ワンルーム投資コラム

マンション売却の仲介手数料について
売却の経費や注意点とは!?

仲介手数料の見積もりと電卓

 

仲介手数料はマンション売却の基礎知識。しっかりと内容を把握しておきたいところです。

どのような費用が手数料に含まれているかを理解し、計算方法も確認しましょう。

支払いのタイミングや注意点、仲介手数料以外に必要となる費用についてもご紹介します。

 

マンション売却の手数料に含まれる費用とは

物件を売買するためにはさまざまな費用がかかります。物件の紹介のポータルサイト掲載、チラシ投函、ダイレクトメール、営業パーソンの人件費、物件の役所調査、現地調査、謄本取得費、重要事項調査報告書の取得など、その項目は多岐にわたりますが、これらが仲介手数料として請求されると考えましょう。基本的に実費の精算はありません。

 

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、売買価格の価格帯によって以下のとおりと定められています。

なお、この金額は上限額です。

 

200万円以下の売買価格について・・・5%(消費税別)

200万円超 400万円以下の売買価格について・・・4%(消費税別)

400万円超の売買価格について・・・3%(消費税別)

 

例として、1000万円の投資マンションを売買した場合の計算方法を確認しましょう。

 

2,000,000円以下の部分

2,000,000×5%=100,000 消費税込110,000円

 

2,000,000円超 4,000,000円までの部分

2,000,000円×4%=80,000円 消費税込88,000円

 

4,000,000円超の部分

6,000,000円×3%=180,000円 消費税込198,000円

 

3つを合計すると、396,000円になります。

 

より簡単に手数料額を算出する方法として、「(売買総額×3%)+6万円」(消費税別)という計算式を利用することもできます。

この計算式を使って、上の例と同じく、1000万円の投資マンションを売買した場合の手数料を求めてみましょう。

 

(10,000,000円×3%+60,000円)=360,000円 消費税込396,000円

 

仲介手数料は、途中解約の場合でも支払い義務があります。

売買契約の成立後、引渡しまでの間に残念ながら解約することになった場合、契約自体は成立しているため、仲介手数料を支払わなければなりません。

 

なお、売主と買主のいずれかに起因する事由のために解約になったとしても、両者とも支払いの義務が発生する点に注意しましょう。

 

まれなケースのため前例もわずかですが、売買契約が成立していることを根拠として、不動産会社から仲介料を請求される可能性があります。

 

解約をした方は、売買違約金と仲介料を不動産会社に納めます。

その相手方は、受領した違約金から仲介料を支払います。

 

ちなみに、買主がローン特約や、停止条件(成就したときに契約の効力が発生する条件。これを満たさない場合は解約が可能。例としてサブリース解約など)を満たさないことを理由とする白紙解約の場合は、仲介料の支払いはありません。

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マンション売却の仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は、売買契約の締結時に発生する成功報酬です。

すなわち、媒介契約を締結しただけで売買契約には至っていないという場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

 

支払いのタイミングは業者によって異なります。

引き渡し時に一括で支払いが必要となる場合もあれば、契約締結時に半金、引き渡し時に半金を支払うという場合もあります。

ローン条項等で、白紙解約となってしまった場合は仲介手数料を支払う必要はなくなります。

 

マンション売却の仲介手数料の注意点

手数料無料や半額には要注意

法律では、仲介手数料の上限額は定められていますが、その範囲に収まれば、いくらに設定しても構いません。

なかには「手数料無料」をうたう不動産会社もありますが、無料または安価な仲介手数料の場合には注意が必要です。

 

弊社では、無料の会社はお勧めしていません。

過去にもトラブルが多く、お客さまからのお悩み相談が多いからです。

 

サービスの質に問題がある

不動産会社は、手数料などの収入をもとにサービスの品質を維持しています。

十分な手数料収入がないようでは、営業パーソンの人件費や広告費などの出費に対応できません。

こうした投資を行えない状況では競争力も伸び悩み、お客様に良い提案をすることも難しくなるでしょう。

 

安価な仲介手数料は魅力的に映るかもしれません。

しかし、仲介手数料は優れた営業力・提案力の対価と考えるべきです。

マンションの売買で成功をつかむには、不動産会社選びが重要です。

仲介手数料の金額だけで不動産会社を判断するのではなく、金額に見合う価値を提供できる、誠実な会社であるかどうかをしっかりと見極めましょう。

 

売却価格が安くなる

仲介手数料無料をうたう不動産会社のなかには、自社とのみ媒介契約を結ばせ、他社を排除しようとする企業もあります。

他社がいなければ、価格の値下げ交渉も行いやすくなるためです。

相場よりも安い価格で売却し、買主から高額な報酬を得るという悪質なモデルで運営している企業もあります。

さらには、自社で買い取りする悪質な不動産会社まであります。

安価な仲介手数料を設定している場合、こうしたリスクもあるため十分に注意しましょう。

 

広告料を別途請求される

本来、広告料は仲介手数料に含まれるものですが、オプション提案などを行う不動産会社もあり、これらの費用は別途請求されることになります。

「広告料を100万円追加してくれれば、物件を相場よりも高く売りますよ」といった提案をされた場合は要注意です。

費用対効果が高い提案であればもちろん問題はありませんが、しっかりと確認するとそうではないものも多いのです。

費用の請求のみして実際には広告を出さないといった悪質な事例も存在します。

 

途中で売却を辞めると費用を請求される

媒介契約書に記載した金額で申し込みがあったにもかかわらず、売主の都合で契約を行わない場合は、不動産会社から営業等にかかった費用を請求されるケースがあります。

売主は責任をもって媒介契約を取り交わしましょう。

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マンション売却の手数料以外の必要経費

マンションの売却時には、仲介手数料以外にもさまざまな費用が必要です。以下の項目についても忘れずにチェックしておきましょう。

投資マンションの売却費用はいくら?手数料や経費を解説

売買契約書の印紙代

契約書には印紙の貼付が必要です。印紙代は売買価格に応じて異なりますので、国税庁のウェブサイトで確認しましょう。

 

抵当権抹消費用

ローン完済後には抵当権の抹消手続きを行います。

これは司法書士に依頼することが一般的で、手続きの報酬費用として3万円程度が必要です。

 

ローン返済手数料

借入時の契約書に記載されていますが、計算が複雑な場合もあります。

金融機関に確認すると良いでしょう。

 

登記名義人 表示変更登記費用

物件の購入後、登記上の住所や氏名に変更があった場合は、登記の変更を行わないと売買による所有権の移転ができません。

手続きにあたり、3万円程度の費用がかかります。

 

賃貸管理解約違約金(サブリース物件を含む)

オーナーチェンジで売却時に賃貸管理会社を解約することがほとんどですが、管理会社によっては解約時に違約金を請求することがあります。管理委託契約書を確認し、違約金の有無や金額をあらかじめチェックしておきましょう。

 

譲渡所得税・住民税

物件の売却時に利益が発生すると、譲渡所得税および住民税が課税されます。不動産売買に詳しい税理士に相談されることをおすすめします。

 

消費税

個人投資家の場合は、物件の売却時に消費税が課税されることは原則としてありません。ただし、法人や個人事業主の場合は、建物部分に消費税がかかるため注意しましょう。また、給与所得者であっても確定申告で消費税を納税しているという方にも課税されます。

 

預かり敷金(オーナーチェンジの場合)

オーナーチェンジで物件を売却する場合、入居者の敷金を新しいオーナーに引き継がなければなりません。忘れずに移行を行いましょう。

まずはご相談ください!

 

マンションの状況により必要な費用

必要費用以外で、物件の状況により必要な費用を紹介します。

 

リフォーム費用

築年数の新しい物件はリフォームする必要はありません。

ただし、タバコなどでクロスの汚れがあったり、設備が故障していたりする場合、買主のイメージが悪くなる場合は、売買価格に影響があるのでリフォームをオススメします。

費用の目安は、工事内容やリフォーム業者によって異なりますが、1Rで25万円、2DKで60万円です。原状回復できればいいので必要最小限に抑えましょう。

 

ハウスクリーニング費用

退去後にリフォームしない場合は、売り出す前にハウスクリーニングをおすすめします。キレイな室内であれば、案内した時に買主のイメージがよくなります。目安の金額は1R3万円 2DKで6万円です。クロスの汚れや、床の傷などはハウスクリーニングで部分補修も可能です。確認をしてください。

 

マンション売却で返金される費用

 

固定資産税・都市計画税の精算金

1月1日の所有者に納税義務があります。買主は引き渡し日以降の分を、日割り計算で売主に支払います。支払う額が買主から返金される形になります。

不動仲介業者が取引明細書を作成し、引き渡し日に精算をします。

 

管理費・修繕積立金の精算金

管理費や修繕積立金は急には切り替えられません。数ヵ月分の期間をもうけて買主に移行します。そのため売主が引渡し日以降の分を支払っているのが通常です。

そのため、買主は日割り計算をして売主に払います。

 

ローン保証料の返金

ローンを利用するときに保証契約を締結するケースが大半です。

保証料は、契約内容や期間により異なります。前払いで支払っている場合、売却するとローンが終了し、保証が不要になりますので保証料が返金されます。

返金率などは金融機関により異なりますので、一括繰上げ返済の申請をする際に確認してください。

 

火災保険料の返礼金

マンションの火災保険も前払いになっています。加入している期間と金額は物件により異なります。保険料を前払いしている場合は、売却した以降の保険料が返金されます。

金融機関の紹介で加入した場合は、ローン返済の手続きに合わせて解約になりますが、ローンが終了していたり、自分で加入したりしている時は、忘れずに保険会社に解約を申請してください。

 

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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