ワンルーム投資コラム

サラリーマン大家の税務調査対策。対象となる所得はなに?



サラリーマンをしながら不動産投資を行うサラリーマン大家さんにとって、税金の問題は避けて通ることができません。特に、不動産投資を始めたばかりの場合は、税務署からの問い合わせに不安を覚える方も多いと思います。

そこで、ここでは税務署の税務調査について分かりやすくご紹介します。

不動産の所得と税務調査の関係について

サラリーマンが不動産投資を始めて間もないときは、まだ法人化前で個人事業としてサラリーマン大家を行っている場合がほとんどかと思います。

そこで、ここではサラリーマンとして給与所得を受けながら、同時に不動産投資で不動産所得がある方を前提にご紹介していきます。

つまり、所得税の納税の仕方として、サラリーマンとしての給与所得は会社で年末調整をしつつ、不動産所得は確定申告をしている方向けにご紹介します。

税務署の税務調査とは

税務署の税務調査とは、国税庁が申告内容が正しいかどうかを、税務署の職員が申告者の住所に訪ねてきて申告の根拠や証拠について調査を行うことを指します。

テレビドラマやニュースでは、国税庁職員がスーツ姿で企業のビルから段ボールを運ぶような場面などがありますが、それは強制調査といって、今回の税務調査とは異なるものです。

税務署の税務調査は、あくまでも任意調査であって、調査方法や対応も非常に穏やかなものです。

サラリーマンとサラリーマン大家の違いとは

サラリーマンだけをしている場合は、国税庁の税務調査を受けることはほとんどありません。
なぜなら、大部分のサラリーマンは所得税の納税を年末調整という形で会社が代わりにおこなってくれるため、税務署が税務調査をする余地が少ないからです。

例外的に多額の相続があったケース、医療費控除が大きいケース、仮想通貨で大儲けしたようなケースはサラリーマンでも税務調査の対象になるかもしれませんが非常にレアケースと言えるでしょう。

それに対して、サラリーマン大家の場合は不動産所得で確定申告をしているため、税務署は不動産所得があることを把握しています。そのため、相対的に税務調査の対象となりやすいのです。

対象となる所得は何か

仮に、サラリーマン大家さんに対して税務調査が入る場合は、不動産所得についての調査だと思って間違いはないでしょう。

なぜなら、給与所得は会社が支払うものなので申告が誤っているとは考えにくいためです。
特に、課税される所得を減らそうとする余り、必要な範囲を超えて経費に計上している場合は、要注意です。

税務調査の目的と終了

税務調査は税務署の仕事の中で任意の調査であって、対応も非常に穏やかな部類に入ります。
いわゆる警察の犯罪捜査と違い、調査される側の協力があって始めて成り立つものなので、税務署の職員の方も丁寧な対応をしてくれることが多いです。

そのため、税務調査の結果についても裁判などで揉めることは少なく、ほとんどのケースは少しだけ修正申告を指導されるか、更正決定等をすべきではないという指摘なしで終わるでしょう。
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不動産投資で税務調査をされたらどうなるのか

それでは、具体的にサラリーマン大家さんのもとに税務調査が入った場合、どのような流れで進んでいくのでしょうか。ここでは、時系列に沿って、対応についてご紹介します。

調査日時の指定の流れ

税務調査は、大きく分けて、「事前通知」「立ち入りによる税務調査」「調査結果通知と修正申告の勧奨」の三段階に分けられます。それぞれの流れと制度について分かりやすくご紹介します。

税務調査の第一段階である事前通知

事前通知とは、税務署からサラリーマン大家に電話がかかってきて、これから税務調査に行きます、と通知されることです。

確定申告の際に、税理士を税務代理人に委任している場合は税理士に通知が行きますが、税理士がついていない場合は、直接本人に電話で連絡がきます。

一般的には、税務調査の3週間ほど前に事前通知がくることが多いようです。この段階で、おおよその税務調査の日程、スケジュールの調整をします。

例えば、サラリーマンの仕事でどうしても日程が合わないなどの理由で、多少の調整を行うことも可能です。事前通知から税務調査までの間に、確定申告の根拠となった領収証や台帳、預金通帳などの書類を用意しておきましょう。

事前通知が入ってから税理士を依頼することができるか

普段は税理士を頼まず自分で確定申告をしているけど、やはりいざ税務調査が入るとなると税務署の職員とやりとりができるかどうか心配だというサラリーマン大家さんも多いことでしょう。

このような場合に、事前通知がきてから税理士を依頼して税務調査への同席を依頼することはできるのでしょうか。

結論から書くと、受けてくれる税理士を探すことができれば依頼は可能です。

しかし、税理士からしてもいきなり申告内容も分からない個人の税務調査の立ち合いだけ受けることは避ける傾向にあるため、個人的に親しい税理士でないと探すのは難しいでしょう。どうしても探したい場合は、近隣にある税理士会で紹介してもらうのが良いでしょう。

第二段階は書類の確認が中心となる税務調査

事前通知の約3週間後に税務調査が始まります。
税務署の職員が訪問し帳簿や仕分けのチェックや領収証との整合性などを中心に調査します。不動産投資をしているサラリーマン大家であれば、事業として行っている投資用の不動産に関する支出なのか、それとも個人的な支出なのかが調査の核心となるでしょう。

税務調査は、午前中から始まり短ければ一日で、個人の調査であれば長くても二日程度で終わること多いようですが、事業の規模によって変動があります。

税務調査の中で指摘されたことについては、その場で回答する必要はありません。よく分からないことについては安易に回答せずに、「専門家に相談してから回答します」と回答を先送りにした方が良いこともあります。

調査結果通知と修正申告の指導について

立ち合いによる税務調査の結果、税務署の職員から申告を修正してはいかがですか、とやんわりと求めてくるケースと、次回からはきちんと注意してくださいと指導で終わるケースがあります。修正申告を求めてくるケースはいわゆる行政指導と呼ばれるもので、納得できないのであれば必ずしも従う必要はありません。

しかし、税務署側が確実な根拠を持って指導をしてくる場合は、修正申告をしないと更正決定という処分をされる場合があるため注意が必要です。

更正決定を受けると、異議申し立てをしない限り税務署の指摘の通り決定することになり、多くの場合は追加で納税をする必要が発生します。

修正なしで終わることもある

税務署職員が税務調査をした結果、何も問題がなかったという場合や、指導に従い修正申告をした場合は、税務署から「更正決定等をすべきと認められない旨の通知書」が届きます。この通知書が届ければ、税務調査の終了を意味しますので一安心と言えるでしょう。

税務調査されたけど逃げ切ったと告白するSNSがあるが本当か

税務調査について調べていると、SNSなどで「税務調査されたけど逃げ切った」と告白するような投稿を見かけることがありますが、これは本当なのでしょうか。

税務署の調査能力について

まず前提として税務署はお金に関わる全ての部分について調査をする権限があります。
税務署に提出した確定申告書の内容はもちろん、必要であれば銀行や信用金庫などの金融機関にも照会をかけて調べる権限があります。
そのため、税務署に対して虚偽の説明をすることについてはメリットがないと言えるでしょう。

SNSをきっかけにして税務調査が入るとされた事例はあるか

それでは、SNSなどの投稿をきっかけにして税務調査が入った例などはあるのでしょうか。

ネットなどの記事を検索すると、SNSがきっかけで税務署に目をつけられたと書かれている記事はありますが、いずれも第三者が記載した憶測記事にすぎません。またSNSの投稿数から考えると、税務署が個別に案件を調査するには数が多すぎるので困難であると言えるでしょう。

ところが、税務署が税務調査の対象を決めた後に、その対象者のSNSをチェックしていることについて、かなりの数の税理士ブログなどで言及されています。実際に税務調査の場でSNSの話題が出た、という記事も多いため、税務署職員はSNSを見ていることは間違いないと言えるでしょう。

実際のところ国税庁から公式な発表はない

しかし、実際のところ国税庁から公式な発表は出ていませんので、真偽のほどは不明です。
とはいえ、税務署の調査能力とSNSの拡散の力を考えると、不用意な投稿はするべきでないと断言できます。

「高級車を購入した」、「海外旅行で豪遊した」、「不動産投資で儲かった」などの投稿については、慎重になった方が良いでしょう。

まとめ

以上が、サラリーマン大家さんに対する税務調査の説明と、SNSの投稿についての簡単なご紹介でした。

税務調査については、最悪の場合、修正申告という形で追加の課税を受ける可能性があるため、心配だと感じる方は是非とも税理士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、税務調査が入ってからではなく、普段から顧問税理士を頼むなどの信頼関係を築いておくことが最終的には安全でコストがかからない対応であると言えます。

サラリーマンにとっては、税務調査を受けるだけで精神的な負担はあります。また、職業によっては税務調査を受けること自体が信用不安につながる場合もあります。負担が大きい場合は、いっそのこと不動産を売却してしまうのも一つの手です。投資用不動産の売却に強い専門家に相談しましょう。

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