ワンルーム投資コラム

マンションの売却で活躍する「現状有姿」のオーナーチェンジとは

マンションの室内写真

マンションのオーナーチェンジの魅力

家賃がいくらで貸せるのか、という点は、投資用マンションにおいて重要なポイントです。
そのため、入居者がすでにいて、賃貸契約をそのまま引き継いで部権を売買する「オーナーチェンジ」の取引にメリットを感じる投資家は少なくありません。
特に、入居者が長期で借りている物件は、家賃が変わらず、相場より高いので利回りもよい可能性が高いからです。
通常の投資マンションは、定期的に入退室を繰り返しているので、トータルで見れば年間1%家賃が下がっていくことになります。
しかし、長期で入居していると、契約当時の家賃のままで契約を更新していることが多いのです。
空室ですと、購入した後に客付けをしなければならず、いくらの家賃で、いつ決まるのか、初めから不確定な要素を抱えたままで、投資をスタートすることになります。
想定通りに入居者の方が見つかればいいのですが、長期間決まらないと、借り入れがある投資家は、月々の返済は待ってくれないので、持ち出しがストレスになります。
よって、投資家の方には、入居者がすでにいるオーナーチェンジ物件は人気がありあます。

 

オーナーチェンジのリスク

ただし、オーナーチェンジにもリスクはあります。
室内の状況を確認できないことです。
入居者の方がいるので、原則は室内を見ることができません。
どうしても見たい場合は、入居者に連絡をしてお願いすることもありますが、時間的な負担と、プライバシーの問題で、協力が得られずに拒否されることもあります。
部屋の状態が分からないと、設備やクロスなどの劣化の状態が判断できず、退出の際に原状回復費用が大変な金額になってしまうこともあります。
その場合は、それまでの家賃のプラスは相殺されてしまいます。
このような事態を防ぐため、可能な限り売主様に修繕履歴を聞き取り、あらかじめ原状回復費用を含んで購入価格をきめる、投資家もいます。
また、入居者の滞納履歴なども、トラブルを防ぐ意味で大切な情報です。
保証会社が入っていても安心はできません。
長期滞納になると退出になり、次の入居者を募集している空室期間がリスクになります。
また、退室する際に敷金返還の義務も現在のオーナーから引き継ぐことになります。
しっかりとチェックしておきたいところです。

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マンション売却に現状有姿が活躍

入居者が不動産ポータルサイトなどの物件広告で、「現状有姿」という言葉を見かけたことがあるのでしょうか。
この「現状有姿」とは、文字通り「現在あるがままの状態」の意味であり、オーナーが物件をオーナーチェンジで売却する際に、非常に有効な手法です。
そんな「現状有姿」について、くわしくご説明をいたします。

投資用マンションには、多くの付帯設備(インターホン・給湯器・エアコン・照明器具・トイレなど)があります。
これらは、有用な資産ではあるものの、時間経過することで、汚れたり、性能が劣化したり、故障したりすることは避けることはできません。
基本的には、コンデイションが良く、魅力的な付帯設備が多ければ多いほど、その物件の価値は上がります。
そのため、売却の際にはその魅力を最大限アピールするために、付帯設備表に記載して、もれなく購入者に伝えます。
ただし、すべての付帯設備を新品同様に交換すると、オーナー様の負担が大きくなってしまします。
さらに、オーナーチェンジの売買では、入居者されている方がいるので、設備交換の工事をすることはできません。

 

マンション売却の現状有姿は選択肢の1つ

そこで、活用されるのが「現状有姿」の売却です。
投資マンションは、入居者がついている状態でのオーナーチェンジでの売却がほとんどです。
そのため、現状については、実際に見て点検することができません。
付帯設備は契約時や引き渡し後に故障してしまう、または、すでに故障している可能性もあります。
現状有姿の売買では、物件を売却した後の、付帯設備に関する修理や故障のリスクやコストを、オーナーさまが負担するのではなく、買主に「現状のまま引き受ける」ことを前提とし、購入していただくことを指します。
その分のコストを前もって差し引いた状態で売却金額を決める必要がありますが、付帯設備を全て入れ替えることを思えば、金銭的にも手間的にも安心できる取引ができる可能性が高いです。
とはいえ、物件の魅力を上げるために、入居者が退室するのを待って、あえて入れ替えやリフォームをした方がよいケースもあります。
リフォーム費用はかかりますが、その費用以上に高く売れればトータルで得をすることもあります。
ですから、現状渡しは選択肢の1つと考え、信頼する不動産会社と、売却方法を相談することがベストです。

また、現状有姿で売却すれば、なんでもOKとはいきません。
実際に故障している付帯設備が引き渡し後に判明した場合に、「契約のときには壊れていなくても、引き渡しまでに壊れたのでは?」と買主が考え、修繕費用の負担を希望するなど、トラブルが起こらないとは限らないのです。
そのため、オーナーチェンジの現状渡しで売却する場合は、場付帯設備に関して引渡後にトラブルにならないよう、契約前にしっかりと話し合い行い、取り決めをしておくことが非常に重要です。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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後悔なく、納得した、満足できる売却をしてもらいたい。
株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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