マンション投資における利回り相場｜利回りが高くても注意が必要な物件とは

マンション投資の利回りは、重要な運用指標のひとつです。そのため物件の購入に先立って、最近の利回り相場が気になる方も多いでしょう。

一方で、利回りの仕組みや計算方法が分からず、どこまで利回りを信じてよいのか、本当にマンション投資で収益を出せるか、不安な方もいるのではないでしょうか。

マンション投資における利回りの種類や計算方法、全国のエリア別利回り相場、高利回りでも注意すべき物件の特徴について解説します。ぜひ投資のシミュレーションにお役立てください。

マンション投資における利回りとは

マンション投資の指標である利回りには、大きく分けて次の3つがあります。

• 表面利回り
• 想定利回り
• 実質利回り

それぞれに使い道が異なり、把握していないとマンション投資の収支見通しを誤る可能性があるため、注意が必要です。それぞれ詳しく解説します。

表面利回り

表面利回りとは、物件価格に対し、1年間でどの程度の家賃収入を得られているかを把握するための指標で、「グロス利回り」とも呼ばれます。計算式は次のとおりです。

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

たとえば、購入価格3,000万円のマンションに対し年間家賃収入120万円とした場合の表面利回りは、以下のとおりです。

120万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 4.0％ 

表面利回りは、不動産運用のためのランニングコストは考慮していないため、実際の運用シミュレーションをする際には、諸経費を加味して計算することが必要です。

表面利回りは算出が簡単なため、複数の物件を比較する際の指標や、入居者のいない新築物件の利回り表示として使われることが多い指標です。

想定利回り

表面利回りの一種で、満室を想定した「想定利回り」と呼ばれる指標があります。

想定利回りではランニングコストと空室を加味していないため、その不動産に最大どれだけの収益性があるかを示す、収益性の概要ともいえる指標です。計算式は次のとおりです。

想定利回り（％）＝ 満室時の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

不動産投資サイトに掲載されているマンションの利回りは、満室時の想定利回りを表面利回りとして記載していることがほとんどです。従って、空室がある場合には、実際の収支が異なる点に注意してください。

実質利回り

実質利回りとは、運用時の諸経費や購入時の諸経費を差し引いて計算した利回りのことで、投資額に対しどの程度効率的に現金を得られるかを表す数値です。「ネット利回り」「NOI利回り」とも呼ばれ、表面・想定利回りよりも物件の持つ収益性を正確に把握できます。計算式は次のとおりです。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 – 年間諸経費）÷（物件購入価格 + 購入時諸経費）× 100

たとえば、1,500万円のマンションを購入するために50万円の経費がかかり、家賃収入が80万円で、20万円の経費がかかった場合の実質利回りは、以下のとおりです。

（80万円 – 20万円）÷（1,500万円 + 50万円）× 100 ＝ 3.87％

年間諸経費には管理費や修繕積立金を含めて計算します。ただし実質利回りに空室は加味されていないため、より綿密な運用シミュレーションを行う場合は、空室もコストとして想定に入れることが必要です。

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マンション投資における利回り相場

マンション投資の利回りの目安を紹介します。「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家」の「収益物件 市場動向 四半期レポート 2023年1月～3月期」のデータをもとに、日本全国と主要都市のマンション利回りを紹介します。

築年数と利回りの関係

投資マンションの利回りを考える際の前提として、一般的に物件価格が高ければ利回りは低くなることを押さえておきましょう。物件の築年数で見た場合に、一般に築年数が古いほど価格が安くなり、利回りが高くなります。

一般に築11〜30年未満の物件は値動き・家賃収入ともに安定するため、利回りも安定している傾向にあります。一方で新築マンションの場合は価格が高いため、中古物件よりも利回りが低くなります。新築マンションの価格には「新築プレミアム」という上乗せが生じるため、同等条件の中古物件よりも20〜30％高くなり、その分利回りが低くなるのです。

参考までに、東京23区の新築マンションの利回り相場は3〜5％です。実際には、ローンの支払いと諸経費がかかることを考慮し、利回り3％を最低ラインの目安にして物件を選ぶことをおすすめします。

全国の利回り相場

2023年1-3月期の全国の区分マンションの平均利回りは7.21％、平均価格は1,629万円でした。

2014年からの推移を見ると、価格は1,102万円から1,629万円へと緩やかに上昇し、利回りは9.56％から7.21％へと緩やかに下降しています。

平均築年数は、2020年には25. 9年、2023年1-3月期には30. 8年と、築年数の古い物件へと推移している傾向です。

首都圏エリアの利回り相場

2023年1-3月期の首都圏エリアの平均利回りは、6.65％です。内訳は、東京23区で5.75％、東京市部8.84％、横浜市7.55％、埼玉主要7.87％、千葉主要8.84％でした。

それぞれ2014年から10年間で、価格の緩やかな上昇にともない、利回りは緩やかに下降しています。首都圏エリアの2023年1-3月期の平均物件価格は1,908万円、平均築年数は31. 8年で、築浅物件の平均利回りは4.15％となっています。

東海エリアの利回り相場

2023年1-3月期の名古屋市の平均利回りは7.32％です。

名古屋市の利回りも10年間で緩やかに下降傾向で、価格は2019年から数百万円単位の大幅な上昇と下落を繰り返し、全体的には上昇傾向です。名古屋市の物件価格の変動には、再開発計画の影響があると考えられます。

2023年1-3月期の名古屋市の平均物件価格は1,991万円で、他エリアに比べても高水準です。

2023年の名古屋市の平均築年数は27. 9年で、築浅物件の利回りは4.60％です。

関西エリアの利回り相場

2023年1-3月期の平均利回りは、大阪市6.41％、京都市6.89％、神戸市8.43％でした。

首都圏と大きな相違はなく、利回りは10年間で緩やかな下降傾向です。物件価格は3都市とも細かなアップダウンはあるものの、10年間ほぼ横ばいです。2023年1-3月期の関西エリアの平均物件価格は1,229万円でした。

関西エリアの物件の平均築年数は28. 6年で、築浅物件の利回りは4.80％です。

上記以外のエリアの利回り相場

上記以外の地方エリアの平均利回りは、札幌市11.08％、仙台市11.77％、広島市8.66％、福岡市7.58％となっており、首都圏と比べると高い利回りです。

利回りの推移は他のエリアと同様、緩やかな下降傾向で、広島市に関しては、2017年から4半期ごとの振れ幅が大きくなっています。

価格は仙台市では2021年1-2月期で1,500万円近く上昇するなど、再開発の影響と思われる変動があり、利回りも影響を受けています。2023年1-3月期の仙台市の平均物件価格は2,075万円で、東京23区の2,287万円に近い水準となっています。

平均築年数は、北海道38. 4年、東北32. 3年、中国・四国36. 4年、九州・沖縄29. 7年で、築浅物件の利回りは、北海道4.44％、東北4.22％、中国・四国4.81％、九州・沖縄4.79％です。

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利回りが高くても注意が必要な物件とは

利回りは、あくまで設定した条件で運用が成功したとみなした数値であり、利回りが高いほど物件の収益性が高いというわけではありません。

マンション投資をするうえで、利回りが高くても注意すべき物件の特徴があります。ここではとくに注意すべき4つのポイントを解説します。

• 空室率が高い物件
• エリアの需要が低い物件
• 管理状態の悪い物件
• 築年数の古い物件

空室率が高い物件

利回りが高くても、空室率が高い物件は投資対象から外すべきです。空室の多い物件では、想定利回りと実際の運用の開きが大きくなってしまいます。こうした物件には、入居づけが難しい以下のような要因があると考えられます。

• 相場よりも敷金・礼金、家賃が高い
• 設備の充実度が低い
• 物件にこれといった魅力がない
• 管理会社が入居者募集に注力しない
• 近隣に競合物件ができている

これらの要因でマンション投資の収益率は下がり、場合によっては持ち出しが生じ赤字になってしまいます。自分で空室の原因を突き止め、自力で対処できる場合を除いては、空室率の高い物件への投資は避けるべきです。

エリアの需要が低い物件

エリアに賃貸需要が少ない物件も、投資をしないほうがよいです。

地方の物件や駅から遠い物件は、たとえ表面利回りが高くても要注意です。賃貸需要の多い都市部の物件であれば、満室状態を維持しやすく収益が安定しますが、地方や人口流出エリアの物件は、今後も賃貸需要が下がり、空室リスクが増す可能性が高いためです。

地方の物件は価格が低いため手が届きやすいですが、土地や建物の評価が低い物件が多く、将来売却がしにくくなる可能性もあります。

そのため、運用によほどの戦略がない限り、需要のないエリアの物件は避けたほうが無難です。

管理状態の悪い物件

管理状態の悪い物件も、購入を避けるべき物件のひとつです。

傷みが目に付く物件や清掃が行き届いていない物件は、入居希望者が現れにくく、空室率が上がる原因になります。エントランスやゴミ捨て場、駐輪場や駐車場などが清掃されていないようであれば、その物件の管理状態がよくないと判断できます。

また、管理費が安い場合にも、注意が必要です。修繕積立金などの管理ができておらず、修繕ができていない可能性が高いためです。外壁塗装や、屋上防水、室内の原状回復などが疎かになっている場合には、物件購入後に多額の修繕費用がかかるリスクもあります。

そのため、物件の管理状態が悪い物件の購入は、避けたほうが無難です。

築年数の古い物件

築年数の古すぎる物件も、投資におすすめできません。

築年数の古い物件は価格が安く高利回りのケースが多いため、魅力的な物件に映ります。しかし一般に設備が古く、大規模改修の必要性が生じる可能性があり、その場合は費用を負担しなければなりません。また、古くなるにつれ、修繕積立金自体が値上げされる可能性もあり、その場合は費用負担が増えてしまいます。

また、築年数の古いマンションは最近のニーズに応えていない可能性があるため、入居づけが難しくなります。想定入居者層にもよりますが、バス・トイレが別か、セキュリティは万全か、十分な収納スペースがあるか、Wi-Fiがあるかといったニーズに応えられていないと、入居者を集めにくいでしょう。

さらに、1981年6月以前の旧耐震基準で建築された物件の場合は、金融機関が融資を渋るため、自己資金で購入せざるを得なくなる点にも、注意が必要です。

そのため築年数の古すぎる物件は、よほど投資経験の豊富な人以外は、購入しないほうが安全です。

実績の豊富な不動産会社へ相談しよう

マンション投資の利回りは、運用の収益を判断するための重要な指標です。とはいえ、表示されている利回りだけで投資物件を決めてしまうと、運用において大きなリスクを負うことになりかねません。

将来の運用リスクを下げるためには、空室率やエリア需要、物件の管理状態、築年数など、さまざまな要素への留意が必要です。さらに利回り相場は、物件のエリアによっても異なるため、マンション投資を始めるなら、十分な情報収集と準備が必要です。

もし投資先の判断に迷う場合には、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。顧客ひとりひとりの要望をヒアリングしてくれる誠実な担当者がいる会社を選べば、もっとも適切な物件を紹介してくれるはずです。大切なマンション投資の相談は、ぜひノウハウと実績の豊富な不動産会社をお選びください。