ワンルーム投資コラム

オーナーチェンジの売買契約書の特約ついて。
具体例と注意すべきポイント

契約書にサインする人

 オーナーチェンジの売買契約書の特徴

通常の物件と最大の違いは入居者がいることです。賃貸契約の内容が非常に重要になります。また投資目的の為に、家賃や管理費等が変更になっていると引き渡しができず、違約金を請求されてしまうことがあります。

また、契約から引き渡しまでの間に入居者が退去するケースや、賃貸管理契約を解約することもあります。それらの事情を踏まえて、売買契約書の特約を作成する必要があります。

専門的な知識と業界の慣行に従い、売主と買主の双方が有利不利にならないような売買契約書を作成する必要があります。

オーナーチェンジの図

オーナーチェンジの売買契約書の特約

オーナーチェンジの売買契約書の具体的な特約の例を紹介します。トラブルを防ぐために参考にしてください。

  • 賃貸契約の引継ぎ
  • 賃貸管理契約の解約
  • 入居者退去の取り決め
  • 賃貸内容が変更になった場合
  • 賃貸契約書の原本について
  • 管理費・修繕積立金の滞納
  • 現状渡し

 

賃貸契約の引継ぎ

本物件の引渡しとともに、賃貸借契約において売主が有する地位及び権利義務を承継するものとし、また、買主は売主が負担する敷金返還債務についてこれを承継します

賃貸借契約は契約締結日時点において存在するものであり、売買代金の支払日までに解約される場合もあること。

 

賃貸管理契約の解約

売買代金の支払日までに、賃貸管理契約を解除することができない場合、買主は契約を解除することができます。

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入居者退去の取り決め

売買代金の支払日以前において、賃貸契約が終了した場合には、売主は、本物件について原状回復工事を行うものとします。ただし、原状回復義務の範囲は、経年変化及び通常の使用による損耗・キズ等の復旧に限るものとし、グレードアップとなる工事は原状回復工事の対象外とします。

 

賃貸内容が変更になった場合

・重要事項説明に記載した賃料が、相違したことを認識した場合

・賃借人が賃料を滞納していることが明らかとなり、その回収が困難であると買主が合理的に判断した場合

上記により売買契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を無利息にて速やかに返還します。

 

賃貸契約書の原本について

買主は、売主が買主に対して交付する予定の書類、鍵等について、その全部又は一部を買主に対して引き渡すことができない場合であっても、売主は何らの責任を負わないものとし、買主は、名目の如何を問わず、何らの主張、請求を行わないものとします。

 

賃貸借における契約書が存在しない可能性があり、交付をすることができない契約書、覚書等の書面が存在する場合があること、及び、本物件に関して売主が買主に交付する書類が売主が保有する本件賃貸借契約に関する契約書のすべてであり、その他の契約書が交付できないことについて、売主は何らの責任を負わないこと

 

管理費・修繕積立金の滞納

売主は当該物件に関して、管理費および修繕積立金を滞納している場合は、本物件引渡日までに売主の責任と負担において、全額を支払うものとします。

 

現状渡し

本物件の附帯設備等には、経年相応の変化、使用に伴う性能の低下、損傷、汚損などがある場合があります。本件取引は現況有姿の売買です。

 

 

オーナーチェンジの売買契約で注意すべき点

売買契約書の特約だけなく、注意をすべき点について紹介をします。入居者付きの取引になり特殊なのでトラブルに合わないように、しっかり確認してください。

 

退去の予告がないか

契約の前に入居者から退室予告が出ていないか確認をしてください。売主は退去を隠して契約をしたと疑われないように確実に確認をしてください。買主は取引業者を通じて確認をしましょう

 

室内の不具合がないか

契約時に入居者から修繕依頼が出ていないかも確認をしてください。引渡し前に不具合が上がっている場合には、売主が修繕費用を負担するのが慣行になっています。修補責任との関係がありますので、設備等の不具合がある場合は内容を売主買主で相違しないように記録してください。

 

滞納がないか

家賃、管理費、修繕積立金の滞納がないか、家賃の滞納は新オーナーに引き継がれません。管理費等は引き継がれます。トラブルにならないように引き渡し時までに精算を終わらせます。売主が管理滞納を精算しない可能性があれば売買代金から滞納分を相殺して送金をすることもあり得ます。

 

更新料の受領について

入居者との更新料が契約から引き渡しまでにある場合に、売主が受領するのか買主が受領するのかもめることがあります。事前に取り決めをして誰が更新の手続きをするのかも決めておきましょう。基本的には更新手続きをした者が更新料を受領します。

 

オーナーチェンジ物件の売買は専門会社に相談するべき

オーナーチェンジ物件に精通している不動産会社であれば、今回ご紹介した売買契約の特約だけでなく、賃貸管理解約や、取引後の入居者への案内など、スムーズな取引が可能です。何度もオーナーチェンジの取引をしているので一般的な不動産会社にはない情報が集まっています。例えば、賃貸管理A社は解約に協力をしてくれないとか、オーナーチェンジ物件に融資をする金融機関の情報などです。

専門家に相談しメリットを享受して、確実で安心できる売買契約を締結してください。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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