今回のコラムでは、オーナーチェンジの仕組み、マンション売却の手続きの流れ、注意点、成功するポイントについて解説します。
投資家に好まれるオーナーチェンジ物件の条件とは？
マンションのファミリータイプはオーナーチェンジンジに不利？
物件が売れないときの対処法も紹介しています。
売却を検討しているオーナー様はぜひご覧ください！
オーナーチェンジの仕組みを解説
オーナーチェンジとは、現在の入居者が物件に居住したまま不動産を売買し、オーナーだけがかわる仕組みのことです。入居者がいるため、現地の立ち合いによる設備点検などはなく、書類のみで手続きが完了します。家賃・敷金・期間・保証人など、入居者との契約条件は変わりません。ただし、旧オーナーと賃貸管理会社の間で結んでいた契約は、オーナーチェンジの時点で解約となるのが一般的です。
オーナーチェンジ物件とは。売却が難しい理由
オーナーチェンジ物件の売却の手続き
オーナーチェンジ物件の売却には、仲介と買取の2つの形態があります。今回は仲介の場合の流れをご説明します。
オーナーチェンジ物件の売却を進める場合も、まずは対象となる物件の調査を行います。入居者がいるため室内への立ち入り調査はありませんが、役所調査・現地調査・賃貸契約書・重要事項調査報告書などの調査が行われます。この内容をもとに価格を査定し、売出価格を決定します。
一方、不動産会社との契約（媒介契約）に関わる手続きも進める必要があります。この契約を締結すると、販売活動を始めることができます。
購入の申し込み後、価格交渉などを経て双方が合意に達すると売買契約を締結します。その後決済という流れです。
オーナーチェンジ後は、買主もしくは買主の指定する賃貸管理会社から入居者に対し、オーナーが変更となった旨を通知します。
なお、売主が契約していた賃貸管理会社は、前述の通り解約することが一般的です。解約申請を行い、必要な手続きを進めます。
売却に得た所得については、申告分離課税として確定申告が必要です。売買契約書や領収書といった書類は、しっかりと保管しておきます。
投資マンション売却にともなう税金と確定申告について解説
当社のオーナーチェンジ物件売却の進め方
オーナーチェンジでマンション売却を依頼するときに用意したい書類
一般的には、以下のような書類を用意しておくとトラブルにならず、スムーズに手続きが進みます。不動産会社ごとに異なる場合がありますので、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。
- １ 賃貸契約書
- ２ 賃貸管理契約書
- ３ 物件パンフレット
- ４ ローンがあれば償還表
- ５ 確定申告書
- ６ 長期修繕計画
１.賃貸契約書
家賃や期間、敷金、更新料、保証会社など、詳細な条件を改めて確認します
２.賃貸管理契約書
解約の際の違約金や、申請期限については特に注意してチェックします。引き継ぎの場合の手数料などの条件が指定されていることもあります。
３.物件パンフレット
建築の概要情報、間取り、設備といった情報がまとまっています。
４.ローン償還表（ローンを組んでいる場合）
取引の前提として、ローンの返済が必要です。償還表で残高を確認し、一括返済するための資金計画を立てましょう。
５.確定申告書
売却にあたり利益が出ると、確定申告を行い納税する必要があります。税額はあらかじめシミュレーションを行い把握しておくようにします。
６.長期修繕計画
大規模修繕工事の予定があるか、管理費・修繕積立金が改定されるかは、利回りにも影響を及ぼします。
高値売却ができる理由とは？
オーナーチェンジでマンションの査定方法
投資用マンションの査定は、成約事例の平均価格と平均利回りとの比較によって価格が決まってきます。
どちらかが突出してよければ査定額が上がるというものではなく、双方のバランスにより査定額が定まります。
比較に用いるのは、対象となる物件の築年数の前後5年程度の事例です。
比較対象や直近の事例数が多いほど、正確な価格を算出できます。
不動産会社に査定を依頼をしたら、必ず根拠となる事例を開示してもらいしましょう。
投資ワンルームマンション査定の根拠は何か？ どうやって計算しているのか？
投資家に好まれるオーナーチェンジ物件の条件
築年数が25年以内
築浅であれば、買主が設定できるローン年数は長くなります。長期ローンを組める物件はキャッシュフローに対する負担も軽くなるため、買い手の心理にはプラスに働くでしょう。一方で、古い物件は修繕費が高額化したり、空室のリスクが高まったりする点が買い手にとって懸念材料となる可能性があります。
設備が整っている
オートロック、宅配ボックス、エレベーター、独立洗面台といった設備のある物件は、募集時の競争力が高く、賃料も下がりにくいことが多いでしょう。このため、安定した経営を見込むことができ、投資家からも人気があります。
好立地で駅徒歩１０分以内
都心にあり、駅からも徒歩10分以内の物件は人気があり、資産価値も下がりにくい傾向にあります。金融機関からの評価額も高いことが多いでしょう。逆に徒歩10分以上かかる物件は、ローンの審査などで厳しい評価を受ける可能性があります。
オーナーチェンジ物件の売却の注意点
家賃が安いと売却価格に影響する
安価な家賃を設定してしまうと、利回りが悪くなります。収益性の低い物件と見なされてしまうと、物件の売却価格にも悪影響を及ぼします。空室期間が長引くと家賃を下げて入居者を募集したくなるものですが、家賃は慎重に設定しましょう。
４０㎡以上は空室の方が売りやすい
家賃は物件の広さに比例しないため、ファミリータイプの物件はワンルームよりも利回りの点では劣ることが一般的です。オーナーチェンジではファミリータイプの物件は売りづらく、仮に売れたとしても高値にはならないと考えたほうがよいでしょう。
賃料が相場よりも大幅に高い場合を除き、空室にしてからのほうが売却はスムーズです。
賃貸管理の解約のトラブル
賃貸管理の解約にあたって、違約金が定められていることがあります。管理会社によってはかなり高額な場合もあるため注意が必要です。違約金の相場は、無料～家賃の6月分と差があり決りはありません。オーナーチェンジの前に、賃貸管理の契約書を確認してください。
また、解約の期限が設定されている場合もあり、直前に解約したいと言っても受け付けてもらえないかもしれません。
解約に関わるトラブルが生じてしまうと、新しいオーナーへの引き継ぎにも支障をきたします。売却を検討する際には、事前に賃貸管理会社との契約書の内容もしっかりと確認し、円滑に手続きを進めましょう。
高値売却ができる理由とは？
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるコツ
オーナーチェンジに精通した専門会社に依頼する
買い手候補の数が多いほど、よい価格で物件を販売できる可能性が高まります。投資家の顧客を多く持つ不動産会社を選ぶことが、売却を成功へと導く鍵になります。
また、オーナーチェンジ物件の取引数が多い会社であれば、知識も豊富で適切な査定を期待できます。ノウハウも充実しているため、無用なトラブルも避けることができるでしょう。
価格変動を察知する
投資を目的とした取引は、居住目的の取引と比べて景気の影響を大きく受ける傾向にあります。株式市場や金利などの動きをチェックして、売り時を逃さないことが大切です。
オーナーチェンジ物件売却で、売主ができること
ファミリータイプがオーナーチェンジに不利なワケ
投資用ローンが組みづらい
ファミリータイプは物件の評価額が低く、投資用ローンが組みづらい場合があります。また、本来は投資用物件には適用できない住宅ローンを不正に利用していた事例があったため、金融機関のなかには積極的に投資用物件への融資を行わないところもあるようです。
フルローンが組めない場合は自己資金が必要となり、レバレッジ効果もフルローンほどは期待できません。
少額投資できない
ワンルームタイプの物件と比べ、ファミリータイプは投資額が大きくなります。レバレッジ効果が大きくなるという利点はあるものの、値下がり時のリスクも大きくなることを不安視する投資家も多いのです。
オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法
業者買取
仲介で買い手候補が見つかりそうにない場合は、不動産会社に物件を買い取ってもらうことも検討しましょう。仮に利回りが低い物件であっても、将来的に空室になった際に販売することを見越して買い取ってもらえる可能性があるためです。その場合の売却価格を前提として、諸経費を差し引いた価格が提示されます。
オーナーチェンジ物件を買取で売却する5つのメリット！ 買取業者の選び方も紹介
空室になるまで待つ
オーナーチェンジとして売却するのではなく、空室になったタイミングでの売却に切り替えましょう。無理にオーナーチェンジで売却しようとして値下げをするより、少し待つ方がよいこともあります。空室になった後に、新しい賃貸募集をして利回りを向上させたり、実需用として売却することもできます。焦ることなく、適切な時機を見極めましょう。
売れないオーナーチェンジ物件はどうすればいい？
オーナーチェンジの売却事例
投資専門会社から直ちに申込があり成約
Ａさんは一括査定サイトを通じて、合計6社に査定依頼をしました。初めてオーナーチェンジで売却をするので、どの会社にするか判断が難しく感じました。各社の査定価格は大きな差がないのですが、本当に成約できるのか確証が持てず、最終的に大手流通不動産会社と投資専門会社の2社に絞ることになりました。
媒介をして1週間以内に、投資専門会社からは約20件の申し込みがあり、そのなかで条件の良い価格で契約を進めることになりました。具体的な購入希望者を抱えている会社に依頼をして成功だと感じました。
ファミリータイプは買取再販業者で高額成約
Ｂさんは、相続をした実家のマンションを借家にしていましたが、古くなると維持管理が面倒だと感じて処分をすることにしました。地元の仲介会社に依頼をして、レインズやポータルサイトに掲載をしてもらいましたが、全く申し込みがありません。投資マンションと比べて利回りが悪く、郊外の為に実需の購入希望者がメインで投資家が少ないことが分かりました。
そこで営業戦略を変更して、買取再販業者に絞って物件を紹介することにしました。
利回り計算ではなく、再販価格からリフォーム代などを差し引いて計算をしてくれるので、想定よりも高額の査定価格が提案されました。結果的に、数社の価格を比べて納得の売却をすることができました。利回りが悪い物件は、再販業者に買取価格を出してもらうようにアプローチすることも必要だと感じました。
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代表取締役伊藤幸弘
実需向けの物件でオーナーチェンジになるケースは主に二つあります。一つは、自分が住んでいた物件を、転勤やライフスタイルの変化で人に貸している状態。もう一つは、最近増えているのが相続物件です。少子化の影響で、両親から物件を相続したけれど自分では住まないから貸し出している、というようなケースですね。
このコラムで紹介しているのは、ファミリータイプの分譲マンションが賃貸になっている場合のオーナーチェンジ物件の売却についてです。
では、なぜファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売却が難しいのでしょうか。端的に言うと、分譲マンションは空室の方が高く売れるからです。これには大きく二つ理由があります。
一つは、自分が住みたいという購入者が圧倒的に多いということ。もう一つは住宅ローンの関係です。オーナーチェンジ物件を投資目的で購入する場合は投資用ローンになってしまいます。一方、空室物件だと住宅ローンが使えて、金利も安く、審査も比較的簡単なんです。
価格面で見ると、オーナーチェンジ物件は空室物件と比べて20〜30%ほど価格が下がると言われています。実需向けの物件の場合、投資目的で買いたいという人がほとんどいないんです。ファミリータイプの物件は投資物件としての利回りも高くありません。
例えば、都内で20㎡のワンルームを2戸買うのと、40㎡のファミリータイプを1戸買うのでは、利回りに2%くらいの差が出てきます。4,000万円の物件で計算すると、年間収入は80万円くらい変わってきちゃうんですね。つまり、投資効率が悪いということで、買う人も少なくなり、金融機関も融資を渋る傾向にあります。