住宅ローンで購入した家を賃貸に出すことは、原則として禁止されています。なぜなら、住宅ローンは契約者とその家族が居住する家を購入することを目的として、金融機関が低金利で貸し出すローンだからです。場合によっては詐欺罪にとわれる可能性もあり、発覚した際の罰則はとても重くなります。なぜ、住宅ローンを使った投資が発覚するのか、発覚した場合にはどうなってしまうのか、具体的な事例を基に解説していきます。
住宅ローンで購入した家を賃貸に出すとアウト？セーフ？
まず、住宅ローンを利用して購入した家を賃貸で貸す際、アウトとなるケースとセーフのケースがあるのでしょうか。住宅ローンで購入した家を貸すことの問題点などとともに解説します。
やむを得ず賃貸に出した場合のアウトとセーフ
やむを得ない理由により、住宅ローンで購入した物件に住めなくなることもあるでしょう。その場合、事前に金融機関の許可を取っていれば、賃貸に出すことは違法ではありません。ちなみに、やむを得ない理由としては契約者の転勤などが挙げられます。その一方、金融機関の許可なしに賃貸に出した場合は、やむを得ない理由があっても違法になります。また、やむを得ない理由があったとしても、賃貸に出すことを金融機関が認めないケースもあることを認識しておきましょう。
投資目的で賃貸に出した場合
住宅ローンで購入した物件を投資目的で賃貸に出した場合は、違法になります。なぜなら、住宅ローンは契約者が居住する物件を購入するためのローンだからです。投資用の物件を購入する場合、不動産投資ローンを組む必要があります。
また、住宅ローンで投資用物件を購入するよう仕向ける悪徳な不動産会社も存在します。なぜなら、一般的に住宅ローンの金利は不動産ローンの金利より低いからです。仮に、不動産会社から住宅ローンを使った不動産投資を勧められた場合、毅然とした態度で断りましょう。たとえ、不動産会社に言われるがままに、受動的に住宅ローンで投資目的の物件を購入したとしても契約者の責任を問われます。悪徳な不動産会社に騙されないために、住宅ローンに関する正しい知識を持つことが重要です。
なぜ住宅ローンで不動産投資をしてはダメなのかを再確認
住宅ローンで不動産投資をしてはいけない理由は、住宅ローンが契約者とその家族が居住する物件の購入費用の補填を目的としているからです。その一方、不動産投資ローンは投資物件の購入費用の補填を目的としています。
一般的には、住宅ローン金利で0.5％〜2％、不動産投資ローン金利で1.5％〜4％となっています。住宅ローンの場合、契約者が働き続ける限り、原則として返済し続けることが可能と予想されます。したがって、一般的に貸し倒れリスクが低いと判断されます。そのため、住宅ローンの金利は一般的に低く設定されています。
その一方、不動産投資ローンには空室リスクや家賃収入が減少するリスクがあるため、住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。つまり、住宅ローンと不動産投資ローンは不動産物件を購入をするという点では同じですが、物件を購入する目的が全く異なります。そのため、居住目的で物件を購入する場合は住宅ローンを、投資用物件を購入する場合は不動産投資ローンを借りる必要があります。
（金利は記事公開時）
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住宅ローンで不動産投資をしているかがバレたらどうする
ここでは、住宅ローンで不動産投資をしていることが金融機関にバレる理由、バレたらどうなるのかを解説していきます。
なぜバレるのか、バレないためにできる対策があるのか
住宅ローンで不動産投資をしていることが金融機関にバレてしまう主な理由は、金融機関がローン契約者宛に送付した郵便物が契約者に届かないことです。なぜなら、住宅ローンで購入した物件を賃貸として貸し出した場合、金融機関が契約者宛に送付した郵便物は宛先不明となり、金融機関へ返送されるからです。
住宅ローンで不動産投資をしていることがバレない方法としては、物件を賃貸として貸し出した後も、契約者の住民票を貸し出した物件に置いたままにしておく方法が考えられます。ただし、この方法を実践するためには、貸し出した物件に住む住人の協力が必要になります。
もちろん、上記の方法は違法です。最悪の場合、詐欺罪に問われることもあります。そのため、悪質な不動産会社から住民票を残したまま賃貸として貸し出すことを提案された際は、はっきりと断りましょう。
バレたら何が起きるかを紹介
もし、住宅ローンで不動産投資していることが金融機関にバレたら、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められることが一般的です。なぜなら、住宅ローン契約時に設けた期限の利益というルールが無効になるためです。期限の利益とは、契約者が契約通り返済している以上、契約通り返済し続けることができるというルールです。つまり、金融機関は早期返済や金利の上乗せを契約者に求めることはできません。しかし、住宅ローンの使用用途が契約内容と異なる場合、期限の利益は無効になります。したがって、金融機関は契約者に一括返済を求めることが可能になります。一般的には、住宅ローンを一括返済できる資金を持っていない契約者が大多数でしょう。そのため、契約者は自己破産を選択しなければならない可能性もあります。
バレたときの対策、言い訳は可能？
住宅ローンで不動産投資を行うことは違法行為です。残念ながら、中には住宅ローンを使って不動産投資を勧める悪質な不動産会社も存在します。賃貸として貸し出していることが金融機関にバレた場合、「親の介護のため実家近くに転居せざるを得なくなった」といった噓の言い訳を使用することもあるようです。しかし、嘘の言い訳をすることは違法行為です。詐欺罪に問われる可能性もあるでしょう。仮に悪質な不動産会社から勧誘を受けた場合、甘い言葉に惑わされず、毅然とした態度で断る勇気を持ちましょう。
不正への監視の目が厳しくなっている
近年、住宅ローンで不動産投資することに対して、金融機関による監視の目が厳しくなっています。きっかけとなったのは、2018年に報道された住宅ローン不正利用の問題です。居住用の物件を購入するために大手ネット銀行から住宅ローンを借りていた顧客が、実は投資目的の物件を購入していたことが大きなニュースとなりました。大々的に報道されたこの事件を皮切りに、金融機関による監視が厳しくなっています。なお、金融機関はあらゆる手段を用いて、住宅ローンの不正利用を見破ろうとしています。つまり、金融機関に隠れて住宅ローンを不動産投資に使用することは、極めて難しい世の中になってくると言えるでしょう。
参考:朝日新聞デジタル 「住宅ローン」、実は不動産投資 スルガ銀、損失拡大か：朝日新聞デジタル (asahi.com)
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住宅ローンを使った不正な不動産投資はどうなる
もし、住宅ローンを使って不動産投資をしていることがバレると、最終的にはどうなるのでしょうか。ここでは、住宅ローンを使って不動産投資をしていることが発覚した場合、契約者がどのような立場に立たされるのかを解説します。
摘発されたら信用低下、社会生活はめちゃめちゃになる
摘発後、一般的には金融機関から住宅ローンの一括返済を求められます。そして、多くの場合において自己破産を選択せざるを得ないでしょう。なぜなら、多くの契約者は数千万円単位のローンを一括返済できる資金を持っていないと考えられるからです。自己破産をした場合、当然ながら社会的信用力は低下します。たとえば、自己破産後は一定の期間、クレジットカードの作成やローンの借入ができません。そのうえ、仮に金融機関が警察に届け出た場合、契約者は詐欺罪として罪を問われる可能性もあります。そうなれば、勤務先やご近所、親戚縁者との関係などが全て変わります。
「みんながやっていること」「バレるわけがない」甘いささやきに乗っかってしまった代償は、投資で得られるお金とは比べ物になりません。
不安を抱えながら生きていくならば売却するのも選択肢になる
もし、住宅ローンで投資用の物件を購入してしまった場合は、どうすればよいのでしょうか。結論としては、摘発される前に物件を売却することが大切です。前述の通り、住宅ローンで不動産投資したことが発覚した場合、自己破産せざる得なくなったり、刑事罰に問われる可能性もあります。つまり、契約者本人だけではなく、契約者の家族も大きな影響を受けることになります。昨今の報道を受けて考えれば、間違いなく、今後もローン不正に対する追及は厳しくなるでしょう。「不正がバレるかも…」不安を抱えながら毎日を過ごしていくのであれば、今すぐに売却することも選択肢のひとつになるでしょう。
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住宅ローン不正はオーナーの責任も重大
現在不正に投資物件・収益物件を所有している人はどうすればいい？
代表取締役伊藤幸弘
俗に「言うなんちゃってローン」という取引です。自分が住みます、実需（居住用）で物件を買うのでお金を貸してくださいと言ってローンを組むんですけど、蓋を開けると賃貸で貸して投資で運用してしまうというやり方です。
住宅ローンは投資用ローンより金利が安くなりますし、融資も組みやすい。そして、金額も大きく引っ張ってくることができる。不動産投資では、いくらの金利でお金を借りるかってのはすごく大事なことなんですけど、なんちゃってローンは用途を騙して有利な条件でお金を借りてくる。住宅ローンと投資用ローンでは1％～1.5％ぐらいの差があります。これは完全な詐欺で犯罪行為です。
そもそも住宅ローンというのは、お家を買いやすくするために金利が下げられているんです。自宅を買う方って自己破産率が低いですから、返済が滞るってことは少ない。だから金融機関も積極的にお金を貸そうということで動いている。それを悪用して投資に資金を使っちゃうということなので、これは大きな問題なんです。