収益物件の買取。買取業者選びのために必要な基礎知識とは

保有する収益物件を売却する方法は、第三者に売却する売買仲介だけではありません。買取を専門に行う事業者（買取業者）に、収益物件を直接買い取ってもらうという方法があります。

今回は、買取業者を選ぶ際に押さえておくべき基礎知識を紹介します。

収益物件の買取業者とは

売買仲介と買取を行う事業者にはいろいろな違いがあります。まずは、それぞれの事業者の特徴についてをみていきましょう。

売買仲介業者とは

売買仲介業者とは、売主と買主の売買を仲介する不動産事業者のことを指します。売買仲介業者は、オーナーと媒介契約を結び、広告出稿や関係会社との協力によって、買主を探します。

売買が成立すれば、オーナーは売買仲介業者に仲介手数料を支払います。

ちなみに、同じ売買仲介業者が売主と買主、双方の仲介を行うこともあります。これを両手仲介といいます。

売買仲介のメリット

売買仲介で売るメリットは、買取よりも高く売れる可能性がある点にあります。

詳しくは後述しますが、買取の場合は購入する事業者が、仕入れた不動産に付加価値をつけて再販売することが多いため、必然的に金額が安くなります。しかし売買仲介ならば、新たな投資家がその物件に投資するため、市場価格で売却をすることができます。

ただし、最近ではインターネットで相場価格がすぐに調べられることもあり、買取業者に近い、安い価格で物件を仕入れる一般の投資家も増えているようです。

売買仲介のデメリット

デメリットは、どのくらいの期間で売れるかわからない点にあります。市場に出してみたものの、なかなか購入希望者があらわれず、予定よりも長い期間、もしくは予定よりも安い金額で手放さなければならなくなるケースもあるのです。

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買取業者とは

買取業者とは、自社で直接、不動産の買い取りを行っている不動産事業者のことを指します。買取業者は、収益物件に対して独自の査定基準を設けており、それを元に物件を買い取ります。値付けは、入居率の高さ、賃料を元にした利回りなどを用いるのが一般的です。

買取事業者の場合、区分マンションや一棟マンション、ビルなど特定の物件種類を専門としている会社も多くいます。こういった会社は不動産を買取った後にリフォームなどを施して付加価値を上乗せしています。買取再販には高度なノウハウが必要なため、特定の分野に特化した方が効率的だからです。

買取のメリット

買取のメリットは、不動産をすぐに現金化できる点にあります。買取業者は査定価格を出すのも早く、現金で支払うので契約から引き渡しまで短期間で済みます。

また、売買仲介の場合は、買主が賃貸経営を引き継ぐことが多いため、空室が少ない状況など一定のニーズがある物件の方が売れやすいといえます。その点、買取ならば、買取事業者がそのまま物件を活用するわけではないので、経営状況が思わしくなくても売却しやすいというメリットがあります。

買取のデメリット

デメリットは、売買仲介よりも価格が安いことです。一般的な買取では、物件を購入した後で様々なコストをかけて物件にリノベーションなどを行い、市場価値を高めます。また、物件購入後にも売却できないことなどのリスクを抱えるため、金額が安くなることが多いのです。

ただし、買取業者によっては独自のルートを持っていることがあり、その場合は、相場よりも高く買るケースもあります。

【参考】一棟アパートも買取業者に買い取ってもらえるか

アパートは、買取業者では対応できないのではないかと考えてしまいがちですが、アパート買取業者も数多くあります。

建物が老朽化や損傷が激しかったり、空室があるアパートは、売買仲介では買い手がつきにくいことも多く、むしろ、専門の事業者に売却した方が高く売れることもあります。

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収益物件の種類

収益物件にはいくつかの種類があります。代表的なものを見ていきましょう。

アパート・マンション

アパートやマンションは、代表的な収益物件です。区分所有マンションと一棟マンションに分けられます。区分所有マンションは各部屋ごとに所有者が異なるのに対し、一棟マンションは建物全体が一人の所有者です。

アパートは、一つの建物内に複数の住戸があり、各住戸を賃貸に出すことで収益を得る物件です。一般的に木造や軽量鉄骨造の低層建築物が多く、比較的小規模な物件が主流です。

一方、マンションは、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の中高層建築物で、アパートよりも大規模な物件が多くなっています。区分所有マンションの場合、各住戸は独立した不動産として扱われ、住戸ごとに売買が可能です。

戸建賃貸住宅

戸建賃貸住宅も人気の収益物件です。戸建てなので、アパートやマンションと比べてプライバシーが確保しやすいというメリットがあります。

戸建賃貸は、一戸建ての住宅を丸ごと賃貸に出す物件です。敷地内に建物が一つしかないため、入居者は周囲を気にすることなく生活できます。ファミリー層に人気が高く、子育て世帯などを中心に根強い需要があります。

テナントビル・店舗

オフィスや店舗として利用されるテナントビルも収益物件の一種です。店舗としては、飲食店やコンビニなどが挙げられます。

テナントビルは、ビルの一部または全部を事務所や店舗として賃貸する物件です。オフィス需要の高い都心部や、人通りの多い商業エリアなどが有力な立地となります。テナントの業種や規模によって、求められる物件の条件は様々です。

倉庫・工場

倉庫や工場も収益物件になります。工業用倉庫や流通センターなどがこれに当たります。インターネット通販の普及により、大型の物流倉庫のニーズが高まっています。

倉庫は、物品の保管や配送の拠点として利用される物件です。荷物の一時保管から長期保管まで、様々な用途で活用されています。トラックの発着がしやすい立地や、高速道路へのアクセスの良さなどが重視されます。

駐車場

駐車場も立派な収益物件です。時間貸し駐車場と月極駐車場があります。特に都心部では、駐車場の需要が高く安定した収益が見込めます。

時間貸し駐車場は、利用時間に応じて料金を徴収する駐車場です。繁華街や商業施設、観光地など、人が集まる場所に適しています。一方、月極駐車場は、月単位で契約を結び、固定の賃料を得る駐車場です。オフィスビルの近くや、住宅街などで需要が見込めます。

ホテル・旅館

ホテルや旅館も収益物件として人気です。ビジネスホテルから旅館、民宿まで様々な形態があります。インバウンド需要の高まりにより、ホテル・旅館の収益性が注目されています。

ホテル・旅館は、宿泊施設として運営される物件です。ビジネス客の利用が中心となるビジネスホテルと、観光客の利用が中心となる旅館・民宿に大別されます。立地や客室の設備、サービス内容などによって、物件の特徴は異なってきます。

介護施設

高齢化社会の進展により、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの介護施設も収益物件として脚光を浴びています。

介護施設は、高齢者の居住や介護サービスを提供する物件です。介護が必要な高齢者や、自立した生活を送れる高齢者など、入居者の状態によって施設の形態が分かれます。

その他の収益物件

その他にも、収益物件として活用できる不動産は数多くあります。

事業用定期借地権を活用した収益物件も近年注目されています。定期借地権は、土地を一定期間借り受けて建物を建てられる権利のことです。建物の所有権は借主に属するため、土地の取得コストを抑えられるメリットがあります。

また、自動販売機の設置スペースも立派な収益物件です。オフィスビルや商業施設、駅前などの人通りの多い場所に自動販売機を設置し、飲料水や食品の売上を得るビジネスモデルです。

太陽光発電設備の設置用地も、収益物件の一つとして人気が高まっています。遊休地や耕作放棄地を活用し、太陽光パネルを設置することで売電収入を得ることができます。

オーナーチェンジ物件の買取

オーナーチェンジ物件とは、所有者が賃貸した状態で売りに出している物件のことをいいます。オーナーチェンジ物件では、売却が決まれば、所有者がオーナーから買主に変わり、入居者との賃貸借契約は買主が引き継ぎます。

このオーナーチェンジ物件の買取についてみていきます。

オーナーチェンジ物件でも買取してもらえるか

オーナーチェンジ物件であっても買取は可能です。

買主には、収益物件として購入した時点から家賃が入るというメリットがあります。買取業者によっては、契約が残っている期間はそのまま賃貸とし、その後、リノベーションなどして、一般的な買取と同じようにして運用しているケースもあります。

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第三者の為の契約

オーナーチェンジ物件は、買取業者がそのまま買い取る方法以外に、第三者の為の契約を利用して買取業者が投資家に売却する方法があります。

第三者の為の契約はいわゆる三為契約といわれるもので、買取業者はオーナーから物件を購入しますが、その登記を行わず、オーナーから投資家に直接登記を移転させます。

この場合、買取業者は登記移転の為の司法書士への費用や不動産取得税などを払わなくてよいといったメリットがあります。

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収益物件の買取の流れ

買取での手続きの流れは、仲介と比較して期間が短く、手間が少ないのが特徴です。

（１）物件調査

不動産業者に査定の相談をして物件の調査が開始されます。

物件の種別によりますが、現地調査・役所調査・近隣の成約事例・市場で販売活動中の物件などを調査し情報を収集します。物件に問題がないか、再建築が可能かのなども合わせて調べます。

（２）価格査定

物件調査によって集めた情報を元に、それぞれの個別性を判断して価格査定します。

買取になりますので再販価格から諸経費と業者の利益を引いた価格になります。

買取価格　＝　再販価格　―　諸経費（リフォーム費用、税金など含む）―　業者利益

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（３）価格決定

価格や引渡し条件を交渉し合意したら、買取業者と売買契約書を締結します。

手付金は売買価格の1割以内、ローン特約なし、修補責任は免責にするのが普通です。

（４）決済

権利書と売買代金を引き換えにします。司法書士が立ち合いのもと同時履行で行います。

ローンなどがあれば抵当権を抹消するために決済日までに返済をします。

（５）入居者へ連絡

収益物件は入居者付きの売買が多いので、賃貸借契約の引継ぎを行います。

賃貸条件は同一で権利義務を売主から引き継ぎます。

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収益物件を高く売るためのコツ

買取による売却であっても、少しでも高く売却したい場合、どのようなポイントがあるのでしょうか。

適切なメンテナンス・リフォーム

適切なメンテナンスとリフォームは値売却のポイントとなります。

収益物件は、長年の使用によって建物の劣化が進行します。定期的なメンテナンスを行い、物件の状態を良好に保つことが重要です。小さな不具合も放置せず、早めの修繕を心がけましょう。

入居者の入れ替わり時には、リフォームを検討するのもおすすめです。間取りの変更や内装の刷新によって、物件の魅力をアップさせることができます。

リフォームを行う際は、費用対効果を考慮することが大切です。必要以上の設備投資は避け、入居者のニーズに合ったリフォームを心がけましょう。

また、リフォーム工事を行う際は、入居者への配慮も欠かせません。工事による騒音や振動、ゴミの処理など、入居者の生活に支障をきたさないよう十分な対策を講じる必要があります。

物件の外観も、大切なポイントです。建物の外壁や屋根、ベランダなどは、物件の印象を大きく左右します。定期的な清掃やペンキの塗り替えなどで、外観の美観を保つようにしましょう。

駐車場やエントランス、共用部分の手入れも忘れてはいけません。清潔感のある共用スペースは、入居者の満足度アップにつながります。

物件の設備も、適切な更新が必要です。エアコンや給湯器、キッチンの設備など、故障や不具合が発生しやすい箇所は特に注意が必要です。設備の性能が低下する前に、計画的な更新を検討しましょう。

このように、適切なメンテナンスとリフォームは、物件の資産価値を高めるために欠かせません。日頃からの手入れを怠らず、物件の魅力を維持していくことが重要です。

査定価格の交渉

査定価格の交渉も高値売却のポイントとなります。

査定価格は、あくまでも業者側の提示価格です。売主としては、できる限り高値で売却したいものです。業者との交渉を通じて、少しでも高い価格を引き出すことが重要となります。

交渉の際は、根拠を示すことが大切です。近隣の取引事例や、物件の強みをアピールすることで、価格交渉を有利に進めることができます。

また、価格以外の条件交渉も検討しましょう。たとえば、解体や工事が必要なであれば、売主側の要望を織り込むことで、トータルでの売却メリットを高めることができます。

一方で、無理な価格交渉は逆効果となる可能性もあります。業者との信頼関係を損ねてしまっては、円滑な売却活動が難しくなってしまいます。

査定価格の交渉は高値売却の重要なプロセスです。業者との Win-Win の関係を築きながら、粘り強く交渉することが大切です。

売却タイミングの見極め

3つ目のポイントは、売却タイミングの見極めです。

不動産市場は常に変動しており、売却のタイミングによって物件の価格は大きく変わります。市場動向を注視し、適切なタイミングで売却することが高値売却の鍵となります。

売却タイミングを判断する際は、市場の需給バランスがポイントとなります。物件の所在地や物件種別ごとに、需要と供給のバランスは異なります。売り手市場なのか、買い手市場なのかを見極めることが重要です。

また、金利の動向にも注目が必要です。金利の上昇は、資金調達コストの増加につながるため、不動産価格の下落要因となります。反対に、金利の低下は資金調達を後押しするため、不動産価格の上昇要因となります。

季節的な需要の変動も、売却タイミングの判断材料となります。新生活のスタートとなる春や、年末年始の時期は、不動産の取引が活発化する傾向にあります。

物件の築年数も、売却タイミングに影響してきます。築年数が経過するほど、建物の劣化は進行します。大規模なリフォームが必要となる前に売却することで、高値売却が期待できるでしょう。

周辺の開発計画も無視できません。大型商業施設や交通インフラの整備など、地域の発展につながる開発計画がある場合は、不動産価格の上昇が見込めます。

このように、売却タイミングの見極めには様々な要因を考慮する必要があります。専門家の意見を参考にしながら、総合的に判断することが重要です。

保有する収益物件の買取の時の注意点

専門の買取業者に依頼すれば、収益物件を買い取ってもらうことができます。しかし、いくつか注意すべき点もあるので、紹介します。

融資が下りない物件は買取できないことも

担保としての価値がなく、融資が難しい物件もあります。その場合は、買取不可とされるケースがあります。

◆耐震基準

買取業者は、空室が目立つ物件でも買取をしてくれますが、新耐震基準かどうかを厳しくみている場合があります。1981年6月以前に建てられた建物の場合は、現行の基準を満たしていない可能性が高く、買取をしてもらえないこともあります。

◆物件構造

物件には木造や鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造などの構造があります。それぞれに法定耐用年数があり、これを超えている建物についても、買取をしてもらえない可能性があります。

構造・用途	法定耐用年数
木造	22年
鉄骨造	34年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

税金が安くなるタイミングでの売却

不動産売買では、譲渡所得に対して税金が課せられます。そのため、売却価額が、取得した金額から経費を引いた額よりも大きい場合には、注意が必要です。

とくに注意すべきなのは、不動産の所有期間です。税率は、5年を境にして以下のようになります。

	税率
短期譲渡所得（5年以内）	39%
長期譲渡所得（5年超）	20%

居住用の不動産であれば、譲渡所得に対して3,000万円まで控除される特例がありますが、投資用の不動産にはそれがありません。

譲渡所得がでないケースも多いですが、高く売れる場合には注意しておきましょう。

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買取業者の選び方

高値売却のためには、信頼できる買取業者を選ぶことが何より重要です。

業者の実績や評判をチェック

まず、業者の実績と評判をチェックすることから始めましょう。

不動産売却の実績が豊富な業者であれば、物件の査定や売却活動に関するノウハウが蓄積されています。経験豊富な業者ほど、適切な査定と効果的な売却活動が期待できるでしょう。

業者の評判も大切なポイントです。過去の売主からの評価を確認することで、業者の信頼性を判断することができます。オンラインの口コミサイトなどを活用し、多角的に評判をリサーチしましょう。

業者の売却実績を確認することも重要です。特に、自分の物件と同じような物件種別や地域での売却実績があるかどうかがポイントとなります。