ワンルーム投資コラム

投資ワンルームマンション査定の根拠は何か?
どうやって計算しているのか?

 

 

投資ワンルーマンションは売却価格によって利益が大きく変わります。
便利な一括査定サイトを利用する人も多く、物件の価値を簡単に調べることが可能です。
問い合わせを行うと、複数の不動産会社から査定金額についての連絡が入ります。

ドキドキしながら査定金額を聞くものの、どこも似たような価格になるケースが多くみられます。
不動産会社によって査定金額に開きがあると思っていた人にとっては、予想外の結果かもしれません。

 

投資ワンルームマンションの査定金額が同じになる理由

一括査定サイトでの査定金額が横並びになってしまう理由は、不動産会社が同じ投資ワンルームマンション査定の方法を用いているためです。

不動産の査定方法には、「事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つが挙げられます。
「原価法」と「収益還元法」は、計算が難しく、また、実際の取引相場と乖離してしまうケースが多い為に、
「事例比較法」が、主に投資マンションの取引きに利用されています。

文字通り類似する成約事例から比較推測をして査定金額を求める方法です。
立地・徒歩距離・広さ・築年数・間取り・利回りなど類似している物件が、過去にどれくらいの価格で取引されたかをベースに、査定対象物件に加点・減点をして査定が行われます。
同じマンション内での別の部屋の成約事例があれば、より比較しやすく、同じような査定金額が並ぶことになるでしょう。

 

過去の事例を大量に入力したAIによって、査定価格を算出する不動産会社も増えています。
必要なデータを入力するだけで自動で計算されているケースも少なくありません。
弊社では、細かなデータ分析はもちろん、これまでの豊富な成約実績を活かしながら、根拠のある確実な査定金額の提示を心がけています。
自動査定と担当者の感覚の両方を合わせて、適正な価格の修正を行っています。

そして、購入見込みのお客様とのパイプもあり、できるだけ高値で投資ワンルームマンション売却をしたいという売主様の希望にも沿うことが可能です。
もちろん、投資ワンルームマンション査定だけでなく、売却手続きも丁寧に対応しています。

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オーナーチェンジ物件の査定で重視するポイント

査定で比べる人

一括査定サイトで同じような査定金額になった場合や、反対に不動産会社によって差が生じた場合は、物件の査定方法をイメージするとその理由が見えてきます。
あくまで査定金額は、より良い投資ワンルームマンション売却をするための材料の一つと考えることがポイントです。

 

投資ワンルームマンションの失敗例で多いのが、資産価値の下落や、空室のリスクに対応できなかったというケースです。
物件を売却するために査定を行ったものの、イメージとかけ離れた金額が提示されたという話も少なくありません。
まずは、オーナーチェンジの物件が、どのような項目に注目して査定されるのか知っておくことが大切です。

投資ワンルームマンション売却で失敗するリスクを軽減するためにも、知識を深めておきましょう。

 

投資ワンルームマンションの査定の計算方法

投資ワンルームマンションの査定金額は、家賃利回り、管理費、修繕積立金、立地、築年数、室内面積などを当該物件と比べながら価格を計算します。

※家賃利回りは、予定手取り年間収入 ÷ 売買価格 × 100 で計算するのが一般的です。
予定手取り年間収入=(月額家賃ー月額管理費修繕積立金)×12

不動産は個別性が強く、室内のリノベーションの有無や、相場より極端に高い家賃など特殊な事情がある場合は適切に補正を行います。
入居者が10年以上も住み続けているような場合は、退出後の募集で家賃が低下することが無く、相場よりも高い家賃になっていおることもあります。
家賃が相場よりも安い場合も同様です。

残念ながら立地や築年数、さらに室内面積は変えることができませんが、設備や内装であれば工夫次第で査定金額をアップさせることも可能です。
ただし、大規模なリノベーションを行ったからといって、思うような査定価格になるとは限らないため要注意です。
リノベーション工事に300万円かかったが、売買価格は150万円しか高くならなかったケースも多々あります。
工事の前に専門会社と、どのくらいの売買価格に影響が出るのか、打ち合わせをオススメします。
投資ワンルームマンション売却での査定は、直近の事例が多いほど現在の市場価格が反映されるため、正確な査定価格に繋がりやすくなります。
逆に事例が少ない場合や、古い(3年以前など)場合は適正な価格とはいえません。
そのため、実際に訪問査定を受けると当初の金額よりもダウンする可能性があることを理解しておきましょう。

弊社が扱う東京、神奈川エリアの物件は、事例も新しく数も多いので正確な査定と言えます。

 

弊社では、査定後に売却をすることになった場合には、全国どこでも無料で出張契約が可能です。
そのため、遠方の方や忙しい方でも安心して手続きをすることができます。
また、投資ワンルームマンションに特化している強みを活かして、査定のみではなく、収支のシミュレーションや、無料税務相談など、お客様の満足度を高められるようなサービスにも力を入れています。

スマホやパソコンで簡単にマンション査定ができる時代ですが、ノウハウを活かした、具体的で根拠ある査定を希望されている方は、ぜひ弊社へお任せください。
経験豊富なスタッフが、丁寧な査定と売却手続きのサポートを行います。

正確な査定金額を提示できるのが強みです。
また、東京・神奈川を対象とした投資ワンルームマンション相談では、業界トップクラスの実績があります。
その理由は、独自システムによって高値売却ができることやフットワークの軽さを活かして契約までのスピードを速くできる点にあります。
最短で契約まで話が進んだ場合、38時間以内に手続きを完了することが可能です。
おかげさまで、お客様満足度は93%を超え、リピーターも多く投資ワンルームマンションのサポート役として高い評価を得ています。

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査定額はあくまで目安として、売り出しの価格を考える

査定額はあくまで目安ですので、最終的な売出価格は売主様の希望を加味して決まっていくのが基本です。
当然、売る側は高く売却したいものですが、一方で買う側はできるだけ安く購入したいと考えます。
交渉によって価格が下げられてしまうことも見越して、査定価格よりもやや高めに売出価格を設定することがポイントです。
ただし、あまりに売出価格を吊り上げてしまうと、買主に見送らせてしまい、申し込みが入らないこともあります。

 

査定金額に対して、どれくらい高値の売出価格にするべきか、売主様とじっくり打ち合わせを行います。
売主様に納得していただける査定金額を提示し、それをもとに市場の他の売出物件とも比較しながら、売出価格を決められるようにお手伝いいたします。
スタッフ一同、ワンルームマンション売却専門の会社という強みを活かして、一般的な不動産会社よりもピンポイントでお客様のニーズに合ったサービス提供ができるように心がけています。

 

投資ワンルームマンションの査定や売却について、気になることや不安な点はスタッフが無料相談に応じます。
専門知識と経験をもとに、一緒に考えたりアドバイスをしたりすることも可能です。
「入居者が見つからず家賃収入が減ってきた」
「生活資金確保のために売却したい」など、
売却や投資の悩みや不安があれば、無料査定をきっかけに、お気軽にご相談ください。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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