ワンルーム投資コラム

ワンルームマンション売却はオーナーチェンジ状態をおすすめする理由

 

オーナーチェンジ物件とは売却の際にすでに入居者がいる不動産物件のことです。ワンルームマンション投資をしていて、入居者がいる状態で売却する場合にはオーナーチェンジ状態のほうが高く売れるのか、それとも空室状態のほうが高く売れるのかなど気になることも多いかと思います。

 

オーナーチェンジ物件は一般の物件と異なるために売却する際に注意すべきことがあります。オーナーチェンジ物件の売却のメリットや注意点を確認した上で、ワンルームマンションを売却するかどうかを決めましょう。

オーナーチェンジで売却するとどんなメリットがあるのか

オーナーチェンジ物件とはすでに入居者がいる投資用不動産において、賃貸借契約を入居者と交わしたままの状態で売買する不動産のことです。賃貸借契約は新たなオーナーに引き継がれ、不動産のオーナーのみ変わります。

 

オーナーチェンジ物件には、入居者がいない通常の投資用不動産と比較すると、売却時にさまざまなメリットがあります。

オーナーチェンジなら収支計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件であれば次のオーナーが収支計画を立てやすいというメリットがあります。ワンルーム投資に限らず、不動産投資を始める際には、物件を購入するべきかの判断するために収支計画を立てる必要があります。入居者がいない空室の状態で物件を購入すれば、入居者が決まるまでは家賃収入がないので、正確な収支計画を立てることが難しくなるというデメリットがあります。家賃収入がなくてもローンの返済が必要なので、負担だけが重くなることになります。

しかし、オーナーチェンジであれば、次のオーナーに物件を引き渡したらすぐに家賃収入が発生するので、現在の家賃をもとに収支計画を立てることができます。次のオーナーはすぐに安定した収入を見込めるので、購入判断がやすいのです。

オーナーチェンジならローンが通りやすい

オーナーチェンジ物件であれば次のオーナーが不動産ローンを受けやすいので、確実に売却資金を獲得することができます。投資用不動産はワンルームに限らず、購入費用が高額になるため、銀行の住宅ローンを利用した購入することになります。オーナーチェンジであれば、購入後すぐに家賃収入が得られることになりますので、次のオーナーは融資審査に通りやすくなります。

一方で入居者がいない状態が続いている場合は物件の収益性が低いと判断されるため、融資が受けられなかったり、融資金額が減額されたりする場合があります。次のオーナーが融資を受けられない場合は全額自己資金で支払ってもらうことになりますが、その余裕がある人はプロの不動産業者以外はほとんどいません。

その他のメリット

前述した通り、オーナーチェンジ物件は賃貸借契約は新たなオーナーに引き継がれます。次のオーナーは契約内容の見直しや入居者の審査をする必要がありません。設備の交換や修理などをそのまま引き継ぐことができるので、修繕費の節約にもなります。

また、次のオーナーにどのような入居者がいて、どのようなクレームがあったかなどを共有することで安心感を与えることができます。

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オーナーチェンジ状態で売却する時に何に注意したら良いのか

一方、オーナーチェンジ状態で売却することにデメリットがないわけではありません。すでに入居者がいるために起こるデメリットもあります。注意すべき点をしっかり押さえておきましょう。また、注意点に対する対策方法を知っておくことでオーナーチェンジ物件を円滑に売却することが可能になります。

入居がいるため室内の状態を確認できないことを嫌がる投資家もいる

不動産投資物件を購入する際には購入前に事前に室内の状態を確認することが一般的です。確認することで設備や建物に問題点がないか、写真で見たイメージと異ならないかを把握することができます。しかし、オーナーチェンジ物件の場合はすでに入居者がいるため室内の様子を見ることができません。投資家としては、後になってイメージしていた部屋でないとわかったり、想定以上に物件が傷んでいたりするかもしれない物件を購入することになります。その可能性があるまま、外観と賃貸借契約の内容だけで高額な投資をすることに戸惑いを感じたり、嫌がる投資家がいたりすることは当然です。

投資家の不安を少しでも和らげるために十分な資料開示や修繕履歴の確認などで、丁寧な説明をしてくれる仲介事業者を探しましょう。

入居者を審査できないことを嫌がる投資家もいる

賃貸マンションでは、新たに入居者を募集する場合には、入居の申込があった段階でどのような人かを審査します。審査することによって家賃の滞納リスクや物件の損壊のリスクを最小限に抑えることができます。しかし、オーナーチェンジ物件の場合は外観と賃貸借契約書しか情報がないので、入居者を選ぶことはできません。

投資家の立場で考えると家賃の支払いに問題がある入居者他の住人トラブルを起こす恐れのある入居者がいるのではないかと不安に感じることがあります。このような投資家の不安を解消するためにも売却前に可能な範囲で入居者の情報を開示しましょう。

入居者の退去リスクを恐れる投資家がいる

オーナーチェンジ物件は次のオーナーに物件を引き渡したらすぐに家賃収入が発生するので、現在の家賃をもとに収支計画を立てることができるというメリットがある反面、いつまでも家賃収入が保証されているわけではありません。オーナーが変わった途端に入居者の方が退去してしまうという話は珍しいものではありません。

売買契約を締結した後は投資家は売主の責任を追求することはできないので、空室リスクを恐れる投資家は少なくありません。

投資家の不安を少しでも解消するために「なぜ入居者のいる物件を手放すのか」を丁寧に説明しましょう

オーナーチェンジでの売却経験が豊富な仲介事業者を探す

不動産投資物件を売却する際には仲介事業者に依頼することが一般的ですが、事業者によっても得意分野や地域があります。オーナーチェンジ物件は投資家が事前に部屋の状態を確認することや、入居者を審査できないことからどうしても投資家に不安がつきまといます。

 

そのような投資家に対して見えづらいリスクも含めて的確にアドバイスしてくれる仲介事業を選択することが重要です。オーナーチェンジ物件の売却経験が豊富な仲介事業者に依頼すれば、オーナーチェンジ物件に対する投資家の不安を解消し、円滑な売買交渉を進めることができるでしょう。また、投資家の側もオーナーチェンジ物件を探すときには少しでも立地や条件のよい物件を探そうとして仲介事業者に依頼をするので、オーナーチェンジでの売却経験が豊富な仲介事業者を探すことがとても重要になります。

担当者に質問したり、過去の実績をヒアリングしたりして、頼れるパートナーを探し出しましょう。

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