ワンルーム投資コラム

投資マンションを相続する際の手続きや注意点を解説!相続税はどうなる?

投資マンション 外観

 

親や配偶者が亡くなり、突然不動産投資として保有されていたマンションを相続することになるということも少なくありません。

突然そうしたマンションを相続するとなった場合、何をすればいいか不安になるでしょう。

そんな方のために、相続時の手続きや注意点などをわかりやすく解説します。

相続税はどのくらいになるかなどしっかりと知識を蓄え、不安を解消しましょう。

 

投資マンションを相続する際の手続き

まずは、相続する際に必要な手続きや、投資マンション特有の手続きについて紹介します。

手続きを進めるためには、誰が相続するのかを決めて登記申請し、相続税を納税しましょう。

相続登記が完了したら、建物管理会社や、賃貸管理会社、入居者に通知と入出金の口座などの案内が必要になります。

相続前に物件の各種連絡先を引継ぎできなければ、物件の購入時に販売会社から渡されるファイルを探すとよいでしょう。

購入時の契約書や賃貸契約書などの資料が保管されています。

誰が相続するか決める

誰が投資用マンションを相続するのかを決めるためには、様々な手続きや準備が必要です。

親族で話し合って終了とはいかないため、どのような手続きが必要かを知っておくことが大切です。

遺言

まずは亡くなった方が遺言書を残しているかを確認します。

遺言書の存在を家族にも秘密にしている場合があるため、金庫や本棚、机の引き出しなど可能性がある場所を探してみましょう。

ただし、遺言書を発見したからといって、すぐに開封するのは待ってください。遺言書の種類によっては、勝手な開封によって効力がなくなるものがあります。

 

法務大臣が任命した公証人によって、公証役場で作成した「公正証書遺言」の場合、遺言書を発見したと同時に開封しても構いません。

遺言公正証書と書いてあるため、すぐに見分けがつくはずです。

自分で全文を書いた「自筆証書遺言」は、内容が本当に亡くなった方の真意かどうか確認できないため、相続人が立ち会って家庭裁判所で開封しなくてはなりません。

内容を公開せず、公証人に遺言書の存在を証明してもらう「秘密証書遺言」は、公証人と証人による確認が必要なため、家庭裁判所での開封が絶対です。

つまり、公正証書遺言以外の遺言書は、発見と同時に開封すると効力がなくなってしまうため、注意が必要です。

話し合い遺産分割協議書

遺産相続が複数人になる場合、誰がどのくらい相続するのかを決める遺産分割協議という話し合いをしなくてはなりません。

話し合いでは、全員の同意を得たうえで遺産分割協議書を作ります。

話し合いの結果が書いてある遺産分割協議書には、合意したことを証明するための実印と署名が全員分必要です。

さらに、相続登記をするために全員の印鑑証明書も用意しておきましょう。マンションの相続登記には必須の書類です。

遺留分にも気を付ける

遺留分とは、亡くなった方と近い関係にある法定相続人、つまり兄弟姉妹以外に最低保証される遺産の取り分のことです。

例えばお世話になった友人に全財産を譲るという内容の遺言書が作成された場合、配偶者や子どもなどの遺族が後々の生活に困る可能性があります。

このようなリスクを避けるため、遺言の自由を一定限度で制限し、最低限相続できる財産として遺留分を保証しています。

遺留分の対象となるのは、亡くなった方の配偶者や子ども、直系尊属となり、兄弟姉妹は対象外です。

遺留分があることを頭に置いて、手続きを進めましょう。

 

管理会社に連絡をする

相続人が決まったら、それぞれの管理会社に相続の手続きが始まっていることと、連絡先を伝えましょう。

入居者から直接家賃を受け取っている場合は、入居者への連絡も必須です。

手続きの期間に、室内の設備故障などのトラブル、退去や滞納に対応できるようにしてください。

口座が凍結されると、管理費等の引き落としができず滞納になるため、その旨も事前に伝えておくと安心です。

相続の登記が完了したら、登記事項証明書を提出して口座を切り替えましょう。

次に、管理会社との連携について、具体的に見ていきましょう。

賃貸管理会社(入居者)と建物管理会社の違い

不動産の管理会社は、大きく2つに分類することができます。

賃貸管理会社

賃貸管理会社は、相続したマンションが賃貸物件だった場合に、入居者や賃貸募集の管理を請け負っている会社です。

空室になったときの入居者募集や審査、賃貸借契約の締結、重要事項の説明、契約金の徴収や引き渡しなど契約締結業務が主な仕事です。

さらに、借主入居後の管理運営に関する業務も請け負っています。

マンションを相続することになった場合、管理は賃貸管理会社に委託するのが好ましいです。

建物管理会社

建物管理会社は、相続したマンションが分譲マンションの場合に関係してきます。

分譲マンションは、多くの場合建物管理会社と管理委託契約を結んでいます。

エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分のメンテナンス管理や管理組合の運営サポートを委託しています。

一方、賃貸募集にはノータッチです。

投資用分譲マンションを相続するのであれば、建物管理会社と賃貸管理会社の両方が関わっている場合が多くなっています。

管理会社との連携

相続が決まったら、投資マンションが空室なのか賃貸中なのかを確認し、関連する管理会社と連携を図ります。

賃貸中の場合、修繕義務や敷金返還義務があるため、解約の申し出や修繕の依頼があったときの連絡先を伝えておきましょう。

亡くなった方は賃貸主として敷金を直接受け取っていましたが、相続人は敷金を受け取っていない状態です。

そのため、相続直後に借主が退去してしまった場合、相続人は手持ちのお金から敷金を返さなくてはなりません。

また、名義変更終了後には、家賃の振り込み口座も変更しておく必要があります。

管理会社にも新たな振り込み口座と賃貸人の変更を伝えましょう。

管理会社が賃貸人変更通知書を作成して借主に送付し、知らせてくれます。

 

ローンが残っていれば金融機関に連絡する

投資マンションは、団信の加入が必須になっている金融機関が多いためすぐに手続きに入るようにします。未加入の場合は、債務の引継ぎが必要です。

完済後の抵当権解除書類は、相続の登記と一緒に提出するので保管しておきましょう。

ここでは、ローンの手続きについて解説します。

団信で完済

多くの場合、不動産投資用ローンには団信がついている傾向です。

ローン返済中に亡くなった場合、その時点での借入残高相当の保険金が、生命保険会社から金融機関に支払われ、残高がゼロになる仕組みです。

未加入の場合は債務の引継ぎ

投資マンションを持つ全ての人が、団信に加入しているとは限りません。

万が一未加入だった場合は、金融機関と連携し、債務を引き継ぐ免責的債務引受契約を結ぶ必要があります。

 

マンションの名義変更を行う

ここでは、具体的にマンションの名義変更について、司法書士への登記依頼、必要書類、費用について解説していきます。

司法書士に登記を依頼する

名義変更は個人でも可能ですが、多くの時間と労力がかかります。

特に、相続する不動産が複数ある、遠方にある、相続人が複数いる、平日に手続きをする時間が取れないなどの場合は、司法書士に登記を依頼するとよいでしょう。

必要書類

名義変更を行うには、いくつかの書類を準備しなくてはなりません。

個人で取得する必要があるのは、除籍謄本、戸籍謄本、印鑑証明書、住民票、印鑑証明書で、必要に応じて登記簿謄本も含まれます。

さらに、投資マンションの売却を考えているのであれば、固定資産税評価証明書が必要となります。

これらの書類は、司法書士に名義変更を依頼した場合でも、基本的には自分で準備しなくてはなりません。

費用

名義変更にかかる費用は大きく3種類です。

最も大きな出費となるのが、税金に関連するものです。

名義変更に伴い必ず必要となるのが「登録免許税」です。

金額はマンションの固定資産税評価額に応じて設定されており、相続の場合は税率が0.4%となります。

先ほど紹介した書類の取得費用として、1800~2000円程度が必要です。

さらに、司法書士に委託する場合は、その手数料も費用として考えておかなければなりません。

司法書士の報酬は自由化されているため、費用にはバラつきがあります。

一般的には5万円以上が目安と言われています。

 

4カ月以内に準確定申告を行う

亡くなった方の生前の所得税についても、確定申告をしなくてはなりません。

これを「準確定申告」と呼び、相続人全員で行うため、共同の連署と押印が必要です。

申告期限と納付期限が設定されており、いくつかの添付資料と共に確定申告書を提出します。

申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から4カ月以内となっており、期限を過ぎると延滞税や加算税が発生する可能性があります。

申告すると、生前の所得に応じて、納付か還付かが決定し、納付になった場合は相続人に納付義務が発生する仕組みです。

準確定申告は、生前に48万円以上の所得があった人が亡くなった場合に必要です。

 

相続税を計算して納税する

遺産相続が一定額を超えると、相続税が発生します。

基礎控除額が相続税法によって定められているため、遺産総額から基礎控除額を差し引いた額に相続税が加算されるシステムです。

では、どのようにして相続税を計算すればよいのでしょうか。

相続税の計算方法

相続税は「正味の遺産額ー基礎控除額」で求められます。

まずは基礎控除額を計算します。「3000万円+600万円×相続人数」で算出してください。

相続人が2人の場合は、「3000万円+600万円×2=4200万円」となります。

この場合、相続した投資マンションが4200万円以下だと相続税がかかりません。

また、戸籍上の配偶者が1億6000万円以下もしくは法廷相続分を相続した場合も控除されます。

基礎控除額を計算した上で、相続税が発生することが分かれば、相続したマンションだけでなく総資産で計算していきます。

 

例えば、投資マンションを含む総資産が1億円あり、配偶者と子ども2人の計3人で相続する場合、次のような計算で相続税を求められます。

1億円ー(3000万円+3人×600万円)=5200万円(基礎控除額を除く資産額)
(5200万円×1/2ー控除額50万円)×税率15%=382万5000円(配偶者の相続税)
(5200万円×1/4ー控除額50万円)×税率15%=187万5000円(子ども1人あたりの相続税)
382万5000+187万5000円×2=757万5000円(3人で納める相続税の総額)

この場合、法定相続分は配偶者が1/2、子どもが1/4ずつとなり、税率は課税遺産総額に応じて10~55%、控除額は0~7200万円まで変動します。

遺産総額が多いほど税率と控除額が上がる仕組みとなっています。

 

投資マンションを相続する際にかかる費用は?

投資マンションを相続するには、名義変更にかかわって登録免許税と必要書類の取得費用、司法書士への報酬が必要で、相続にかかわって相続税が必要です。

ある程度自分で計算し、必要な費用を見積もっておくと安心です。

 

投資マンションを相続するときの注意点

相続が無事完了したら一安心したいところですが、投資マンションを長期的に運用していくことが大切です。ここでは、運用を失敗しないために気を付けたいことを解説します。

 

1部屋を共有して運用するのはなるべく避ける

複数の相続人がいる場合、投資マンションの1部屋を共有運用することは避けるのが無難です。

家賃や管理費修繕積立金、内装費用、設備費用等、固定資産税など、マンションの運用にはさまざまなお金が発生します。

所有するうえで発生する収入や支出を分けるのが面倒で、トラブルのもとになりかねないため、1部屋を共有して運用することはなるべく避けましょう。

 

保有する物件の将来性を判断する

相続したマンションが、資産として安定的に収入があるかを調べておきましょう。

空室や内装など、維持管理費による出費が大きいと、負債になってしまうリスクがあるからです。

このような場合、物件ではなく現金で相続した方がいいかもしれません。

相続した物件を売却することも1つの方法です。

 

投資マンションの相続をしたくない場合は?

団信に加入していない、相続税の支払いが負担など、さまざまな理由で相続を断りたいという人もいるかもしれません。

マンション相続の放棄は、法律的に可能ですが、かなりの時間と労力がかかる作業です。

相続の開始を知った日から、相続するかどうかなどを決めるまで、原則3カ月以上の熟慮期間を設けることが、民法で定められています。

つまり、すぐに相続放棄をすることができないのです。

 

相続人が確定し、亡くなった方の財産やローンを含む負債を精査した時点で、マイナスの財産がプラスの財産を上回るようであれば遺産放棄が可能です。

ただし、遺産放棄をするということは、プラスの財産も放棄するということであり、後日撤回というわけにはいきません。

遺産放棄後は、別の相続人に相続を引き継ぐようになります。

 

相続後の物件は売却するのもあり

相続については、親族間でトラブルが起こらないよう、事前にしっかり話し合いをしてください。

投資マンションの相続が難しい場合は、売却して現金化し、分けて相続を選択される方も増えています。

配偶者や親が運営していた投資マンションを急に相続し、よくわからないまま数多くの手続きを進めるのは、ストレスの大きい作業です。

そのため、売却することも選択肢に入れておくのもよいでしょう。

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