ワンルーム投資コラム

ワンルームマンション経営が失敗する3つのポイント

投資マンション 失敗

1 ワンルームマンション購入のよくある失敗

購入する際に不動産会社から「ワンルームマンション経営は低リスクで資産形成が可能」、「自己資金が要らず入居者の家賃でローンが完済できる」、「積み立ての保険や株式よりも、レバレッジが効いているのでリターンが大きい」このような説明を受けて、よく相場価格やリスクを調べずに購入された方は、購入時から損が確定している可能性があります。

不動産会社が売主のワンルームマンションは、不動産会社は契約することで、1件あたり、新築3000万円の物件で約700万円、中古2000万円の物件だと約300万円の利益が発生します。

そもそも相場よりも価格が高く設定されているので、所有してから家賃収入でその差額を埋めようとしても、築年数に応じて価格が下がるために、損がなくなりません。

そもそも購入時の収支が、いい加減なシュミレーションになっているので、維持管理するだけで赤字が広がります。
家賃が下がらない、管理費修繕積立金が極端に安く、値上がりが想定されていない、入居者が退去した際にリフォーム代、設備の経年劣化した際の交換費用などが計上されていないなど、ひどい場合は年間の固定資産税・投資計画税が計算から漏れている場合などあります。

 

ワンルームマンション経営の具体例
購入時の収支
2400万円の35年ローンで購入した場合
家賃収入96,000円
管理費等の支払い10,000円
ローン返済月額85,000円

 

家賃    + 96,000
管理費   -10,000
ローン月額 -85,000
トータル   +1,000

 

月額の手残りは1,000円しかありませんが、そのまま返済が終われば、物件がまるまる自らの資産となるので、それほど悪い条件ではないように感じます。

しかし、家賃や管理は変動します。年月が経たてば経つほど、家賃は下がり、管理費修繕積立金は上がるのが一般的です。

特に新築や築浅物件の場合、最初は新築としてのプレミアムがのっているため、そのまま家賃と管理費修繕積立金が変動しない可能性はまずないのです。

変わらないのは月額のローンの返済額のみです。

 

下記は購入後10年経過した場合の例です。
家賃    + 90,000
管理費   -15,000
ローン月額 -85,000
トータル  +10,000

 

月額の手残りは10,000円の赤字になってしまいます。家賃が6,000円低下し、管理費修繕積立金が5,000円値上がりした想定です。
ここで例に出した金額で算定し、このまま完済まで維持すると、固定資産税都市計画税、リフォーム、エアコンや水回りなどの設備負担、退去で次の入居者が決まるまでの期間の持ち出しも含めて、1000万円以上の負担になる場合もあります。

完済した時点での資産価値はゼロにはならないので、資産になるのは間違いありませんが、月額の持ち出しが1万円以上あるのと、築年数が経過するほど持ち出し金が大きくなることを考えると、そのまま持っているのは嫌だと感じるオーナー様は多く、売却を選ばれる方が多いのです。

資産だと思って購入したが、数年で負債になっていることは大きなストレスです。

最初から承知の上で、早期の売却を視野に入れての購入だったり、あるいは家賃や管理費修繕積立金が変動しても手残りが期待できる物件で、その変動後のシュミレーションも理解して経営しているなら問題ありません。

しかし、ほとんどの場合、オーナー様は最初からこのように収支が変化することを理解しないまま物件を購入されています。

購入時の収支ならば手残りがある状態でローン返済ができる、という情報しか伝えず、強引な営業で押し切ろうとする営業担当者は少なくありません。中古市場や家賃相場などの理解が乏しい担当者が大半です。

「ワンルームマンション経営が赤字になり、だまされた」と感じるオーナー様がいるのも無理もありません。

2 ワンルームマンション運用中の失敗

近年は入居者が出た後、築年数が古く競争力がない物件は、なかなか新しい入居者が決まらない部屋が増えています。

賃貸管理会社は1名の担当者が300戸以上管理を担当している場合が多く、1戸に対してリソースを割くことができず、的確なリフォームや募集条件などの提案ができないことがあります。

その場合は、家賃を値下げして競争力を高め、早期に入居者を入れることしか提案できない場合があります。

「近隣で同じような物件募集があるので、5,000円下げないと決まらない」などもっともな理由をつけて値下げ交渉をしてきます。

オーナーさまも詳しくないので、そんなものかと、安易に受け入れてしまうことがあります。

しかしながら、月額5,000円マイナスは小さく感じるかもしれませんが、長期間で考えると月額の持ち出しが累積し大きな損失になります。

理想は、安易に家賃を下げるのではなく、可能な限りリフォームなどで競争力をつけて家賃を維持することです。

費用対効果的に「やったほうがいいこと」を全部やると費用がかさんでしまい、家賃で吸収しきれない場合もあります。そのために選択と集中を意識する必要があります。

賃貸管理会社によっては法外な金額を請求したり、必要のない内装費を要求することもあります。

内装業者が関連会社の場合は相場よりも高くなっているケースが多いので、合い見積もりをとるなど工夫をしましょう。

投資マンションは平均3年に1回は入退出がありますので、その都度、内装費用が必要になります。可能なかぎり必要のない費用は支払わないことがマンション経営では鉄則です。

3 ワンルームマンション  売却の失敗

よくわからない状態で、相場価格も調べず、不動産会社を適当に選び、投資マンションを安く売ってしまい失敗するケースが大半です。

査定の際には、具体的な査定根拠や、周辺の売り出し中の物件などの、情報を不動会社から聞き取りをしないと、大きな損をすることがあります。

査定の根拠として一番わかりやすいのが、売買成約事例です。

近隣(物件所在の最寄り駅など)事例の数と、近年(過去2年以内)の事例であることも大切です。

そして、投資マンションなので利回りをシッカリ把握して相場を知りましょう。

何の根拠もなく価格を決めてしまうことは、安く売りに出してしまうリスクが高く、売却の失敗に繋がります。

さらに、1番大きい失敗は、投資マンション売却を依頼をする不動産会社の選定かもしれません。

自社の利益を最大化するのではなく、オーナーさまの利益を優先してくれる、会社を見つけることが大切です。

そのためには、面倒がらずに、不動産知識をつけて「だまされない」ことです。

特に不動産会社の選定で、気を付けなければならないのは、下記のポイントです。

 

・熱心だが強引な勧誘をしない

・投資マンションの相場を理解している

・売却と賃貸にも精通している

・サブリースに適切な対処ができる

・空室の場合、リフォームなどに提案力がある

・根拠のある査定ができる

・仲介会社としてオーナーチェンジに精通している

・具体的な購入希望者を数多く抱えている

 

 

「何気なく」「勢いがあった」などの理由で選ぶことはせずに、慎重な姿勢でのぞんでください。

営業担当者が自社の利益を最大化する為でなく、オーナーさまの目線に立ち、顧客利益の最大化が自社の利益につながると考え、誠実に信頼できる対応できるかを、冷静に判断してください。

マンション経営が失敗するか成功するかは、「購入」「運用」「売却」の3つのポイントで総合的に考えます。

そして、このうち1つでも、マイナスが大きいと挽回ができず、取り返しのつかない失敗になってしまいます。

オーナーの情報が不足していることと、不動産会社のモラルの低さが、ワンルームマンション経営を赤字にして失敗を多くしている理由と考えられます。

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