ワンルームマンション売却の前に、必ず知っておくべき媒介契約の種類

媒介契約の意味と種類

所有している投資ワンルームマンションを売却するには、まず不動産会社に依頼をしなければなりません。

その際に、口約束で、大きな金額の物件の営業を依頼することは、齟齬が生まれたりしてトラブルの原因になってしまう可能性があります。

そこで、事前に金額や期間などを細かな条件を取り決めし、営業を依頼するために媒介契約を締結します。基本的には媒介契約の取り交わしがない契約は違法な行為になります。投資ワンルームマンションの媒介契約には3種類あり、不動産業者の拘束が強い順に「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」です。

それぞれ、次のような特徴があります。その特徴をふまえたうえで選択をしましょう。

専属専任媒介契約

• レインズへの5日以内の物件登録が必要。
• 不動産会社が週に一回以上、営業の活動報告を行う。
• 不動産会社1社にしか、依頼できない。
• 売主様が見つけた購入希望者と直接売買契約はできない。

専任媒介契約

• レインズへの7日以内の物件登録が必要。
• 不動産会社が2週に一回以上、営業の活動報告を行う。
• 不動産会社1社にしか、依頼できない。
• 売主様が見つけた購入希望者と直接売買契約ができる。

一般媒介契約

• レインズへの物件登録義務がない。
• 不動産会社の、活動報告義務はない。
• 複数の不動産会社に、重ねて依頼できる。
• 売主様が見つけた購入希望者と直接売買契約ができる。

※レインズとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているシステムのことです。

多くの不動産会社が物件情報を共有することができ、商談成立までの時間を短縮できたり、適切な価格での取引を促進する仕組みです。積極的な情報共有による、物件情報の囲い込みを防ぐ目的もあります。囲い込みについては下記のコラムを確認ください。

不動産会社による囲い込みに気を付けてください。

おすすめの媒介契約の方法

ワンルームマンション売却で、弊社がおすすめしている方法は、専任媒介で一定期間依頼をして決まらない場合、一般で複数に広げるやり方です。

最初から一般媒介ですと、投資ワンルームマンションの取引に慣れていない売主様は業務の負担が多いので、ストレスが大きくなると予想できます。

複数の不動産会社から一斉に営業報告の連絡や、物件の詳細情報の確認が入ったり、申し込みがあった場合に交渉が入り、売主様の負担が大きくなることは避けられません。

さらに、最終的な売却を決定する際に、1社としか売買契約ができないので、断りの連絡をすることも、精神的な負い目を感じることもあります。

また、はじめから一般媒介契約で、同時に複数の会社から、物件情報が出回ることで、買主から価格が高い物件だから決まらないと思われ、購入の検討から外されてしまうこともあります。

物件の鮮度も、投資ワンルームマンションを高く売却するためには必要な要素になります。

投資ワンルームマンション売却に慣れている方は、最初から複数の会社に一般媒介で価格競争させることも可能ですが、専任媒介の方が、他の不動産会社で成約することがないので、営業担当者の力が入り、積極的な営業活動と、購入希望者に対する値上げ交渉をじっくり行うことができますので、初めて売却をされる方は、高く売却をしたい方にはお勧めです。

いずれにしろ、ご自身に合った媒介契約を選ばれることが成功につながります。

そのためには、しっかりとした投資ワンルームマンションの専門の不動産会社と担当者を選定する必要があります。

投資用ワンルームマンション売却をお願いするべき不動産会社選定のポイントは、下記のコラムから確認ください。

投資用ワンルームマンション売却をお願いするべき不動産会社選定のポイント