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オーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入することはできる?罰則や対処法を解説

オーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入できる?

オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸に出されている物件を新しいオーナーに売却するものです。既に入居者がいるため、購入後すぐに賃料収入を得ることができ、投資物件としても人気があります。

しかし、オーナーチェンジ物件を購入する際には、いくつかの注意点があります。たとえば、居住用だった物件が投資物件として売り出され、ローンを使って購入するケースです。住宅ローンは、本来自己居住用の住宅購入を目的としているため、投資物件の購入には利用できません。住宅ローンを不正に利用してオーナーチェンジ物件を購入した場合、罰則の対象となる可能性があります。また、住宅ローンで購入したマンションを後から賃貸に出す場合も、注意が必要です。

オーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入する際の注意点や罰則、対処法などについて解説します。
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オーナーチェンジ物件の投資としての魅力

オーナーチェンジ物件とは、すでにオーナーがいる賃貸中の物件のことを指します。オーナーが何らかの事情で物件を手放すため、新たな投資家に販売されます。物件には既に入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得ることができるのが最大の特徴です。特に、一般的な投資物件ではなく、ファミリータイプの分譲マンションのように、本来居住用として存在する物件が賃貸として貸し出されているものをオーナーチェンジ物件と呼ぶケースが多いでしょう。

オーナーチェンジ物件は、投資物件としていくつかの魅力があります。オーナーチェンジ物件の特徴と、投資としてのメリットを詳しく見ていきましょう。

即時の賃料収入が見込める

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに賃料収入が得られる点が魅力です。一般的な投資用物件の場合、購入後に入居者を募集する必要があり、入居者が決まるまでは賃料収入が得られません。しかし、オーナーチェンジ物件は既に入居者がいるため、購入直後から安定した収入が期待できます。

即時の賃料収入が見込めるということは、投資物件としての大きなメリットといえます。物件の購入資金を借り入れた場合でも、賃料収入によって返済が可能です。また、物件の維持費用や修繕費用なども、賃料収入によってまかなうことができます。

ファミリータイプの物件は安定した長期入居を見込める

オーナーチェンジ物件の中でも、広く部屋数も多いファミリータイプの物件は特に人気があります。ファミリー向けの物件は、入居者の入れ替わりが少なく、長期的に安定した収入が見込めるためです。子育て世帯は、子供の教育環境を重視するため、簡単に引っ越しをしない傾向にあります。そのため、空室リスクが低く、安定した収益が期待できます。

ファミリータイプの物件は、周辺の環境もよいケースが多いため、さらに需要が高まります。子育て世帯は、保育園や学校などの教育施設が近くにあることを重視します。また、駅から近い物件や、スーパーなどの生活施設が充実している物件も人気があります。

立地の良い物件は資産価値が高い

先述したように、オーナーチェンジ物件の中には、駅近や利便性の高い立地に存在する物件もあります。

立地の良い物件は、将来的な資産価値の上昇も期待できます。都心部や人気のエリアにある物件は、時間とともに資産価値が上がる傾向にあるため、将来的な売却益も期待できるでしょう。そのため、長期的な投資としても魅力的といえます。ただし、立地の良い物件は購入価格も高くなる傾向にあるため、十分な資金計画が必要です。

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投資目的でオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点

オーナーチェンジ物件は、投資物件としての魅力がある一方で、購入する際にはいくつかの注意点があります。ここでは、オーナーチェンジ物件を投資目的で購入する際の注意点を詳しく見ていきましょう。

投資用マンションの購入では住宅ローンが組めない

オーナーチェンジ物件を投資目的で購入する際、注意すべき点があります。その一つが、住宅ローンの利用に関してです。投資用マンションの購入には、住宅ローンを利用することができません。住宅ローンは、自己居住用の住宅購入を目的としているため、投資用物件には適用されないのです。

投資用マンションの購入には、アパートローンや投資用ローンなどの商品が用意されています。これらのローンは、住宅ローンに比べて金利が高くなる傾向にあります。また、融資条件も厳しくなるため、十分な自己資金が必要です。投資物件の購入を検討する際は、資金計画を綿密に立てることが重要です。

物件の現状を把握することが重要

オーナーチェンジ物件は、築年数が経過している物件が多いため、物件の現状を把握することが重要です。リフォームや修繕が必要な箇所がないか、入居者とのトラブルがないかなど、物件の状況を詳しく調査する必要があります。場合によっては、想定外の費用がかかることもあるため、十分な資金計画を立てることが大切です。

入居者がいる物件では内見することは難しいかもしれませんが、物件の管理会社やオーナーからも、物件の状況について情報を入念に収集することをおすすめします。

入居者との関係性の構築が必要

オーナーチェンジ物件を購入した場合、既存の入居者との関係性を構築することが重要です。トラブルを防ぐためにも、間に入っている賃貸管理会社を介して入居者とのコミュニケーションを密にとり、信頼関係を築くことが大切です。入居者の要望にも耳を傾け、適切に対応することで、長期的な入居につながります。

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注意!住宅ローンを利用したオーナーチェンジ物件の購入は罰則対象

前章で紹介したように、投資物件の購入には住宅ローンを利用することはできません。オーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入することは、不正行為に該当します。ここでは、住宅ローンの不正利用が発覚するケースと、罰則や対処法について詳しく見ていきましょう。

住宅ローン不正利用・悪用の現状

近年、住宅ローンを不正に利用した投資購入が大きな問題として注目されています。

投資用ローンと比べて住宅ローンは金利が安く、またオーナーチェンジ物件であれば、一般的な分譲マンションであるケースが多いため、一見すると投資用として購入したのかが分かりづらいことが悪用される大きな要因となっています。

2020年4月、住宅ローンを取り扱う住宅金融支援機構が調査したところ、約7,700件の住宅ローン契約者に不正利用の疑いがあることがわかりました。また、17~18年度に行われた融資の中から7,100件を抽出して行われた別の調査でも、他人に賃貸していたケースが45件、事務所など目的外に転用した違反も11件にも上ったことが発表されており、住宅ローンを悪用した不動産投資が現在も行われていることがわかります。

ペナルティや罰則

住宅ローンの不正利用が発覚した場合、金融機関からローンの即時返済を求められることが一般的です。もし、一括で返済する資金がなければ、自己破産しなければならない可能性もあります。

また、不正利用が悪質な場合は、詐欺罪などの刑事罰に問われる可能性もあります。住宅ローンの不正利用が発覚すれば、借主の社会的信用を失うだけでなく、その家族にも大きな影響を与えかねないことを肝に銘じておきましょう。

どのように不正がバレるのか

住宅ローンを利用してオーナーチェンジ物件を購入することは、不正行為に該当します。では、どのようにしてこの不正がバレるのでしょうか。

郵便物が不達で発覚

住宅ローンを利用する際、金融機関から定期的に郵便物が送られてきます。しかし、投資用物件の場合、オーナーの住所地と物件の所在地が異なるため、郵便物が不達になることがあります。郵便局から不達連絡があった場合、金融機関が調査に乗り出し、不正が発覚するケースがあります。

郵便物が不達になった場合、金融機関は物件の所在地を調査します。その際、物件が投資用物件であることが判明すれば、不正利用が発覚します。また、郵便物が入居者に届いた場合も、入居者から金融機関に連絡があることがあります。

銀行の担当者の訪問

住宅ローンを利用した物件には、金融機関の担当者が定期的に訪問することがあります。その際、物件の状況を確認され、入居者がいることがわかれば、不正が発覚します。

金融機関の担当者は、物件の所在地を訪問し、物件の状況を確認します。その際、入居者がいることが判明すれば、不正利用が発覚します。また、物件の管理会社や近隣住民から、物件が投資用物件であることを聞き出されることもあります。

悪質な不動産会社や担当者に対する全件調査

悪質な不動産会社や担当者が関与している場合、金融機関が全件調査を行うことがあります。その際、不正に住宅ローンが利用されていた物件が発覚する可能性があります。

金融機関は、不正利用が疑われる不動産会社や担当者に対して、全件調査を行います。その際、過去に扱った物件を全て調査し、不正利用がないかを確認します。調査の結果、不正利用が発覚した場合、関与した不動産会社や担当者に対して厳しい処分が下されます。

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住宅ローンで購入したマンションを賃貸で貸しているケースも要注意

住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出す場合も、注意が必要です。住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出す際の注意点について詳しく見ていきましょう。

賃貸にする際は、住宅ローンの借入先に確認が必要

住宅ローンを利用して購入したマンションを、後から賃貸に出すケースもあります。しかし、その場合も注意が必要です。住宅ローンの借入先に、賃貸にする旨を事前に相談し、了承を得ることが重要です。

一時的な転勤や短い期間での賃貸の場合は、住宅ローンのままで許可をもらえるケースがありますが、一般的には不動産投資用のローンに借り換えなければならないでしょう。

ローンの借り換えが必要になり、住宅ローン控除の対象から外れる

住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出す場合、住宅ローンから投資用ローンへの借り換えが必要になります。投資用物件に適用される金利は、住宅ローンよりも高くなるため、返済額が増加します。また、住宅ローン控除の対象からも外れてしまうため、税制面でのメリットも受けられなくなります。

ローンの借り換えには、審査が必要となります。また、金利が高くなるため、返済負担が増加することも考慮しなければなりません。

住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出す場合は、これらの点を十分に考慮する必要があります。賃貸収入によって返済負担を軽減できるか、将来的な売却益が期待できるかなど、総合的に判断することが重要です。

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住宅ローンを不正に利用した投資物件ははすみやかに売却

住宅ローンを不正に利用して購入した投資物件は、早急に売却することをおすすめします。不正が発覚した場合、金融機関から即時返済を求められることでの自己破産や最悪のケースでは刑事罰を受ける可能性もあります。物件を売却することで、ローンの完済資金を捻出し、金融機関への債務を清算することができます。

また、不正に住宅ローンを利用した物件を長期的に保有することは、リスクが高いといえます。将来的に不正が発覚するリスクがあるだけでなく、物件の資産価値が下がる可能性もあります。早めに売却することで、リスクを回避することができるでしょう。

物件を売却する際は、不動産会社に相談することをおすすめします。まずは、物件の適切な売却価格を査定し、どのように売却できるのかを考えていきましょう。投資マンションの売買実績が豊富な不動産会社なら、売却に際しての各種手続きもサポートしてくれるでしょう。不動産会社と協力して、できるだけ早期に物件を売却することが重要です。

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コラム監修

コラム監修

伊藤幸弘

資格

宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人

書籍

『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』

プロフィール

2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。

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