ワンルーム投資コラム

新築のワンルームマンション投資の価格は上がっている?下がっている?相場の調べ方

新築ワンルームマンション投資の価格は上がっているのでしょうか、下がっているのでしょうか。

今回は、新ワンルームマンションの価格の調べ方や、出口戦略の立て方について紹介します。

新築のワンルームマンション投資の価格相場

新築のワンルームマンション投資をする際には、価格相場がどれくらいなのかを把握しておくことが大切です。

また、価格だけでなく利回りも考慮した上で、投資する物件を選びましょう。

まずは、2021年のワンルームマンション投資の価格相場や、価格相場の調べ方を解説します。

2021年のワンルームマンション投資の価格相場

東京23区における、2021年の新築ワンルームマンション投資の価格を見てみましょう。

間取りごとに、中古物件と比較して紹介します。

東京23区における不動産物件の価格一覧

間取り 中古物件(円) 新築物件(円)
1R・1K・1DK(30㎡以下) 500~5000万 3000~4300万
1DK・1LDK・2K(50㎡以下) 600~9000万 3000~8500万
2DK・2LDK(70㎡以下) 700~1億5000万 データなし

参考:楽侍

新築ワンルームマンションは中古物件よりも、物件価格が高いことがわかります。

価格は地域によって大きく異なります。23区内の価格相場は全国で最も高いので、地方都市だともっと安いはずです。

価格相場の調べ方を知る

不動産物件の価格相場は、投資用不動産ポータルサイトなどを利用して自分でも調べられますが、正しい情報を把握するためには不動産会社に調べてもらうのが確実でしょう。

気になる物件があれば、詳細は不動産会社に聞いてみるのがいいかもしれません。

不動産物件を購入する際は、物件価格だけでなく利回りも把握して利益が出るかを見極めることが重要です。

利回りとは、投資金額に対して見込める利益の割合を指し、表面利回りと実質利回りの2つの指標があります。

 

・表面利回り

一年間の家賃収益を物件価格で割ったもので、どれくらいの収益が出るかの目安になる。

 

・実質利回り

表面利回りに諸経費を考慮したもので、不動産物件がどれくらいの収益が出るのかについて表面利回りよりも正確に把握できる。

 

実質利回りはさまざまな経費を考慮しているのでより現実的な指標ですが、今後どのような経費がかかるのか予測がしにくいため、出すのが難しいという側面があります。

利回りの目安を知るために、ワンルームマンションの地域別表面利回りを比較した表を見てみましょう。

区分マンションの地域別表面利回り(2020年8月)

地域 表面利回り(%)
全国 7.93
北海道 13.76
東北 15.18
首都圏 7.36
信州・北陸 14.88
東海 10.38
関西 7.94
中国・四国 17.42
九州・沖縄 10.44

出典:健美家「収益物件 市場調査 マンスリーレポート(2021年8月期)

地域によって利回りが異なることがわかります。不動産物件を購入する際は、収益の見込みも考慮してどの物件を購入するのかを決めましょう。

また新築ワンルームマンションを購入する際は、売却時の価格相場も把握しておくことが大切です。

不動産投資は、物件を売却するまでがゴールです。売却のタイミングなどの出口戦略も計画しておきましょう。

ワンルームマンションの売却時に価格相場を調べる場合も、売却用の投資用不動産ポータルサイトが参考になります。

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新築のワンルームマンション投資の価格相場は買い時?

不動産投資における新築ワンルームマンションの買い時や売り時に関して、価格相場や金利、株価などを参考にする方法を解説します。

新築のワンルームマンション投資の買い時はいつなのか

新築のワンルームマンション投資はフルローンで始められるのが魅力ですが、資金を借り入れる際の金利も、物件購入の判断の材料にすることが大切です。

金利は、借主がきちんと返済してくれるかの信用度で変わります。

収入や貯金があるのか、社会的信用がある職業についているのかなどによって異なり、不動産投資の場合は、投資する物件は収益性があるかどうかも同時に見られます。

与信で借主に返却能力が低い、または投資しようとしている新築のワンルームマンションの収益性が低いと判断された場合は、金利が高くなることもあります。

高金利によって不動産投資における利益が見込めない場合は、与信評価が高くなるタイミングや、収益が見込める物件に変えるなどの戦略も、場合によっては必要かもしれません。

与信評価を上げるのはそう簡単ではありませんが、勤続年数が増えたり、業績の良い企業に転職したりするときに上がる可能性があります。

新築のワンルームマンション投資の売り時はいつなのか

不動産価格が上昇しているタイミング

投資している新築のワンルームマンションを売却するタイミングは、不動産の価値が上昇しているときがいいでしょう。

不動産価格の動向を把握し、適切なタイミングと価格で売却することが重要です。

エリアの再開発が進んでいるときや、オリンピックなどのイベントがおこなわれるときに、不動産の価値が高まる傾向があります。

不動産の価値を把握するためには、不動産価格指数を参考になるでしょう。

不動産価格指数がどのような傾向があるのか、国土交通省が公表している不動産価格指数のデータを見てみましょう。

マンション・アパート(一棟)の年度別の不動産価格指数(商業用不動産)

年度 不動産価格指数
2010 99.1
2011 102.5
2012 99.6
2013 105.1
2014 113.7
2015 117.7
2016 125.0
2017 134.6
2018 135.8
2019 135.4
2020 132.3
2021 139.8

出典:国土交通省「不動産価格指数(商業用不動産)

2010年から2021年において、マンション・アパート(一棟)の不動産価格指数は、ゆるやかに上昇している傾向があります。

この傾向を見ると、今後さらに不動産価格が高まる可能性があるため、不動産価格指数も参考にしながらベストなタイミングを見計らって売却を検討しましょう。

低金利のとき

金利が低いときも、不動産の売り時と言えます。

金利が低いとローンを組む際に利息が安くなるため、不動産の需要が高まりやすいからです。

株価が上昇したとき

株価が上昇したときは、不動産の価格も連動して上がる傾向があります。

しかし、株価の推移にやや遅れて不動産価格が連動しているので、タイムリーな目安にはならない点には注意が必要です。

買い時、売り時は紙一重のタイミング

不動産物件を売却する際は、物件の価値が上がっているときだと高値で売れやすいですが、不動産物件を買う際も同じことが言えるでしょう。

不動産物件を購入する際は、物件価格や利回りで判断することも大切ですが、エリアの再開発が進んでいたり、新幹線の駅が新しく開業されたりして、今後人気が出ることが予想できることも大切です。

物件としての価値が高まると、空室のリスクが低くなるだけでなく賃料が上がる可能性もあるからです。

不動産物件の売り時と買い時は、「紙一重のタイミング」ということを覚えておきましょう。

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ワンルームマンション投資を始めるならば売り時を知っておく

投資している新築ワンルームマンションの売却を検討している方は、不動産の価値が上がるとき以外にも、競合物件の有無や税率などを考慮してベストなタイミングを選ぶことが大切です。

不動産物件を売るのにおすすめのタイミングを解説します。

素早く買い取ってくれる不動産会社が必要

大前提として、不動産物件を売却したいタイミングが来たら、価値が下がらないうちにすぐに売却できるよう、素早い対応をしてくれる不動産会社が必要です。

売りたいと思ったタイミングにすぐに売れるように、柔軟に対応してくれる不動産会社を見つけておくといいでしょう。

早めに複数の不動産会社に相談しておき、信頼できて柔軟に対応してくれる会社を見つけておくといいかもしれません。その際には、売却に要する期間がどれくらいになるのかも、合わせて確認しておきましょう。

エリアに似たような物件が売られていないタイミング

売却したい不動産物件があるエリアに競合物件が販売されていないタイミングは、高値で売れる可能性もあります。

競合物件とは、売却したい物件と似たような間取りや築年数を持つ物件のことです。

どのような物件が売られているのかを知るには、投資用不動産ポータルサイトが参考になりますが、正確な情報を把握するためには不動産会社に調査してもらうのがいいでしょう。

その際には、一つの不動産会社を信用し過ぎずに、複数の不動産会社に調査を依頼するのがおすすめです。多くの情報を入手して、客観的に判断しましょう。

長期譲渡になるタイミング

所有している不動産を売却すると、譲渡税や住民税がかかる点も忘れてはいけません。

税金を安くするためには、税率が低いタイミングを狙って売却するのがおすすめです。

物件を所有してから5年経過後の長期譲渡になるタイミングだと税率が低くなるので、このタイミングで売却を検討するのがいいでしょう。

所得税と住民税の具体的な税率は、下記の通りです。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

5年経過する前に売却すると、長期譲渡よりも税率が高くなる点には注意が必要です。

節税のために不動産投資を始めた場合は、売却の際にかかる税金も忘れずに考慮して出口戦略を立てておくことが大切です。売却時に税額が大きくなってしまうと節税効果が薄くなるため、何のために投資したのかわかりません。

税金を少なくするためには、長期譲渡になってから売却しましょう。

しかし、空室期間が長く、キャッシュフローが悪く税額よりもマイナス収支が増える場合は、5年経過するのを待たずに売却するほうが良い場合もあります。

しっかりとシミュレーションした上で、売却のタイミングを考えましょう。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引士・ファイナンシャル・プランニング技能士・住宅ローンアドバイザー
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社東・仲を設立し現在にいたる。


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