オーナーチェンジ物件の注意点を知りたい！賃貸中は専門会社に依頼すべき？

賃貸中のオーナーチェンジ物件の特徴について解説しています。購入も売却も、このコラムを読めばしっかり理解できるでしょう。

オーナーチェンジの注意点や、売りやすい物件と購入のコツも解説しています。また、賃貸の引き継ぐ義務と権利や入居者への対応も合わせて押さえておきましょう。

賃貸中のオーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジとは入居者との賃貸契約はそのままに、物件の所有者が売買で変更になることを指します。

マンション投資の売買の中でも多い取引形態です。弊社の取り扱いでは、35㎡以下のマンションの90％が賃貸中のオーナーチェンジで取引されています。

オーナーチェンジの場合、買主はすぐに決まった家賃収入が見込めるので、入居者が長期で決まらない「空室リスク」がなく安心です。賃貸契約の期間、金額、敷金などは、前の契約条件をそのまま引き継ぎます。

また、すでに賃貸不動産として稼働している物件ですから、入居者や維持管理などにかかる費用についても売り主から情報を得られます。これらの情報をもとにして、購入後の運用でどれくらいの利益を生みだせるのか事前にシミュレーションできます。

当面の空室リスクがなく、支払い能力があると判断されやすいなどの理由で、金融機関から融資が受けやすい点もオーナーチェンジのメリットです。

また、入居者が既にいるため室内の点検はなく、現状有姿での売買になります。設備や内装の経年劣化や汚損があることを承知の上で、買主は価格を決定し購入してください。

オーナーチェンジ物件の特徴

既に入居者がいる状況での物件の所有権の変更になるため、安定した収入が期待されるオーナーチェンジですが、他にもいくつか特徴があります。

入居者募集しないので手間がかからない

リフォームや賃貸募集の手間がない点も、オーナーチェンジ物件の特徴の一つです。

管理会社の選定も、旧オーナーから引き継ぐ場合には必要がありません。

室内の設備点検などがないため、不動産取引というよりも株式を購入したような感覚に近いかもしれません。

家賃収入がはじめから得られる

購入した当日から家賃収益が発生します。

収支計画が立てやすく、ローンで返済がある方などにお勧めです。

安い価格で購入できることも

オーナーチェンジで売りに出されているワンルームマンションの場合、家賃が相場よりも安く設定されていることがあります。そのようなケースでは得られる家賃収入が低くなるため、物件価格が割安になる可能性も。

またファミリータイプの場合、賃貸中のオーナーチェンジ物件の方が空室の物件よりも安い傾向があります。なぜなら、ワンルームタイプと違い借り主のライフサイクルが読みづらく、いつ退去するかわからないので実需の買主から購入を避けられるからです。

投資ローンの審査が通りやすく、住宅ローンはNG

オーナーチェンジは、はじめから収支が計算でき、その後のマンション経営の収支シミュレーションも立てやすく、金融機関の担当者は審査をしやすい不動産投資といえます。

根拠のある収支計画になるので、賃貸契約書、重要事項調査報告書の提出を求められますが、空室やこれから建築する物件よりも融資が受けやすいでしょう。

しかし、自分が住むための住宅資金の融資になる住宅ローンは使えないので注意してください。

賃貸中のために利回りが予想できる

今までのオーナーの収支を購入時に知ることができるので、実質利回りを計算しやすい点も特徴です。

中古の物件であれば家賃や管理費などのランディングコストは安定しており、大きな収支の変動は考えられません。利回りの予想がしやすい点も、その後の収支計画が立てやすさに繋がります。

賃貸中のために室内を内見する必要がない

オーナーチェンジの場合、入居者がいるので購入時に室内の点検はできません。室内で不備があれば管理会社に連絡が入っているので不具合がないと安心できるでしょう。

空室物件と違い、リフォームや設備点検などの準備や費用などの初期コストもかからないので初心者向きといえます。

入居者の信用を知ることができる

今までの滞納履歴や隣人やマンション管理組合とトラブルはないかなど、事前に入居者の確認ができます。これから入居する方よりも、入居履歴がはっきりしているので安心でしょう。

入居者との契約の変更が難しい

オーナーチェンジの場合、以前から住んでいる入居者との現状の契約条件を全て引き継ぐことになります。家賃・敷金・更新料・期間などの前のオーナーと結んだ契約を全て請負、正当な理由なしに賃貸契約の変更や解約はできません。

オーナーチェンジの注意点

はじめから安定した家賃収入の得られる点や収支計画の立てやすさ、手間のかからない不動産運営など利点の多いオーナーチェンジですが、いくつか注意点もあります。

事前に把握してトラブルを回避しましょう。

退去後の内装費を多めに見積もる

室内に瑕疵がある可能性もあります、購入前に前オーナーから修繕履歴をもらいましょう。もし、詳しい部屋の状況を確認できない場合は覚悟が必要です。あらかじめ追加の内装費用も考慮して、購入価格を決定してください。

サクラの入居者

入居を偽装して、購入後にすぐ退去する悪質なオーナーチェンジ物件も存在します。

プライバシーの問題があるので、部屋の内覧はできませんが、現地確認は必ずおこないましょう。カーテンや照明、郵便ポストなど、外からでも物件の状態を把握できる手段はあります。

管理会社を継続するか

前オーナーの賃貸管理会社を引き継ぐかの判断は慎重におこないましょう。マンション経営において管理会社の選択は賃貸運営の重要ポイントです。もし信頼できない管理会社と契約した場合、後々まで大きな負債を抱えることになります。

また、管理会社の解約には違約金が発生する場合もあるので注意してください。

ワンルームマンションの賃貸管理は変更できる！？ 管理会社の変更の手続きや注意点について

管理費の滞納と改定

前所有者が管理費や修繕積立金を滞納していると、その負担は新所有者に引き継がれるので注意しましょう。

また、管理費の改定があると収支が変わってしまう可能性があります。管理組合の総会で管理費の改定の議決が予想される場合は、それも踏まえた上で購入してください。

リノベーションしたいなら全室空室の古い物件にする

購入後にリノベーションを施す予定の場合、入居者が入っていると実施できません。

ですからリノベーションを考えている場合は入居者が入っていない物件の購入を考えましょう。

リノベーションを考えて空室物件を購入する場合、費用となる原資を確保できるように築古の物件を中心に探すのがお勧めです。

古い物件は売値が安いので、購入後のリノベーションに回せる費用を確保しやすくなります。

住宅ローンより金利が高くなる

金融機関のローンを利用する場合、オーナーチェンジ物件は投資用不動産として扱われます。

そのため投資用不動産ローンを利用することになりますが、こちらは一般の住宅ローンに比べて金利が高くなっています。

借入れにかかる金利の負担については十分なシミュレーションが必要です。

賃貸中のオーナーチェンジは売却しにくい点に注意

購入したオーナーチェンジ物件を将来売却する場合、空室物件と比べると売却の難度は一般に高くなります。

買主が投資家などに限定されるため、そもそも需要が少ないです。内覧もできないため、部屋の状態が確認できず不安要素が大きくなります。

居住用の不動産を探している層であれば、急な転勤で住まいの確保が必要になるなどの理由で、多少理想と違う物件でも購入を考えてくれます。投資家はそのような妥協が入らないため、完全に気に入った物件しか購入しません。

儲けを生み出すか否かをドライに判断します。

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オーナーチェンジで売りやすい物件

マンション投資でも取引数の多いオーナーチェンジ物件。その中でも人気の物件には特徴があります。人気の傾向を把握することによって、物件選びの参考にしてください。

50㎡以下のワンルーム・コンパクトマンション

オーナーチェンジは収益目的の投資物件です。

収益率の良い専有面積が小さい物件が、投資金額が少なく分散でき、利回りが良いために人気になります。

都心・駅近の物件

都心や駅近の物件は、空室率が低く安定しています。そのような物件は老朽化しても価値が下がりにくく、投資家に人気です。また、立地が良い土地は建設用地が無いために希少性があります。

築年数が新しい

ファミリータイプや郊外で駅から遠く古い物件は、投資としてリスクが高く、収益性も悪いので取引が成立しづらいといえます。

自分で住む場合は立ち退き交渉が必要

入居者がすでに入っていますから、物件購入者が自分で住みたい場合は入居中の賃借人に立ち退いてもらわなければなりません。

基本的に所有者の都合で賃借人を追い出すことはできないので、立ち退き料などを支払って立ち退き交渉をまとめなければなりません。

もし定期賃貸借契約を結んでいる場合は、更新をしない前提となっているので契約満了まで待てば退去してもらえます。

しかし普通賃貸借契約となっている場合は、特別な事情がなければオーナー側で更新を拒否できません。

結局、立ち退きを了承してもらうために、お金と時間をかけて交渉が必要になります。

管理会社を継続するか

ほかに本業を持っているオーナーは、物件管理を管理会社に任せることも多いでしょう。

その場合、以前のオーナーの管理会社を継続するか否かの判断は慎重に行ってください。

下手な管理会社に任せると、入居者のクレームに適切に対処できず退去されてしまうなどのリスクがあります。もとのオーナーからよく話を聞いて、管理会社の信用度を十分吟味してください。

必要であれば管理会社の変更を検討しましょう。ただし管理会社の解約には違約金が発生する場合もあるので注意してください。

管理会社を継続する場合でも、できるだけ任せる範囲を細かく設定するなどの工夫が必要です。

管理委託の業務は、大きく賃貸管理と建物管理の二つがあります。

以下は、それぞれ委託できる業務内容です。

賃貸管理	建物管理
入居者募集 家賃徴収 賃貸契約 入居者対応	定期点検 修繕・メンテナンス 清掃

上記のような業務を必要に応じて委託可能です。たとえば委託するのは建物管理だけにして、賃貸管理は自主管理する選択もできます。

オーナーチェンジ物件の購入方法のコツ

好条件のオーナーチェンジ物件を見つけるには、いくつか押さえておくべきコツがあります。よりよい物件を購入するためには、大切なポイントなので必ずチェックしておきましょう。

契約条件を確認する

賃貸契約書（賃料・敷金・更新料・期間）、重要事項調査報告書などは、購入を検討する段階で確認しておきましょう。

引き継がなければならない権利と義務があります。購入後に見落としがあると後悔することになるので注意してください。

現地を訪問する

入居者がいるので室内には入れませんが、建物全体の修繕の状況、他の部屋の空室率や周辺の環境などは把握できます。現地視察することで異常がないか確認してください。

カーテンや照明、郵便ポストのたまり具合などで本当に入居者がいるのか確かめておきましょう。

過去の賃貸履歴を確認する

過去に家賃の滞納や物件にトラブルがなかったか、売主から確認しましょう。賃貸契約書、物件状況報告書や重要事項調査報告書の修繕履歴からも調べられます。

入居者の賃貸に偽装の疑いがあれば、入金履歴を通帳の写しで確認してください。

周辺相場を調べる

購入を検討している周辺物件の相場は、同じ地域で同条件の売り出し中の物件や、成約事例を元に調査しましょう。高すぎる物件、安すぎる物件の場合には警戒してください。

賃貸物件の場合、今の借り主の現状家賃が高くても退去すると、相場の家賃に修正しなければならない場合も。現状の家賃に影響されすぎないことも必要です。

売買価格が相場よりも安い場合は、トラブルが原因で値下げの可能性も。売主から売却理由を忘れずに聞き出してください。

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オーナーチェンジ物件を高く売却するコツ

ここでは、オーナーチェンジ物件を高く売却するコツをまとめました。

修繕履歴などをまとめておく

物件を購入する立場で考えれば、修繕管理にかかる履歴がまとめられている物件はとても安心できます。

大規模な修繕が適切に実施されているようなら、購入後すぐに高額な修繕を迫られる心配もなくなります。

ですから売り主の立場になった際には、見込み客が安心して取引に臨めるよう、修繕履歴など物件管理に関する情報を丁寧にまとめておくようにしましょう。

家賃を高くする

家賃が高いと利回りがよい物件として高評価を得られ、高く売却できる可能性があがるため、売り主側としては家賃をできるだけ高くしておくのが理想です。

空室に入居者を入れる際や、契約更新などのタイミングで家賃を上げられないか検討してください。

賃貸中に売却する

オーナーチェンジ物件はすでに賃借人が付いていて安定収入が望めるのが一つ大きなメリットです。

ですから、賃借人が多く付いている間に売れるようにするのが高額売却の基本です。

たとえば単身のサラリーマンなどが多く入居する物件の場合、転勤が増える時期は空室が増えて買い手側から見た魅力が落ちてしまいます。

できるだけ入居者が多く付いているタイミングで売却をまとめられるようにしましょう。

売却時は購入検討者に嘘をつかない

買い手の立場になって考えれば、売り主の誠実さは非常に重要です。

質問には正直に回答する、求められた情報はできるだけ開示するなど丁寧な姿勢があると、買い手側も安心して購入に望めます。

不安になれば代金の出し渋りにつながりますし、買い手が予想していない物件瑕疵が後から見つかったなどの場合、売り主側に損害賠償の責任が生じる可能性もあります。

その対応にかえって費用がかかってしまうこともあるので、取引の安全を担保するためにも買い手との間では嘘をつかない誠実な対応を心がけてください。

専門会社に依頼する

オーナーチェンジ物件の売買は、この取引が得意な専門会社に仲介を依頼しましょう。

オーナーチェンジ物件は取引形態が特殊です。買い手候補となる見込み客を多く保有している専門会社でないとスムーズな売却が望めません。

得意とする専門会社であれば買い手探しもスムーズにいき、取引価格の面でもより高額の売却が望めるようになります。

オーナーチェンジで引き継ぐ義務と権利について

オーナーチェンジでは物件の所有権だけではなく、前オーナーと入居者が結んでいる賃貸契約がそのまま引き継がれます。それに伴って、オーナーと入居者間の義務と権利も継承されるのでしっかり把握しておきましょう。

引き継ぐ義務

オーナの引き継ぐ義務は3つあります。

「建物を入居者に使わせる義務」、「建物の修繕をする義務」、「入居者の退去時に敷金を返還する義務」です。

旧オーナーに代わり、この義務を請け負う責任が生じます。

引き継ぐ権利

義務と同様にオーナーチェンジ後、借主の権利も引き継がれます。

引き継ぐ権利は、「入居者に賃貸料を支払ってもらう権利」、「契約終了時の建物を返還してもらう権利」、「契約終了時に入居者に原状回復してもらう権利」の3点です。

オーナーチェンジでの入居者への対応

手間がかからない点も魅力のオーナーチェンジ物件。しかし、わずかですが契約締結後に入居者に対して必要な作業があります。

不安なく安定したマンション運営をおこなうためにも初期の対応が肝心です。

物件の引き渡し後に通知

オーナーチェンジがおこなわれたことを入居者に連絡するタイミングは、無事に引き渡しが完了してからでも問題ありません。あまり早くに通知してしまうと入居者が心配をするケースも。

また、通知にあたり新旧オーナーの連名で変更合意書を用意してください。登記完了後の現在事項証明書のコピーも添付しましょう。従前の賃貸を同条件で引き継ぐことで入居者も安心します。

賃貸管理会社は変更するのが一般的

オーナーチェンジに伴い、管理会社も変更するケースが一般的です。管理会社を見直すことによって、月々の管理費用や様々な手数料、リフォーム費用などが安くなる可能性があります。

管理会社の選択は今後のマンション経営の成功に大きく影響します。オーナーが納得して依頼できる管理会社と契約することがなにより大切です。

賃貸中の物件のオーナーチェンジは専門会社に依頼すべき

オーナーチェンジを成功するためには、物件選びが重要です。満足度の高い、より良い物件を見つけるために、オーナーチェンジ専門会社に依頼することをお勧めします。

安心の取引

現在、不動産会社の住みわけが進んでいます。不動産会社の得意分野が細分化している中で、分野ごとの手続きに精通していないと損をするケースやトラブルに見舞われることも。

オーナーチェンジ専門であれば色々な情報が集まり、取引件数を多くこなしているので質も高くなるでしょう。

適切な相場観がわかる

取引件数が多ければ多いほど、依頼をする不動産会社にしっかりとした相場観が養われます。これは買主売主にとって大きなメリットです。

適切なアドバイスが期待でき、機会損失を防止できます。適切な相場観を知ることが成功への近道です。

見込み客が多い

オーナーチェンジ専門会社には、売却、購入両方の立ち位置の見込み客が集まってくるので、取引が成立しやすい点も魅力です。見込みのお客がいないと待ちの営業になり、満足感の低い取引につながります。

成約するためには活発に営業をかけることがポイントです。運ではなく実力で取引を成立させられる不動産会社を選んでください。

オーナーチェンジ物件の収益面での安定感や不動産運営の手間のなさは、不動産投資初心者には大きな魅力です。オーナーチェンジ物件にも注意点はいくつかありますが、しっかり把握しておけば事前にトラブルを避けられるでしょう。

オーナーチェンジでの不動産投資にご興味のある方は、気軽に取引経験が豊富な専門会社にご相談ください。

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