えています。しかし、既に不動産投資ローンを組んでいる場合、住宅ローンの借り入れに影響があるのではないかと不安に思う方も少なくありません。
不動産投資ローンが住宅ローンに与える影響や、両者を併用する際の注意点、さらには住宅ローンが組めない場合の対処法まで、幅広く解説していきます。不動産投資と住宅購入、どちらも諦めることなく、賢明な選択をするための情報を提供していきます。
不動産投資で住宅ローンは組めない？
不動産投資を行うときに住宅ローンを利用することはできるのでしょうか。
ここでは、住宅ローンと不動産投資ローンの特徴について解説します。
「住宅ローン」は、自らが住む家を買うときに、金融機関から融資を受ける制度です。
「不動産投資ローン」は、投資用物件としてアパートやマンション、戸建てなどを事業として購入するために融資を受ける制度です。投資のために不動産を購入する場合は、住宅ローンの利用はできません。もし購入目的を偽って融資を受けた場合、金融機関から契約違反として一括返済を求められる可能性もあるので、絶対に止めましょう。過去に、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を投資用物件に不正利用した事例が複数報告されています。
関連記事：不動産投資でのフラット35住宅ローン悪用。不正利用がバレたらどうなる？
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説します。
資金の目的の違い
それぞれ資金調達の目的が異なります。不動産投資ローンは投資用として融資を受けますが、住宅ローンは自らの居住用として融資を受けます。
返済原資の違い
不動産投資ローンは、投資用物件からの家賃収入を返済原資とします。住宅ローンは、会社員であれば個人の給与やボーナスが、個人事業主であれば運営する事業からの収入が返済原資です。
ローン審査基準の違い
住宅ローンの審査では、家族構成や年収、勤務先、勤続年数、自己資金、与信など、いわゆる「属性」と呼ばれる項目が重視されます。
一方で、不動産投資の審査では「属性」項目に加え、家賃収入を目的とした事業の計画性や収益性が重視されます。
家賃収入は常に一定とは限らず、空室が続くケースや大規模修繕にかかる費用、法的瑕疵や心理的瑕疵などが発覚した場合など、収益が大きく変動する可能性もあるので、住宅ローンと比べて審査が厳しくなります。
融資される金額が異なる
一般的に、住宅ローンは年収の約7倍までの融資額といわれています。
不動産投資ローンは、投資用の物件を購入して事業を行うため、アパートやマンションを一棟買いするケースもあります。購入金額が大きくなるため、住宅ローンに比べ、融資金額が高くなる傾向があります。それぞれの購入金額や収益性に応じて融資額が決定されます。
ローン金利の違い
住宅ローンは、不動産投資ローンより金利が低く設定されています。資産や収入が少ない人でも自宅を購入できるようにするためです。
一方、不動産投資ローンは、物件によりリスクが変動するため、住宅ローンより金利が高く設定されます。
一般的には、住宅ローンの金利は0.5〜1%前後、不動産投資ローンでは2～4%前後です。
年齢制限の違い
住宅ローンでは、たいてい各金融機関によって申込時の年齢や完済年齢が定められています。
申込時の年齢は20歳以上70歳未満とされることが多く、完済年齢は75～80歳未満とされることが多いです。年齢の範囲内であっても健康状態に問題がある場合などは借入できないこともあります。
一方、不動産投資ローンは、申込時の年齢が明記されず、上限も設けられていないことがほとんどです（最終完済年齢を80歳に設定しているものもあります）。
プロが語る住宅ローンと不動産投資ローン
不動産投資をすると住宅ローンは不利？
不動産投資を行っている方が住宅ローンを組みたいという場合もあるでしょう。
しかし、投資用物件を持っていると住宅ローンを借りるのに不利になることがあるといわれています。
その理由を解説します。
住宅ローンの審査は、年収や勤務先、家族構成などの属性の他に、返済比率も対象です。返済比率は、年収に対する年間返済額の割合を指し、返済負担率とも呼ばれています。一般的に30～35％といわれています。
たとえばフラット35では、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下と示されています。
参照：https://www.flat35.com/kaitei/kansoka19.html
返済比率の計算式
「返済比率（％）＝年間返済額÷年収×100」
たとえば、年収500万円の会社員の年間返済額を100万円とすると、
100万円÷500万円×100＝20
返済比率は20%です。
不動産投資を行っている方は、返済比率の数字が高くなる傾向にあります。住宅ローンは返済比率が高いほど審査が厳しくなり、ローンを組むうえで不利になるのです。
不動産投資ローンが住宅ローンに与える影響
不動産投資ローンを既に利用している場合、住宅ローンの借り入れを検討する際にはいくつかの影響を考慮する必要があります。ここでは、主に3つの観点から、不動産投資ローンが住宅ローンに与える影響について詳しく見ていきましょう。
与信枠への影響
金融機関は、借り手に対して一定の与信枠を設定しています。この与信枠は、借り手の信用力や返済能力に基づいて決定されます。不動産投資ローンを既に利用している場合、その分の与信枠が使用されているため、新たに住宅ローンを借り入れる際の可能額が制限される可能性があります。
たとえば、ある金融機関があなたに対して5,000万円の与信枠を設定していたとします。そのうち3,000万円を不動産投資ローンとして既に利用している場合、残りの2,000万円が住宅ローンとして借りられる上限となる可能性があります。もちろん、これは一例であり、実際の与信枠や借入可能額は個々の状況や金融機関の判断によって異なります。
与信枠への影響を最小限に抑えるためには、不動産投資ローンの返済を着実に行い、信用力を高めていくことが重要です。また、複数の金融機関を利用することで、全体的な与信枠を拡大できる可能性もあります。
返済比率への影響
返済比率は、年間の返済額を年間所得で割った値で、一般的に自己返済比率は35%以下が望ましいとされています。不動産投資ローンの返済額が既にある状態で、さらに住宅ローンを組む場合、この返済比率が上昇し、金融機関の基準を超えてしまう可能性があります。
年収500万円の方が、年間返済額100万円の不動産投資ローンを既に組んでいる場合、返済比率は20%となります。ここに年間返済額80万円の住宅ローンを追加すると、合計の返済比率は36%となり、一般的な基準を超えてしまいます。
返済比率が高くなりすぎると、金融機関からの融資を受けにくくなるだけでなく、生活に支障をきたす可能性があります。
返済比率を適切に保つためには、収入を増やすことが効果的ですが現実的ではないかもしれません。ローンの返済期間を長くすることで、毎月の返済額を減らし、返済比率を下げることも可能です。ただし、総支払額は増えることに注意が必要です。さらに、住宅ローンの頭金を増やすことで借入額を減らし、返済額を抑えることも一つの方法です。
審査における収入の見方
不動産投資による収入は、金融機関によって評価が異なる場合があります。安定した収入として認められないケースもあり、住宅ローンの審査に不利に働く可能性があります。
一般的に、金融機関は給与所得を最も安定した収入源と見なします。不動産投資による収入は、物件の稼働率や家賃の変動などにより不安定だと判断される可能性があります。そのため、不動産投資収入のみで住宅ローンの審査を通すことは難しい場合があります。
ただし、長期間にわたって安定した不動産投資収入がある場合や、確定申告をしっかりと行っている場合は、金融機関によっては前向きに評価されることもあります。
審査を有利に進めるためには、確定申告を適切に行うことが重要です。不動産投資収入を正確に申告し、安定した収入源であることを示すことができます。また、物件の管理状況や収支の推移を示す資料を丁寧に保管し、必要に応じて提示できるようにしておくことも有効です。そして、3年以上の実績を作ることで、より安定した収入源として認められやすくなります。
不動産投資ローンが住宅ローン審査に与える影響
不動産投資ローンは、住宅ローンの審査に様々な影響を与えます。ここでは、その具体的な影響について詳しく見ていきましょう。
審査における注意点
不動産投資ローンがある場合、住宅ローンの審査では特に以下の点に注意が必要です。
投資物件の収支状況
投資物件がしっかりと利益を生み出しているかどうかは、審査において重要なポイントとなります。赤字の物件を抱えている場合、それは大きなマイナス要因となります。収支計画書や確定申告書などの書類をしっかりと準備し、投資物件が健全に運営されていることを示すことが重要です。
確定申告の内容
不動産所得の申告内容は、金融機関によって詳細にチェックされます。適切に経費を計上し、正確な収支を報告することが求められます。過度に経費を計上して所得を低く見せようとすると、かえって返済能力が低く評価される可能性があるので注意が必要です。
投資物件の将来性
金融機関は、投資物件の将来性も考慮に入れます。築年数や立地、周辺の開発計画なども評価の対象となります。老朽化が進んでいる物件や、人口減少が予想される地域の物件は、将来的なリスクが高いと判断される可能性があります。
借入額と担保価値のバランス
不動産投資ローンと住宅ローンを合わせた総借入額が、保有する不動産の担保価値と比較して適切な範囲内に収まっているかも重要です。借入額が担保価値を大きく上回る場合、金融機関はリスクが高いと判断する可能性があります。
職業や勤務先の安定性
不動産投資以外の本業の安定性も重要な要素です。勤続年数や勤務先の業績なども考慮されます。特に、不動産投資の収入が不安定と判断された場合、本業の安定性がより重視されることになります。
年齢
年齢も審査の重要な要素の一つです。通常、住宅ローンは80歳までに完済することが条件となっています。そのため、不動産投資ローンの返済期間も含めて、年齢的に無理のない返済計画を立てることが重要です。
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不動産投資ローンと住宅ローン併用は可能？
では、不動産投資ローンと住宅ローンを同時に借りることはできないのでしょうか。実際には、可能とされています。
しかし、いくつかの点に注意が必要です。
ローンの借り入れ目的や審査基準などが異なる
先ほど解説したとおり、融資の目的が異なるため注意が必要です。
住宅ローンの融資限度額は、年収の約7倍程度までとされるので、不動産投資の収益により影響を受ける可能性があります。
投資ローンの審査。金融機関はどこを見ている？
投資用物件を売却したときのリスク
不動産投資ローンの返済が滞ると、投資用物件の売却を検討する場合があります。売却ができてローンを返済できれば問題ないですが、売却価格がローンの残債を下回ってしまったときは、かんたんに売却できません。二つの支払いに追われることになるため、破綻リスクが高まります。
不動産投資ローンと住宅ローンを組む順番
不動産投資ローンと住宅ローンを併用する場合、どちらを先に借りるべきでしょうか。こちらは、投資と自宅のどちらを優先するかによって異なります。どちらを先にしても、次の借り入れに影響を受けるのは間違いなく、融資額や返済期間などで不利に働く可能性が高いです。将来的な計画も含めて、よく考えて決断しましょう。
投資物件の確定申告と住宅ローン控除は受けられるか
不動産投資による所得は「不動産所得」とみなされますので、サラリーマンであっても確定申告が必要です。不動産所得の金額は、総収入金額から以下の必要経費を差し引いた額です。
- 固定資産税・都市計画税・不動産取得税
- 減価償却費
- 損害保険料
- ローン金利
- 減価償却費
- 管理費
- 修繕費
- 司法書士や税理士への報酬
投資用不動産の場合は、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除とは、マイホームを購入したり、リフォームなどをして一定の条件を満たすと、ローン残高に応じて所得税などが一定額控除される仕組みです。正式名は「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（住宅借入金等特別控除）」です。
文字通り、住宅ローン控除は「居住用」の不動産を購入した場合でなければ適用されません。
住宅ローンと投資ローン、どちらを先に借りるべき？
住宅ローンが借りられない場合の対処法
不動産投資ローンの影響で住宅ローンが借りられないという状況に直面した場合、諦める必要はありません。様々な対処法があります。ここでは、4つの主要な対策について詳しく解説していきます。
収入を増やす
収入を増やすことは、ローンの借入可能額を増やす最も直接的な方法です。本業でのキャリアアップを目指すことが一つの方法です。昇進や昇給を目指し、専門性を高めたり、資格取得にチャレンジしたりすることで、本業での収入アップを図ることができます。
また、副業を始めることも効果的です。フリーランスの仕事やパートタイムの仕事など、本業以外の収入源を確保することで、総収入を増やすことができます。ただし、副業が本業に影響を与えないよう注意が必要です。
不動産投資の収入を安定させることも重要です。物件管理を最適化し、空室率を下げたり、適切な家賃設定を行ったりすることで、より安定した収入を得ることができます。さらに、新しいスキルを身につけることで、転職やフリーランスとしての仕事の幅を広げ、収入増加のチャンスを作ることもできます。
収入を増やすことで、返済比率が改善され、住宅ローンの審査に通りやすくなります。また、より多くの頭金を用意することができ、借入額を抑えることもできます。
不動産投資ローンの残高を減らす
不動産投資ローンの残高を減らすことで、新たな与信枠を確保し、住宅ローンの借入可能性を高めることができます。一つの方法として、投資物件の売却があります。投資物件を売却することで、ローン残高を一気に減らすことができます。ただし、市場価値を見極め、適切な価格で売却できるかを慎重に検討する必要があります。また、売却益に対しては税金がかかるため、税理士に相談するなど、事前に計画を立てることが重要です。さらに、売却することで将来の家賃収入がなくなることも考慮に入れる必要があります。
もう一つの方法として、繰り上げ返済があります。余剰資金がある場合、繰り上げ返済を行うことで、ローン残高を減らすことができます。繰り上げ返済には、総支払額の減少や返済期間の短縮、与信枠の回復といったメリットがあります。ただし、繰り上げ返済には手数料がかかる場合があるため、契約内容をよく確認しましょう。また、すべての資金を繰り上げ返済に充てるのではなく、緊急時の備えとして一定の貯蓄は残しておくことが賢明です。
賃貸併用住宅の検討
賃貸併用住宅は、自宅として使用する部分と賃貸として貸し出す部分を併せ持つ住宅のことです。この選択肢には、収入源の確保、住宅ローン控除の適用、将来の柔軟性といったメリットがあります。
賃貸部分からの家賃収入が得られるため、住宅ローンの返済に充てることができ、実質的な負担を軽減できます。また、自宅部分については住宅ローン控除が適用されるため、税制面でのメリットも得られます。さらに、子供の成長などで居住スペースが必要になった場合、賃貸部分を自宅として使用するなど、ライフステージの変化に対応しやすい点も魅力です。
ただし、賃貸併用住宅は、一般の住宅よりも建築コストが高くなる可能性があり、初期投資が大きくなることがあります。また、賃貸部分の管理や入居者対応など、一定の労力が必要になります。さらに、賃貸需要のある立地を選ぶ必要があるため、物件選びには慎重さが求められます。
賃貸併用住宅は、不動産投資と住宅購入の両立を図る一つの方法として、検討する価値があるでしょう。
他の金融機関や住宅金融支援機構の利用
一つの金融機関で住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、金融機関によって審査基準や金利設定が異なるため、複数の金融機関に申し込むことで、条件の良いものを見つけられる可能性があります。特に、地方銀行や信用金庫など、地域密着型の金融機関は、大手銀行とは異なる審査基準を持っていることがあります。
また、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のフラット35の利用も検討できます。フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最長35年の長期返済が可能で、金利が固定されているため、将来の金利上昇リスクがありません。また、団体信用生命保険が自動付帯されるのも特徴です。
銀行よりも審査基準が緩いノンバンクの住宅ローンを利用する方法もありますが、金利が高くなる傾向があるため、慎重な検討が必要です。さらに、住宅ローン保証会社を利用することで、金融機関のリスクを軽減し、融資を受けやすくなる可能性もあります。ただし、保証料が必要になるため、総支払額は増加します。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談して、自分に最適な選択肢を見つけましょう。
ワンルームは
高値で売却できます
住宅ローンを借り入れるなら、投資物件売却をおすすめする理由
住宅ローンと不動産投資ローンの関係について紹介してきました。
不動産投資ローンと住宅ローンを併用すると融資限度額が下がったり、審査の通過が難しくなったりします。こうした自体を回避するには、投資用物件のローンを売却代金によって完済できるのであれば、投資物件を売却して住宅ローンを借り入れるのも、ひとつの手です。
ただし、家の売却をする際は、抵当権抹消費用や仲介手数料、印紙税、住宅ローン返済手数料など、諸費用がかかることも知っておく必要があります。
また、投資用不動産の売却経験が豊富な不動産会社を見つけることも重要です。投資用不動産、なかでもワンルームマンションは売却に特別なノウハウが必要という声もあります。しっかりと情報を集めて、不動産会社を探しましょう。
不動産投資と住宅購入のバランスの取り方
不動産投資と住宅購入、どちらも重要な資産形成ですが、同時行うには大きな資金負担を伴います。両者のバランスを適切に取ることが、長期的な財務健全性を保つ上で重要です。ここでは、バランスを取るための主要な考え方について解説します。
ライフステージに応じた選択
人生のそれぞれの段階で、優先すべきことは変化します。結婚、出産、子育てなど、ライフステージに応じて住宅購入の必要性が変化します。同時に、投資のタイミングも変わってきます。
たとえば、独身時代は、住宅購入よりも不動産投資を優先し、将来の資産形成に力を入れるのも一つの選択肢です。一方で、結婚して子供が生まれる時期には、安定した居住環境を確保するために住宅購入を優先することもあるでしょう。
子育てが一段落した後の50代、60代では、再び不動産投資に注力し、退職後の収入源を確保することを考える人も多いです。
重要なのは、自分のライフプランをしっかりと立て、それぞれの時期に何を優先すべきかを明確にすることです。ライフプランに基づいて、不動産投資と住宅購入のタイミングを慎重に検討しましょう。
投資目的と居住目的の優先順位
不動産投資と住宅購入では、その目的が大きく異なります。不動産投資は主に資産形成や収入の確保が目的ですが、住宅購入は生活の質の向上が主な目的となります。
資産形成を重視するか、生活の質を重視するかによって、不動産投資と住宅購入の優先順位が変わってきます。将来の資産形成を最優先にする場合は、住宅購入よりも不動産投資を先に行い、賃貸住宅に住み続けるという選択肢もあります。
一方で、持ち家による生活の安定や、自分好みの住環境の実現を重視する場合は、住宅購入を優先することになるでしょう。この場合、不動産投資は住宅ローンの返済が一定程度進んだ後に検討するという方法もあります。
自身の価値観や人生の優先事項をよく考え、それに基づいて判断することが大切です。また、この優先順位は時間とともに変化する可能性があるので、定期的に見直すことも重要です。
リスク許容度に応じた判断
不動産投資にはリスクが伴います。物件の価値下落、空室リスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクが存在します。一方で、住宅購入も決して安全とは言えません。住宅ローンの返済負担や、将来の売却時の価格変動リスクなどがあります。
自身のリスク許容度を把握し、無理のない範囲で投資と住宅購入のバランスを取ることが重要です。リスク許容度は、以下のような要因によって変わってきます。
これらの要因を総合的に考慮し、自分にとって適切なリスクレベルを判断することが重要です。リスク許容度が高い場合は、不動産投資により積極的に取り組むことができるかもしれません。一方で、リスク回避的な傾向が強い場合は、まずは住宅購入を優先し、余裕ができてから徐々に不動産投資を検討するという方法もあります。
また、不動産投資と住宅購入のバランスは、時間とともに調整していくことも可能です。最初は小規模な不動産投資から始め、徐々に規模を拡大していくという方法もあります。あるいは、住宅購入後、ローンの返済が進んで余裕が出てきたら不動産投資を始めるという選択肢もあります。
重要なのは、自分の状況とリスク許容度を正確に把握し、無理のない範囲で計画を立てることです。また、定期的に自身の状況を見直し、必要に応じて計画を調整していくことも大切です。
関連記事：ワンルームマンション売却の流れ。知っておきたい売買契約の注意点
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代表取締役伊藤幸弘
基本的には不動産を買うためにお金を借りるという点では同じなんですけど、目的が全然違うんですよね。住宅ローンは自分が住むために借り入れるもので、投資ローンは賃貸収入を目的として借り入れするものです。
審査についても、比較すると住宅ローンの方がかなり緩いですね。借りやすいし、金利も低いんです。一方で、投資ローンは審査が厳しくて金利も高くなります。これは金融機関がリスクを見ているからなんです。
自分の住宅であれば、住まなくなることはまずないので、ちゃんと返済してくれるだろうと考えますし、何かあったときに住宅として売却すれば回収も容易だと考えるわけです。でも投資となると、そもそもリスクが高いですよね。ちゃんと運用できるのか、入居者がついている物件として売ろうとしたときに市場価格で売れるのか分からない。そういう見方をする金融機関が多いので、住宅ローンは多くの金融機関が扱っているのに、投資ローンは取り扱っていない金融機関も多いんです。