投資マンション売却の完全ガイド｜流れ・査定・費用・税金・高く売るコツ

投資マンションを売却したいと思っても、「今が売り時なのか」「いくらで売れるのか」「ローンが残っていても売れるのか」 と悩む方は少なくありません。

投資マンション売却では、居住用マンションとは異なり、家賃収入・利回り・入居状況・残債・税金 まで含めて判断することが大切です。
そのため、相場だけを見て売却を決めると、手取り額が思ったより残らなかったり、逆に高く売れるタイミングを逃してしまったりすることもあります。

この記事では、投資マンション売却の流れ、価格が決まるポイント、費用や税金、失敗しやすいケース、高く売るためのコツまで、売却を検討しているオーナー様向けにわかりやすく解説します。

結論｜投資マンション売却は「相場」「残債」「税金」を見て判断する

投資マンション売却は、単に「今は相場が高そうだから」「そろそろ手放したいから」という理由だけで決めないことが大切です。
実際には、今の相場、ローン残債、売却にかかる費用や税金 をセットで見て、最終的な手取り額まで含めて判断する必要があります。

投資マンションは、居住用マンションのように住み心地だけで価格が決まるわけではありません。
買主の多くは投資家であり、家賃収入がどの程度見込めるか、利回りが合うか、入居状況は安定しているか といった点も重視されます。

そのため、売却を考え始めたら、まずは「売れるかどうか」ではなく、いくらで売れそうで、最終的にいくら残るのか を整理することが重要です。

今すぐ売るべき人

次のようなケースでは、売却を前向きに検討する余地があります。

• 毎月の収支が赤字になっている
• 今後の修繕負担が重くなりそう
• 住宅購入や資産整理を優先したい
• 相場が比較的良く、売却しやすいタイミングにある

このような場合は、無理に保有を続けるよりも、今の相場で売却した方が結果的に手残りが大きくなることがあります。

まだ保有した方がよい人

一方で、次のようなケースでは、すぐに売却しない方がよいこともあります。

• 家賃収入が安定していて収支が黒字
• 大きな修繕リスクが直近にない
• 残債が多く、売却代金で返済できない
• 今すぐ現金化する必要がない

売却はあくまで選択肢の一つです。
今すぐ動く必要がない場合には、保有を続けた方が有利なこともあります。

まずは査定額と手取り額を把握する

売却判断で最初にやるべきことは、査定額の確認 と 手取り額の試算 です。
査定額だけを見ても、そこから仲介手数料、税金、残債返済などが差し引かれるため、実際の手残りは大きく変わります。

そのため、「いくらで売れそうか」だけでなく、最終的にいくら残るのか を把握したうえで判断することが大切です。

投資用マンションの売却流れ

投資用マンションをスムーズに売却するためにも、ここでは売却の流れについて紹介します。

事前準備・現状把握

投資用マンションの売却際は、事前準備と現状把握が必要です。

事前準備では、売却査定に必要な書類の準備と、相場価格を知る現状把握が必要です。

売却査定に必要な書類は、主に以下の通りです。

• 登記簿謄本（法務局で取得）
• 建物図面と測量図（法務局で取得）
• 身分証明書
• 賃貸契約書
• 賃貸管理契約書
• 物件パンフレット

登記簿謄本とは、不動産に関する所有者や土地の面積、建物の築年数などが明記された書類です。

建物の図面や測量図などは法務局で取得できますが、不動産会社に依頼すれば用意してくれるケースもあります。

所有者と売主が同一人物であることを証明するために、身分証明書を用意しておきましょう。

また、査定された金額が相場からかけ離れていないのかをチェックするために、相場価格を知っておくことが大切です。

スーモやアットホームなどを見て、売却する不動産のエリアの物件を調べておきましょう。

不動産会社に査定依頼

不動産会社に売却価格の査定を依頼します。

査定価格は不動産会社によって異なるため、複数社に依頼しましょう。

また、売却価格が低いほど買主が見つかりやすくなるため、一概に査定額が高い会社が良いとは限りません。

各社の客付け能力（買主を見つける能力）を比較して選定した方が良いでしょう。

媒介契約の締結

売却査定が完了した後は、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約は不動産へ売却を依頼するという契約書のことです。

媒介契約は以下の3つの種類に分かれます。

一般媒介契約	1社だけでなく複数の不動産会社へ依頼する方法です。
専任媒介契約	1社の不動産会社へ依頼する方法です。
専属専任媒介契約	1社の不動産会社へ依頼する上に、買主も同じ不動産会社を見つけてくる方法です。

不動産会社は、他の不動産会社に依頼されない専任媒介契約や専属専任媒介契約を希望します。

しかし、買主を多く見つけてくれるのが一般媒介契約です。その分、どのような買主が現れるのかわからないというデメリットもあります。

関連記事：ワンルームマンション売却の前に、必ず知っておくべき媒介契約の種類

売却活動の開始

媒介契約を結んだ後は、売却活動をスタートします。

不動産会社がインターネットを経由して買主を探したり、取引のある顧客へ提案したりするなどさまざまな方法で売却活動を行います。

投資物件の場合、売主は特に売却活動に参加することはないため、買主が見つかるまで待機しておきましょう。

契約条件の交渉

買主が見つかった後は、契約条件の交渉を行います。

一般的に、査定価格より安い金額で購入したいと指値交渉されることが多いです。

「例えば5,300万円の査定額であれば、5,000万円であれば購入します」と買主から交渉されることがあります。

買主の要望に同意できるかを確認し、契約時期や決済日などを決めていきましょう。

売買契約の締結

契約条件がまとまった後は、売買契約書を締結します。

契約日には、売主と買主、不動産会社の3者（あるいは買主側の不動産会社も含めた4者）が集まり、重要事項説明を受けてから署名・捺印します。

契約時には、不動産会社へ支払う仲介手数料と契約書に添付する印紙代を支払うことになります。

このタイミングでは買主から手付金を受け取ることができますが、売買代金は受け取れません。

そのため、仲介手数料などは自身で用意するケースもあるため注意が必要です。

物件の引き渡し・決済

売買契約書の締結が完了した後は、物件の引き渡し、決済を行います。

契約書の締結が完了したあと、買主は金融機関の融資審査を行うため、売買契約から1カ月〜3カ月ほどで決済するスケジュールになることが多いです。

決済では買主から売買代金の残金を受け取り、司法書士に一任して所有権移転登記を行います。

所有権移転登記費用も司法書士に支払うことになるため、あらかじめ見積書をもらっておきましょう。

確定申告

投資マンションを売却して利益が発生した場合、譲渡所得税の課税対象となり確定申告しなければいけません。

ここでの利益は売却代金の金額ではなく、そのマンションを取得した時にかかった費用（取得費）や売却するのにかかった費用（譲渡費用）などを差し引いた金額です。

つまり、譲渡所得税は必ず課せられるというわけではありませんが、税率もマンションを保有していた期間によって異なるため、売却前に税理士へ計算してもらいましょう。

関連記事：投資マンション売却の税金と確定申告の詳しい解説

投資マンション売却で価格が決まるポイント

投資マンションの価格は、居住用マンションのように内装や設備の新しさだけで決まるわけではありません。
買主は投資家であることが多いため、収益性と運用のしやすさ が大きく影響します。

同じエリア、同じような広さの物件でも、家賃や管理状態、契約条件によって評価が変わることは珍しくありません。
売却価格を考えるうえでは、投資家が何を重視するのかを理解しておくことが重要です。

家賃と利回り

投資マンション売却では、家賃収入と利回りが大きな判断材料になります。
買主は「この価格で買って、どのくらいの収益が見込めるのか」を見て判断するため、現在の賃料水準は非常に重要です。

家賃が相場に対して適正か、利回りが買主にとって魅力的かによって、売却価格の見え方も変わってきます。

入居状況と管理状態

賃貸中なのか空室なのか、管理状態は良いのかも価格に影響します。
賃貸中で安定収入がある物件は収益物件として評価されやすい一方で、条件次第では空室の方が売りやすいケースもあります。

また、共用部の管理状況や管理組合の運営状態も、投資家から見れば無視できないポイントです。

立地・築年数・修繕履歴

投資家は将来の運用も見ているため、立地、築年数、修繕履歴なども重視します。
駅距離、エリアの賃貸需要、築年数に対して修繕がどの程度行われているかは、価格に大きく影響します。

特に、今後大きな修繕負担が見込まれる場合は、買主が慎重になりやすくなります。

サブリースや管理契約の有無

サブリース契約が付いている場合や、管理契約の引継ぎ条件によっては、価格や買い手の付き方に影響することがあります。
契約条件が買主にとって不利に見える場合は、売却価格が伸びにくくなることもあります。

そのため、売却前には管理契約や賃貸条件の内容を整理しておくことが大切です。

投資用マンションを高く売るためのポイント

ここでは投資用マンションを高く売るためのポイントについて紹介します。

適切な売却タイミングの選択

高く売却するためには、以下のようなタイミングで売る方が良いでしょう。

• 入居者がいる状態で売却
• 保有期間5年以上で売却
• 老朽化が目立つ前に売却

空室がある物件より、満室に近い状態の方が収益性も高いため、高値で売却できます。

さらに譲渡所得税が課せられる場合、5年以上保有してから売却した方が税率が低いです。

また、マンションは老朽化するとさまざまな修繕が必要となり、買主の負担も大きくなることから、老朽化する前に売却した方が良いでしょう。

物件の価値を高める工夫

老朽化しているマンションを売却する場合、リフォームやリノベーションして価値を高めてから売却するのもおすすめです。

近年ではリノベーション物件などの人気も高いため、買主の間口も広がる可能性があります。

複数の不動産会社による査定

1社の査定だけで不動産会社を決めるのではなく、複数社に査定依頼しましょう。

ただし、10社や20社と多く査定依頼すると、各社との打ち合わせに時間がかかるため、3社〜5社程度がおすすめです。

残債がある際の注意点

残債がある場合は、完済しなければ売却できません。

決済と同時に完済すれば売却することは可能ですが、残債以外にも仲介手数料や譲渡所得税などの支払いが必要となるため注意しましょう。

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投資マンション売却で失敗しやすいケース

投資マンション売却では、相場が悪いから失敗するとは限りません。
むしろ、進め方を間違えることで損をしてしまうケース が多くあります。

売却価格だけを見て判断したり、契約条件を十分に確認しないまま進めたりすると、結果として手残りが少なくなったり、売却が長引いたりすることがあります。

査定額だけで会社を決める

高い査定額を出した会社にそのまま任せると、売出後に価格調整が必要になるケースがあります。
査定額はあくまで提案価格であり、必ずその金額で売れるとは限りません。

大切なのは、査定額の高さだけでなく、どのように販売活動を進めるのか、どの買主層を狙うのか まで含めて判断することです。

残債と手取り額を確認しない

売却価格だけを見て話を進めると、残債返済や費用、税金を差し引いた後に「思ったほど残らない」となることがあります。
特にローン残債が多い場合は、売却できても返済資金が不足するケースもあります。

そのため、売却前には必ず手取り額ベースで試算することが重要です。

入居者対応や引継ぎを軽く見る

賃貸中の物件では、入居者情報や管理引継ぎ、管理解約、敷金・保証金の整理など、売却前に確認すべき点があります。
このあたりを曖昧にしたまま進めると、買主との調整が長引いたり、引渡し後にトラブルが起きたりすることがあります。

特にオーナーチェンジ売却では、契約や管理の整理が価格にも影響しやすいため注意が必要です。

投資用マンションの売却にかかる費用

ここでは投資用マンションの売却にかかる費用を紹介します。

仲介手数料

買主を見つけてくれた不動産会社へ仲介手数料を支払います。

仲介手数料は「売買代金×3％+ 6万円」に消費税をかけた金額です（売買代金が400万円以上の場合）。

支払いタイミングは、売買契約時と決済時に分かれるケースと決済時に満額支払うケースがあるので、事前に確認しておきましょう。

関連記事：マンション売却の仲介手数料について。売却の経費や注意点とは！？

印紙税

印紙税は売買契約書に添付する印紙のことです。

印紙税は、マンションの売買代金によって以下の表の通り定められています。

契約金額	本則税率	軽減税率 （平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるもの）
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

引用：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登記費用

金融機関の残債がある場合は、抵当権抹消登記を行います。抵当権抹消登記費用は、不動産1つあたり1,000円です。

手続きは、司法書士に依頼することが一般的で、手数料は30,000〜40,000円が相場です。

譲渡所得税

譲渡所得（利益）の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得（利益）＝ 売却代金 － （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） － 特別控除額

税率は、マンションを所有していた期間が5年超か5年以下かによって、下表のとおり所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた税率が異なります。

所得の区分	税率
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63％

関連記事：投資マンションの売却費用はいくら？手数料や経費を解説

 

よくある質問

ここまで、投資用マンション売却の判断ポイントや価格の決まり方、失敗しやすいケースを見てきました。
ここでは、売却を考え始めた段階でよくある疑問をまとめます。

空室と賃貸中はどちらが売りやすい？

一概には言えません。
投資家向けには賃貸中の方が売りやすいケースがありますが、条件や買主層によっては空室の方が動きやすい場合もあります。

重要なのは、どちらが良いかを一般論で決めるのではなく、その物件とターゲット買主に合った売り方を考えることです。

売却にかかる期間はどれくらい？

条件や価格設定によって差がありますが、査定から決済まで２～６か月程度の期間を見ておく必要があります。
急いで売るのか、高値を優先するのかによっても期間の考え方は変わります。

余裕を持って進める方が、売却の選択肢は広がりやすくなります。

売却と買取はどちらがよい？

高値を目指すなら仲介、スピードや確実性を重視するなら買取が向くことがあります。
どちらがよいかは、オーナー様が何を優先したいかによって変わります。

価格だけでなく、売却時期や手間、手残りまで含めて考えることが大切です。

査定額と成約価格はなぜ違う？

査定額はあくまで目安であり、市場の反応や買主の条件によって最終的な成約価格は変わります。
そのため、査定額だけで判断するのではなく、どの価格帯でどのような買主を狙うのか という販売戦略も重要です。

売却前に確認しておきたい3つの数字

投資用マンション売却を考えたら、最低限この3つは整理しておきたいところです。
この数字が見えると、保有継続と売却のどちらが合理的か判断しやすくなります。

ローン残債

まず確認すべきなのが、現在のローン残債です。
売却代金で完済できるかどうかは大前提になります。

残債が多い場合は、売却価格だけでなく、自己資金の持ち出しが必要かどうかまで見ておくことが大切です。

毎月の収支

家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金などを差し引いた毎月の収支も重要です。
持ち出しが続いているなら、売却判断を前向きに検討する材料になります。

一方で、安定して黒字で回っている場合は、無理に売る必要がないこともあります。

想定売却価格と手取り額

最後に、今の想定売却価格と、そこから費用・税金を差し引いた手取り額を確認します。
この数字が見えると、「保有を続けた方がよいのか」「売却して資産を動かした方がよいのか」が判断しやすくなります。

特に、査定額だけでなく、最終的にいくら残るのか まで見ることが重要です。

実際にあった投資マンション売却事例

投資マンション売却では、相場だけを見て判断するのではなく、契約条件、入居状況、管理状況、将来の収支変化まで含めて考えることが大切です。
ここでは、実際に売却判断がうまくいった事例を2つご紹介します。

サブリース契約を整理してから売却し、高値成約につながったケース

実際に、サブリース契約が付いていると売却時に条件面で不利になる可能性があるため、約1年近くかけて解約交渉を進め、サブリース契約の満了日にあわせて管理委託契約へ切り替えたうえで売却に成功したオーナー様がいます。

このケースでは、退職を控えていたこともあり、早い段階から売却を見据えて計画的に準備を進めていました。
事前に売却が得意な仲介会社へ相談し、現在のサブリース会社の解約条件や実際の手順を整理しておいたことで、スムーズに売却活動へ移ることができました。

その結果、1,900万円前後が想定される物件で、約200万円高い価格での売却につながりました。
サブリース契約がある物件は、何も整理しないまま売るよりも、契約内容や解約のタイミングを事前に確認し、売却しやすい状態をつくってから進めることが重要だと分かる事例です。

売却を成功させるためには、売り出す直前ではなく、できるだけ早い段階で相談し、計画的に準備を始めることが大切です。

管理費・修繕積立金の値上げ前に売却し、好条件で成約したケース

別の事例では、マンション管理組合から管理費・修繕積立金の値上げ議案が出ており、数年以内に負担が重くなる見込みがありました。
さらに、入居者は約6年間入居しており、家賃水準は比較的高い状態で維持されていました。

このオーナー様は、もしこのタイミングを逃して入居者が退去してしまえば、内装費や設備交換費用が発生し、次の募集では家賃条件も下がる可能性があると考え、売却を決断しました。

結果として、入居中で収支が良い状態のまま売却活動を進めることができたため、買主からも収益物件として評価されやすく、好条件での売却につながりました。

この事例から分かるのは、投資用マンション売却では市場の相場だけでなく、物件そのものの状況も重要な判断材料になるということです。
管理費や修繕積立金の上昇、入居者の入れ替わり、今後想定される修繕費などを踏まえ、「今なら収支が良い状態で売れる」というタイミングを逃さないことが、高値売却につながるケースもあります。

まとめ

投資マンション売却では、売却の流れを理解することに加えて、相場・残債・費用・税金を整理したうえで、最終的な手取り額まで把握することが重要です。
居住用マンションとは異なり、投資マンションは家賃収入や利回り、入居状況、管理状態なども価格に影響するため、相場だけを見て判断すると、思ったような結果にならないこともあります。

また、高く売るためには、売却タイミングの見極め、不動産会社の比較、残債や手取り額の確認が欠かせません。
査定額だけで判断するのではなく、「実際にいくら残るのか」「今売るべきなのか、それとも保有を続けるべきなのか」まで整理しておくことで、後悔のない判断につながります。

投資マンション売却で失敗しないためには、まず今の物件がいくらで売れそうかを知ることが出発点です。
相場や査定額、残債とのバランスが見えてくると、売却すべきかどうか、そのタイミングも判断しやすくなります。

「まだ売ると決めていない」「まずは価格だけ知りたい」という段階でも問題ありません。
今の相場を把握しておくことは、売却する場合にも、保有を続ける場合にも役立ちます。