不動産投資の利回り最低ラインとは？
利回りの目安と計算方法について解説

不動産投資を軌道に乗せるためには、様々なことに視線を向ける必要があります。目先の収支だけでなく、長い目で見た場合の利益計画を立て、現状が計画に準じているかをチェックし続けることが大切です。

 

こういった利益に関する計画がない場合、ビジネスは自転車操業になりやすく、アクシデント発生の時も「次の1手」を打ちづらくなってしまいます。そのため、所有物件における利回りの最低ライン、目安となる水準を見据えることが大切です。

 

では、どれくらいのラインが目標となるのでしょうか。今回は、不動産投資における利回りの最低ラインについて考えます。

不動産投資における利回りの最低ラインとは

不動産投資といっても様々で、目標とすべき利回りも投資する物件によって大きく変わります。

 

ここでは、個人でも投資することが多い中古不動産投資における利回りについて紹介しています。

 

結論から言えば、利回りの最低ラインは5%程度と考えられます。では、5%以上を狙った場合の成功ラインと手残りはどれくらいなのでしょうか。

不動産投資の成功ラインの利回りとは

不動産投資の利益を確実にする手法は2つあります。「長期間に渡って高レベルの家賃を得る投資（インカムゲイン）」と「最初から売却を見据えて利益を確実にする投資（キャピタルゲイン）」です。この2つの投資は、狙うゴールが異なるため、成功ラインも異なります。

 

まず、「長期間に渡って高レベルの家賃を得る投資」ですが、これは高い利回りのキープが目標です。基本的に不動産投資は、家賃は築年数によって落ちてゆき、利回りも下がってしまいます。つまり、投資の全期間を通して利回り5%を狙うならば、最初期はさらに高い利回りを標的にすることが必要です。物件の構造や立地条件にもよりますが、最初の段階で7%程度の目標が理想と考えられます。

 

「売却を見据えた投資」では、「トータルの家賃収入と売却益の合計値」が「投資金額」よりも多ければ投資が成功したと判断することが可能です。そのため、最初の投資では5%からそれほど離れてなくても良いでしょう。ただし、売却が前提なので、家賃が下落する前に売却を成功させなければならず。家賃キープの戦略と同時に売却の戦略を立てなければなりません。

 

中古ワンルームの相場利回りは下記から確認してください。

【ワンルームマンション投資の利回り相場】計算方法や考え方を解説

 

不動産投資では手残りの目安いくら？

では、不動産投資では手残りの目安はいくらぐらいになるのでしょうか。

 

実は「手残りがいくらになるか」という考え方であるべきではありません。むしろ、利益計画を立てて「手残りを計画通りに残す」ことが目標となるべきです。

 

なぜなら、手残りの計算は、利回りから各種の経費や税金を引いた値になるので、税金対策が上手く行くかどうかで異なります。不動産投資で発生する税金の代表格の所得税は累進課税です。

 

税額計算が難しく、単純に方程式を立てれば予測がつくといったものではありません。さらには、経費の節減も大きなポイントです。税金と経費を管理しながら手残りを残すことが重要なのです。

 

ちなみに、売却前提の場合は売却額を常に考えるべきでもあります。手残りは売却額を含んだ値になるからです。

 

不動産投資における確定申告に関しては、こちらでも詳しく紹介しています。

「不動産投資をしているサラリーマンは確定申告で節税できる可能性が高い」

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不動産投資の利回りの種類と計算方法

不動産投資で活躍する利回りは３種類あります。計算方法と考え方を解説します。

表面利回り

表面利回りは、年間家賃収入と購入価格で算出します。

 

年間収入 ÷ 購入価格 × 100 = 表面利回り

 

瞬時に物件の利回りをイメージできますので、販売図面などに掲載されます。

維持コストは計上されていません。

年間家賃収入200万円　購入価格が3000万円の場合は下記のようになります。

 

200 ÷ 3000 × 100 = 6.66％

 

 

実質利回り

家賃収入から、管理費や固定資産税などのランニングコストを引いた手残り収入を、購入価格と取得にかかった費用（仲介料、取得税等）を足したもので計算をします。

 

（家賃収入－ランニングコスト）÷（購入時価格+取得コスト）× 100 ＝ 実質利回り

 

物件によって築年数や広さによりランニングコストが異なります。具体的な収支シミュレーションを立てるのに役立ちます。また、将来発生する維持コストも計算に入れて考えた方がいいでしょう。

 

想定利回り

空室状態で売買をするときに、相場から家賃を想定して算出をします。満室想定利回りなどとも呼ばれます。物件ポータルサイトで、近隣の募集中の物件や成約事例からを推測して家賃を決定します。

不動産投資には空室は避けられません。空室が多い物件は、収入が確定していないので魅力が薄く、価格が安くなる傾向があります。よって想定利回りが良ければ、積極的に購入する判断材料になります。しかし、甘めの家賃設定になると、期待した利回りにならず、繰り上げ返済など収支の修正が必要になるので、注意をしなければなりません。

 

不動産投資の利回りを上げる方法とは？

不動産投資における成功ポイントが、家賃収入の場合でも売却を見据えている場合にしても、利回りを上げる方法は常に考え無くてはなりません。

 

では、具体的にどのような手段が有効なのでしょうか。

利回り改善方法

利回りの改善方法は大きく分けて2つあります。物件の収益性のアップと経費の節減です。この2つを同時に検討しなければなりません。

 

収益性アップ、これは物件の魅力の持続や魅力向上が挙げられます。具体的には、定期的なリフォームがポイントでしょう。ただし、リフォームであっても経費を削減しながら進めることが重要です。収益性の維持とコスト管理のバランスが大切です。

 

また、リノベーションによる付加価値アップも良いでしょう。リノベーションを行うことで、購入時よりも高い家賃収入も見込むことができます。

東京の不動産投資で利回りはいくらあれば良い？

東京の投資物件は、地方都市のものよりも価格が高額のため、相対的に利回りが低くなります。

 

ただし、物件の売買は盛んに行われているため、利回り4.5%程度であったとしても十分許容範囲に入るでしょう。

 

なお、東京の投資物件でも、立地によっても流動性は異なります。低い利回りを覚悟するならば、売れやすい地域の方が当然良いでしょう。東京の主要駅に近い方が良いケースがほとんどですが、少々離れた土地であっても、若者に人気の街や学園都市など、意外な需要やマーケットがあります。

不動産投資は売却の時期やタイミングを考慮する

不動産投資は、時間経過や建物の劣化とともに利回りは下降します。

 

東京をはじめとした都市部であっても、下落していくため後々の売却に関しては意識しておきましょう。

 

また、「いかに高く売るか」が非常に重要です。

 

では、どうすれば高く売れるのでしょうか。この最重要課題は「時期」や「タイミング」をどうするかがポイントです。

 

「時期」と「タイミング」とは同じような意味合いですが、実は少しニュアンスが異なります。

 

「時期」は大まかのイメージ、「タイミング」は瞬時の判断を指しています。

 

「時期」は、マンションの大規模改修の前や近隣のマンション建設の状況などがキーになります。例えば、大規模改修の時期を迎えてしまうと、修繕費用による支出が発生する可能性があります。また、近隣でのマンション建設が具体化すると、同業他者が商圏に参入することで、賃料の値下げや入居者獲得が困難になる可能性があります。このように、大まかな流れのなかで売却時期を検討しておく必要があります。

 

「タイミング」は、瞬発的に発生する売却のニーズです。景気動向や投資物件のある地域の需要変化などによって、所有している物件の価格が高くなることがあります。また、所有している物件に似た条件の投資物件を探している投資家が現れた際なども、有利に売却を進めることができます。

 

こういったタイミングに関しては、不動産会社に相談することで、売却タイミングかどうかを計ることをおすすめします。

 

ワンルームマンションの利回りが低い際の対処方法は、こちらのコラムでも詳しく紹介しています。

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不動産投資の利回りが高くなる物件の傾向

駅や都心から遠い物件

最寄り駅からの徒歩距離や都心からが遠くなるほど、期待利回りは高くなります。それは駅近や都心の物件は人気があり、賃貸も売買も競争力があるから期待利回りが低くても取引されます。安定した運営が可能なので、期待利回りが低くなります。

駅から遠く、郊外の物件は、リスクがありますので、利回りが高くなる傾向があります。

物件価格が安く利回りが良くないとリスクと見合いが取れないので購入する方が現れません。

 

築年数が古い物件

物件の老朽化に伴い、維持管理コストが上がり、賃貸競争力は下がっていきます。空室になると次の入居者が決まりづらく、そして家賃が安くなってしまいますので、リスクの高い不動産投資になります。よって、購入する金額は安くなり、物件の利回りが高くなっていきます。築年数の新しい物件は長期的なリターンを考えて期待利回りが低くても取引されます。

 

耐久年数が短い物件

耐久年数が短く建築コストが安い物件ほど期待利回りは高くなります。それは物件が将来で回収できる家賃をもとに売買価格が計算されるからです。長期的に考えて、この物件がいくらのリターンを生んでくれるかは投資の判断の基礎になります。

木造のアパートの場合は22年、鉄筋コンクリートの場合は47年の耐久年数になりますので耐久年数が長いほど収益を生んでくれる期間が長くなり、利回りは低くなる傾向があります。耐久年数が短い物件は、その短期間で利益を確定させなければなりませんので、どうしても期待利回りが高くなります。

 

投資物件を売却する際のポイント

それでは、投資物件を売却する際のポイントは、どういったものなのでしょうか。

 売却先の募集

まず挙げられるのが、売却先の募集です。

これは、物件の周囲の投資家だけでなく、全国規模を狙うべきです。今の物件の検索システムは遠隔地の物まで探すことが可能だからです。また、今では遠隔地であったとしても、売却先との面談がネット越しで容易になっています。オンライン会議システムが手軽になっているので、活用しない手はありません。

 

また、最近げは不動産DXの導入が始まっていて、遠隔地であっても物件の確認まで可能となりつつあります。そうなると遠隔地の売却先との交渉もしやすくなるので、更に便利になるとも思われます。

 

また、売却先に外国人投資家を募るのも、十分にアリです。ただし、商習慣の相違も考えられますので、仲介会社の選択が非常に重要となります。

満室の状態で売る

次に挙げられるのが、満室の状態で売ることです。

先にも挙げた様に、売却先は別の投資家。狙うのは家賃収入です。満室であれば新たに募集する手間が省けますので、経営上大きなメリットとなるからです。

 

客付け力の点では中古物件は不利になりがちです。そして、一旦空室になってしまうと、その部屋を埋めるのにも費用が飛んでしまいます。ですから、その部分を埋めての販売が有利なのです。

コネクションを多く持った不動産会社がおすすめ

最後に挙げられるのが、コネクションを多く持った不動産会社を選ぶ点です。

コネクションの少ない不動産会社の場合、売却先の範囲が狭くなるので、高価格での売却の成功確率が低くなります。

 

その逆で、コネクションを多く持った会社の場合、特に海外まで広く繋がっている会社の場合には、より高値で売却できる可能性も生まれるのです。

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