20代で始めた不動産投資が失敗しがちな事例と対策方法を公開

若い方にも不動産投資はすごく流行っていますね。特に若い世代で増えてきています。理由としては、まずFIRE（Financial Independence, Retire Early：経済的な自立と早期リタイア）を目指す方が増えてきているということがあります。

それと、ネットの普及で投資に関する情報へのアクセスが非常に容易になったことも大きいですね。何より興味深いのは、20代の方が40年後の年金のことを考えて投資を始めるケースが増えていることです。私の若い頃は全然考えてなかったんですが（笑）今の若い人は将来への不安から生活防衛として始める方も多いんです。

この傾向が顕著になってきた背景には、低金利政策の影響が大きいですね。お金を借りやすい環境になっていますし、期待利回りも下がってきているので、若い方でもローンが通りやすくなっています。

以前は年齢と年収に厳しい制限があって、例えば「この年齢以上で」「年収これ以上」「勤続年数が何年以上」といった条件を満たさないとローンが組めなかったんですが、それがだいぶ緩和されて、今は若い方でも余裕で投資ができるようになってきています。

ただ、これは後々問題になることもあって、例えば20代で物件を購入して、30代でパートナーができた時に売却しなければならないとか、結婚して自宅を購入する際に投資用物件を手放さなければならないといったケースも出てきています。

私の経験では、まず性別でいうと、やはり男性が多いですね。7割くらいは男性だと思います。実際に以前会社でアンケートを取った時も、問い合わせデータを分析すると8割くらいが男性でした。これは若い方に限らず、20代から70代まで全般的に、東京では80％が男性という状況でした。なぜか男性の方が不動産投資に興味を持つ傾向が強いようです。

職業に関しては、やはりある程度の給与水準以上の方が多いです。特に会社の信頼度という面で、上場企業にお勤めの方や公務員の方が多い印象があります。こういった、いわゆる一流企業にお勤めの方が20代で物件を購入されるケースが目立ちますね。

これは、ローンを組む際の与信の問題とも関係していて、信頼できる企業に勤めているということは、それだけ将来の返済能力への信頼度も高いということになります。

また、晩婚化の影響も大きいと感じています。結婚前に投資を始める方が増えているのですが、これが後々、結婚や住宅購入の際に投資用物件を売却しなければならないといった状況を生む原因にもなっています。

ただ、20代の時点では、その先のライフプランがどうなっていくかの計算がなかなか難しいところですね。60代になった時のことは考えられても、その間の人生の変化まではなかなか予測できないという、ある意味面白い状況が起きているわけです。

正直に言って若い方は失敗しやすいですね。やはり人生経験が不足しているというのが最大の要因です。

若い投資家の方は、物件購入時の計算に空室リスクを組み込んでいないケースが多いんです。そもそもキャッシュの余裕がない状態で始めることが多いので、空室が続いてしまうとお金の工面が大変になってしまいます。

また、与信が不足しているという問題もあります。若くて年収もそれほど高くない場合、必然的に買える物件が限られてきますよね。

これは実は結構深刻な問題になります。収益性の高い良い物件というのは、当然ながらある程度の与信が必要になってきます。当社ではそういった差別はしませんが、なかには「この程度の与信力の人にはこの程度の物件で」といった形で、最初から良い物件を紹介しない業者もいるんです。

さらに、市場分析やリスク計算の経験が不足しているというのも大きな要因です。経済的な知識、投資の知識がないと、不動産投資で勝つことは難しい。

だから私はよく言うんですが、投資の利回りより自分の利回りを上げてくれと。つまり、無理して物件を買って頑張るより、まずは自己投資をした方がリターンが大きいんじゃないかと。例えば、不動産投資の本を読むにしても、Amazonを見れば色々な本が売っていますし、私も本を2冊出していますが、そういった本をたくさん読んで知識を付けることも立派な投資だと思うんです。

まず失敗例として多いのが、20代で物件を購入して、騙されたと気付いて、最終的に親御さんがお金を出して売却するというパターンです。これは本当によく見るケースですね。

一方で、極端な例ですが、見事に成功される方もいらっしゃいます。特に印象的なのは、品川で物件を購入された方のケースです。この方は、品川で再開発が行われるだろうという予測のもと、20代後半で物件を購入されました。その後、30代後半になって結婚することになり、残念ながら売却することになったのですが、結果としてトータルゲインで1,000万円ほどの利益を出すことができました。

実はこの方は、もっと保有を続けたかったそうです。というのも、これからも開発が進んでいくので、計算上はもっと価値が上がるはずだったからです。しかし、パートナーから売却しないと結婚しないと言われ、最終的には物件より愛をとったという形になりました（笑）

この方が成功できた背景には、しっかりとした職業基盤があったことが大きいと思います。大手企業に勤めていて、新規事業のプロジェクトなども任されており、予算計算や事業収支なども自分で行う立場にありました。具体的な会社名は出せませんが、おそらく今はエリートコースを歩んでいらっしゃると思います。このように、20代のうちから経営者的な感覚で不動産投資ができる方というのは、やはり成功する確率が高いですね。

一番重要なのは、不動産投資を始める前の自己投資です。不動産投資という考え方や仕組みについてしっかりと勉強して、理解を深めることが大切です。

よく知識があれば必ず勝てるのかと聞かれますが、そう簡単ではありません。ただし、知識がない状態では間違いなく負けます。だから、学ぶということは最低限の条件だと考えています。

具体的な方法としては、まず不動産投資に関する書籍を読むことをおすすめします。また、投資系のセミナーに参加するのも一つの手です。ただし、セミナーの中には怪しいものもあって、その場で物件を買わされそうになることもあります。そういう時は一切購入せずに、とにかく情報収集だけして帰ってくればいいんです。最近は動画でも色々な情報が出ていますから、そういったものも活用するといいでしょう。

とにかく、すぐに物件を購入するのではなく、まずは時間をかけて学ぶことが重要です。

そして、これは究極的な話なんですが、お金を貯めることも非常に重要です。お金を貯められない人が投資なんてできるわけがありません。お金のコントロールができない人には、不動産投資は向いていないんです。ですから、まずは預金を増やして、ある程度の実績を作ることから始めましょう。そうすれば、生活がコントロールできているということの証明にもなります。自分の生活すらコントロールできないのに、不動産投資のコントロールなんてできるわけがないんです。

若いということは、最大の武器は時間があるということです。人生の残り時間が長いので、長期的に見ればこの失敗を取り返すことは十分可能です。

具体的な選択肢としては、まず、失敗の原因がキャッシュフローのマイナスである場合は、繰り上げ返済をしながらキャッシュフローをプラスに持っていく方法があります。

また、不動産投資では上手くいかないと判断した場合は、物件を売却して、小口の違う投資に移行するという選択肢もあります。これまでの経験を投資の勉強代と考えて、違う投資に取り組んでみるのも一つの方法です。残された時間で回収を目指すという考え方ですね。

若いからこそ、この失敗自体も勉強の一つとして捉えることができます。もしもう絶対に不動産投資は嫌だという場合は、物件を売却せずに返済完了まで持ち続けるという選択肢もあります。売らなければ損は確定しないという考え方もできますからね。

要は、若いということは時間があるということなので、その時間を味方につけて、長期的な視点で回復を目指していけばいいと思います。