ワンルームマンション投資は得か損か？
不動産投資の損切りについて

あまり良く考えずに購入してしまった投資用ワンルームマンション、今後どうしたらいいのか悩んでいませんか？

購入時に、デベロッパーの営業パーソンに熱意のある営業で押し切られてしまった。

または、知人の紹介で断り切れずに覚悟がなく購入された方は、所有してから「ワンルームマンション投資が損か得か」を考えて、後悔するケースになることが多いです。

あらためて「得か損か」確認をしておきましょう。

ワンルームマンション投資で得するポイント

少ない自己資金で投資をスタートできる

物件を担保に投資ローンが組めるので、自己資金が少なくても投資をすることができます。

これは他の投資とは大きく異なりメリットになります。自己資金を蓄える時間を必要とせずに資産形成ができます。

不労所得で安定している

賃貸管理や建物管理を不動産会社に依頼することができます。賃貸が順調に入金になっていれば自身は働く必要がありません。副業として手間なく運営できます。

仮に賃貸の滞納があっても保証会社を利用していれば回収してもらえますので、安定した運営が可能です。

価格変動がゆっくりしている

株などの投資商品と比べて、価格に粘性があり変動がゆっくりしているので、頻繁に相場価格をチェックする必要がありません。実物投資のために資産価値がゼロになるリスクがないのもメリットです。

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ワンルームマンション投資が損するポイント

相場よりも高く購入した

適正な価格で購入できなかったので、投資スタートから損をしている可能性があります。

例えば、3,000万円の新築マンションの場合は、１部屋当たり、業者の利益が５００万円以上出ているともいわれます。

建築費用、販売広告、営業パーソンの人件費などを考えると、このぐらいの利益がないと経営が維持できません。

この損失を、賃貸運営で挽回しようとしても難しいです。

 家賃と価格の低下が計算されていない

ローン完済まで家賃と価格が大きく下がらないずに運営ができると考えている方は損をします。

家賃が下がることで恒常的に収入が悪化します。

また、老朽化によって資産価値が下がっていきますので、

売却しようとしても満足な価格で売れません。キャッシュフローがマイナスになり、キャピタルゲインでも損をしてしまうのです。

さらに、景気が悪くなると影響が大きく損失が広がります。

運営コスト計算が甘い

投資マンションの空室率（空室期間）、リフォーム、設備交換費用などの運営に必要な費用が計算されていない。
もしくは甘く見積もられているケースでは損をします。
平均で3年に1回は入退去があるので、満室率は90％ぐらいで計算をしたいところです。
またいリフォームも1回あたり約20万円ぐらいかかってきます。古くなればエアコンなど設備の交換も発生します。
もろもろの見積もりが甘いと、オーナーが費用を負担しなけれず損が拡大します。

得か損かを収支シミュレーションで考える

収支のシミュレーションをして、中古ワンルームが得か損か確認しましょう。

物件価格、返済額、賃料、管理費を仮定して計算します。

築年数が経過することで賃料や管理費は増減されます。

投資をするまえに収支をシミュレーションすることは大切です。

中古物件を購入し30年ローンを組んだ場合

投資スタート時の条件

• 価格：2000万円（頭金なし）
• ローン期間：30年
• 金利：1.8％
• 元利均等方式
• 賃料：87,000円

管理費・修繕積立金：12,000円

年数	月額収入	月額支出	月額収支
購入時	87,000	83,939	3,061
5年後	87,000	84,939	2,061
10年後	84,000	84,939	▲939
15年後	83,000	85,939	▲2,939
20年後	82,000	85,939	▲3939
25年後	80,000	85,939	▲5939
30年後	79,000	86,939	▲7939

次第に月々のキャッシュフローがマイナスになります。

中古マンションのため家賃や価格の下落は落ち着いていますが、

月々の返済額は変わらず、家賃が低下し、管理費が上昇するためです。

最終的な得か損かを判断するには

所有している全期間の、入退室のリフォーム費用や、空室による無収入の期間も計算に入れなければなりません。

固定資産税等の年税額や、家賃確定申告による納税も加える必要があります。

不定期でエアコンなどのまとまった設備費用も発生します。

得か損かは最終的な収支をシミュレーションできないと判断ができません。

経験がないと適切なシミュレーションができないので、専門家のアドバイスを参考にして決定してください。

ワンルームマンション投資で損する人の特徴

衝動的な判断をする

その時の感情で物件取引を決定してしまう方は向いていません。冷静な判断と意思決定ができないと、長期継続的な視点で投資をすることがなく、短期的な利益を追求してしまいます。結果的に損をする可能性が高くなります。売買価格や賃貸募集などは、感覚ではなく根拠をもって検討し決定をしなければ成功できません。

投資の勉強が嫌い

ワンルームマンション投資の勉強をし、知識を積み上げ実際の投資に活かす。常に収支改善する経営的な発想がなければ、得をすることは難しいです。また、情報弱者では不動産会社との交渉を有利に進めることはできません。努力の積み上げが苦手な方は投資で損をしてしまいます。

余剰資金がない

投資ローンなので自己資金が必要ないと考えている方は危険です。

入居者の退去後のリフォーム代や、設備交換費用などを、支払うことができないと、次の賃貸募集できなくなり、賃貸運営が継続できなくなります。

また、老朽化による賃料低下などでキャッシュフローが悪化した時には、自己資金を充当したり、一部繰り上げ返済し収支を改善させたりします。余剰資金がないと損が拡大してしまいます。

高値売却ができる理由とは？

 

 

ワンルームマンション投資で損したら、再シミュレーションする

現在の収支と向き合い、現状の利回りを把握することから始めましょう。

その上で、未来の収支をシミュレーションしてリスクに備えることが大切です。

「月々の負担が少ないので、面倒だからそのまま出にしておく」と、気が付いた時には取り返しがつかないことになります。

投資用ワンルームマンションを持ち続けると、トータルの資金負担や、リスクが大きすぎると分かったら、損切りで売却を検討してください。

不動産投資の収支を把握し判断する

家賃収入から、毎月の返済額、修繕積立金、管理費といった経費を引けば、手残り金額が分かります。

さらに、固定資産税、都市計画税などの税金、入居者が退出するときに必要なリフォームやリノベーションの費用やエアコン・ユニットバスなどの設備の経年劣化による交換で、追加で費用がかかることも忘れてはいけません。

上記で算出した年間の手残り金額を購入金額で割れば、期待利回りが計算できます。

都心の物件の平均利回りは現状5～6％前後です。

新築などで高く購入してしまっていると、当然低利回りになります。

購入した後に後悔しても、今更利回りを変えることはできません。

あまりにも低利回りの物件を所有してしまっている場合は、損切でマイナスの売却になってしまったとしても、将来の負担と比べると得になることもあります。

「持ち続ければ利回りが改善するようなことが起きるかもしれない」などと楽観的にならず、冷静な目で早めに売却検討を実施することが大切です。

ワンルームマンションの利回り相場は下記から確認ください

【ワンルームマンション投資の利回り相場】計算方法や考え方を解説

不動産投資の損切りは、収支が赤字であれば選択肢

売却をするのであれば、古くなって価格が下がり、損が大きく広がる前に、早めに手を打つことがおすすめです。

定期的に市場相場の動向を確認し、自身のローン残高と、売れる相場価格がクロスするまで保有する。

もしくは、将来の負担部分を考えて、赤字覚悟で自己資金を用意して売却をすることも選択肢になります。

毎月、１万円の赤字が出ていると年間で、１２万円の赤字になります。

さらに、固定資産税・都市計画税や、空室になった時のリフォーム代や、空室の期間（空室率は年間1割で計算するのが理想）のローン返済との差額を考えると、トータルで毎年２５万円赤字になることもあります。

残りのローン期間が３０年あるとすると、家賃や管理費などの収支が、現状維持できたとしても、ローン完済までに750万円もの負担になってしまいます。

25万円　×　30年　＝　750万円　※実際には設備費用の交換など別途費用が必要

売却してローン残との差額の持ち出し金額が２００万円であれば、将来的な負担と比較して、損を少なくできる可能性があります。

考えたいのは、将来この不動産投資のマンションをどうしたいかです。

まず、空室リスクを考えましょう。賃貸用の物件として、今後も入居率が高い立地条件かどうかと、競争力がある物件なのかは非常に重要です。

空室になってしまった場合、一気に収支が赤字になる可能性があります。

まずは、中古ワンルームマンション専門の業者に物件を売却した場合の価格、平均家賃などを査定してもらうのが良いと思います。

そこで、物件自体に競争力がないと言う判断になれば、損切で売却という選択肢もあり得ます。

競争力のない物件を長期で保有すると損が広がっていくからです。

家賃は投資ワンルームマンションが古くなれば当然さがります。単身の入居者が多いので、平均で3年に1回は、入居者の入れ替わりがあります。

空室の度に家賃を見直す必要があります。

そして、古くなれば月々の修繕積立金は値上げになることが多く、新築当初は2,000円でしたが、15年後には6,000円などになるケースが大半です。

金利の上昇リスクにも注意が必要になります。

固定金利ではなく、変動金利でローンを組んでいる場合、将来、金利上昇となれば、月々の負担が大きくなります。

ほとんどのオーナー様は、現在の金利でもギリギリの収支になっている方が多いので、早期に繰上返済によって金利リスクはなるべく小さくしましょう。

将来の金利上昇によって、不動産投資の収支が赤字になる可能性があります。

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ワンルームマンション投資は早期に判断し行動する

売却をせずに将来相続まで持ち続けるのであれば、繰り上げ返済をして、金利の上昇リスクを減らす。

そして、月々のキャッシュフローをプラスにして、蓄積したキャッシュを使い、さらに繰り上げ返済を行い、手取り金額を増やす。早期に返済を完了させましょう。

空室などの、急な支出があっても慌てないように、手持ち資金に余裕を持つことが必要です。

また、物件の、賃貸客付けの競争力が下がってきたときには、効率的で費用を抑えたリフォームを入れて、収支を改善する。

売却するのであれば、これ以上の負担を出さないように、価格が下がる前に売却を考えていきましょう。

あまり良く考えずに購入してしまった投資用ワンルームマンションを、そのまま放置するのではなく、戦略を持って将来に向けて判断をして、早期に行動をすることが大切です。