ワンルーム投資コラム

マンション売却は賃貸中と空室どちらが良い!?投資物件の判断方法を解説

比較する人細かい部分を見ていくと、いろいろなメリットとデメリットが両方ある話になってしまうのですが、「投資マンションの売却は、賃貸中と空室、どちらがいいのか。」と、
よくご質問をいただくことが多いです。

特に、弊社は投資マンション専門のために、取り扱う物件の90%は賃貸収入が目的の物件になりますので、上記のような質問を受けます。

投資マンションのオーナーチェンジにおいて、売却価格に大きく影響があるので、詳しく解説します。

 

投資マンションの空室は避けられない

ファミリータイプの場合は、お子さんの学校の問題や、勤め先の関係で頻繁に入退出はなく一度入居すると長期になります。
しかし、投資マンションの入居者は若年者や単身者が多く、賃貸期間が平均3年と短いために、中長期で所有していると、運用中に退室されること方が出ることは、避けられないものです。
入居者の退室の申し出により、将来のことをいろいろと予想し、売却を考えるきっかけになったオーナー様も多くいるので、気になるポイントなのかもしれません。

マンションの売却
まずはご相談ください!

マンション売却の賃貸中と空室 オススメの考え方

物件やオーナーさまの状況により異なるので、例外はゼロにはできませんが、基本的には下記の順番がいいとオススメしています。

  1. 相場よりも高い家賃でマンションを賃貸中
  2. 空室のままマンションを売却
  3. 相場よりも安い家賃でマンションを賃貸中

まとめますと、1は売り時、2は要件検討、3は高額な取引は難しい。

 

相場よりも高い家賃でマンションを賃貸中

何度も同じ入居者が更新をしており、家賃が下がっていない物件です。
このような物件をお持ちのオーナー様は、売却にそれほど興味がなくても、早期に検討されてもよいかもしれません。
あまり知られていませんが、月の家賃が3,000円違うだけで、売買価格が100万円変わることもあります。
賃料が相場よりも高くついているので、入居者が退室する前が高く売却できるチャンスです。

 

当たり前の話ですが、家賃は収益物件の価値を決める重要な要素の一つです。
もちろんメインになるのは立地と物件の外観や設備などの魅力です。
結局、物件競争力から家賃が決まることになります。
しかしながら、入居者の方が長く住み続けている物件においてはその限りではありません。
物件が古くなるなどして相場が下がっていても、更新を続けている方がいる物件なら、基本的に家賃は入居開始の当時のままです。
例えば、相場では64,000円なのに、入居者の方が10年住み続けていて家賃が70,000円のような物件です。

 

新たに客付けを70,000円でするのは難しいと思いますが、すでに入居者がいて住み続けているのであれば、現時点では純粋に「家賃収入が相場の1割高い優良物件」になります。
強気の売却価格の設定をしても、利回り重視で購入する投資家がいることが予測されます。
また、長期間入居されていた方が退去すると原状回復するリフォーム費用やエアコンなどの設備交換が必要になることもあるので、そのまま売却できるオーナーチェンジは費用負担がなく魅力があります。

 

空室のままマンションを売却

購入した買主が、内装をして価値を高めたり、高く募集をしたり自由に計算できることが魅力だと言えます。
これは売主にも言えることです。
売却を数年内に予定している方は、空室になった際に、安易に賃料値下げて、早く埋める事だけを考えるのではなく、複数の戦略を自由に検討してみましょう。
例えば、賃貸の仲介料のほかに広告料を払ったり、場合によりますがリフォームなどで出費が一時的に発生しても、一度高めの家賃で入居者を入れておくことで、出費をカバーしてあり余る高値で売却できる可能性もあります。

 

リフォームすることで早期に入居者が入り、空室期間を短くして、負担した費用を回収する速度を早くできます。
広告費やリフォーム費用など負担ができない場合は、入居者の初期費用を抑えて競争力を持たせることも必要です。
最近では当たり前になっていますが、敷金礼金をなしにして、フリーレントを1カ月つけるなど工夫も必要です。

 

また、長期で空室になってしまう場合は、賃貸管理を任せている会社を変更することも選択の一つです。
一般媒介で競争させて、客付けした会社に管理を任せるなど、こちらから動きをつけて、トータルで戦略的に判断しましょう。

 

相場よりも安い家賃でマンションを賃貸中

この場合は、入居者が退室するまで、売却の時期を待つことも作戦としてはアリです。
相場よりも安い家賃ので、入居期間が長期になり、なかなか退室してくれないことも多いですが、あきらめてはいけません。

 

2年に一度の更新のタイミングで、相場の家賃にしたいなどと値上げの交渉してください。
また、タダでは値上げしてくれない場合は、今回の更新手数料をなしていいので、その分月額の家賃を値上げするなど、交換条件を出すことも検討できます。
粘り強く交渉をして可能性を追求しましょう。

 

たった3,000円の違いが、売却の際には100万円の違いになるので、費用対効果で考えると入居者との交渉はしないと損です。
交渉が長引き、決裂した場合は、従前の家賃で更新をすればいいので、オーナーさまはノーリスクです。値上げ交渉により、入居者の方から訴えられて、裁判になることは考えられませんし、印象が悪くなって退去するのであれば、それは考え方によっては、ラッキーかもしれません。

 

まれに、入居者に協力金を払ってでも、月額の家賃を挙げてもらった方が得になるケースもあるのですが、後々トラブルにならないように配慮が必要です。
その場合は、どのくらいのリターンが見込めるのか、またリスクも把握するために、必ず専門家に相談してから進めてください。

 

マンション売却と賃貸は中長期で考える

すべての投資マンションのオーナーさまに言えることですが、売却を検討するならば、中長期的に専門家の知恵と経験を借りて、取り組むことが必要になります。
投資マンション専門会社であれば、下記のような有益なアドバイスができるはずです。

  • 家賃が高いので退去前に売る
  • 空室になったらリフォームせずに売る
  • 空室のほうが高く売れるエリアだから退去を待つ
  • 入居者が退去したら、賃料を高くする
  • 更新の際に賃料値上げを交渉する

売却価格に大きな影響が出てしまうので、賃貸を適当に考えずに、戦略的な計画を立て、賃貸中と空室のどちらでも損をしないようオーナーチェンジを進めましょう。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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後悔なく、納得した、満足できる売却をしてもらいたい。
株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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