ワンルーム投資コラム

オーナーチェンジは家賃値上げできる!?
家賃値上げのタイミングと方法について

交渉をするビジネスパーソン

 

 

オーナーチェンジをするタイミングでの家賃の値上げ。経済的合理性を考えて、得があると判断できれば検討の余地があります。

もし値上げを検討した場合、値上げする最適なタイミングや、値上げの根拠として必要な正当事由も、交渉する前に知っておきたいポイントです。

他にも、ワンルーム物件が家賃を変更しやすい理由や、家賃値上げの際の注意点も合わせて解説しています。

 

 

オーナーチェンジの家賃値上げは経済的合理性で考える

入居者に対して、オーナーチェンジでの家賃の値上げ交渉は可能です。ただし、入居者の承諾が取れるかは分かりません。得をする部分と、手間と負担を天秤にかけて決定してください。長期化すると負担が大きくなるので、お勧めできません。家賃値上げによって得になるケースと、家賃値上げに伴うマイナス面をチェックしておきましょう。

 

価格が上がる

月額4,000円の値上げによって、売買価格が960,000円増額することがあります。

 

<売買利回り5%で売買する物件の場合>

4,000円(家賃値上げ分)×12ヶ月÷5%(売買利回り)=△960,000円

 

収支が改善する

4,000円の値上げで、月々のキャッシュフローがプラスになる場合があります。

 

97,000円(家賃)−90,000円(ローン返済)−10,000円(管理費等)=▲3,000円

 

上の場合、キャッシュフローは毎月3,000円の赤字です。しかし、4,000円増額することで、1,000円のプラス収支に転換できます。

 

101,000円(家賃)−90,000円(ローン返済)−10,000円(管理費等)=△1,000円

 

 

手間と負担がかかる

入居者との家賃値上げ折衝は、それなりのエネルギーが必要です。また、交渉が長期化した場合、調停や訴訟などで弁護士費用が発生するケースも。

入居者の退去後に値上げをする場合も、リフォーム代やADなど追加投資が必要になります。

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オーナーチェンジの家賃値上げタイミングはいつ?

オーナーチェンジの図

オーナーチェンジで家賃値上げを成功するためには、値上げ交渉をするタイミングの見極めが大切です。円滑な値上げ交渉を実現するためにも、値上げを試みる適切なタイミングを知っておきましょう。

 

賃貸契約の更新

一般的に2~3年で賃貸契約書が更新になります。その更新に合わせて、賃料の値上げを交渉するのが最も多いケースです。賃料交渉が不調に終わることも予想されるので、更新の半年前ぐらいから交渉が始められるように、時間的な余裕を取りましょう。最悪の場合、退室になっても構わない覚悟も必要です。

なお、「家賃の1ヵ月分の更新料を免除する代わりに、毎月の家賃額を上乗せしてもらう」などの更新料の減額を交渉材料にすることで、話し合いがスムーズに進む可能性もあります。

 

次回の募集にあわせて

入居者の退去後、部屋をグレードアップするためのリフォームや設備の追加などによって、付加価値を付けて家賃の値上げをします。

ADやフリーレントなど条件を優遇して、相場よりも高い家賃を付けることも作戦の一つです。しかし、追加費用が必要になるので、費用対効果を考えて実施しましょう。

リフォーム費用1,000,000円で家賃が5,000円アップした場合、年間60,000円の増加になるので、6÷100=6%の利回りになります。投資利回りを下回る場合は実施をしない方がいいかもしれません。

 

退室交渉もあり

オーナチェンジの取引で極端に現状の家賃が安い場合は、入居者に退去交渉をして、退室後に新しい家賃をつける選択肢もあります。

例えば、相場80,000円、実際の家賃が70,000円の部屋を退去費用1,000,000円で退室が実現したと想定します。その後、家賃を80,000円に値上げして、5%の利回りで売買が成立したケースを計算すると、

 

10,000円(家賃値上がり分)×12ヶ月÷5%(売買利回り)=240,0,000円

 

2,400,000円で販売ができ、入居者に1,000,000円支払っても1,400,000円のプラス収支になります。

オーナーチェンジの家賃値上げの正当事由

オーナーチェンジで家賃を値上げする際に注意すべきことは、値上げに踏み切る理由として、正当事由が必要な点です。しかし、一定の条件を満たし、入居者の承諾を取れれば値上げは可能です。そのためには、オーナー自身が正当な事由を証明し、粘り強く交渉しなければなりません。

当然ですが、入居者には値上げの申し出を断る権利があります。基本的にオーナーチェンジでは、従前の契約を引き継がなければいけません。

 

正当事由

・近隣の同条件の物件と比べて、家賃が安い

・経済変動があり、土地・建物の価格が変わった

・租税の変更があり、オーナーが払う固定資産税等の負担が増加した

 

入居者への説明には、事例や専門的な知識が必要になるため、事前に不動産業者や弁護士に相談をすることをお勧めします。

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ワンルームは家賃を変更しやすい

平均3年に1回は退室がある、ワンルームマンションなどの単身者向けの物件は、そのタイミングで賃料の切り替えがしやすい物件です。

ファミリータイプ物件の場合、契約する世帯は家族連れが多いため、子どもの学校の関係などで、一度入居すると長期化する傾向があります。6年近くなど長期に渡って契約が継続するケースが多いので、切り替えのタイミングも長期スパンで考えてください。

一方、アパートなどの一棟物は、20部屋あれば全ての部屋に交渉をしなければならず、一軒だけ合意が取れない場合もあります。それに比べてワンルームは、一部屋ごとにオーナーが別で、賃料設定や管理会社も異なりますので、個別の折衝が可能で、条件の合意も取りやすいでしょう。もし、交渉がまとまらなくても、元々入居者が退去しやすいので、現在の入居者の退去を待って、次の募集で値上げをすることもできます。

 

 

オーナーチェンジの家賃値上げの注意点

入居者との家賃値上げの交渉は、人同士の折衝ですので慎重な対応が求められます。対応を一歩間違えると、大きな手間や労力が必要になるので注意しましょう。

 

調停で長期化

初期の交渉で入居者との合意が得られないと、値上げ交渉は長期化する恐れがあります。

その場合、裁判所に調停を申し立てることが可能です。もし、簡易裁判所で話し合っても決着がつかない場合は訴訟に発展します。

訴訟になると弁護士や不動産鑑定士などの依頼が必要になり、経費負担は大きくなります。

 

精神的なストレス

普段交渉に不慣れな方にとって、入居者との折衝は精神的な負担を感じることが多いでしょう。入居者が感情的な態度や意思表示をしてくることも考えられます。値上げ交渉のトラブルを自分から起こすので、ストレスは避けられません。

 

 

オーナーチェンジ時に家賃値上げができると、その後の物件価格の上昇や収支の改善が期待できます。しかし、その反面、交渉の長期化による時間のロスや追加費用の発生、精神的な負担などマイナス面も想定されます。

オーナーチェンジでの家賃値上げを検討する際には、プラス面とマイナス面を天秤にかけ、どちらが得になるのかを冷静に見極めてください。もし判断に迷った時には、経験豊富な専門会社に相談することをお勧めします。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
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