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投資マンション売却
売買の流れや売買契約において注意するべきポイントについて把握することで、スムーズなワンルームマンション売却を完了させることを心がけましょう。
このコラムでは、投資マンションの売却を中心として基礎知識を紹介します。
目次
ワンルームマンションをはじめとした不動産売却の流れを把握しておきましょう。
また、売却を依頼する不動産会社の選び方や進め方について紹介します。
まず、売却を検討しているワンルームマンションや不動産がいくらで売却できるのかを把握するために不動産会社に査定を依頼します。
投資マンションをはじめとした収益物件の場合は、現在の賃料なども不動産会社に伝えましょう。不動産会社が不動産を査定する方法として、取引事例比較法と収益還元法の2つを紹介しましょう。
取引事例比較法は、査定を依頼された物件と条件が近い不動産の取引事例を集め、その事例の価格を元に、条件などを勘案して物件の価格を求める方法です。
収益還元法は、投資マンションや投資物件の査定などに使われる査定方法です。
収益還元法のなかでも、不動産査定においては直接還元法がほとんどでしょう。
1年間の家賃収入から必要経費を差し引いた利益を、還元利回り（物件周辺の平均的な利回り）で割り戻し、物件価格を求めるという方法です。
関連記事：投資ワンルームマンション利回りの考え方【初心者でもわかる】
不動産査定が終わり、次に売却を依頼する不動産会社を決めましょう。
ワンルームマンションの査定を複数の会社に依頼していた場合や、たとえ1社だけに依頼していた場合でも、売却する不動産会社は慎重に選びたいものです。
不動産会社選びのポイントの1つとして、査定価格の根拠を明確に示すことができているか、があります。
複数の会社に査定依頼をしているケースなどでは、他の不動産会社よりも高い査定価格を提示してくる不動産会社も存在します。しかし、あまりにも市場価格から乖離した査定額では、いざ売りに出しても買い手が現れず、ずるずると値引きしながら売却活動が進み、結局市場価格よりも安価に売却してしまった・・・、というケースも少なくありません。
つまり、なぜその査定価格に至ったのか、その根拠を説明できるかどうかは重要なポイントなのです。
そして、売却を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。
この媒介契約には3つの種類があります。
売却活動を1社だけに依頼するという契約です。
専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に売却活動を依頼することや、売主自身で買主を見つけることもできません。一方で、不動産会社は専属専任媒介契約締結から5日以内に、REINS（レインズ）と呼ばれる不動産会社同士の物件情報流通サイトに物件情報を掲載し、1週間に1回以上の頻度で、売主へ売却状況の報告を行わなければならない義務を負います。
専属専任媒介契約と同様に、売却活動を1社にだけ依頼するという契約です。ただし、売主自らが買主を探すことは可能です。
不動産会社は、専任媒介契約締結から7日以内にREINSに物件情報を掲載誌、2週間に1度は、売却活動の報告を行わなければなりません。
複数の会社に同時に売却活動を依頼することができます。当然、売主自らが買主を探すことも可能です。
ただし、一般媒介契約ではREINSへの物件情報の掲載や、決まった頻度での状況報告といった不動産会社への義務もありません。
3種類の媒介契約のうち、どれを選べば良いのか、その明確な答えはありません。
不動産会社は、売却が完了する際に、報酬として仲介手数料を請求し、それが不動産会社の収益になります。つまり、複数の会社に依頼する一般媒介では、広告費などをかけて売却活動を行っても他社で売却が決まってしまえば無報酬です。
そのため、専属専任や専任媒介契約を選択することで、不動産会社も売却が決まれば報酬が確定しているため、一生懸命売却活動をしてくれるでしょう。
その一方で、売却する不動産の重要がとても高かった場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼することで、複数の買主候補が見つかり、より高い値段で不動産を売却することができるかもしれません。
それぞれに一長一短があるため、不動産会社に相談し慎重に決定しましょう。
媒介契約を結び、不動産会社が売却活動を始めます。
自社のHPや不動産ポータルサイトといったインターネット媒体への掲載やチラシ・ポスティング、居住用不動産の場合はオープンハウスの開催など、様々な方法を行います。
媒介契約の契約期間は3カ月が上限となっており、3カ月でも売却が完了しない場合は契約更新などの見直しを行います。
関連記事：ワンルームマンションが売却できない理由。早く売るためにやること
購入検討者が現れれば「購入申込書」を受領し、取引価格や引き渡しの条件などについて、調整を行います。買主から価格交渉があった場合に、売主は応じるか、断るか判断をします。また、買主がローンを使用する場合は、契約前に事前審査が住んでいるか金融機関に確認をします。
売主・買主双方が条件を合意すれば売買契約を取り交わします。
その際に売買の手付金を買主が売主に支払います。売買価格の5～10％が手付金の目安になります。買主は重要事項説明を受けますので、賃貸契約書、重要事項調査報告書などの書類を準備をします。
その後、売主は抵当権の抹消手続きや、居住用不動産の場合は公共料金の精算などを済ませ、買主に物件を引き渡すことのできる状態にしておきます。
引渡し日に、買主から売買代金を受領して、所有権が売主から買主に移転をします。
投資マンション売却時にかかる費用についてはこちらをご参考ください。
関連記事：投資マンションの売却費用はいくら？手数料や経費を解説
そして、売買契約締結時に定めた内容で物件を引き渡します。
オーナーチェンジで入居者がいる場合は、入居者に変更の通知を出して家賃の振込先を案内します。
以上で物件の売却は完了です。
投資物件の売却を検討する背景として、住宅購入や住宅ローン審査への影響を整理したい方は、
不動産投資ローンがあっても住宅ローンは組める？審査への影響と対処法を解説 もあわせて確認しておくと判断しやすくなります。
(株)TOCHU簡単な業者選びのポイントは、まず会社のホームページをきちんとチェックすることです。担当者の名前や写真が載っているか、会社の情報がきちんと掲載されているかなど。こういった基本的なことをやっている会社を選ぶべきです。逆に、ホームページの情報が乏しい会社は要注意です。
また、免許番号が新しすぎる会社や、行政指導を受けたことがある会社は気をつけた方がいいでしょう。結局のところ、顔の見える関係を大切にしている会社を選ぶのが一番安全だと思います。
不安を感じたら、他の不動産会社にセカンドオピニオンを求めるのもいいですね。当社にもぜひご相談ください。怪しいと感じたら、無理して進める必要はありません。慎重に判断することが大切です。
マンション投資に関するお問い合わせはこちら
10：00～19：00（（年末年始除く））
ワンルームマンションの売却をはじめとした不動産の「売買契約」は、売主と買主双方の、金額や引き渡し期日などの条件合意を書面で約束することになります。
契約が締結されると簡単には解除することはできません。
また、手付金の授受や、違約金の定めもありますので、契約内容を十分に確認する必要があります。そのポイントについて解説します。
前述の通り、売買契約を締結後、売主・買主双方は契約内容履行のために協力します。
しかし、どうしても契約を解除せざるを得ない場合には、一定の要件に該当した場合のみ契約が解除できます。
売買契約締結時に買主から売主に支払われる「手付金」を、期日までに放棄することで、契約を解除することが可能です。
買主側からの解除を申請した場合には、手付金の全額放棄により契約解除ができます。
売主側からの解除を申請した場合には、手付金の倍返しによって契約解除ができます。
(株)TOCHU私の20数年の業界経験において、これまで2回だけありました。基本的には稀なケースです。
手付解除には期限が設定されており、その期限内であれば手付金の倍返し、または手付金の放棄により契約を解除することが可能です。
実際の事例としては、売主からの解除だったケース。これは、契約締結の翌日に別の業者から市場相場を大幅に上回る高額な申し込みがあった事例です。「宝くじ案件」と呼ばれる現象で、市場相場よりも著しく高い価格での申し込みが、極めて低い確率で発生することがあります。
具体的には、2,000万円程度の売買価格の物件に対して2,500万円の申し込みがあり、手付金が50万円程度だったため、経済的合理性を考慮して「2,500万円での取引の方が有利」という判断で売主が手付解除を選択されました。
重要な点として、手付解除の場合でも仲介手数料は返金されません。売買契約の成立により仲介手数料が発生するためです。物件調査、顧客対応などのコストを投じて契約を成立させているため、顧客都合での解除であっても手数料は発生します。
先程の、手付金の解除期日を過ぎた場合で、契約の履行することが困難な時は、違約金を相手側に支払うことによって契約を解除することができます。
売買代金の１０～２０％を定めておくことが一般的です。
売主から買主に所有権が移転する前に、地震・火災などの災害で物件が滅失し、購入の目的が果たせない場合、買主は契約を解除することができます。
買主は契約締結の段階で、確実に融資が受けられるか、わからないケースが大半です。
融資が受けられなかったり、減額されたりといった理由で、契約が履行できなくなった場合は、契約を解除することができます。あらかじめ期限を設けておきます。
売買契約の手続き方法や、万が一の場合の解除の方法など、事前に知り慎重に進めましょう。
また、売買契約締結の際には、しっかりとした実績のあるワンルームマンション売買の専門会社に依頼をするということは、非常に重要であるといえます。
買契約は、売主と買主が対等の立場で契約を行うことが原則です。
そのため契約を締結後は、契約書の内容に従って、義務の履行に協力するという責任を負います。
もし、契約を締結後にトラブルが生じた場合、契約書の内容に基づいた処理をすることになりますので、契約締結時に契約内容を十分に理解し、不明な点は不動産会社に確認することが重要です。
(株)TOCHU実際に最も注意すべきは、適切な事前審査を実施していないケースです。
「金融機関から承認を得ている」と主張する買主に対して「担当者への確認連絡を取らせていただきたい」と申し出ると、「これは私と金融機関の信頼関係に基づいているため、そちらからの連絡は控えてほしい」などと拒否される場合があります。このような対応の場合、実際の承認状況に疑問を持たざるを得ません。
実際には審査を通過する方もいらっしゃいますが、全く承認されない方も存在します。既存の借り入れや与信限度額への到達など、何らかの事情があると推測されます。
その他にも、「ローンが承認されれば購入します」という発言をする方も要注意です。これは手段と目的が逆転しており、こういったケースで不動産投資を始めて成功することはありません。適切な資金計画がなく、金融機関の担当者から「どのような計画でこの物件を購入されるのですか」と質問された際に適切に回答できないようでは、投資事業を行うべきではないでしょう。
以前は申込みをした後に金融機関審査を行う方法もありましたが、これは売主・買主双方にご迷惑をおかけしてしまいます。承認されない案件で商談を進め、金融機関で否決されるというのは誰にとってもメリットがありません。現在は、買主には事前審査を受けていただき、承認が得られない場合は売主への案件紹介を行わないというケースもあります。
物件問い合わせ前に金融機関で事前審査を受け、借入可能額を確認してから不動産会社に相談するのがよいでしょう。
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(株)TOCHU最も大きな違いは、賃貸契約中の物件を引き渡すオーナーチェンジという点です。この内容が通常の売買契約と大きく異なります。
当社では、賃料金額や賃貸条件、入居期間などを明確に明示し、敷金の引き継ぎや賃貸契約の移行について詳細に条文へ盛り込むことを徹底しています。また、賃貸管理を委託している場合は、管理契約の引き継ぎや解約についても明記しておかなければ、後のトラブルの原因となります。
契約時には問題がないと判断していても、引き渡し時に「対応できない」という事態が発生すると、買主から「契約内容と異なる」というクレームに発展します。さらに深刻なのは、契約から引き渡しまでの期間中に入居者が退去し、新しい入居者の賃料条件が変更になってしまうケースです。このような場合、買主は「この賃料条件では購入したくない」と契約の見直しを求める可能性があり、様々な問題が発生します。
買主に賃貸募集を委ねても積極的に募集活動を行わず、引き渡しまでの3カ月間賃料収入が得られないため売主からクレームが発生したり、反対に売主が早期入居を優先して安い賃料設定をしてしまい、買主の想定していた月額10万円が9万円になってしまうといったトラブルの可能性もあります。
ワンルームマンションや40㎡以下の投資マンションでは、平均入居期間が3年であるため、契約から引き渡しまでの期間中にその3年のサイクルが到来するケースが想定以上に多く発生してしまうのです。
(株)TOCHU引き渡し時の賃貸条件、修繕積立金・管理費の変動対応、敷金の移行手続き、賃貸管理契約の解約に関する条文が特に重要です。
これらの内容が売買契約書の条文や特約条項に明記されていない場合、重大なリスクを抱えることになります。記載がないということは、問題発生時に当事者間の協議でしか解決できず、最悪のシナリオに対する備えができていないということです。
売買契約は順調に進行すれば問題ありませんが、常に最悪のケースを想定した契約書の作成が不可欠です。入居者の退去、賃貸管理会社の解約不能など、様々なリスクを予想し、それらに対応できる条文を準備しておく必要があります。適切なリスクシナリオが想定できなければ、有効な条文も作成できません。これは仲介会社にとっても必須の知識です。
当社で使用している契約書では、賃貸条件の変動を防ぐ条文を設けており、大幅な変動が発生した場合は契約自体を解除できる条文も含めています。
具体例として、賃貸管理の解約が可能という前提だったものの実際は解約できない場合、売主が違約金を負担できない場合、管理会社との連絡が取れなくなる場合などがあります。引き渡しまでの期間中に賃貸管理の解約手続きが完了しない場合、売主も買主も困難な状況に陥ります。引き渡しを希望しているにも関わらず実行できない、買主も代金の支払いを希望しているが支払えないという状況で、双方が困窮してしまいます。これは契約違反とは性質が異なり、履行の意思はあるが履行が不可能という不可抗力的な事情であるため、このような場合に契約を解除できる条文を設けています。
近年の物価高騰により、建物管理会社の修繕積立金や管理費が急激に上昇し、臨時総会により契約時の金額から引き渡し前の短期間で1.5倍に増額されるケースも発生しています。投資マンションでは当初の管理費を低く設定して販売しやすくしていますが、限界に達すると臨時総会で大幅に増額されることがあります。このような状況でも円滑に引き渡しを完了できる、または紛争なく契約を解除できるような条文を工夫して設けています。
(株)TOCHUワンルームマンションの売買契約で特に重要なのは、オーナーチェンジについての文面がきちんと入っているかどうかです。入居者に対していくらで貸していて、どういう条件で売り渡すのかという、家賃の引き継ぎの条文がしっかり入っているかどうか。これがないと後でトラブルになります。
また、賃貸管理の契約を解約するとか、サブリースを引き継ぐとか、そういった専門的な条文も入っているべきです。
また、買主さんが利用するローンについても確認しなければなりません。投資用物件の場合、事前に与信を取るんです。本当に話を聞いて危ういなと思ったら、買主さんが何件目の物件なのか、本当に買えるのかどうかを事前に確認した方がいいでしょう。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
2002年より投資用中古ワンルームマンション売買のキャリアをスタート。
20年以上にわたり投資マンション市場に携わり、売主・買主双方のリアルな課題解決を通じて、個人投資家の資産形成をサポートしてきた。
2014年に株式会社東・仲（現：株式会社TOCHU）を設立。
投資用中古ワンルームマンションを中心とした売買仲介・買取事業を展開し、これまでの取扱実績は20,000件以上。
現在、会社には年間7,000件以上の投資マンション売却・不動産投資に関する相談 が寄せられており、多くの投資家の売却戦略や資産運用をサポートしている。
2025年には業界初となる価格透明化サービス 「TOCHU iBuyer」 を展開。
中古投資マンション市場の価格不透明性を解消し、投資家が適正価格で売却できる仕組みづくりを推進している。
「誠実な取引こそが市場の信頼をつくる」という理念のもと、 投資マンション市場の健全な発展を目指して活動している。
・投資マンション売却
・投資マンション買取
・オーナーチェンジ物件売却
・不動産投資コンサルティング
投資マンション売却・不動産投資の専門家として、各種メディアや業界媒体で紹介されている。
・NHKにて不動産市場に関する取材
・「住宅新報」にてTOCHU iBuyerが紹介
・「リフォーム産業新聞」にて企業取り組みが掲載
・不動産業界メディア「リビンマガジンBiz」にてサービス紹介
・不動産オーナー向け専門誌「月刊 地主と家主」に書籍が掲載
・ERA LIXIL不動産ショップ全国大会にて成績優秀により複数回受賞。
・不動産業界団体 投資不動産流通協会 の会員として研修・研究活動に参加。
・JAPAN BUILD 「不動産テックEXPO」 のセミナー登壇
不動産取引のデジタル化・透明化に向けた取り組みを発信している。
・公認 不動産コンサルティングマスター
・宅地建物取引士
・ファイナンシャル・プランニング技能士
・賃貸不動産経営管理士
・投資不動産取引士
・競売不動産取扱主任者
・日本不動産仲裁機構 認定ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）
『マンション投資IQアップの法則 〜なんとなく投資用マンションを所有している君へ〜』（CHICORA BOOKS）
代表取締役伊藤幸弘
ワンルームマンションを売却する上で特に重要なのはこの部分です。具体的には価格査定と業者選定です。ここで売却の成否の8割、9割が決まるといっても過言ではありません。まず、きちんとした根拠のある査定をしてもらえるかどうか。どういう事例を見て査定したのか、きちんと説明してもらうようにしましょう。
また、査定を1社単独に頼むのはおすすめしません。最低でも2社に査定してもらうことをおすすめします。これは一種の保険みたいなものです。本来であれば、2社から出てくる査定価格は似たような金額になるはずです。もし全然違う数字が出てきたら、どちらかがおかしいことになります。そうなったら、もう1社相談してもいいかもしれません。
不動産業界は価格の透明性が低く、一般の消費者には相場観が掴みにくいため、不動産会社の言いなりになってしまいがちです。きちんとした根拠を示しながら査定結果を伝えてくれる会社に出会うことができれば、売主の要望に添った売却をスムーズに進めることができるでしょう。