投資ワンルームマンション査定の根拠は何か？どうやって計算しているのか？

投資ワンルーマンションは売却価格によって利益が大きく変わります。

便利な一括査定サイトを利用する人も多く、物件の価値を簡単に調べることが可能です。問い合わせを行うと、複数の不動産会社から査定金額についての連絡が入ります。

ドキドキしながら査定金額を聞くものの、どこも似たような価格になるケースが多くみられます。不動産会社によって査定金額に開きがあると思っていた人にとっては、予想外の結果かもしれません。

投資ワンルームマンションの査定金額が同じになる理由

一括査定サイトでの査定金額が横並びになってしまう理由は、不動産会社が同じ投資ワンルームマンション査定の方法を用いているためです。

不動産の査定方法には、「事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つが挙げられます。

「原価法」と「収益還元法」は、計算が難しく、また、実際の取引相場と乖離してしまうケースが多い為に、「事例比較法」が、主に投資マンションの取引きに利用されています。文字通り類似する成約事例から比較推測をして査定金額を求める方法です。

立地・徒歩距離・広さ・築年数・間取り・利回りなど類似している物件が、過去にどれくらいの価格で取引されたかをベースに、査定対象物件に加点・減点をして査定が行われます。同じマンション内での別の部屋の成約事例があれば、より比較しやすく、同じような査定金額が並ぶことになるでしょう。

過去の事例を大量に入力したAIによって、査定価格を算出する不動産会社も増えています。必要なデータを入力するだけで自動で計算されているケースも少なくありません。

弊社では、細かなデータ分析はもちろん、これまでの豊富な成約実績を活かしながら、根拠のある確実な査定金額の提示を心がけています。

自動査定と担当者の感覚の両方を合わせて、適正な価格の修正を行っています。そして、購入見込みのお客様とのパイプもあり、できるだけ高値で投資ワンルームマンション売却をしたいという売主様の希望にも沿うことが可能です。

もちろん、投資ワンルームマンション査定だけでなく、売却手続きも丁寧に対応しています。

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ワンルームマンションの査定方法と価格を決める要因

ワンルームマンションの売却を成功させるためにも、査定方法や価格を決める要因を理解しておきましょう。

一般的な査定方法と価格を決める要因について、詳しく解説します。

ワンルームマンションの3つの査定方法

ワンルームマンションの価値を正確に評価するためには、一般的に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つの査定方法が用いられます。それぞれの査定方法を詳しく解説していきます。

取引事例比較法

「取引事例比較法」は、似た条件の物件が最近どのように売買されたかをもとにして、物件の市場価値を推定する査定方法です。「取引事例比較法」には、物件の市場価値を現実的かつ客観的に評価できるメリットがあります。

売主と買主双方に公平な価格設定が期待できます。

最も一般的な査定方法である「取引事例比較法」ですが、一戸建ての査定には向きません。

「取引事例比較法」を用いてマンションの1室を査定する手順を解説します。

■STEP.1: 物件の条件評価

まず、査定する物件と比較対象となる成約事例について、以下の条件を評価し点数を付けます。

• 築年数：物件が建築されてからの年数
• 階数：物件が位置する建物内の階層
• 方位：物件の向き（南向き、北向きなど）
• 駅からの距離：最寄り駅までの徒歩での所要時間
• 間取り：部屋の配置と種類（1LDK、2DKなど）
• 室内状態：内装の新しさや傷の有無
• 分譲会社：物件を開発したデベロッパーの信頼性や知名度

これらの情報をもとにして、査定物件と成約事例を比較し、類似点と差異を評点化します。

■STEP.2: 単価の計算

次に、「成約物件」の単価を計算します。

これは、成約価格を物件の専有面積で割ることで求められます。「成約物件」の単価の計算式は以下のとおりです。

成約単価（万円／㎡）=成約価格（万円）÷専有面積（㎡）

この計算により、1㎡あたりの平均的な市場価格が明らかになります。

■STEP.3: 査定額の推定

最後に、評価点にもとづいて査定物件の価値を算出します。

「成約事例」の点数が特定の単価に対応していた場合、同様の計算を査定物件に適用して、予想販売価格を推定します。

計算式は以下のとおりです。

査定物件の推定価格（万円）=査定物件の点数×査定物件の専有面積（㎡）×成約単価（万円／㎡）

原価法

原価法は、建物を新たに建築する費用をもとに、物件を評価する査定方法です。

具体的には、物件を再建築した際の原価を算出し、経年による価格の下落分を差し引くことで現在価値を求めます。主に中古戸建ての建物部分の査定に用いられます。原価法の計算式は以下のとおりです。

再調達単価×延床面積÷耐用年数×残存年数（耐用年数 – 築年数）

再調達単価は、建物の一般的な建築コストを示す「建物の標準的な建築価額表」をもとに算出します。

今回は各構造別の1㎡あたりの単価を以下のように設定しています。

• 木造：17万円
• 鉄筋コンクリート造：28万円
• 鉄骨鉄筋コンクリート造：31万円
• 鉄骨造：22万円

耐用年数は、税法にもとづき以下※のように定められています：

• 木造：24年
• 鉄筋コンクリート造：50年
• 鉄骨鉄筋コンクリート造：50年

※上記は事務所として利用する場合の耐用年数

■具体的な計算例

例として、築10年の木造2階建て、建物面積が100㎡の家を評価する場合

17万円×100㎡÷24年×14年（24年−10年）=約1,000万円

この計算では、建物の耐用年数を踏まえて残存価値を算出しています。

事業用の場合、居住用よりも耐用年数が長く設定されることが多く、実際の査定では市場の実態や物件の状態に応じて適宜調整されることが一般的です。

収益還元法

収益還元法は、査定物件が将来生み出す予定の利益をもとに、その収益力を評価して価格を算出する査定方法です。主に投資用の収益物件で使用され、直接還元法とDCF法という二つの主要な計算方法があります。

それぞれの計算方法を詳しく解説します。

■直接還元法

直接還元法では、1年間の家賃収入から経費を除いた「純利益」を「還元利回り」で割り、物件の収益価格を求めます。還元利回りとは、不動産から得ることのできる投資利回りを指します。直接還元法の計算式は以下のとおりです。

収益価格=12ヵ月分の純利益（月額賃料-経費）÷還元利回り

還元利回りは一般の住宅で5〜7％、事業用で8〜10％が基準です。高利回りなほど収益性が高いと判断できます。

■DCF法

DCF法は、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引くことで、物件の価値を算出します。DCFとは「Discounted Cash-Flow」を略したものです。

保有期間に得られる純利益と、売却で得られるであろう価格を、現在価格に割り戻して合計します。DCF法は直接還元法より難しく手間もかかりますが、精度が勝るとされています。不動産の査定額は通常、複数の査定方法を組み合わせて算出されます。

お伝えしてきた査定方法は、それぞれ物件の特性や市場条件などに応じて選ばれ、多角的なアプローチが求められます。

ワンルームマンションの価格を決める要因とは

ワンルームマンションの価格を決定する際には、以下の要因が大きく影響します。

• 立地と周辺環境
• 築年数と設備の状態
• 市場の需給バランス

それぞれの要因を詳しく解説します。

立地と周辺環境

立地は不動産価格に最も大きな影響を与える要素の一つです。駅からの距離、商業施設や医療機関へのアクセスの良さ、さらには地域の安全性や環境の快適さなど、多くの要素が価格に反映されます。

築年数と設備の状態

新築の物件は一般的に価値が高いですが、築年数が経過するごとに物件の価値は低下します。ただし、定期的なメンテナンスやリノベーションが行われている場合、価値を維持または向上させることが可能です。設備の近代性や機能性も重要な価格決定要因です。

市場の需給バランス

不動産市場の需給バランスは、物件価格に直接影響を及ぼします。

供給が需要を上回る市場では、価格が抑えられる傾向にありますが、逆に需要が供給を上回る場合は価格が高騰することがあります。これらの要因を考慮することで、ワンルームマンションの適正価格を判断するための基準を設けることができます。

オーナーチェンジ物件の査定で重視するポイント

一括査定サイトで同じような査定金額になった場合や、反対に不動産会社によって差が生じた場合は、物件の査定方法をイメージするとその理由が見えてきます。

あくまで査定金額は、より良い投資ワンルームマンション売却をするための材料の一つと考えることがポイントです。投資ワンルームマンションの失敗例で多いのが、資産価値の下落や、空室のリスクに対応できなかったというケースです。物件を売却するために査定を行ったものの、イメージとかけ離れた金額が提示されたという話も少なくありません。

まずは、オーナーチェンジの物件が、どのような項目に注目して査定されるのか知っておくことが大切です。投資ワンルームマンション売却で失敗するリスクを軽減するためにも、知識を深めておきましょう。

投資ワンルームマンションの査定の計算方法

投資ワンルームマンションの査定金額は、家賃利回り、管理費、修繕積立金、立地、築年数、室内面積などを当該物件と比べながら価格を計算します。

※家賃利回りは、予定手取り年間収入　÷　売買価格　×　100　で計算するのが一般的です。

予定手取り年間収入＝（月額家賃ー月額管理費修繕積立金）×12

不動産は個別性が強く、室内のリノベーションの有無や、相場より極端に高い家賃など特殊な事情がある場合は適切に補正を行います。入居者が10年以上も住み続けているような場合は、退出後の募集で家賃が低下することが無く、相場よりも高い家賃になっていおることもあります。

家賃が相場よりも安い場合も同様です。

残念ながら立地や築年数、さらに室内面積は変えることができませんが、設備や内装であれば工夫次第で査定金額をアップさせることも可能です。ただし、大規模なリノベーションを行ったからといって、思うような査定価格になるとは限らないため要注意です。

リノベーション工事に300万円かかったが、売買価格は150万円しか高くならなかったケースも多々あります。工事の前に専門会社と、どのくらいの売買価格に影響が出るのか、打ち合わせをオススメします。

投資ワンルームマンション売却での査定は、直近の事例が多いほど現在の市場価格が反映されるため、正確な査定価格に繋がりやすくなります。

逆に事例が少ない場合や、古い（3年以前など）場合は適正な価格とはいえません。

そのため、実際に訪問査定を受けると当初の金額よりもダウンする可能性があることを理解しておきましょう。弊社が扱う東京、神奈川エリアの物件は、事例も新しく数も多いので正確な査定と言えます。弊社では、査定後に売却をすることになった場合には、全国どこでも無料で出張契約が可能です。そのため、遠方の方や忙しい方でも安心して手続きをすることができます。

また、投資ワンルームマンションに特化している強みを活かして、査定のみではなく、収支のシミュレーションや、無料税務相談など、お客様の満足度を高められるようなサービスにも力を入れています。

スマホやパソコンで簡単にマンション査定ができる時代ですが、ノウハウを活かした、具体的で根拠ある査定を希望されている方は、ぜひ弊社へお任せください。経験豊富なスタッフが、丁寧な査定と売却手続きのサポートを行います。

正確な査定金額を提示できるのが強みです。また、東京・神奈川を対象とした投資ワンルームマンション相談では、業界トップクラスの実績があります。その理由は、独自システムによって高値売却ができることやフットワークの軽さを活かして契約までのスピードを速くできる点にあります。

最短で契約まで話が進んだ場合、38時間以内に手続きを完了することが可能です。おかげさまで、お客様満足度は93％を超え、リピーターも多く投資ワンルームマンションのサポート役として高い評価を得ています。

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査定額はあくまで目安として、売り出しの価格を考える

査定額はあくまで目安ですので、最終的な売出価格は売主様の希望を加味して決まっていくのが基本です。

当然、売る側は高く売却したいものですが、一方で買う側はできるだけ安く購入したいと考えます。交渉によって価格が下げられてしまうことも見越して、査定価格よりもやや高めに売出価格を設定することがポイントです。

ただし、あまりに売出価格を吊り上げてしまうと、買主に見送らせてしまい、申し込みが入らないこともあります。査定金額に対して、どれくらい高値の売出価格にするべきか、売主様とじっくり打ち合わせを行います。

売主様に納得していただける査定金額を提示し、それをもとに市場の他の売出物件とも比較しながら、売出価格を決められるようにお手伝いいたします。スタッフ一同、ワンルームマンション売却専門の会社という強みを活かして、一般的な不動産会社よりもピンポイントでお客様のニーズに合ったサービス提供ができるように心がけています。

投資ワンルームマンションの査定や売却について、気になることや不安な点はスタッフが無料相談に応じます。専門知識と経験をもとに、一緒に考えたりアドバイスをしたりすることも可能です。

「入居者が見つからず家賃収入が減ってきた」「生活資金確保のために売却したい」など、売却や投資の悩みや不安があれば、無料査定をきっかけに、お気軽にご相談ください。

ワンルームマンションの売却について、こちらの記事でさらに詳しく紹介しています。

関連記事：ワンルームマンション売却を専門業者が解説！高く売るタイミング・成功のコツ・注意点【総まとめ】

設けることができます。

ワンルームマンション売却時の注意点

ワンルームマンションを売却する際には、いくつかの点に注意が必要です。

• 売却価格の設定と購入希望者との交渉
• 購入者の与信
• 契約書の内容
• 売却後の税務処理と諸経費の精算

上記の注意点について、詳しく解説します。

売却価格の設定と購入希望者との交渉

ワンルームマンションを売却する際には、売却価格の適切な設定が重要です。

価格を設定するにあたっては、市場価値の正確な評価が必須です。

これには、似た条件の物件がどの程度の価格で取引されているかを把握することが含まれます。適切な価格設定により、物件の売れ残りリスクを避けることができ、同時に不当に低い価格での損失も防ぐことが可能です。

売却価格の設定プロセス

1. 近隣の同様の物件との比較を通じて、現在の市場状況を把握する
2. 不動産のプロフェッショナルや鑑定士の意見を取り入れ、より精度の高い価格設定を可能にする
3. 物件の立地、築年数、設備の状態などを評価し、これらの要素が価格にどう影響するかを考慮する

交渉の進め方

価格設定後の交渉過程も同様に重要です。購入希望者との交渉では以下の点に注意する必要があります。

• 価格の柔軟性
• 交渉戦略の設計
• 最終合意の成立

価格の柔軟性

市場状況に応じて価格の調整が必要な場合も考慮に入れます。ただし、あまりに頻繁に価格を変更すると信頼を損ねる可能性もあるため、慎重に行う必要があります。

交渉戦略の設計

購入希望者との交渉には戦略が必要です。希望者の動機や背景を理解し、それに応じたアプローチを計画します。

最終合意の成立

価格についての合意だけでなく、売買条件全体に関して両者の合意が得られた際には、迅速に契約に進むことです。

購入者の与信

ワンルームマンションの売却において、購入希望者の与信チェックは取引の安全を確保するうえで欠かせないプロセスです。

不動産会社を通すことで買主の資産状況や職業を把握できます。
適切な与信チェックを行うことで、購入者が資金調達に関する問題を抱えていないか事前に確認し、売却プロセスにおけるリスクを最小限に抑えられます。

与信チェックには以下のような点が含まれます。

• 購入者の信用情報の確認
• 資金調達能力の検証
• 雇用状況と収入の確認

購入者の信用情報の確認

購入者がローンの債務不履行や信用問題を起こしていないかを調べます。

資金調達能力の検証

購入者が物件購入に必要な資金を確保しているか、または適切な融資を受けられる条件を満たしているかを検証します。

雇用状況と収入の確認

定期的な収入があり、物件購入後も安定した経済状況を維持できるかどうかを確認します。

契約書の内容

契約書の内容には特に注意を払い、以下の点を確認しましょう。

• 契約条件の明確性
• 公平性の確保
• 法的要件の遵守

契約条件の明確性

契約書に記載されている条項が明確で理解しやすいかチェックします。不明瞭な表現はトラブルの元になるため、具体的かつ簡潔な表現に改めるべきです。

公平性の確保

契約が双方にとって公平であることを保証し、一方的に不利な条件が含まれていないかを検証します。

法的要件の遵守

契約内容が現行法に適合しているかを確認し、法的な問題が将来生じないようにします。

トラブル防止策

契約書の内容を両者が納得のいく形で最終確定させることが、将来的なトラブルを防ぐ鍵です。また、売買契約に至る前には、第三者による法的なレビューを実施することも考慮すると良いです。

売却後の税務処理と諸経費の精算

ワンルームマンションの売却によって生じる利益には、さまざまな税金が適用される可能性があります。
適切な税務処理を行うことは、予期せぬ税金問題を回避し、資金計画を正確に実行するために重要です。
また、売却に伴う諸経費についても、正確な計算と精算を行う必要があります。

売却で生じる税金

売却で得られる利益（譲渡所得）には、以下の税金が課される場合があります。

• 売却の利益に課される譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

売却に伴う諸経費

売却プロセスにおいて発生する諸経費は、次のようなものが含まれます。

• 不動産会社に支払う「仲介手数料」
• 物件の所有権移転登記に必要な費用
• 売却で生じるそのほかの経費（物件の最終清掃費用など）

これらの費用を正確に計算し、適切に管理することで、売却後の手元に残る金額を明確にできます。

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ワンルームマンション売却のタイミングの見極め方

ワンルームマンションの売却タイミングを見極めることは、最大の利益を確保するために重要です。市場や個人的な状況、経済的な要因を考慮する必要があります。

ワンルームマンションの売りどきはいつ？

最適な売却時期を見極めるには、不動産市場の動向を理解することが不可欠です。以下のポイントを参考にしてください。

• 市場が活況のとき
• 所有期間が5年を超えたとき
• 築年数が10年または20年を超えたとき

市場が活況のとき

不動産市場が活況を呈しているとき、たとえば大規模なイベントが決定した後などは、物件価格が上昇する可能性が高いです。市場の動向をこまめにチェックし、価格が高騰している時期を見極めることが重要です。

所有期間が5年を超えたとき

物件を5年以上保有していると、譲渡所得税の税率が大きく下がります。短期譲渡所得の税率は39.63％ですが、長期譲渡所得では20.315％となるため、5年を超えた時点で売却を検討するのが賢明です。

築年数が10年または20年を超えたとき

物件が築10年または築20年を超えると、家賃の下落や設備の老朽化が進みます。これにより家賃収入が減少し、修繕コストが増加するため、経済的な負担が大きくなる時期です。
この時点での売却を考慮すると良いでしょう。