ワンルームマンション投資はやめとけといわれる理由とよくある失敗

不動産投資にはリスクがつきものですが、その中でも「ワンルームマンション投資はやめとけ」といわれることがあります。

ワンルームマンション投資がなぜ危険なのか、また実際にどういう失敗があるのかを詳しく解説します。

すでに投資を始めており、思うように成果が出せずに後悔している人も手遅れではありません。失敗で終わらせないための対策を紹介するので、早めに行動しましょう。

ワンルームマンション投資はやめとけ！といわれる理由

ワンルームマンション投資は、一見すると手軽で安定した収入が得られる投資方法に見えます。しかし、実際にはさまざまなリスクや問題点が存在します。なぜワンルームマンション投資が「やめとけ」と言われるのか、その主な理由を詳しく見ていきましょう。

収益性が低い

ワンルームマンション投資の最大の目的は、安定した収益を得ることです。しかし、実際の収益性は投資家の期待を下回ることが少なくありません。

その主な理由の一つは、家賃収入に限界があることです。ワンルームマンションは広さが限られているため、家賃にも上限があります。例えば、東京23区内でも、ワンルームの平均家賃は10万円程度です。これに対し、ファミリー向けの物件では、20万円以上の家賃設定も珍しくありません。

経費も収益性を圧迫する要因となります。管理費、修繕費、固定資産税などの経常的な支出に加え、ワンルームマンションは入居者の入れ替わりが頻繁に発生するため、原状回復費用なども考慮する必要があります。これらの経費を差し引くと、実質的な利益は当初の想定を大きく下回ることがあります。

空室リスクも見過ごせません。先述の通り、ワンルームマンションは、学生や単身社会人が主な入居者となるため、入居者の入れ替わりが比較的頻繁です。そのため、新たな入居者が見つかるまでの空室期間が長引くと、収益が大きく低下してしまいます。

家賃下落のリスクがある

ワンルームマンション投資では、家賃下落のリスクを常に念頭に置く必要があります。

都市部では、新しいワンルームマンションが次々と建設されています。新築物件は設備が充実していることが多く、同じ家賃であれば新築を選ぶ入居者が多くなります。そのため、既存物件の所有者は家賃を下げざるを得なくなることがあります。

地域の衰退も家賃下落の原因となります。例えば、主要企業の撤退や人口減少が進む地域では、賃貸需要が減少し、家賃の維持が難しくなります。特に、単一の産業や大学に依存している地域では、その影響が顕著に表れる可能性があります。

建物の老朽化も避けられない問題です。時間の経過とともに建物の魅力は低下し、競争力を維持するためには設備の更新やリノベーションが必要になります。しかし、これらの投資は必ずしも家賃の上昇につながるわけではなく、むしろ収益を圧迫する要因となることもあります。

空率リスクが高い

マンション投資の広告などでは「景気に左右されにくい不動産投資は株式より安定している」といわれますが、当然リスクがあります。

実際、コロナ禍には入居者の収入が減り、都市部の高額な家賃が払えないため退去が発生するケースや、テレワークで都心に住む必要がなくなったといった理由から、家賃の安い郊外部に引っ越してしまい、都市部の物件の空室が増えたというケースも見受けられました。

また、ワンルームマンションは価格が安く購入しやすいというメリットがある反面、入居者の安定しにくさがデメリットとして挙げられます。

居住人数の少ないワンルームマンションは、結婚や転職、退職といった入居者ひとりの事情の変更で急に引っ越す可能性が高い傾向にあります。また、新生活が始まる3〜4月のタイミングなどある程度入退去の時期が決まっており、その時期以外で空室が出た場合、次の入居者が決まらず空室期間が長期化するリスクがあります。

実質利回りが低くなりやすい

ワンルームマンション投資は、購入時と維持にかかるコストが家賃収入に対して割高になってしまい、実質利回りが低くなります。

部屋数に関わらず、水回りなどの必要な設備は変わりません。そのため、ファミリータイプの物件と比べてワンルームマンションのほうが購入金額は割高になります。

しかも、ファミリータイプの物件と比べて入退去が多くなりやすいワンルームマンションは、そのたびにクリーニングや修繕が必要です。

さらに、入退去が多いということは空室リスクが増えることを意味します。

一棟投資と違って、ワンルーム投資の場合には空室期間の収入は基本0円です。トータルでは利回りが低くなりやすい点も、ワンルームマンション投資をやめておいたほうがよい理由のひとつです。

価格下落リスクがある

不動産投資には、建物や設備の老朽化による価格下落のリスクがあります。

「ローン完済後は売却して現金資産や老後資金に」といったマンション投資の売り文句がありますが、果たしてそのときに満足いく価格で売却が可能かは疑問が残ります。

売却したいと思ったときの物件相場や景気がどうなっているかは誰にもわかりません。

特にニーズが限定的なワンルームマンションは、時間がたつほど売りにくくなり、納得いく価格で売却できないどころか損失が出てしまうおそれもあります。

節税効果が限定的

ワンルームマンション投資の魅力の一つとして、節税効果がしばしば挙げられます。確かに、不動産投資には一定の節税効果がありますが、その効果は一般に考えられているほど大きくない場合があります。

ワンルームマンションの節税効果は所得税の累進課税額に連動しており、高所得者ほど節税効果が大きくなる傾向があります。逆にいえば、中低所得者にとっては、期待するほどの節税効果が得られない可能性があります。

また、将来税制が改正されてしまう可能性もあります。現在有利に働いている税制が、将来も継続するとは限りません。

関連記事：ワンルームマンション投資は節税になる？経費と節税の仕組みを解説

サブリース契約のリスク

サブリース契約は、一見すると安定した収入が得られる魅力的な選択肢に見えます。しかし、重大なリスクも存在します。

最も注意すべきは、契約条件の変更や解約がサブリース会社主導で行われる可能性があることです。経済状況の悪化や不動産市況の変化により、サブリース会社が契約条件の変更を求めてくる可能性があります。例えば、保証賃料の引き下げや、賃料保証期間の短縮などが考えられます。このような変更は、投資計画全体に大きな影響を与える可能性があります。

また、サブリース会社の経営破綻リスクも無視できません。サブリース会社が経営破綻した場合、家賃保証が受けられなくなるだけでなく、入居者との契約関係も複雑化する可能性があります。

関連記事：ワンルームマンション投資のサブリース知識。メリットとデメリットとは！？

売却が難しい場合がある

ワンルームマンション投資において、出口戦略は重要なポイントです。しかし、ワンルームマンションは、その特性ゆえに売却が困難になる場合があります。

まず、ワンルームマンションの需要が限定的であることが挙げられます。主な購入者は投資目的の個人や法人であり、実需（自ら住むための購入）での利用はほとんどありません。そのため、不動産市況が悪化した際には、買い手が著しく減少する可能性があります。

大規模修繕のタイミングも売却の障害となることがあります。マンションの大規模修繕は通常10年から15年ごとに行われますが、その直前の物件は買い手から敬遠されがちです。大規模修繕には多額の費用が必要となるため、その負担を避けたい買い手が多いからです。

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ワンルームマンション投資の失敗例

ワンルームマンション投資の具体的な失敗例をいくつか紹介します。

失敗例その1：将来への不安につけこんだ投資話

上がる税金、もらえるかわからない年金、先行き不透明な景気…。こういった将来への不安と自衛意識から、ワンルームマンション投資に手を出す20歳代の若年層が増えています。

独立行政法人 国民消費者センターも、20歳代からの不動産投資に関する相談割合が増えているとして注意喚起をしています。

引用：独立行政法人 国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！－マンションへの投資にはリスクがあり、必ず儲かるわけではありません－」

NHKのニュースでは、「このまま働き続けても、将来十分な蓄えを作るのが難しいのではないか」といった理由からワンルームマンション投資に手を出し、3年間マイナス収支が続いているという20代男性の事例が取り上げられていました。

不動産の物件価格は上昇傾向にあり、その分ローン額や利息も大きくなります。そのため月々の家賃収入よりローンの返済額が上回り、この男性のように収支がマイナスになる場合があります。

男性は「いつか取り返せるだろう」と不安の中支払いを続けていますが、同記事の中で専門家は今後管理費や修繕費が高くなり、マイナス収支の幅が大きくなるリスクについて言及しています。

失敗例その2：サブリース契約の罠

ワンルームマンション投資を検討する人は、空室時に無収入になることに対して不安を感じます。そういった不安を取るために、サブリースによる家賃保証をうたっている販売会社もあります。

サブリースとは、オーナーが保有する賃貸住宅をサブリース会社が借り上げ、オーナーに一定の金額を賃料として支払うシステムです。

独立行政法人 国民生活センターの「投資用マンションの勧誘について説明義務違反による損害賠償請求を認めた事例」では、あるサラリーマンのサブリース契約に関するトラブルが判例として紹介されています。賃料保証があるサブリース契約をしており、その後賃料を1割下げるといわれたため解約したところ入居者が退去してしまい、無収入になり不安から相談を行い裁判に発展しています。

サブリース契約は、「一定の賃料収入が見込める」「管理の手間がかからない」と一見メリットばかりのシステムですが、近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しており消費者庁からも注意喚起されています。

参考：消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」

失敗例その3：想定外に増えるコスト

若者だけではなく、信用力と資産がある程度あり、多額のローンが組める中高年もワンルームマンション投資のターゲットとなります。

ワンルームマンション投資で家計破綻の危機に陥った40代男性の事例があります。

参考：ゴールドオンライン：「ワンルーム投資で不労所得」のはずが一転「家計破綻」の危機…でも売るに売れない事情とは

「団体信用生命保険に入るのでもし亡くなった際にはローンがなくなり保険代わりになる」といった勧誘により新築ワンルームマンション投資を始めた男性ですが、4年目に収支が同額、5年目には赤字となってしまいます。

収支が悪化した理由は、年を追うごとに増えていく管理費と修繕費でした。この男性はマンションの売却を試みるも思ったような値段が付かず、もしものときに家族の生活を守るはずのマンション投資で結局債務整理まで検討する事態となってしまいました。

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ワンルームマンション投資で成功するためのポイント

適切な戦略と準備があれば、ワンルームマンション投資で成功を収めることも可能です。成功への鍵となるポイントを解説します。

立地の良い物件を選ぶ

不動産投資において、「立地」の重要性は幾度強調しても足りません。特にワンルームマンションの場合、その重要性はさらに高まります。良好な立地は、安定した需要と家賃収入を確保する上で不可欠な要素です。

まず、交通の利便性が挙げられます。駅やバス停からのアクセスが良好な場所は、入居者にとって大きな魅力となります。一般的に、最寄り駅から徒歩10分以内の物件が好まれますが、都心部では5分以内がより望ましいでしょう。

物件周辺の生活インフラの充実度も重要です。スーパーマーケット、コンビニエンスストア、飲食店、医療施設などが近くにあることで、入居者の生活の質が向上します。これは、長期的な入居を促進し、空室リスクを低減することにつながります。

需要の安定性も考慮すべき要素です。例えば、大学や専門学校が近くにある地域では、学生の需要が見込めます。また、オフィス街に近い場所では、若手社会人の需要が期待できます。ある投資家は、大学の近くに位置するワンルームマンションを所有していますが、毎年の入居者募集時期に安定した需要があり、空室期間を最小限に抑えることに成功しています。

ただし、注意すべき点もあります。例えば、単一の大学や企業に過度に依存した地域は、そ

の機関の動向によって大きな影響を受ける可能性があります。実際に、地方都市で大学の移転により周辺のワンルームマンションの価値が大幅に下落した事例もあります。

したがって、立地選びの際は、現在の状況だけでなく、将来の発展性や安定性も考慮することが重要です。都市計画や再開発の情報、人口動態などを詳細に調査し、総合的に判断することが求められます。

長期的な視点で運用計画を立てる

ワンルームマンション投資で成功を収めるためには、短期的な利益だけを追求するのではなく、長期的な視点で運用計画を立てることが極めて重要です。不動産投資は、一般的に長期的な視野で行うことで、そのメリットを最大限に活かすことができます。

まず、詳細なキャッシュフロー計画を立てることから始めましょう。この計画には、家賃収入はもちろん、将来的な修繕費用、固定資産税、管理費など、想定されるすべての収入と支出を盛り込む必要があります。特に、大規模修繕の費用は見落とされがちですが、これを適切に見込んでおくことが重要です。

物件の価値維持・向上のための計画も重要です。不動産は経年劣化が避けられませんが、適切なメンテナンスとリノベーションにより、その価値を維持し、場合によっては向上させることも可能です。

出口戦略も長期計画の重要な要素です。将来の売却や相続なども視野に入れた計画を立てることで、投資の最終的な成果を最大化することができます。例えば、子どもの大学入学時期に合わせて売却することを計画し、それまでの期間で資産価値を高める努力をするといった具体的な目標設定が効果的です。

ただし、長期計画を立てる際は、社会経済の変化にも柔軟に対応できるよう、定期的な見直しと調整が必要です。不動産市場の動向、金利の変化、税制改正など、外部環境の変化に応じて計画を修正していく姿勢が重要です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

ワンルームマンション投資の成功には、信頼できるパートナーの存在が欠かせません。特に、物件の選定と日常的な管理において、不動産会社の役割は極めて重要です。適切な不動産会社を選ぶことで、多くのリスクを軽減し、安定した運用を実現することが可能となります。

まず、不動産会社の実績と評判を十分に調査しましょう。長年の実績がある会社は、市場の変動にも対応できるノウハウを持っていると考えられます。また、他の投資家からの評判も重要な指標となります。

次に、情報提供の質と透明性も重要な選択基準です。優良な不動産会社は、物件の詳細情報だけでなく、地域の不動産市場動向や将来の開発計画など、投資判断に必要な幅広い情報を提供してくれます。

アフターフォローの充実度も見逃せないポイントです。物件購入後のサポート体制が整っている会社を選ぶことで、長期的な運用をスムーズに行うことができます。具体的には、定期的な物件の状態確認、入居者とのトラブル対応、修繕工事の手配など、様々なサポートが考えられます。

不動産会社選びの際は、必ず複数の会社を比較検討することをおすすめします。それぞれの会社の特徴や強みを把握し、自分のニーズに最も合う会社を選ぶことが重要です。

その際、過度に高い利回りを謳う会社や、物件の欠点を隠そうとする会社には要注意です。実際に、表面上の利回りだけを強調し、管理費や修繕費などの経費を過小に見積もっていたために、投資家が期待通りの収益を得られなかったケースもあります。

不動産会社との関係構築においては、常に冷静な判断と適度な距離感を保つことが重要です。信頼関係は重要ですが、最終的な意思決定は投資家自身が行うべきであり、不動産会社はあくまでもアドバイザーとしての役割を果たすべきです。

物件の適切な管理を行う

ワンルームマンション投資の成功は、購入後の適切な管理にも大きく影響があります。いくらいい物件を購入しても、その後の管理が不適切であれば、投資の成果を最大化することはできません。

定期的な点検と早期対応が重要です。建物や設備の状態を定期的にチェックし、小さな問題を早期に発見・対処することで、大きな修繕費用の発生を防ぐことができます。

具体的には、以下のような項目を定期的にチェックすることをおすすめします。

1. 水回り（水漏れ、排水の詰まりなど）
2. 電気系統（コンセント、照明器具の状態など）
3. 建物外部（外壁のひび割れ、雨漏りの兆候など）
4. 共用部分（エレベーター、廊下、階段の状態など）

次に、入居者とのコミュニケーションも重要な管理ポイントです。入居者の満足度を高めることで、長期入居を促進し、空室リスクを低減することができます。例えば、定期的なアンケート調査を実施し、入居者のニーズや不満を把握することが効果的です。

また、クレームや要望への迅速な対応も重要です。例えば、24時間対応可能な連絡窓口を設置することで、入居者の安心感を高めることができます。

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ワンルームマンション投資を失敗で終わらせないための対策

「現在はかろうじて収支がプラスだけど、この先どうなるか」「あまり収支がよくないけど、ここから投資を成功させることはできるのか」という不安があるかもしれません。

ワンルームマンション投資を失敗で終わらせないために、できることが見つかる可能性があります。具体的な対策を紹介します。

収益を減らさない工夫

キャッシュフローの改善のために重要なのが、空室期間を減らすことです。

管理会社の質や営業力によっても入居率は変わるため、管理会社の見直しも検討してみましょう。

また、管理を委託しているのであれば、手間は増えますが自主管理に切り替え、管理コストを下げて月々の収益を上げる方法もあります。

その他にも、以下のような入居率を上げる工夫もキャッシュフローの改善につながります。

• ペット可にする
• 家具付きマンションにする
• コストがあまりかからない範囲で内装や設備をリフォームする

ローンの借り換え・繰り上げ返済

収益を見直したあとは、ローンの見直しです。

ローンの借り換えによって、低金利のローンへの変更や金利条件（変動金利・固定金利）の見直しによって利息の負担が減る可能性があります。

また、資金に余裕があれば繰り上げ返済を行うのも効果的です。

一例として以下の条件で、繰り上げ返済を行わなかった場合と、5年ごとに200万円ずつ計3回繰り上げ返済を行った場合の違いを見てみましょう。

• 借入金額2,500万円
• 元利均等方式
• 3％固定金利
• 返済期間30年

繰り上げ返済	返済回数	返済総額	元金分	利息分
なし	360回	3,794万4,372円	2,500万円	1,294万4,372円
あり	266回	3,398万9,616円	2,500万円	898万9,616円
差	94回	395万4,756円	－	395万4,756円

このように、繰り上げ返済によって借入金の元本を減らすことで、支払う利息と返済総額を削減でき、キャッシュフローの改善につながります。

早めの出口戦略が重要

ワンルームマンション投資は続けていればそのうち利益が出てくるかもしれないと思うかもしれませんが、さまざまな予期できない要素も関係してきます。

ワンルームマンション投資での失敗を避け、成功で終わらせるには「購入金額＋諸費用＜売却価格＋家賃収入」となるようなタイミングでの出口戦略について考える必要があるでしょう。

現在収支が赤字の場合も、損失額をできる限り少なくするために、物件の資産価値が落ちる前に早めの売却を検討するのも賢い選択といえます。

将来の余裕のために始めたワンルームマンション投資が不安やストレスの元になったら本末転倒です。すぐ売却という判断ができなくても、出口戦略を考えるための材料として、投資マンション専門の会社に一度相談してみて、プロの意見を参考にするのがおすすめです。