分譲マンションを賃貸に出すメリットとデメリット。コツや注意点について解説

分譲マンションを賃貸に出すメリットとデメリットを解説します。

賃貸の流れ、コツ、注意点まで、このコラムを読めば基本的な知識を知ることができます。

分譲マンションで賃貸にお勧めの物件とは！？

分譲マンションを賃貸に出すメリット

まず分譲マンションを賃貸に出すメリットは、資産として購入したマンションを所有しながら、同時に家賃収入も得られる点です。空室にならない限り安定した収入を期待でき、賃貸管理を管理会社に委託すれば、オーナーはマンション経営に手間を取られることもありません。

もし資金が必要になれば売却もでき、入居者がいる場合でもオーナーチェンジという選択肢もあります。

将来的には賃貸から自分の持ち家や、子どもたちへの相続資産に回すことも可能です。

マンション賃貸に関わるさまざまな費用を必要経費に計上することで、確定申告の際に節税効果も見込めます。

分譲マンションの賃貸・売却を見極めるポイント

分譲マンションを賃貸に出すデメリット

さまざまなメリットも多い賃貸ですが、デメリットも存在します。

安定した家賃収入が賃貸のメリットですが、空室が発生してしまうと収入が全く入ってきません。また、入居者の入退去時のリフォーム費用や管理委託手数料など、マンション運営を続けていくには維持管理コストがかかる点も留意しておきましょう。

もし売却したい場合でも、借家借地法で保護されている入居者に対して、正当な事由がない場合は、オーナーの好きなタイミングで解約できません。契約期間のタイミングを見計らいながら、場合によっては立ち退き料の支払いも覚悟しましょう。

購入したマンションを賃貸にする場合、購入の際に多くの人が利用する住宅ローンにも注意が必要です。場合によっては、不正なローンとみなされ金融機関から一括返済を求められる恐れも。住宅ローン控除も居住用物件の購入が条件になっているので適用されません。

その他にも、マンション経営で利益が年間20万円を超えた場合は確定申告が必要です。入居者トラブル、クレームへの対応など、マンション経営をしていく上で避けられない業務もあります。

関連記事：賃貸管理の手数料はいくら？管理のメリットや注意点のまとめ

分譲マンションのまま売却と、オーナーチェンジで売却する場合の難易度の違い

分譲マンションを賃貸に出す際の注意点と対策

分譲マンションを賃貸に出す際には、いくつかの注意点があります。適切な対策を講じることで、トラブルを未然に防ぎ、安心して賃貸経営を行うことができます。

住宅ローンが残っている場合の金融機関への相談

分譲マンションに住宅ローンが残っている場合、賃貸に出す前に金融機関への相談が必要です。多くの場合、住宅ローン契約書には「賃貸禁止条項」が含まれているため、事前に金融機関の承諾を得ることが重要です。承諾が得られない場合、住宅ローンの期限の利益が失われ、一括返済を求められる可能性があります。

金融機関への相談の際は、賃貸に出す理由や、賃貸収入の見込みなどを丁寧に説明することが重要です。また、住宅ローンの返済計画についても、賃貸収入を考慮した上で、金融機関と協議する必要があります。金融機関との協議が難航する場合は、専門家に相談するのも一つの方法です。

管理組合への確認事項

分譲マンションを賃貸で貸し出す際には、管理組合やマンション管理会社へ、

• 駐車場・駐輪場の使用方法やルール
• ペットの飼育可否
• 事務所・法人利用の可否
• 賃貸に関する規約や細則の有無
• 入居者の選定基準やルール

などについて確認を行いましょう。

また賃貸で貸し出したあとにも、管理組合の総会の委任状や決議内容などの書類が届くように重傷変更の届出を行いましょう。管理・修繕積立金の状況や総会の内容などは、貸し出した後も把握する必要があります。

物件の修繕とクリーニング

入居者を募集する前に、物件の修繕とクリーニングを行いましょう。古くなった設備の交換や、壁紙の張り替えなどを行うことで、物件の価値を高め、入居者を引き付けることができます。また、専門業者によるクリーニングを行い、清潔な状態で入居者を迎えることが重要です。

物件の修繕やクリーニングを行う際は、以下のような点に注意しましょう。

• 入居者のニーズに合った設備や内装の選択
• 法律や規則に沿った修繕工事の実施
• 安全性や耐久性の高い材料の使用
• 専門業者による適切な修繕やクリーニングの実施
• 修繕やクリーニングにかかる費用の見積もりと予算管理

入居者を引き付ける魅力的な物件づくりを行うことで、空室期間の短縮や、家賃の上昇につながります。

入居者トラブルへの備え

賃貸経営を行う上で、入居者とのトラブルは避けられません。家賃の滞納や、物件の損傷などに備え、適切な対策を講じましょう。

トラブルを未然に防ぐためには、以下のような対策が有効です。

• 入居者の審査を厳格に行う
• 賃貸借契約書の内容を明確にし、トラブルの予防に努める
• 定期的な物件の点検と、適切なメンテナンスの実施
• 家賃保証会社の利用による家賃滞納リスクの軽減
• 損害保険の加入による物件損傷リスクの軽減

入居者の審査を厳格に行う

入居者の審査を厳格に行うことは、トラブルを未然に防ぐための重要な対策です。審査では、勤務先の確認と安定した収入の有無などを確認しましょう。

適切な入居者を選定することが重要です。審査を厳格に行うことで、家賃滞納や物件損傷などのトラブルを未然に防ぐことができます。

賃貸借契約書の内容を明確にし、トラブルの予防に努める

賃貸借契約書は、賃貸トラブルを予防する上で重要な役割を果たします。契約書には、以下のような内容を明確に記載することが大切です。

• 賃貸借期間と更新条件
• 家賃や共益費、敷金・礼金などの金銭に関する事項
• 物件の利用方法や禁止事項
• 入居者の負担する修繕費用の範囲
• 契約解除の条件と手続き

これらの内容を明確に記載し、入居者と共有することで、トラブルの予防につながります。また、トラブルが発生した際にも、契約書に基づいて適切に対応することができます。

定期的な物件の点検と、適切なメンテナンスの実施

定期的な物件の点検と、適切なメンテナンスの実施は、物件の劣化を防ぎ、トラブルを未然に防ぐための重要な対策です。

早期に修繕やメンテナンスを行うことで、物件の劣化を防ぐことができます。また、入居者に安全で快適な住環境を提供することができます。

家賃保証会社の利用による家賃滞納リスクの軽減

家賃保証会社の利用は、家賃滞納リスクを軽減するための有効な対策です。家賃保証会社は、入居者の審査を行い、家賃の支払いを保証してくれます。万が一、入居者が家賃を滞納した場合でも、家賃保証会社が立て替えてくれるため、オーナーの損失を最小限に抑えることができます。

損害保険の加入による物件損傷リスクの軽減

損害保険の加入は、物件損傷リスクを軽減するための有効な対策です。火災や水漏れ、入居者による物件の損傷など、予期せぬトラブルによって物件が損傷した場合、損害保険に加入していれば、保険金によって修繕費用をカバーすることができます。

物件の特性や想定されるリスクに応じて、適切な保険に加入することが大切です。

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分譲マンションを賃貸に出す流れ

分譲マンションを賃貸に出す一連の流れを把握して、今後のマンション運営の参考にして下さい。

1. 将来的にどうするか計画を考える
2. 依頼する不動産会社を選ぶ
3. 賃貸管理の形態を選ぶ
4. 入居者を募集する
5. 賃貸契約を締結する
6. 確定申告をする

１、将来的にどうするか計画を考える

投資として家賃収入を期待している場合は、長期的に賃貸が期待できるエリアなのか、その周辺エリアの空室率や賃料低下のスピードなどをチェックしてください。将来、自身自身が住むことを検討している場合には定期賃貸借契約にしておくなど工夫が必要です。

２、依頼する不動産会社を選ぶ

ひとえに不動産会社といっても、得意分野もそれぞれの会社で異なります。分譲マンションに取引事例を多く持つ賃貸専門の会社をお勧めします。

さらに、不動産会社を選ぶ上で大切なポイントが店舗の雰囲気や担当者の対応です。大きな金額が動き、その後のアフターフォローなど長く関係が続くので、少しでも誠実な相手と取引したいものです。店舗や担当者の雰囲気なども注意深く観察して、不動産会社を選んで下さい。

３、賃貸管理の形態を選ぶ

物件を購入した後に最初に決めるのが賃貸管理方法です。賃貸物件を管理会社に任せる場合にも、家賃保証のあるサブリースにするのか、コストの安い集金代行に留めるのか、それとも賃貸管理手数料は一切必要ないものの、膨大な管理業務を自分の手でおこなう自主管理で経営するのか。自分自身がマンション管理にどこまで関わることができて、期待する収入額をいくらに設定するのか客観的に判断して決めて下さい。

４、入居者を募集する

賃貸管理の形態が決まったら、次は入居者の募集です。家賃額はその地域の同一物件の相場や需要を考慮しながら、不動産会社と相談して決めて下さい。相場よりも安いとすぐに申込がありますが後悔が残りますし、高すぎるとなかなか申し込みが入らず長期化します。適正な相場感が大切です。

５、賃貸契約を締結する

家賃の延滞や入居後のトラブルを防ぐためにも、入居者の審査を契約凍結前にしっかりおこないましょう。また、家賃滞納が発生するリスクに備えて、入居者に保証会社をつけることをお勧めします。保証会社の承認が得られない方はリスクがあります、契約をする場合には注意が必要です。

６、確定申告をする

マンション経営で利益が年間20万円を超えた場合は確定申告が必要です。確定申告の際に重要な点が経費計上です。利益から経費計上された金額の残りが納税の対象となるため、何を経費にできるのか把握しておきましょう。

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分譲マンションを賃貸するコツと注意点

分譲マンションの賃貸を成功する為にはいくつか押さえておきたいポイントがあります。失敗に繋がる注意点に留意しながら、成功する可能性を高めましょう。

不動産会社の比較をする

大手だから賃貸管理に強いとは限りません。そのエリアで客付け力の強い会社に依頼をしたいところです。

また、不動産会社は専門分野を持っています。売買と賃貸は分野が異なりますので、賃貸専門会社にまずは家賃査定を依頼しましょう。その際に担当者の雰囲気や、賃貸管理に対する営業姿勢などを感じとってください。

選ぶ不動産会社によって、長期にわたり賃貸運営に大きな影響を与えます。パートーナーとなって親身に対応をしてくれる会社が理想です。

賃貸契約の種類を選ぶ

一度締結した契約を取り消すことは困難です。後悔がないように慎重に検討して選んでください。

普通賃貸借契約か、定期賃貸借契約にするか、将来的に住むことを決めているのなら、定期で解約ができる契約にしてください。普通賃貸借はオーナーからの解約申し出に、正当事由が求められます。

また、不動産会社との管理の形態は集金代行、サブリース、直接管理などの中から選べますが、どれもメリットとデメリットがあります。

金融機関に事前に確認をする

自身の居住用の名目で借りた住宅ローンを使って購入した物件を、実際には賃貸していると金融機関に判明した場合、契約違反になる可能性があります。「なんちゃってローン」は詐欺行為に近く、自分の信頼を落とさないようにしましょう。

金融機関から契約違反とみなされた場合、ローンの一括返済を求められる可能性もあります。

投資ローンへの組み替えや金利の変更になることもあります。

そもそも金利負担が大きいのであれば利益が確定できないので、賃貸に出さない選択肢も考えられます。

家賃相場をしっかり調べる

募集する家賃が相場から高すぎると入居者が決まりません。反対に安すぎると、将来的に本来なら期待できる収入が目減りしてしまいます。一度決定した家賃を上げることは困難です。

不動産会社に見積もり依頼しながら、賃貸物件サイトで同一エリアの同じような築年数の物件の検索を繰り返して相場観を養ってください。オススメは300件の検索を繰り返し、平均㎡単価を割り出すことです。

ただし、ネットの掲載日が古いものは、相場から見て割高な傾向があります。もしくは心理的瑕疵（かし）や定期借家で更新ができない物件など、特殊な状況の可能性もありますので、条件をしっかりと確認して下さい。

禁止条件を決めておく

ペットの飼育や喫煙など、賃貸に関する禁止条件を事前に決めておきましょう。厳しすぎると入居者が決まらない場合もありますので、不動産会社に相談して決めて下さい。

また管理規約を確認し、マンション全体のルールや禁止事項があれば、事前に入居者側に伝えておきましょう。入居後にトラブルになると面倒です。

退去時のために写真を保管

賃貸トラブルの中で一番多いのが、原状回復についてです。

トラブルを未然に防ぐために、入居前の写真を日付入りで保管しておきましょう。月日が経つと、キズや汚れが最初からあったのか、オーナーも入居者も忘れてしまいます。

賃貸に必要となる経費について

安定した収入が魅力の分譲マンションの賃貸ですが、マンション経営を継続していく中でさまざまな経費負担は避けられません。必要経費の把握は、賃貸でのマンション経営を成功する上で必須です。

不動産会社に払う手数料

賃貸仲介料は家賃の一ヶ月分、管理手数料は家賃の5％、更新手数料は入居者から徴収する更新料の2分の1が一般的な相場です。

リフォーム費用

入居者に貸し出す前に必要なリフォーム経費は、ルームクリーニングとリフォーム（クロス交換・畳・床張替など）代として、1平米あたり10,000円で計算しておけば妥当な金額です。

維持修繕の費用

賃貸運営を長く継続するためには、「入居者に長く使用してもらい更新してもらう」、「空室期間を少なくする」、「家賃の低下を可能な限り減らす」ことが最重要課題です。所有する物件の価値を維持するために、設備は定期的に交換しましょう。

後々の設備不良によるトラブルを防ぐためにも、電気設備、照明、換気扇、エアコンは10年、ガス給湯器は20年以上を目処に、故障や性能の劣化が無くても交換を検討しましょう。水回りも費用がかかりますが、30年を目安に交換するのがお勧めです。

修繕積立金や管理費

マンション全体の建物管理に対して月々払う費用です。値上がりの予定があると収支計画に大きな影響があります。賃貸契約を結ぶ前に、長期修繕計画などは不動産会社に確認しておきましょう。利益が残らなければ賃貸に出す意味がありません

納税

固定資産税・都市計画税など、分譲マンションを所有すると納税義務が生じます。

さらに、賃貸によって20万円以上の利益が出た場合には確定申告が必要です。確定申告の際に、賃貸管理に必要ないろいろな経費を計上ができます

しかし、住宅ローン控除は受けられないため、逆に税負担が増えることもあります。

自身のマンションは貸せる？賃貸需要の見極め方

分譲マンションを賃貸に出す際は、賃貸需要を見極めることが重要です。立地や間取り、設備などを考慮し、入居者のニーズに合った物件であるかを確認しましょう。

賃貸需要を見極める際は、以下のような点に注目します。

• 物件の立地や周辺環境
• 交通の利便性
• 間取りや設備の充実度
• 家賃相場や競合物件の状況
• 入居者層や住宅需要の動向

物件の立地や周辺環境

物件の立地は、賃貸需要に大きな影響を与えます。都心部や駅に近い物件は、利便性が高いため、賃貸需要が高くなる傾向にあります。また、職場や学校に近い物件も、通勤・通学の利便性から、需要が高まります。

周辺環境も重要な要素です。スーパーやコンビニ、病院、公園などの施設が充実している地域は、生活利便性が高く、賃貸需要が高くなります。一方で、工場が近くにあるなど、住環境が良くない地域は、需要が低くなる傾向にあります。

治安の良さも重要なポイントです。犯罪発生率が低く、安全性の高い地域は、特にファミリー層から人気があります。

交通の利便性

交通の利便性は、賃貸需要に直結する重要な要素です。駅から徒歩圏内の物件は、通勤・通学の利便性が高いため、需要が高くなります。特に、都心へのアクセスが良好な路線沿いの物件は、人気があります。

また、複数の路線が利用できる物件も、需要が高くなる傾向にあります。通勤・通学だけでなく、レジャーなどの移動にも便利であるためです。

バス停が近くにある物件も、駅までのアクセスが良い場合は、需要が高くなります。ただし、バスの本数や運行時間帯が限られている場合は、需要が低くなる可能性があります。

間取りや設備の充実度

分譲マンションを賃貸にする場合、想定される入居者はファミリー層になり、2LDKや3LDKなどの広めの間取りが求められます。

また、設備の充実度も重要です。分譲マンションであるため、エアコンやバス・トイレ別、ウォシュレットなどの設備が整っていれば、一般的な賃貸マンションと比較した際の大きな差別化要素となります。また、オートロックやTVモニター付きインターホンなどの防犯設備も、安全性を重視する入居者から人気があります。

家賃相場や競合物件の状況

周辺の家賃相場を把握しておくことも、物件のあるエリアの賃貸需要を見極める上で重要な指標です。

また、競合物件の状況も把握しておく必要があります。同じ地域に、類似の間取りや設備の物件が多数ある場合は、競争が激しくなり、需要が分散される可能性があります。物件の特徴を明確にし、競合物件との差別化を図ることが重要です。

入居者層や住宅需要の動向

入居者層や住宅需要の動向も、賃貸需要を見極める上で重要な要素です。

たとえば、都心部の利便性の高い物件は、単身者や若いカップルからの需要が高くなります。一方で、郊外の広めの間取りの物件は、ファミリー層からの需要が高くなる傾向にあります。

また、地域の人口動態や産業動向も、住宅需要に影響を与えます。人口が増加傾向にあり、企業の進出が活発な地域は、住宅需要が高くなる傾向にあります。一方で、人口が減少傾向にある地域は、需要が低くなるでしょう。

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分譲マンションで賃貸におすすめの物件とは

マンションの広さが家賃額と正比例しないので、コンパクトなタイプの物件がお勧めです。50㎡以下のマンションの方が運営効率は良いでしょう。独身者の賃貸ニーズが依然として高く、今後も世帯数が増えていくことが予想されます。

大きな部屋になると賃貸派は少数で、賃貸よりも購入をして住宅ローンを組み資産形成を考える方が多いでしょう。

独身者でコンパクトタイプとなると、駅近で都心に近いほど人気があります。郊外の広めの物件は、賃貸には効率が悪く不向きです。

分譲マンションを賃貸に出すことは資産を所有しながら、継続して収入を獲得でき、将来的な資産の運用も柔軟に対応できるなど、多くのメリットがあります。空室リスクや管理維持コストなど留意するべき注意点を押さえておけば、いざ問題が起きた場合でも適切に対処できるでしょう。

分譲マンションの賃貸を検討している方には、賃貸物件の取引事例を多く持つ専門会社に相談することをお勧めします。

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分譲マンションを賃貸に出すか売却するかの判断基準

分譲マンションを売却するか賃貸に出すかは、個人の事情によって異なります。賃貸に出す場合は、長期的な収入が見込めますが、管理の手間がかかります。一方、売却する場合は、一時的な収入は得られますが、売却価格が予想を下回る可能性もあります。

賃貸に出すか売却するかの判断は、以下のような基準に基づいて行います。

• 現在の財務状況や将来の生活設計
• 賃貸経営にかかる手間やコストの見積もり
• 売却価格の予測と、売却による収入の見通し
• 物件の将来的な価値の見通し

現在の財務状況や将来の生活設計

現在の財務状況や将来の生活設計は、賃貸に出すか売却するかの判断に大きな影響を与えます。

特に、ローンの残債や返済計画、老後の生活資金や相続税対策の必要性などを考慮して、売却か貸し出すかを考えましょう。

賃貸に出す場合は、長期的な収入が見込めますが、売却する場合は、一時的な収入となります。自身の財務状況や将来設計に応じて、適切な選択を行うことが重要です。

賃貸経営にかかる手間やコストの見積もり

賃貸経営にかかる手間やコストの見積もりも、賃貸に出すか売却するかの判断に影響を与えます。賃貸経営には様々なコストが発生します。

• 入居者の募集や契約の手間
• 物件の管理や修繕にかかる手間
• 家賃の集金や滞納対応の手間
• 物件の管理委託費用
• 修繕費用や設備の更新費用

自身で物件の管理を行う場合は、手間が増えますが、管理会社に委託する場合は、費用がかかります。これらの手間やコストを適切に見積もり、賃貸収入とのバランスを考慮することが重要です。

売却価格の予測と、売却による収入の見通し

売却価格の予測と、売却による収入の見通しも、賃貸に出すか売却するかの判断に影響を与えます。

物件の価値や市場価格を適切に予測し、売却による収入を見通すことが重要です。売却による一時的な収入は、他の資産への投資や、ローンの返済などに活用することができます。ただし、売却にかかる費用も考慮する必要があります。

賃貸化した分譲マンションを売却を依頼する不動産会社選びのポイント