サブリース問題とは。サブリースのトラブル事例と対処方法

サブリースは空室の有無に関わらず安定した収入を得られる手段として、特に不動産投資初心者や賃貸住宅経営に時間を割けない副業オーナーにとっては大きなメリットがあります。

しかし近年、サブリース会社による様々なトラブルが発生し、大きな社会問題となっています。突然の家賃引き下げや契約解除などにより、なかには多額の損失を被るオーナーも出ています。

サブリース問題の背景には何があるのでしょうか。トラブルを避けサブリース経営を成功させるには、オーナーはどのような点に注意すべきなのでしょうか。サブリース問題の実態と、オーナーが取るべき対策について解説します。

サブリース問題を解説

サブリースによって生じうるトラブルを、総じて「サブリース問題」と呼びます。まずはサブリース問題の具体例や、サブリース会社が中途解約を行う理由について解説します。

サブリース問題とは

サブリース問題の具体的な内容としては以下のようなものが挙げられます。

• 家賃の引き下げ
• 家賃の未払い
• 中途解約
• サブリース会社の倒産

いずれもオーナー側からすると突然発生するトラブルであり、損失も大きいことから不動産投資を続けることが不可能になるケースもあります。

サブリース問題は2017年頃より深刻化し、さまざまな事件がメディアによって取り上げられました。その中には、レオパレス21や大東建託といった大手有名企業も含まれており、世間の注目を集めました。

サブリース自体は賃貸契約形態の一種であり、仕組みそのものに問題はありません。しかし、サブリース契約においてサブリース会社は「借り手」となることから、借地借家法によって、その権利は手厚く保護されています。それを濫用（らんよう）し、不当な家賃低下の提案や、一方的な中途解約をするサブリース会社も存在します。大手サブリース会社と個人投資家が対立する時に、大手企業の権利だけが優先されることには、さまざまな意見があります。

家賃の引き下げ

サブリース会社が一方的に家賃を引き下げてくるケースがあります。物件の築年数が経過し、入居者確保が難しくなるとサブリース会社の利益が減少するため、オーナーに家賃引き下げを迫ることがあるのです。

当初の契約では長期にわたり高めの家賃が保証されていたとしても、途中で引き下げを要求されるリスクは常に存在します。安定収入を当て込んでいたオーナーにとっては、計画が狂ってしまう大きな痛手となります。

家賃の未払い

サブリース会社の経営が悪化すると、オーナーへの家賃支払いが滞るケースもあります。サブリース会社の倒産リスクについても考慮が必要です。

サブリース会社から家賃が支払われない事態に陥れば、ローンの返済に支障をきたすおそれもあります。物件の管理やメンテナンスの費用も自己負担となれば、オーナーの損失はさらに膨らむことになります。

中途解約

サブリース会社から突然契約解除を言い渡されるケースもあります。理由としては物件の老朽化や立地の悪化などが挙げられますが、オーナー側に非はないにも関わらず一方的に契約を打ち切られてしまうのです。

10年、20年といった長期の契約を前提に物件を購入するオーナーにとって、途中解約はリスク以外の何物でもありません。しかし現行の借地借家法では、オーナー側からの中途解約には高いハードルがあります。

サブリース会社の倒産

サブリース会社が倒産すると、オーナーは大きな損害を被ります。家賃収入が絶たれるだけでなく、入居者対応や物件管理の負担もオーナーが背負うことになります。

高い専門性が求められる物件管理を、オーナー自身で行うのは容易ではありません。倒産したサブリース会社との契約関係を整理し、新たな管理会社を探すまでの期間は大きな負担となってしまいます。

不動産会社がサブリース契約を打ち切る理由

サブリース契約は空室や家賃滞納が生じた場合、サブリース会社がその損失を補填し、オーナーに定められた賃料を支払うという仕組みになっています。つまり、オーナーとサブリース会社は一方が得をすれば、もう一方は損をするという関係にあるのです。

サブリース会社側からすると、入居ニーズが低く収益を上げられない物件は借り続けるメリットがありません。そのため契約を途中で打ち切ってしまうということになります。

なぜサブリース契約を打ち切ることができるのか

「30年間の家賃保証！」というような謳い文句に惹かれて契約したのに、一方的に中途解約されてしまったというケースも散見されます。これは契約違反にはならないのでしょうか。

実は、サブリース契約は普通の賃貸借契約と変わりはありません。借りる相手が一般の賃借人ではなく、サブリース会社になっただけです。借り手が途中で契約を解除するというのはごく一般的なことであり、サブリース会社においても例外ではありません。

契約に「10年間途中解約はしない」と記されていたとしても、借地借家法第30条において、賃借人に不利な特約は無効とすると定められているため、サブリース側の中途契約が認められる場合があります。

また、大家が賃借人に対して、部屋を借り続けることを強制できないのと同じく、サブリース会社からの解約申し入れをオーナーが拒絶することは原則として不可能です。

上記のような問題を受け、令和2年より施行されたサブリース新法においては、オーナーに説明すべきリスク内容の明確化がなされ、中途解約の可能性について事前に説明することが義務づけられています。

とはいえ、中途解約が禁止されているわけではありませんので、すでに契約を結んでいるならば、中途解約を阻止する方法は存在しないのが現状です。

サブリース問題の背景

近年、深刻化の一途を辿るサブリース問題。なぜこのような事態に陥ってしまったのでしょうか。その背景には、以下のような事情が存在します。

サブリース市場の拡大

不動産投資ブームを背景にサブリース市場は近年急拡大しました。「家賃保証」「空室リスク回避」、また運用に手間がかからないといったメリットから、多くの不動産オーナーがサブリースを選択していました。

しかし、実態は数年ごとの賃料の減額や、サーブリース契約の打ち切りなど、オーナーが望んでいた結果にはならないケースも多いようです。

不動産投資ブームによる参入業者の増加

不動産投資の人気に伴い、サブリース事業に参入する不動産会社も増加しました。そのなかには適切なノウハウを持たずに参入した業者も少なくありません。

サブリース事業のノウハウが不十分なまま、オーナーへの高額な家賃保証を謳って契約を獲得するケースもみられました。結果的に採算が合わずオーナーに負担を強いる事態につながっています。

オーナーの知識不足につけ込んだ悪質な勧誘

不動産オーナーの中にはサブリースのリスクを十分理解せずに契約する人も多いようです。悪質な不動産会社はそうしたオーナーの知識不足につけ込み、うまい話を並べて勧誘する傾向にあります。

「必ず家賃を保証する」「空室リスクはサブリース会社が負う」といった甘言を鵜呑みにし、将来的なリスクを考えずに契約してしまうオーナーが後を絶ちません。結果的に、頼みの綱のサブリース会社から一方的に契約を打ち切られる事態を招いてしまうのです。

近年ではサブリース新法なども施行され、業界の是正などが進められています。

関連記事

サブリース新法をわかりやすく解説！賃貸オーナーが気をつけること

投資マンション経営の
お悩み相談はこちら

サブリース新法が施行

こうしたサブリースをめぐる問題の深刻化を受け、2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、通称「サブリース新法」が成立し、2022年6月から施行されました。これは、悪質なサブリース会社の排除とオーナー保護を目的とした法改正です。

同法の成立を機に、これまで野放しだったサブリース業界にも規制の目が光るようになりました。

サブリース新法の施行背景

悪質なサブリース会社による被害が相次いだことを受け、2022年に「サブリース新法」が施行されました。法律の正式名称は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。この法整備により、サブリース会社による不正行為の抑止を図っています。

悪質なサブリース会社の排除と、オーナーの保護を目的とした今回の法改正は、効果が表れるまでにはまだ時間を要しそうですが、大きな一歩となったのは間違いありません。

サブリース新法の概要

サブリース新法は主に以下の3点について規定しています。

1. 誇大広告の禁止：事実と異なる有利な条件をうたった広告を禁じる
2. 不当勧誘の禁止：リスクを伏せた一方的な勧誘を禁止する
3. 重要事項説明の義務化：オーナーに対し契約内容やリスクを書面で説明することを義務付ける

これにより、オーナーがリスクを理解しないまま契約するケースや、サブリース会社が悪質な勧誘を行うことを防いでいます。

改正前は、サブリース会社が「長期間家賃を保証する」といった誇大広告を打ち、リスクを伏せたまま高額の家賃保証を条件に契約を結ぶという営業手法が横行していました。サブリース新法の施行により、こうした悪質な勧誘は違法となったのです。

契約時には、サブリース期間中の家賃の下落リスクや、中途解約の可能性など、オーナーにとって不利益となり得る情報を書面で説明することも義務化。オーナー自身がリスクを理解した上で契約を結べる環境が整備されました。

信頼できるサブリース会社の選び方

長期にわたり安定した収益を得るためには、信頼に足るサブリース会社選びが欠かせません。

経営の安定性や、サブリース事業への本気度をしっかりと見極めることが大切です。

また、サブリース会社の担当者は「物件オーナーの立場に立って考える」姿勢を持っているべきです。オーナーの利益を置き去りにして自社の利益ばかり追求する姿勢が見られるようなら、避けるのが賢明です。

サブリース会社選びにあたっては、複数の候補を比較検討することをおすすめします。各社の提案内容を照らし合わせ、メリット・デメリットを冷静に分析することが大切です。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

サブリース問題に巻き込まれたらどうなる？

サブリース問題に巻き込まれた場合、家賃の低下や家賃未払いといった金銭的なリスクが生じます。また、サブリース会社に対する法的措置の対処、所有している不動産の管理や入居者の確認などが必要になり、心身ともに大きな負担になってしまいます。

サブリース問題に巻き込まれた場合の対処法と、起こりうるリスクについてご紹介します。

サブリース問題の対処方法

サブリース問題に巻き込まれた場合に取るべき対処法としては、次のようなものがあります。トラブルの内容や状況によってベストな方法を取るようにしましょう。

契約解除すべきか判断し、必要な場合は手続きをする

家賃低下や未払いなど、サブリース会社と契約が結ばれている中で問題が生じた場合には、契約解除をすべきか検討する必要があります。

サブリース契約の中途解約をオーナー側から行うのは難しいといわれていますが、手順を踏めば解約は可能です。一人で契約解除の手続きをするのが不安な場合は、専門家の力を借りると良いでしょう。

また、サブリース会社側からの契約解除やサブリース会社の倒産により、契約が終了してしまった場合にも、改めて新しいサブリース会社を選ぶか、管理委託会社を選ぶか、自主経営するか検討しなくてはなりません。

管理状態や入居者を確認する

サブリース期間中の物件管理や入居者管理はサブリース会社が行うのが一般的です。そのためオーナーが把握していない問題が生じている恐れがあります。物件はきちんと清掃やメンテナンスがされているか、空室は何部屋あるか、問題のある入居者はいないかなど、現状を把握することが重要です。

サブリース契約を破棄されたらどうなる？

サブリース契約を破棄された場合、その後の不動産運用において費用や時間、手間などのコスト増につながる場合があります。その主な理由は以下の通りです。

新たなサブリース会社の選定、契約

サブリース契約を破棄された後、続けてサブリースによって不動産運用を行いたいのであれば、他のサブリース会社を探し、新たに契約を結ぶ必要があります。

しかし、サブリース契約を破棄される物件は、他のサブリース会社も敬遠する可能性があります。サブリース会社を探し回ったあげく、どことも契約が結べないという事態にもなりかねません。

家賃収入の低下

中途解約を機にサブリースをやめ、自主管理や管理会社による管理委託を選択する際にもリスク発生の恐れがあります。サブリース契約のメリットは、入居率に関わらず安定した家賃収入を得られる点にあります。そのため、入居率によってはサブリース契約時より家賃収入が低下してしまう恐れがあります。

修繕コストの発生

先ほど触れた通り、原則として、サブリース契約中の物件管理はサブリース会社が行います。適切に管理されていれば問題ありませんが、ずさんな管理により不具合が放置されているケースも少なくありません。その結果、新たに修繕コストが発生し、思わぬ出費が生じる場合があります。

サブリースを切られたら不動産を売却するのも一手

先ほどご紹介した通り、サブリース契約が途中で破棄されるのは、契約した物件が利益を生み出せる魅力的なものではないと判断された可能性があります。そのような物件は、オーナーにとっても良いものとはいえません。特に建物の管理がされていない、空室が多いという場合は、利益を得るまでに修繕費や入居募集のコストがかさみ、赤字が膨らんでしまう恐れがあります。

そのため、サブリースを切られたら不動産売却を検討するのもひとつの手段です。

サブリース問題のトラブル事例

サブルース問題のトラブル事例について紹介をします。所有者であれば遭遇する可能性があります。参考にしてください。

サブリース業者が倒産し賃料滞納

サブリース業者の経営が悪化してしまうこともあります。そうすると家賃送金の遅れが発生し、賃料滞納してしまい最悪のケースでは倒産します。

ワンルームマンションの販売会社の倒産事例では、オーナーから管理委託を受けた3000室すべての入居者家賃を数か月に滞納して、敷金と共に回収ができなくなりました。

被害にあったオーナーさまから聞いた話では、最初は数日の送金の遅れであったのですが、それが恒常的になってしまい。完全に家賃が停止するのに1年ほどかかったようです。

遅延しているだけでは、滞納による解約の申し立てができなかったそうです。

サブリース業者は本業の賃貸運営ではなく、別の投資事業で大きな赤字を発生させてしまい、その穴埋めに家賃を使用してしまい、運営が継続できなくなったようです。

サブリースだから安心するのではなく、その業者の経営状態について気にかけるようにしてください。

サブリース減額による失敗

サブリース契約の締結時に30年一括借り上げの業者もあります。 しかし期間が30年でも賃料が変わらず一定である保証はありません。サブリース業者は入居者の立場で減額交渉をすることができます。

契約書に記載されていますが、数年ごと改定ができる内容になっています。賃貸契約では家賃不減額の特約は無効になります。

しかし、言葉巧みな説明により、「同一家賃が契約時間中は継続する」と誤認しているオーナーが多く、締結から数年後にトラブルが発生します。

契約内容は確認し、経年劣化で値下がりをする前提で、収支計算をしてサブリース契約を締結してください。

サブリースの減額は拒否できない！？家賃減額の回避の方法について

サブリース契約が解除できないトラブル

売却する時にサブリースを解約した方が、利回りが良くなり、価格が高くなるケースがほとんどです。売主からサブリースを解除する交渉が必要です。

しかしサブリース業者が解約を拒否してトラブルになるケースが頻発しています。

サブリース業者は管理で利益を得ているので、解約するとマイナスになってしまう。賃貸が良好な物件はサブリース契約を持続させたい。残念ながら、売却して関係が終わるのであればなおさら権利主張をしてきます。

また、サブリース業者は借地借家法の借主として保護されるので、オーナーは不利になります。裁判でサブリース業者の権利が認められている判例があり、解約に応じるつもりが無ければ、解約を拒絶します。サブリースの解約はできない可能があることを理解して契約に臨んでください。

サブリース物件の売却と解約について解説 物件価格が20％も変わる！？

サブリースに関連した実際の事件・トラブル

昨今、サブリースをめぐる様々な問題が取り沙汰されています。大きな注目を集めた事件やトラブルを取り上げます。

「かぼちゃの馬車」事件

不動産会社スマートデイズが提供したサブリース物件「かぼちゃの馬車」は、長期の家賃保証と高利回りを売りに投資家を集めました。しかし、同社は突如オーナーに賃料の減額・支払い停止を通告し、多くの投資家を困難な状況に陥れました。調査の結果、同社と金融機関の不正な融資の存在が明らかになり、巧妙な不動産詐欺の実態が浮き彫りになりました。この事件は、サブリース契約のリスクを際立たせ、投資家に契約内容の慎重な吟味の必要性を示しました。

レオパレス21問題

レオパレスは長期の家賃保証を売りにしていましたが、入居率低下を理由に一方的な契約解除や家賃減額を行い、オーナーとの間で訴訟問題に発展しました。さらに、同社の物件に違法建築の疑いが報道され、不適切な営業姿勢だけでなく建築基準法違反の施工実態も明らかになりました。一連の事件により、同社の社会的信頼は大きく損なわれました。この事例は、サブリース契約におけるオーナーのリスクと不動産会社の責任、そして建物の品質の重要性を投資家に再認識させるものでした。

逆ざやサブリース

逆ざやサブリースとは、不動産会社がオーナーに支払う賃料が入居者から得る賃料を下回る状態が続くことを指します。この状況が続けば、不動産会社は赤字経営に陥り、倒産リスクが高まります。

近年、投資物件の販売会社が売却時に謳ったサブリース賃料が実態と乖離し、逆ざや状態が発生したためサブリース会社が倒産し、オーナーに大きな被害が発生するケースが増えています。この問題は、不動産会社の収支計画の甘さや入居者募集・管理の問題点を浮き彫りにしました。不動産会社は適切な賃料設定と入居者管理を行い、オーナーは契約前に十分な確認を行う必要があるでしょう。

ファイナンシャル・プランナーによる
みらい収支シミュレーションはこちら

サブリースのトラブルを防ぐポイント

信用できるサブリース会社を選ぶ

管理戸数や設立年数など調査してなるべく信用できる会社を選びましょう。

事業内容や売上高などの、情報公開がしっかりなされている会社は、お客様を安心させようという姿勢があり信用ができます。ホームページやＷＥＢの口コミなども参考になります。

また、過去に行政処分を受けていないかなども調べましょう。

サブリース以外の手段も検討

本当にサブリースが必要なのか、一度立ち止まって考えましょう。一度契約すると長期にわたり影響が大きく、オーナーから解約は原則できません。

集金代行や自主管理なども賃貸運用の手段として選択できます。特に入居率が高いエリアや、築年数が新しい競争力がある物件はサブリースにする必要がそもそもないかもしれません。

賃料設定は慎重にする

サブリース賃料が実際の家賃相場と比較して適切かチェックしましょう。相場家賃と比較して高い場合は、契約後の早い時期に減額交渉があるかもしれません。交渉が成立しない場合は解約になることもあります。サブリース契約が解約になっても困らないように、家賃相場を調査して契約に臨んでください。

サブリース問題に巻き込まれたら素早く売却する

サブリース問題には家賃の低下や未払い、中途解約などさまざまなケースがありますが、いずれにしても不動産投資の収益を下げるだけではなく、問題解決のために余計な手間や時間がかかってしまうなど、多大な損失を生み出してしまいます。

発生するコストに対し、今後の収益が望めないと判断したら、物件はなるべく早く売却するようにしましょう。

素早く現金化できる良い買取業者を探そう

不動産は現物資産であることから流動性が低く、現金化しにくいという特徴があります。しかし、運用がうまくいっていないのであれば、保有期間が長ければ長いほど管理費や税金がかさみ、大きな損失となります。

仲介業者を介して第三者に売却するとなると、買手がつくまでに時間がかかります。素早く売却したいのであれば、買取業者に依頼すると良いでしょう。業者によっては「即時買取」のサービスを行っており、早い場合は3日程度で買い取ってもらうことも可能です。サブリース問題で生じた傷口を広げないためにも、買取業者に売却し、素早く現金化するというのも賢明な出口戦略のひとつであるといえます。